본 보고서는 풍납동 미성아파트 재건축 단지의 최신 공람·언론 자료와 실거래를 바탕으로 사업성·분담금·분양가를 시나리오별로 정리하였습니다. 송파구 풍납동 219(풍성로 14)의 ‘풍납동 미성아파트(미성맨션)’은 1985년 사용승인된 41년차(2025년 기준) 중층 단지로 4개동 275세대 규모입니다. 8호선 강동구청·천호역이 인접하고(도보권), 한강변 입지와 낮은 기존 용적률(167%)이 특징입니다. 2024년 국가유산청 조건부 허가 이후 2025년 5~6월 정비계획 주민공람을 거쳐, 용적률 약 250%·최고 23층·6개동·413가구 재건축안이 가시화되었습니다. 문화재(풍납토성) 이슈로 장기간 지연됐으나 신속통합기획 자문회의 통과 및 공람공고로 사업 필요성과 추진 동력이 커진 상황입니다.
1. 풍납동 미성아파트 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 풍납동 미성아파트(미성맨션) |
| 소재지 | 서울시 송파구 풍납동 219 (풍성로 14) |
| 준공연도 | 1985.06.17 (41년차) |
| 세대수/동수 | 275세대 / 4개동 |
| 층수/구조 | 최고 11층 / 계단식·복도식 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 167% / – (기존) |
| 주차대수 | 총 311대(세대당 1.13대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 8호선 강동구청역 약 0.74km, 천호역 약 0.93km / 서울토성초 통학권 |
| 연면적 | 35,922.33㎡ (주거전용 28,864.04㎡) |
풍납동 미성아파트는 4개동·275세대의 중형 규모로, 8호선 더블역세권과 한강 접근성이 강점입니다. 기존 용적률 167%로 재건축 여력이 크고 주차는 1.13대 수준입니다. 열병합 지역난방, 계단식·복도식 혼합 구조이며, 토성초·아산병원 생활권 등 인프라가 양호해 향후 고층화·주차확충·커뮤니티 신설 시 주거환경 개선 폭이 큽니다.
2. 풍납동 미성아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 41년차(1985년 사용승인). |
| 안전진단 상태 | 2023.02 안전진단 통과 보도. |
| 용적률 여력 | 기존 167% → 계획 249.91% 내외(증가 여력 약 +83%p). |
| 정비계획 현황 | 2025-05-29 공람공고(공고 제2025-1014호) ~ 6월 말 공람; 신속통합기획 자문회의 통과. |
| 종합 평가 | 문화재 조건부 허가(착공 전 시굴조사)로 리스크 관리 전제하 사업 추진 본궤도. |
풍납동 미성아파트 재건축 단지 법적 연한 충족 및 안전진단 통과로 자격요건은 확보된 상태입니다. 기존 용적률이 낮아 물리적 사업성은 우수하며, 2025년 공람공고로 행정 절차도 진척되었습니다. 다만 풍납토성 인접에 따른 시굴·문화재 협의 리스크가 상존하며, 일정·비용에 영향을 줄 수 있어 계획·금융 여유분이 필요합니다. 송파구청 매경 부동산
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소형(전용 63㎡)은 희소성과 거래 수요로 평당가가 높게 형성되고, 중대형(전용 116㎡)은 절대가 높지만 평당가는 상대적으로 완만합니다. 2024~2025년 거래는 제한적이나 하락 없이 보합 완만한 상승 흐름을 보이며, 향후 정비계획 확정·사업 추진 기대가 시세 방어에 기여하고 있습니다.
- 타입 구성(세대수/전용률): 86㎡(공급, 55세대·전용률 72.92% → 전용 약 62.71㎡), 119㎡(22세대·82.17% → 전용 약 97.78㎡), 139A/B㎡(198세대·83.60% → 전용 약 116.20㎡).
| 전용면적(계산식) | 최근 실거래(예시) | 거래일/층 |
|---|---|---|
| 약 62.71㎡ (86×0.7292) | 10억 500만원 | 2024-08-30 / 8층 |
| 약 62.71㎡ | 9억 8,000만원 | 2024-09-12 / 2층 |
| 약 116.2㎡ (139×0.836) | 12억 8,500만원 | 2025-06-04 / 2층 |
- 평당가(전용 기준, 3.3058㎡/평):
· 전용 62.71㎡, 10.05억 → 약 5,298만원/평.
