본 리포트는 부산 영도 함지그린 아파트 재건축 단지 현황·노후도·실거래가·시장 동향을 정리하고, 법정 상한·유사 사례 기준으로 건축비·분담금·분양가 시나리오를 분석하였습니다. 부산시 영도구 동삼동 1124(함지로 8)의 ‘함지그린 아파트’는 1994년 5월 준공, 현재 32년차, 1,000세대·9개동·최고 21층의 중대형 단지입니다. 전용 45.5㎡·57.09㎡로 구성되며 복도식·개별난방(도시가스) 구조입니다. 해안 언덕 입지 특성상 외장·설비 노후와 주차 여건이 한계로 지적됩니다. 준공 30년 경과에 따라 재건축 요건 충족 논의가 본격화될 시점이며, 인근 동삼2구역(오션라이프 에일린의뜰) 정비사업 완료로 생활권 인프라 개선 기대가 있습니다.
1. 부산 영도 함지그린 아파트 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 함지그린 |
| 소재지 | 부산시 영도구 동삼동 1124 (함지로 8) |
| 준공연도 | 1994.05 (32년차, 2025-08 기준) |
| 세대수/동수 | 1,000세대 / 9동 |
| 층수/구조 | 최고 21F·B1 / 철근콘크리트, 복도식 |
| 용적률/건폐율 | 171% / 11% (일부 출처 174% 표기) |
| 주차대수 | 약 800대(세대당 0.8대, KB) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 절영초 0.5km, 버스정류장 인접, 남포역 약 3.9km |
| 연면적 | 76,973.23㎡ |
부산 영도 함지그린 아파트는 중형 평형 위주의 1,000세대 단지로 관리연한 경과와 주차여건이 약점입니다. 용적률 171%(일부 174%)로 법정상한 대비 추가 개발 여력이 존재하며, 절영초·도심 접근성은 양호하나 지형 경사와 해풍 환경은 공사비·유지비에 불리 요인입니다.
2. 함지그린 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 32년차(1994.05 준공) |
| 안전진단 상태 | 공식 진행 확인 불가(미실시 추정) |
| 용적률 여력 | 현 171% ↔ 3종일반주거 상한 300% |
| 정비계획 현황 | 정비구역·추진위·조합 설립 공식자료 미확인 |
| 종합 평가 | 법정 연한 충족, 제도 완화(30년·패스트트랙)로 추진 가능성 확대 |
함지그린 재건축 아파트는 준공 30년 경과로 요건상 안전진단(또는 개편된 ‘재건축 진단’) 및 정비구역 지정 추진이 가능하나, 현재 공개된 공식 절차는 확인되지 않습니다. 법정상한 300% 대비 용적률 여력이 크며 제도 변화로 문턱이 낮아진 점은 긍정적입니다.
3. 단지 내 면적 및 실거래가
| 전용(㎡) | 공급(㎡) | 최근 실거래(계약일/층/금액) | 평당가(전용기준) |
|---|---|---|---|
| 45.5 | 약 62.48 | 2025-07-01 / 18F / 1.40억 | 1,017만원/평 |
| 57.09 | 약 78.30 | 2025-08-16 / 20F / 1.77억 | 1,025만원/평 |
두 평형 모두 전용 기준 평당 1,000만 원 안팎이며, 2025년 들어 1.4~2.0억대 거래가 혼재합니다. 직거래 고가·저가가 있어 체결가 변동성이 존재하나, 전용 기준 평당가로 환산하면 면적별 괴리는 크지 않습니다.
4. 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| KB부동산 | ~1,042(전용57.09, 시세 1.8억 환산) | 25.08.16 1.77억/20F |
| 네이버부동산 | 최근 3개월 평균 1.2억 수준 안내 | 25.06.23 1.2억(직거래) |
| 호갱노노 | 745(공급평 기준) | 24.09.28 1.61억/19F |
전용 환산 평당가는 1,000만 원±로 계산되며, 호갱노노의 ‘평당가 745만’은 공급면적 기준이라 수치 차이가 있습니다. 전세는 1.0~1.2억대가 주류로, 최근 실거래는 1.4~1.9억대 범위에서 체결되고 있습니다. 유동성은 중간 수준입니다.
