계산동 서해그린3차 아파트 재건축 단지는 1991년 사용승인, 498세대·6개동, 최고 6층의 저층 계단식 단지입니다. 단지는 계산역·경인교대입구역 더블 역세권(도보 약 5~6분), 생활편의 인프라가 양호하나 지상 주차 114대(세대당 0.22대)로 주차 여건이 취약합니다. 최근 인근 신축(효성동 e편한세상 계양 더프리미어, 방축동 계양하늘채 파크포레, 작전역 베네하임 더윈)의 입주·거래가 이어지며 신축 평당가 1,600~1,900만원대 박스권이 형성되어 있습니다. 공사비 인플레이션·분양가 규제·금리 변수는 핵심 리스크, 역세권·저층 노후 단지 특성은 기회 요인입니다.
본 보고서는 2025년 9월 4일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다.
1. 계산동 서해그린3차 아파트 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 계산동 서해그린3차 |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 954-30 (주부토로501번길 26) |
| 준공연도(연차) | 1991년 / 35년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 498세대 / 6동 |
| 층수/구조 | 최고 6층 / 계단식, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 206% / 35% |
| 주차대수 | 114대(세대당 0.22대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 인천1호선 계산역 337m, 경인교대입구역 403m(도보 5~6분) |
| 연면적 | 40,074.47㎡ |
계산동 서해그린3차 아파트는 1990년대 초반 준공된 저층·중규모 단지로, 역세권·생활편의 접근성은 우수하나 주차 수급 불균형이 구조적 한계로 지적됩니다. 본 보고서는 연·대지면적이 명시된 관리·공개 데이터를 우선해 면적·사업성 수치를 계산했습니다. 입지 강점(더블역세권)과 저층 노후 스톡은 정비 필요성과 재건축 동력을 동시에 갖추고 있습니다.
2. 계산동 서해그린3차 재건축 요건
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 35년차(1991.08 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 공식 공시 자료상 별도 고시 미확인(단지 자체의 ‘추진’ 정보 비공개) |
| 용적률 여력 | 현 실효치 약 239.6% vs 인근 신축 평균 ~256% |
| 정비계획 현황 | 계양구 차원의 개별 정비구역 지정 고시는 미확인(단지 단독 근거 미공개) |
| 종합 평가 | 노후·역세권·주차취약. 용적률 추가 상향 여지는 크지 않으나 평면·커뮤니티·주차 재편의 필요성·효익 큼. |
계산동 서해그린3차 재건축 단지는 법정 재건축 연한(준공 30년) 충족 단지입니다. 실효 용적률 239.6%를 기준으로 보면, 인근 신축 3곳의 평균 약 256% 대비 상향 여지는 제한적입니다. 따라서 본 사업은 면적 확대보다는 주거성능(주차·커뮤니티·단열·평면) 향상과 상품성 제고에 방점이 찍힐 가능성이 큽니다. 다만, 공식 행정절차(안전진단 등)와 주민의사, 금융여건(금리·PF) 및 분양가 정책이 사업성에 직접적 영향을 미칩니다
3. 최근 실거래가
(거래가 활발한 76㎡(공급 76, 전용 58㎡대) 기준)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평) |
|---|---|---|---|
| 약 58 | 2025-05-16 | 14,500 | 약 630 |
| 약 58 | 2025-04-08 | 19,100 | 약 830 |
| 약 58 | 2025-03-26 | 16,400 | 약 713 |
| 약 58 | 2024-11-18 | 13,000 | 약 565 |
| 약 58 | 2024-11-18 | 19,500 | 약 848 |
최근 76㎡(공급) 위주로 거래가 공시·집계되며, 1.3~1.95억원, 평당 560~850만원대 변동 폭을 보입니다. 동·층·특약에 따른 가격 편차가 크므로, 신규 투자자는 직전 6~12개월 표본에서 저층/중층·수리 여부를 구분해 권리가액(평당값)의 보수·기준·상향 레인지를 설정하는 것이 합리적입니다. 세대수로는 79㎡가 더 많으나, 표본 가용성을 고려해 76㎡로 대표 표를 구성했습니다(권리가액 환산 시 동일 면적대의 평당가 차이는 크지 않음을 전제).
4. 시장 동향(인근 신축 시세 비교: 대표 평형 1개씩)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(공급) | 최근 실거래/평당 |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상 계양 더프리미어(효성동) | 2021.10(5년차) | 약 250% | 79㎡급 | 최근 5.0~5.5억(평당 1,8~2.1천만) |
| 계양하늘채 파크포레(방축동) | 2023.04(3년차) | 약 185% | 80~81㎡ | 3.75~5.2억, 평당 1,56~2.05천만 |
| 작전역 베네하임 더윈(작전동) | 2024.01(2년차) | 약 332% | 80㎡대 | 4.05~4.05억+, 평당 ~1.68천만 |
동일 생활권 신축의 최근 평당가는 대체로 1,6~1,9천만/평 구간에서 형성되어 있습니다. 세 단지 용적률 평균은 약 256%로, 서해그린3차(실효 약 240%) 대비 고밀 경향입니다. 준공 시점 시세 가정은 이들 신축 실거래/평당가를 기준선으로 삼고, 금리·공급·분양가 정책에 따라 ±5~10% 변동폭을 고려하는 보수·기준·상향 시나리오 접근이 바람직합니다.
