본 보고서는 천호우성 아파트 재건축 단지 현황·노후도·시세·사업성·분담금·수익률을 최근 공공·민간 데이터와 조합 자료를 교차 검증해 정리하였습니다. 1985년 준공된 천호우성아파트(479 세대·6 동)는 5호선 명일·굽은다리역 더블역세권에 자리한 중형 단지로, 41 년차에 접어들며 설비 노후·주차난·내진 성능 부족 등이 재건축 필요성을 키웠습니다. 2024년 6월 사업시행인가를 획득했고 2025년 6월 관리처분인가가 접수돼 강동구 내 가장 빠른 속도로 사업이 진행되고 있습니다.
1. 천호우성 아파트 단지 기본 정보
천호우성 아파트는 중형 규모이지만 5·8호선 접근성, 평지 입지, 학교·대형마트 밀집 등 생활 인프라가 우수합니다. 반면 세대당 주차 0.83대와 노후 배관은 재건축 필요성을 높입니다. 용적률 158%로 추가 개발여력도 충분합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 천호우성아파트 |
| 소재지 | 서울특별시 강동구 구천면로 366 |
| 준공연도 | 1985 년 (41 년차) |
| 세대수/동수 | 479세대 / 6동 |
| 층수/구조 | 10 ~ 13층 / 계단식·복도식 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 158 % / – % |
| 주차대수 | 400대 (세대당 0.83) |
| 난방방식 | 개별 도시가스 |
| 학군 및 교통 | 천호초·천호중 도보권 / 5호선 명일역 497 m |
| 연면적 | 43,858 ㎡ |
2. 천호우성 재건축 요건 및 노후도
천호우성 재건축 단지의 법적 연한 초과와 안전진단 통과로 물리적 노후도는 명확합니다. 관리처분인가가 임박해 행정 리스크는 크지 않으며, 232 %로 계획된 용적률은 토지 효율을 높이면서도 초과이익환수 부담을 완화합니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 41년 (법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | D등급, 2016-05-19 통과 |
| 용적률 여력 | 법정 상한 대비 +92 % |
| 정비계획 현황 | 2020-10 추진위 승인 → 2021-02 조합인가 → 2024-06 사업시행인가 → 2025-06 관리처분인가 접수 |
| 종합 평가 | 사업성·속도 ‘우수’, 절차 리스크 ‘낮음’ |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
21평형이 거래량·유동성 모두 가장 활발하며, 3개월간 5 건이 신고돼 가격 신뢰도가 높습니다. 26·31평은 거래가 드물지만 평단가는 상대적으로 낮아 향후 일반분양가 산정 시 기준 평형 역할이 예상됩니다.
| 전용 ㎡ (공급 평) | 2025-07 | 2025-06 | 3개월 평균 | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 71.96 (21평) | 8.10억 | 7.10 ~ 7.40억 | 7.53억 | 3,857 |
| 84.99 (26평) | 9.60억* | 9.20억* | 9.40억 | 3,615 |
| 102.97 (31평) | 10.85억* | 10.00억* | 10.42억 | 3,363 |
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 천호우성 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 (25-08-01) | 3,950 | 1,350 | 매매 9.7억(71㎡) |
| 네이버부동산 매물 평균 | 3,980 | 1,400 | 매매 9.6억(84㎡) |
| 호갱노노 실거래 평균 | 3,857 | 1,330 | 매매 8.1억(71㎡) |
2024년 저점 대비 매매지수 8 % 반등, 전세가율 35 %로 갭투자 매력은 제한적입니다. 다만 관리처분인가 전 기대감으로 2025년 상반기 거래량이 전년 동기 대비 22 % 증가했습니다.
5. 예상 건축비·총사업비 (단위: 억원)
| 구분 | 평당 800만원 (하향) | 900만원 (기준) | 1,000만원 (상향) |
|---|---|---|---|
| 건축공사비 | 1,592 | 1,791 | 1,989 |
| 설계·감리·운영(15 %) | 239 | 269 | 298 |
| 이주비·금융비(10 %) | 159 | 179 | 199 |
| 총사업비 | 1,990 | 2,239 | 2,486 |
최근 서울 재건축 평균 공사비 842만 원/평, 상위 단지는 1,000만 원까지 제시되고 있어 3단계 시나리오를 적용했습니다. 총사업비는 최대 2,486억 원으로, 조합원 분담금 외 일반분양 수입으로 충당 예정입니다.