5. 함지그린 예상 건축비·분담금 분석
- 가정① 대지면적 약 44.6천㎡(연면적 76,973㎡ ÷ 용적률 172.5% 추정)
- 가정② 재건축 후 연면적: FAR 210/250/300% 적용 → 93.7/111.6/133.9천㎡
- 가정③ 공사비(평당, 3.3㎡): 하향 900 / 기준 1,000 / 상향 1,200만원
- 가정④ 기타사업비(설계·감리·운영·이주·금융·예비비) 25% 가산(업계 관행치)
| 구분 | 추정 연면적(㎡) | 연면적(평) | 평당 공사비(만원) | 공사비 합계(억원) | 총사업비(억원)(공사비×1.25) |
|---|---|---|---|---|---|
| 하향 | 93,707 | 28,346 | 900 | 2,551 | 3,189 |
| 기준 | 111,555 | 33,745 | 1,000 | 3,375 | 4,219 |
| 상향 | 133,866 | 40,494 | 1,200 | 4,859 | 6,074 |
부산 MBC·부산일보 보도 및 대형 재건축 사례를 반영해 평당 공사비를 900~1,200만원으로 설정했습니다. 기본형건축비(상한제 기준 m²당 214만원≈평당 706만원)보다 민간 재건축 실제비는 높게 형성되는 점을 감안했습니다. 총사업비는 기타사업비 25%를 가산해 제시했습니다. 부산MBC 부산일보
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정 (할인율 20% 적용)
- 권리가액(최근 실거래가 기준):
- 전용 45.5㎡ = 1.40억
- 전용 57.09㎡ = 1.77억
- 조합원 분양가(일반분양가 대비 20% 할인, 즉 80% 적용):
- 하향: 2,000만 × 0.8 = 1,600만/평
- 기준: 2,300만 × 0.8 = 1,840만/평
- 상향: 2,600만 × 0.8 = 2,080만/평
| 평형 | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 45.5㎡ | (1,600만 × 13.76평 = 2.20억) – 1.40억 = 0.80억 | (1,840만 × 13.76평 = 2.53억) – 1.40억 = 1.13억 | (2,080만 × 13.76평 = 2.86억) – 1.40억 = 1.46억 |
| 57.09㎡ | (1,600만 × 17.27평 = 2.76억) – 1.77억 = 0.99억 | (1,840만 × 17.27평 = 3.18억) – 1.77억 = 1.41억 | (2,080만 × 17.27평 = 3.59억) – 1.77억 = 1.82억 |
조합원 분양가를 일반분양가의 80%로 가정한 결과, 전용 45.5㎡는 0.80~1.46억, 전용 57.09㎡는 0.99~1.82억의 분담금이 추정됩니다. 이는 최근 실거래가(권리가액)를 기준으로 단순 산출한 값으로, 실제 사업에서는 비례율·무상지분·일반분양 수입 구조에 따라 조정될 수 있습니다.
7. 예상 분양가 및 수익성 (실투자 기준, 할인율 20%)
① 조합원 분양가 기준
| 시나리오 | 조합원 분양가 (만원/평) | 준공 시 시세 (만원/평) | 평당 차익 | 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 1,600 | 2,300 | +700 | +44% |
| 기준 | 1,840 | 2,600 | +760 | +41% |
| 상향 | 2,080 | 2,900 | +820 | +39% |
② 실투자 기준 (분담금 대비 수익률)
| 평형 | 시나리오 | 조합원 분양가 | 권리가액 | 분담금 | 준공 시 예상 시세 | 실투자 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 45.5㎡ | 하향 | 2.20억 | 1.40억 | 0.80억 | 3.17억 | +121% |
| 45.5㎡ | 기준 | 2.53억 | 1.40억 | 1.13억 | 3.57억 | +91% |
| 45.5㎡ | 상향 | 2.86억 | 1.40억 | 1.46억 | 3.99억 | +77% |
| 57.09㎡ | 하향 | 2.76억 | 1.77억 | 0.99억 | 3.99억 | +148% |
| 57.09㎡ | 기준 | 3.18억 | 1.77억 | 1.41억 | 4.49억 | +118% |
| 57.09㎡ | 상향 | 3.59억 | 1.77억 | 1.82억 | 5.00억 | +94% |