5. 예상 건축비 분석 (인근 신축 평균 용적률 고정 가정)
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 기존 연면적 | 40,074.47 | K-apt/관리공개 |
| 기존 용적률(실효) | ~239.6% | 40,074.47 ÷ 16,727.9 |
| 대지면적(확정) | 16,727.9 | 건축물대장·플랫폼 |
| 가정 용적률(평균) | ~255.7% | 인근 신축 3개 평균 |
| 재건축 연면적(추정) | ~42,768 | 16,727.9 × 2.5567 |
(2) 건축비 단가 및 총사업비(보수·기준·상향)
평당(3.3㎡) 건축비 단가 가정
- 보수: 700만원/평
- 기준: 770만원/평(최근 재건축 평균치 보도 근거)
- 상향: 900만원/평(고급화·물가상승 구간)
연면적 ~42,768㎡ = ~12,960평
| 구분 | 보수(700만/평) | 기준(770만/평) | 상향(900만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 약 907.2억 | 약 997.9억 | 약 1,166.4억 |
| 설계·감리/운영(11%) | 99.8억 | 109.8억 | 128.3억 |
| 부대비(5%) | 45.4억 | 50.0억 | 58.3억 |
| 이주·보상(가정) | 398.4억(0.8억×498세대) | 498.0억(1.0억×498) | 597.6억(1.2억×498) |
| 금융비(가정: 7.5%) | 112.2억 | 122.1억 | 139.5억 |
| 예비비(4%, 공사비 기준) | 36.3억 | 40.0억 | 46.7억 |
| 총사업비 | ~1,639억 | ~1,918억 | ~2,136억 |
금융비는 연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50% → 약 7.5% 가정. 이주·보상은 세대당 0.8/1.0/1.2억원 3시나리오. 단가는 향후 시공·금융 제안에 따라 변동.
총사업비는 ~1,639억(보수) ~ 1,918억(기준) ~ 2,136억(상향)으로 추정됩니다. 공사비 비중이 가장 크고, 이주·보상·금융비가 민감하게 뒤따릅니다. 최근 정비사업 공사비는 770만/평 내외(서울 상향) 보도와 함께 현장별로 차등 제시되는 만큼, 입찰·VE(가치공학)·공법선정·자재스펙 관리가 분담금 안정에 결정적입니다. 금융비는 PF·보증·중도금 금리에 좌우되므로, 절차 단축과 자금흐름 계획이 필수입니다.
6. 조합원 분담금 추정 (가장 거래가 활발한 76㎡ 기준)
계산 편의상 현재 보유 76㎡(공급, 약 23평)을 보유한 조합원을 기준으로, 동일 평형 재분양과 84㎡(국민평형, 약 25.45평) 두 가지 선택지를 산정했습니다.
조합원 분양가 = 일반분양가의 80%(업계 관행)로 환산.
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 76㎡ → 76㎡ | ~630 | 약 3,200만원 | 약 2,880만원 | 약 2,560만원 | 권리가액: 2025.05 실거래 1.45억 ÷ 23평 ≈ 630만/평 |
| 76㎡ → 84㎡ | ~630 | 약 1.26억원 | 약 1.13억원 | 약 1.01억원 | 84㎡ = 25.45평 적용 |
계산 근거(핵심)
• 일반분양 평당가(기준) = 인근 3개 신축 최근 평당가 평균 약 1,790만원/평 → 조합원 분양가 = 80% = 약 1,430만원/평.
• 권리가액(총액): 76㎡(약 23평) 최근 실거래 1.45억원 등 표본 적용 → 평당 ~630만.
• 분담금 = (조합원 분양가 총액 – 권리가액 총액). **비례율 90/80%**는 분담금에 단순 비율 적용.
• 84㎡ 시나리오는 면적만 변경(25.45평).
용적률→일반분양 비율 시나리오(참고·단순화)
가정: 세대당 평균 공급 100㎡(전용+공용), 연면적 전량 주거 단순화.
| 가정 용적률 | 연면적(㎡) | 추정 세대수 | 일반분양 세대(=총–498) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 240% | 40,147 | 401 | – | – (현 수준과 유사) |
| 256% | 42,768 | ~428 | ~(–70) | (보수적·단순화 한계) |
주: 본 단지는 현 실효 용적률이 높아(약 240%) 대규모 물량 확대보다는 품질·주차·커뮤니티 재편형 접근이 합리적입니다. 실제 세대수·일반분양 몫은 법정 주차·커뮤니티·임대의무·기부채납 등으로 달라지며, 상기 표는 연면적/평균공급면적 가정의 산술예시입니다.
