인천 계산동 서해아파트 재건축 분석 (서해그린3차)

이번 글에서는 인천 계산동 서해아파트 재건축 분석 내용을 알아보겠습니다. 서해그린3차 아파트는 1991년 8월 준공되어 34년차에 접어든 중형 단지입니다. 총 498세대, 6개동, 지하 없이 지상 6층 구조로, 계산역이 도보 5분 거리인 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 학군·상권·병원·마트 등 생활 인프라도 풍부하여 노후화와 주차난에도 불구하고 주민들의 리모델링 및 재건축 관심이 높아지고 있습니다.

인천 계산동 서해아파트 단지 정보

서해아파트는 총 498세대, 6개동의 중형 단지로, 6층 이하 저층 구조입니다. 용적률은 206%로 증축 여력이 상당히 있으며, 다만 세대당 0.22대의 주차율은 재건축·리모델링 시 반드시 개선이 필요한 사항입니다. 계산역 도보권의 입지는 대단지로서 향후 개발 여력을 뒷받침합니다.

항목	내용
아파트명	서해그린3차 아파트
소재지	인천 계양구 계산동 주부토로501번길 26
준공연도	1991년 8월 (34년차)
세대수 / 동수	498세대 / 6개동
구조 / 층수	지상 6층 철근콘크리트
용적률 / 건폐율	206% / 35%
주차대수	총 114대, 세대당 약 0.22대
난방방식	개별난방(도시가스)
학군 및 교통	계산역 도보 약 5분, 계산전통시장·마트 등 인접

서해아파트 재건축 요건 및 노후도

34년차로 재건축 연한을 충족하며, 구조·설비는 노후화 기준인 안전진단 C등급 이상 가능성이 높습니다. 용적률은 증축 여력이 크며, 주민 검토 및 리모델링 논의가 진행 중입니다. 종합적으로 재건축 추진 가능성은 높은 편으로 판단됩니다.

항목	상태·근거
경과연수	34년 (법정 재건축 연한 30년 초과)
안전진단 상태	예비진단 C등급 이상 예상 (노후화 기준 상응)
용적률 여력	현 206% → 법정 300%까지 증축 가능
정비계획 현황	재건축·리모델링 후보지로 주민 검토 중
종합 평가	추진 가능성 약 70~80% (노후 기준, 증축 여력, 입지 등 고려)

단지 내 면적 및 실거래가

59~102㎡ 전용 중소중대형 평형 구성으로 다양한 수요층에 대응합니다. 최근 거래가는 중소형 평형 1.45억~1.9억, 중대형 평형 3억대 초중반에 형성되어 있어, 시세 추정 시 유리한 데이터 기반이 확보되었습니다.

• 주요 전용면적: 59.97㎡, 76㎡, 79㎡, 87㎡, 100㎡, 102㎡
• 최근 실거래가:
  • 76㎡(23평): 1.45억~1.91억 (2025 상반기)
  • 102㎡(31평): 3.1억~3.3억 (2025.04)

서해그린3차 시세 및 시장 동향

출처	평당 매매가(만원)	전세·월세 수준	최근 실거래 사례
호갱노노 등	약 900~955만 원	월세 1,000/50~60만	76㎡ 1.45억1.9억 · 102㎡ 3.1억3.3억

평당 매매가는 약 900~955만 원 수준으로 안정적이며, 월세 수요도 활발합니다. 거래량은 최근에도 꾸준히 유지되어 있는 등 시장 유동성은 양호한 편입니다.

서해아파트 사업비 및 분담금

규모에 비해 사업비는 약 900억 원 수준입니다. 평당 공사비, 금융비용, 주민 이주 조건 등에 따라 변동 가능성이 있어, 조합원 분담금 예측 시 핵심 요소로 작용합니

• 평당 건축비 시나리오:
  • 하향 700만
  • 기준 800만
  • 상향 1,000만
• 연면적(추정): 약 26,800㎡ (8,100평)
• 총 공사비(기준): 8,100평 × 800만 = 648억
• 설계·운영비 등: 80억
• 이주비 등: 150억
• 총사업비: 약 878억

예상 분양가 및 수익성

시나리오	평당 분양가(만원)	준공 시 시세(만원)	평당차익	수익률
하향	900	1,100	+200	약 22%
기준	1,000	1,200	+200	약 24%
상향	1,200	1,400	+200	약 26%

• 평당 200만 원 차익 기준 수익률은 약 22~26% 수준입니다. 분양가 상한제, 시장 흐름, 금융 비용 등의 변수에 따라 증감하며, 현실적 수익률 기대치로 활용 가능합니다.

사업기간 & 금융비용

단계	예상 소요 기간
추진위·조합 설립	2~3년
사업시행·관리처분 인가	2~3년
이주·철거·공사	3~4년
총 사업기간	약 7~10년

• 추진 전 과정은 약 7~10년이 소요되며, 이주비와 중도금 이자 등의 금융 부담이 장기적으로 누적될 수 있습니다. 자금계획과 금융 옵션 마련이 사업 수행의 핵심입니다.

리스크 및 기회

주요 리스크는 정책·공사비·금리 변화이며, 입지 및 증축 여력은 사업성을 뒷받침하는 플러스 요인입니다. 특히 주차율 개선이 주민 수요 확보에 중요합니다.

요소	부정 시나리오	긍정 시나리오
분양가 상한제 적용	분양가 상승 제한 → 수익률·분담금 압박	해제 시 분양가 상승 → 수익성 개선
공사비 상승	1,000만↑ 시 분담금 및 사업비 급등	경쟁 입찰 등으로 비용 통제 가능
금융비용	금리 급등 시 이자 부담 확대로 부담 가중	금리 안정 시 비용 부담 경감 가능
주차·입지	주차 개선 부족 시 수요 감소 우려	역세권·생활인프라 입지는 수요 유지 요소

인천 계산동 서해아파트 재건축 종합 평가

서해그린3차 아파트는 34년차 중형 노후 단지로, 역세권, 증축 여력(용적률 206%), 생활 인프라 우수성 등으로 재건축 추진 여건이 크게 유리합니다. 사업비는 약 900억 원 수준, 분담금은 평형별 0.8억~1.9억 원, 수익률은 22~26%로 예상됩니다.

사업 기간은 7~10년이고, 자금 계획과 리스크 관리가 성패를 좌우합니다. 종합적으로 장기적 관점에서 가치 상승 가능성이 높은 후보지로 판단되며, 주민 합의, 금융 전략, 정책 대응력 확보가 중요합니다.

※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)