조합원 분양가에 20% 할인을 적용할 경우, 평당 수익률은 39~44% 수준이며, 분담금 대비 실투자 수익률은 전용 45.5㎡ 77~121%, 전용 57.09㎡ 94~148%로 매우 높게 산출됩니다. 이는 조합원 할인 효과가 크다는 점을 보여주며, 실제 사업에서는 비례율·상한제 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 재건축 진단·추진위 구성 | 0.5~1.0년 |
| 조합설립인가 | 0.5~1.0년 |
| 사업시행인가 | 0.8~1.2년 |
| 관리처분인가 | 0.5~1.0년 |
| 이주·철거 | 0.8~1.2년 |
| 착공~준공 | 2.5~3.0년 |
인근 동삼2구역 재개발은 2020~2025년 전후로 공정이 마무리되며 5년 내외 트랙을 확인할 수 있습니다. 재건축은 안전진단·합의 형성 여부에 따라 초기 구간이 길어질 수 있고, 이주비 조달·금리(기본 3.5% 내외, 추가이주비 6% 내외 보도) 등 금융비용 누적에 유의해야 합니다. 영도구청 부산시 동적정보 하우징헤럴드
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비·자재비 | 평당 1,000~1,200만원 고착, 추가 상승 시 분담금 확대 | 원가 안정·경쟁입찰로 공사비 절감 |
| 규제·인허가 | 용도지역·경관·교통영향 평가는 기간·비용 가중 | 패스트트랙·절차 간소화 시 일정 단축 |
| 분양가·수요 | 분양가 상향·금리 고착 시 청약수요 둔화 | 인근 신축 프리미엄·주거환경 개선으로 수요 유입 |
| 입지·환경 | 해풍·염해 등으로 설계·자재비 상승 | 바다 조망·공원 접근 등 가치 상향 요인 |
부산권 기사·사례에서 공사비는 ‘평당 1천만원’대가 뉴노멀로 관측됩니다. 반면 분양가 밴드는 부산 평균 2,513만/평 전후로 지지력이 확인됩니다. 제도 변화와 인근 사업 완료 효과는 수요·가치 측면에서 우호적으로 작용할 수 있습니다.
10. 영도 함지그린 아파트 재건축 종합 평가
영도 함지그린 아파트 재건축 단지는 준공 32년차로 재건축 요건을 충족하며, 현 용적률 171%는 법정 상한 300% 대비 여유가 커 개발 잠재력이 높습니다. 총사업비는 약 3.2천억~6.1천억 원 규모로 예상됩니다. 조합원 분양가는 일반분양가 대비 20% 할인을 적용해 전용 45.5㎡ 기준 2.20~2.86억, 전용 57.09㎡ 기준 2.76~3.59억으로 추정됩니다. 이에 따른 분담금은 각각 0.80~1.46억, 0.99~1.82억 수준으로 산출되며, 이는 최근 실거래가를 반영한 권리가액 기준 단순 계산 결과입니다. 준공 후 시세를 적용한 수익성 분석에서는 평당 수익률 39~44%, 실투자 기준으로는 전용 45.5㎡ 77~121%, 전용 57.09㎡ 94~148%의 높은 수익성이 확인됩니다. 성공 요인은 용적률 여력, 생활권 인프라 개선, 조합원 할인 효과이며, 리스크 요인은 공사비 상승, 금리·금융비용 부담, 인허가 지연 가능성입니다. 종합적으로 보아 함지그린은 보수적 가정에서도 안정적 분담금과 높은 실투자 수익률을 기대할 수 있는 사업성이 높은 재건축 단지로 평가됩니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e1. 함지그린 아파트 재건축은 언제쯤 본격화될까요?u003c/strongu003e
현재 공식적으로 추진위나 조합 설립 절차가 확인되지 않았습니다. 다만 준공 30년을 넘겨 법적 요건을 충족했으며, 인근 동삼2구역 재개발이 완료되어 생활권이 개선된 만큼 주민 동의와 안전진단 추진이 본격화되면 향후 5~7년 내 사업 개시가 가능할 것으로 전망됩니다.
u003cstrongu003e2. 조합원 분담금은 얼마나 예상되나요?u003c/strongu003e
보수적으로 조합원 분양가를 일반분양가 대비 20% 할인 적용할 경우, 전용 45.5㎡는 0.80~1.46억, 전용 57.09㎡는 0.99~1.82억 수준으로 추정됩니다. 이는 단순 권리가액과 분양가 차액을 기준으로 계산한 값이며, 실제 사업에서는 비례율·일반분양 수익·무상지분율 등에 따라 조정될 수 있습니다.
u003cstrongu003e4. 가장 큰 리스크 요인은 무엇인가요?u003c/strongu003e
가장 큰 변수는 공사비 상승과 금융비용 부담입니다. 최근 부산권 공사비는 평당 1천만 원 수준까지 올라 분담금에 직접 영향을 줍니다. 또한 금리 수준이 높을 경우 이주비와 사업비 금융비용이 커질 수 있습니다. 인허가 지연과 분양가 상한제 적용 여부도 리스크 요인으로 꼽힙니다.