6. 천호우성 분담금 추정 (억원)
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 20-21평 (49~71㎡) | 2.00 | 2.30 | 2.55 |
| 25-26평 (74~85㎡) | 2.30 | 2.75 | 3.05 |
| 34평 (84㎡) | 3.05 | 3.37 | 3.80 |
블로그와 조합 내부 자료에 공개된 25 평 2.56억·34 평 3.37억(기준)을 그대로 반영하고, 공사비 변동률에 따라 ±15 % 범위로 계산했습니다. 대지지분이 작은 21평 조합원은 분담금 절대액은 낮지만 비례율(0.92 추정)에 따라 증가폭이 더 큽니다.
7. 예상 분양가 및 수익성 (전용 34평형 기준)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세 | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 4,200 | 4,800 | 600 | 14.3 % |
| 기준 | 4,500 | 4,950 | 450 | 10.0 % |
| 상향 | 4,800 | 5,100 | 300 | 6.3 % |
강동구 2025년 신축 평균 분양가(4,340만원)와 인근 래미안솔베뉴 준공 시세(4,900만원)를 비교해 산정했습니다. 관리처분인가 이후 분양가 상한제 유예 가능성이 열려 있어 기준 시나리오가 가장 현실적입니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 관리처분인가 → 이주 | 2025 H2 ~ 2026 H2 (12개월) |
| 철거·착공 | 2027 년 (6개월) |
| 공사 | 2027 H2 ~ 2029 H2 (24개월) |
| 준공·입주 | 2029 H2 |
전체 48개월 일정으로, 서울 평균 60개월 대비 1년 이상 짧습니다. 금융비(이주비·중도금) 이자율 4 % 적용 시 총 179억 원 수준으로 추정돼 공사비 변동보다 상대적으로 작은 영향을 미칩니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 1,000만원/평 이상 급등 | 원자재 안정·VE 설계로 800만원 유지 |
| 분양가 상한 | 적용(4,200↓) | 완화·폐지(5,000↑) |
| 금리 | 5 % 이상 장기화 | 3 %대로 안정 |
| 인근 공급 | 둔촌주공·고덕 상업지 대량 공급 | 강동권 인기 지속·신축 차별화 |
공사비·분양가·금리가 핵심 변수입니다. 특히 고급화 경쟁이 치열해 시공사(롯데건설)의 비용 관리 역량이 사업성에 직접 영향을 미칩니다.
10. 천호우성 아파트 재건축 종합 평가
천호우성 재건축은 행정 절차가 선행(관리처분 단계)된 ‘속도형’ 사업으로, 공공 기여·임대 물량이 없다는 점이 수익성에 유리합니다. 총사업비는 기준 2,239억 원, 조합원 분담금 2.3 ~ 3.4억 원으로 강동구 평균(4억 원대)보다 낮으며, 완공 후 34평 기준 기대 수익률 10 % 는 보수적 관점에서도 긍정적입니다. 다만 ①공사비 1,000만원/평 돌파 가능성, ②분양가 상한제 존치 여부, ③금리·자금시장 변동이 주요 리스크로 남아 있습니다. 시세와 사업성이 모두 우수하나, 투자 시에는 공사비 확정 전까지 여유 자금 확보가 필수입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e관리처분인가 이후 절차는 얼마나 걸리나요?u003c/strongu003e
관리처분인가 고시 후 1개월 내 이주 준비 총회를 열어야 하고, 실제 이주·철거는 약 12개월, 착공 전 인허가·분양가 심의에 6개월가량이 추가됩니다. 전체적으로 2029년 하반기 준공 목표를 유지하려면 2026년 하반기까지 이주를 마쳐야 합니다.
u003cstrongu003e조합원 분담금이 추가로 늘어날 가능성은?u003c/strongu003e
공사비가 1,000만 원/평을 초과하거나 금리가 1%p 오르면 분담금이 약 10~12% 상승합니다. 반대로 일반분양가가 5,000만 원/평 이상 확정되면 초과수익이 발생해 분담금이 최대 8% 줄어드는 구조입니다.
u003cstrongu003e분양가 상한제가 계속 적용되면 수익성이 떨어지나요?u003c/strongu003e
상한제가 유지돼 평당 분양가가 4,200만 원선으로 묶이면 조합원 기준 예상 수익률은 6~7%로 낮아집니다. 다만 공사비 절감과 이주비 이자 지원이 병행되면 최소 5% 이상은 방어할 수 있다는 게 조합 시뮬레이션 결과입니다.
u003cstrongu003e인근 대단지 공급(둔촌주공 등)이 미치는 영향은?u003c/strongu003e
공급 증가로 초기 분양 흡수 속도는 느려질 수 있지만, 입지·학군이 뚜렷한 천호 생활권 내 대체 단지가 적어 준공 이후 시세는 5% 내외 프리미엄이 유지될 것으로 예상됩니다. 거래 유동성도 지하철 5·8호선 더블역세권 특성상 빠르게 회복된 사례가 많습니다.
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