분담금의 본질은 ‘조합원 분양가 – 권리가액’입니다. 인근 신축 시세를 반영한 일반분양가(평당 약 1,790만)에서 조합원 분양가(80%)를 산출하고, 최근 실거래(권리가액)와의 차액을 적용했습니다. 본 단지는 용적률 상향 여지가 제한적하므로 일반분양 수입 규모의 급격한 확대는 어렵고, 공사비·금융비·이주비 관리가 분담금에 더 큰 영향을 줍니다. 향후 정비계획·평면 구성·특화 스펙이 확정되면 단가·비례율·권리가액(면적별)을 재산정해야 합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성(신규 매수자 관점)
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비*) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 76→76, 비례율 100% | 1,430 | ~2.45억 | ~1,790 | +360 | ~+20% |
| 76→76, 비례율 90% | 1,430 | ~2.42억 | ~1,790 | +360 | ~+22% |
| 76→76, 비례율 80% | 1,430 | ~2.39억 | ~1,790 | +360 | ~+24% |
| 76→84, 비례율 100% | 1,430 | ~3.40억 | ~1,790 | +360 | ~+19% |
| 76→84, 비례율 90% | 1,430 | ~3.28억 | ~1,790 | +360 | ~+23% |
| 76→84, 비례율 80% | 1,430 | ~3.16억 | ~1,790 | +360 | ~+27% |
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 저층 재건축의 평균 속도를 적용하면 총 5~8년 레인지가 일반적입니다. 금융비는 **공사비·이주비 조달조건(PF/보증)**과 기간에 좌우되므로, 동의율 선확보·인허가 병행으로 일정을 압축할수록 비용 절감 효과가 큽니다. 본문 금융비 7.5% 가정은 보수적 평균치입니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 단가 900만~1,000만/평 상향, 입찰 유찰 | 원가 안정·VE로 단가 절감 |
| 분양가·수요 | 분양가 심사 강화·금리 고착 → 수익성 저하 | 역세권 선호·인근 신축 시세 견조 |
| 행정·절차 | 안전진단·정비계획·지정 지연, 주민합의 난항 | 절차 가속·동의율 제고로 기간 단축 |
| 금융여건 | PF 경색·보증비 상승 → 금융비 확대 | 저금리·우량보증으로 이자·수수료 절감 |
원가·분양가·금리가 동시 변수입니다. 반면, 더블역세권·저층 노후라는 출발점은 상품성 개선과 주거성능 업그레이드의 명확한 명분을 제공합니다. 정비계획 고시→평면·스펙 확정→시공·금융조건 협상을 정교하게 진행할수록 분담금 안정·기간 단축에 유리합니다.
10. 서해그린3차 아파트 재건축 종합 평가
서해그린3차 재건축 아파트는 역세권 입지와 저층 노후 스톡의 개선 수요로 사업 동력은 분명하나, 현 실효 용적률(약 240%)을 고려하면 인근 신축 평균(약 256%) 대비 고밀 상향 여지가 제한적입니다. 이에 따라 대규모 일반분양 수입 확대보다는 품질 재편(주차·커뮤니티·단열·평면) 중심의 사업 구조가 합리적입니다. 총사업비는 약 1,639~2,136억원(기준안 1,918억원)으로 추정되며, 분담금은 76㎡ 보유 기준 동일 평형 ~0.32억, 84㎡ 상향 ~1.26억이 기준선(비례율 100%)입니다. 조합원 분양가=일반분양가의 80%, 준공시 시세=인근 신축 평당 ~1,790만원을 적용한 신규 매수자 수익률은 1924% 레인지로 추정되나, 공사비·분양가·금리에 크게 좌우됩니다. 정비계획·사업시행·관리처분 등 공식 단계 진입 시 평면·스펙·일반분양가·금융조건이 구체화되므로, 본 추정치는 사전 가이드로 이해하시고 단가·권리가액은 최신 실거래에 맞춰 재산정하시기 바랍니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
분담금은 어떻게 산정되며 무엇에 따라 달라지나요?
분담금은 ‘조합원 분양가(=일반분양가의 80% 가정) – 권리가액(최근 실거래가)’로 계산합니다. 공사비(평당 단가), 이주·금융비, 비례율(100/90/80%), 평형 변경 여부, 일반분양 수입 규모에 따라 크게 달라집니다.u003cbru003e
용적률이 높아 일반분양 물량이 적을 수 있다는데, 사업성에 문제가 되나요?
서해그린3차는 실효 용적률이 높아 대규모 물량 증가는 제한적입니다. 대신 주차·단열·커뮤니티·평면 개선으로 상품성을 높이고, 원가·금융조건을 최적화해 분담금을 관리하는 전략이 핵심입니다.
보고서 수치는 얼마나 자주 업데이트해야 하나요?
권리가액(실거래), 인근 신축 시세, 공사비 단가, 금리·PF 조건, 행정 단계가 바뀔 때마다 재산정이 필요합니다. 일반적으로 분기 1회 점검을 권장하며, 안전진단·정비계획 고시 등 이벤트 시 즉시 업데이트합니다.