· 전용 116.2㎡, 12.85억 → 약 3,656만원/평. (계산 근거는 본문 산식)
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 미성아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| KB부동산(단지) | 전용 116㎡ 기준 약 3,528~3,656 | 12.85억(25.06.04) |
| 호갱노노(국토부 연동) | 전용 63㎡ 환산 약 5,170~5,300 | 10.05억(24.08.30), 9.8억(24.09.12) |
| 인근 신규 분양 레퍼런스 | 4,000~5,400(예: 강동센트럴시티 25평 10억, VIORR 24평 13억) | 입주예정 단지 참조 |
KB 시세·실거래에 따르면 중대형 평형은 평당 3,500만원대, 소형은 5,000만원대 형성입니다. 인근 신규 분양(천호·강동권) 사례는 평당 4,000~5,400만원 수준으로, 재건축 분양가 산정의 하단·중단 레벨을 제시합니다. 거래량은 크지 않으나 공람 이후 기대감으로 가격 하방은 제한적입니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석 (추정, 근거시나리오)
- 계획안 개요: 용적률 약 249.91%, 최고 23층, 6개동, 총 413가구(임대 33 포함). 건폐율 계획 약 19.98%, 주차 세대당 약 1.49대(계획). 매일경제
- 정비구역 면적(안): 약 19,505㎡(언론·공람 분석) → 용적률 연면적 약 48,745㎡. (지하 제외 단순 환산) 프리미엄 콘텐츠
- 최근 서울 정비사업 공사비 레인지(참고): 평당(3.3㎡) 1,000만원 안팎, 고급화·특화 시 1,100~1,200만원+ 사례 증가. 기본형 건축비는 평당 약 706만원(분상제 기준). 지뉴스 마켓인
시나리오별 총공사비(지상 용적률 연면적 기준 단순환산, 지하·간접비 별도):
- 하향: 평당 900만원 → 약 1,329억원
- 기준: 평당 1,000만원 → 약 1,476억원
- 상향: 평당 1,200만원 → 약 1,772억원
(14,754평×단가. 지하·특화·물가·안전비용 가산 시 증가)
총사업비(개략): 공사비 + 설계·감리·운영·금융·이주·보상(통상 공사비의 20~35% 수준 가산) → 기준 시나리오 약 1,800~2,000억원 추정. 유사 서울 정비사업·공인중개사 브리핑값을 참조해 범위를 제시했습니다. 청년일보
기본형 건축비(분상제)와 서울 정비사업 계약 추세를 함께 반영해 평당 900~1,200만원 범위를 설정했습니다. 용적률 연면적을 기준으로 산술 추산 후, 설계·금융·이주비 등 간접비를 20~35% 가산해 총사업비를 범위로 제시했습니다. 문화재 대응·특화 수준·금리·원가 변동에 따라 ±10~20% 오차 가능성이 존재합니다.
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
레퍼런스: 조합원 분양가는 일반분양가의 약 90% 수준이라는 공람·업계 추정치, 전용별 가이드(59㎡ 10.24억, 84㎡ 13억). 112㎡는 84㎡ 평당가로 비례 추정. 기존자산가액은 최근 시세(전용63≈10.0억, 전용84(119공급)≈10.7억, 전용116≈12.85억)를 사용.
| 평형(신축) | 하향 시나리오(조합원가 -5%) | 기준 시나리오 | 상향 시나리오(+5%) |
|---|---|---|---|
| 전용 59㎡ | -0.27억 (9.73 – 10.00) | +0.24억 (10.24 – 10.00) | +0.75억 (10.75 – 10.00) |
| 전용 84㎡ | +1.65억 (12.35 – 10.70) | +2.30억 (13.00 – 10.70) | +2.95억 (13.65 – 10.70) |
| 전용 112㎡ | +3.60억 (16.45 – 12.85) | +4.48억 (17.31 – 12.85) | +5.33억 (18.18 – 12.85) |
조합원 분양가 가정(59㎡ 10.24억·84㎡ 13억)을 기반으로, 기존 보유 시세와 단순 차액을 ‘추정 분담금’으로 표기했습니다. 소형은 환급 또는 소액 부담, 중·대형은 1.6~5.3억 수준의 추가 납부가 예상됩니다. 금융비용·발코니 확장·특화·층·향·선택옵션 등 변수에 따라 편차가 커질 수 있습니다.
7. 예상 분양가 및 수익성 (일반분양 기준, 추정)
일반분양 평당가를 인근 분양 레벨과 분상제 기본형 건축비를 감안해 4,700~5,500만원으로 설정했습니다. 준공가정은 보수적 프리미엄을 반영했으며, 미분양·금리·특화 수준·브랜드에 따라 ±10% 내외 변동성이 존재합니다. 조합원 분양분은 통상 일반분양가의 약 90%로 산정됩니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 4,700 | 4,900 | +200 | +4.3% |
| 기준 | 5,100 | 5,400 | +300 | +5.9% |
| 상향 | 5,500 | 5,900 | +400 | +7.3% |
※ 인근 신규 분양(천호·강동) 평당 4,000~5,400만원 레벨 참고(입지·브랜드·특화 차이 반영). 준공 시 시세는 시장 회복/특화 프리미엄을 보수적으로 0~8% 반영.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 정비구역 지정(안) 공람·구의회 의견·도시계획위 | ~2026 상반기 목표 |
| 추진위원회 승인·조합설립인가 | 2025 하반기~2026 상반기 |
| 사업시행인가·관리처분인가 | 2027~2028 |
| 이주·철거·착공 | 2028~2029 |
| 공사·준공·입주 | 2031~2032 |
송파구 공람공고(2025.6) 이후 통상 절차(재건축 개요/절차)와 문화재 시굴 조건을 반영해 6~7년 안팎 일정을 제시했습니다. 금리·분양시황·문화재 협의에 따라 금융비용 누적이 발생할 수 있어, 금리 하락기에는 조달 구조 최적화가 사업성에 유리합니다. 매경 부동산
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 문화재(풍납토성) | 시굴 과정 추가 유물·공법 변경으로 공기·비용 증가 | 조건부 허가 하 조속 시굴 완료, 일정·비용 최소화 |
| 원가/공사비 | 특화 고급화·자재비 상승으로 1,100~1,200만원/평 이상 | 설계 최적화·VE로 1,000만원/평 내외 관리 |
| 분양시장 | 분상제·경기 둔화로 분양가/속도 제한 | 강남권·한강변 프리미엄, 회복장과 브랜드 시너지 |
| 인허가/절차 | 심의 지연·교통·환경 영향평가 보완 | 신통기획 체계에서 심의 효율화 |
핵심 리스크는 문화재 협의와 공사비 상승이며, 반대로 한강변 입지와 낮은 기존 용적률은 구조적 기회입니다. 분양가 상한제 하에서도 인근 신축 분양 레벨이 준거선 역할을 하며, 심의 단계의 예측가능성 확보가 수익성 방어에 중요합니다.
10. 풍납미성 재건축 종합 평가
풍납미성 재건축 단지는 낮은 기존 용적률(167%)과 한강변 입지로 재건축 후 상품 경쟁력이 높습니다. 2025년 공람공고·신통기획 통과로 절차가 구체화됐으며, 계획안(용적률 약 250%, 6개동 413가구)이 제시돼 사업성 가시성이 개선되었습니다. 총사업비는 공사비 추정 범위에 설계·금융비용을 가산해 1,800~2,000억원 수준으로 추정되며, 조합원 분담금은 소형 낮고 중·대형 1.6~5.3억원 수준(기준)으로 전망됩니다. 성공요인은 문화재 리스크 관리·원가 통제·분양가 전략·주민 합의이며, 금융비용은 금리 환경과 분양 속도에 좌우됩니다. 전체적으로 ‘추정비례율 약 101.8%’ 보도와 공람 진척을 고려할 때 중립~우호적 사업성으로 평가됩니다.
“※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.”
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풍납동 미성아파트 재건축이 실제로 언제 착공될 수 있을까요?
2025년 6월 주민공람 이후 정비구역 지정 및 조합 설립 절차를 거쳐야 합니다. 문화재 시굴조사가 조건부로 요구되어 최소 2~3년 소요될 수 있으며, 순조롭게 진행될 경우 2028~2029년 착공, 2031~2032년 입주가 예상됩니다.
문화재(풍납토성) 문제로 재건축이 무산될 가능성은 없나요?
풍납토성 인접으로 문화재청 허가가 필수적입니다. 2024년 이미 조건부 허가를 받아 일정상 리스크는 관리 가능한 수준입니다. 다만 시굴 과정에서 추가 유물이 발견되면 공법 변경·비용 증가 가능성은 있으나, 무산 가능성은 낮습니다.
조합원 분담금은 실제로 얼마나 될까요?
최근 시세와 예정 조합원가를 단순 비교 시, 소형은 큰 부담이 없고 중대형은 약 1.6억~5.3억 수준의 추가 분담금이 추정됩니다. 다만 이는 설계특화·금리·이주비·분양가 책정에 따라 변동 폭이 크며, 관리처분계획에서 확정됩니다.
일반분양가는 어느 정도 수준으로 책정될까요?
인근 신규 분양 단지 사례(평당 4,000~5,400만원)와 분상제 기준 건축비를 고려할 때, 풍납미성 일반분양가는 평당 4,700~5,500만원 수준이 예상됩니다. 브랜드·특화 수준·분양 시점의 시장 상황에 따라 ±10% 내외 변동 가능성이 있습니다
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