현재 리포트는 7월에 작성되었으며, 최근 해당 아파트 재건축 보고서가 새로 발행되어 오류 및 최신 정보를 반영하였습니다.
최신 보고서 보기 (25년 9월12일 링크)이번 글에서는 인천 작전동 코오롱아파트 재건축 기초 정보부터 수익성, 리스크 요인까지 종합 분석해 보겠습니다. 본 아파트(인천 계양구 작전동 861‑1)는 1989년 10월 준공(현재 37년 차), 총 3개동 480세대 규모로 지상 15층의 개별난방 단지입니다. 지하철 1호선 작전역 근접한 초역세권으로 생활·교통 인프라가 우수하며, 최근 예비 안전진단 통과 후 조합 설립 동의율 70% 이상 확보되어 재건축 필요성이 강조되고 있습니다.
1. 인천 작전동 코오롱아파트 단지 정보
코오롱 아파트는 3개동 480세대 규모의 중형 단지로, 초역세권 입지와 생활 인프라가 우수하며, 용적률 여력이 일부 존재합니다. 그러나 세대당 주차 대수는 부족한 편이며, 개별난방 구조는 분담금 부담 요인으로 작용할 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 작전동 코오롱아파트 |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 861‑1 |
| 준공연도 | 1989년 10월 (37년 차) |
| 세대수/동수 | 480세대 / 3개동 |
| 층수/구조 | 최대 15층 / 철근콘크리트·복도식 |
| 용적률/건폐율 | 217% / 16% |
| 주차대수 | 지상 290대 (세대당 약 0.6대) |
| 난방방식 | 개별난방, 도시가스 |
| 학군 및 교통 | 작전초 도보 10분, 작전역 6분, 버스 3개 노선 |
| 연면적 | — (공개자료 미제공) |
2. 코오롱아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 37년 (1989년 준공) |
| 안전진단 상태 | 예비 안전진단 통과(2024년 11월) |
| 용적률 여력 | 217% → 법적 최대 300% 이상 가능 예측 |
| 정비계획 현황 | 조합 설립 동의율 70% 이상 확보(2025년 3월) |
| 종합 평가 | 사업 진행 가능성 높음 |
법적 기준(30년)에 비해 경과연수가 높으며, 예비 안전진단 통과 및 코로나 이후 주민 의지 확대로 조합 설립 절차가 신속히 진행 중입니다. 용적률 여력은 일정 수준 확보되어 사업성 확보에 유리합니다.
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
| 전용면적 (㎡) | 최근 실거래가 (2025.6 월) | 평당가 (만원) |
|---|---|---|
| 64 (19.3평) | 2억 400만 원 | 약 1,074 만원 |
| — | — | — |
- 64㎡(19평형)의 최근 실거래는 2.04억~2.22억 수준으로, 평당 1,074만원으로 인천 계양구 평균 대비 약간 높은 수준입니다. 시세 안정성과 거래량은 양호한 편입니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 작전동 코오롱아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가 (만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노 | 1,074만원 | 실거래 전세 최고 2.3억 (30평대) | 64㎡ 2.04억 (2025.06.13) |
| 부동산계산기 | – | – | 2024.02 월세 2,000/55 |
매매·전세 시세는 최근 상승세가 뚜렷하며, 거래량은 연간 1200건 이상 기록됩니다. 전세 수요도 견조해 유동성 측면에서 안정된 단지로 평가됩니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석
가정 조건
- 총 연면적: 48,000㎡ (세대당 100㎡ 추정)
- 평당 공사비: 하향 800만 / 기준 1,000만 / 상향 1,200만 원
- 설계·운영비·이주비: 평당 200만 원
| 시나리오 | 평당 공사비 | 총 공사비 | 설계·이주비 포함 총사업비 |
|---|---|---|---|
| 하향 | 800만 | 3,840억 | 4,800억 |
| 기준 | 1,000만 | 4,800억 | 5,760억 |
| 상향 | 1,200만 | 5,760억 | 6,720억 |
건축비에 따라 총사업비는 평균 5,760억 수준으로 추정되며, 평당 1,200~1,400만의 설계·이주비가 포함됩니다. 공사비 상승과 전세 부담에 대한 분담금 부담 요인이 존재합니다.
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ (18평형) | 8,500만 | 1억 50만 | 1억 2,000만 |
| 84㎡ (25평형) | 1억 2,000만 | 1억 5,000만 | 1억 8,000만 |
전용 59㎡ 기준 분담금은 하향 8,500만, 기준 1억 약간을, 상향은 1억 2,000만 원 수준으로 예상됩니다. 분양 및 설계 옵션에 따라 분담금 편차가 커질 수 있는 변수입니다.
7. 예상 분양가 및 수익성
분양가가 평당 1,600만 원 기준, 준공 후 시세는 1,700만 원으로 가정할 경우 평당 차익은 100만 원, 예상 수익률은 6% 수준으로 추정되며, 시장 변동성에 따라 수익성 편차가 존재합니다.
| 시나리오 | 평당 분양가 | 준공 시 시세 | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 보수 | 1,500만 | 1,600만 | 100만 | 약 7% |
| 기준 | 1,600만 | 1,700만 | 100만 | 약 6% |
| 낙관 | 1,700만 | 1,800만 | 100만 | 약 5.6% |
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 예비안전진단~조합설립 | 1년 |
| 사업시행인가~관리처분계획인가 | 3년 |
| 이주·철거·착공~준공 | 4년 |
| 합계 | 8년 |
예비 안전진단부터 준공까지 평균적으로 8년이 소요될 전망이며, 금리 상승 우려 시 금융비용 부담이 확대될 수 있습니다. 강남권 평균 15년보다 빠르게 진행될 가능성을 보입니다
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 금리 상승 | 금융비용 급증, 분담금 증가 | 분당 1%p 상승→분담금 평당 50만 차이 |
| 분양가 하락 | 시공자 부담 및 주민 반발 | 분양률 높아 추가 개발 여력 확보 |
| 주민 의견 분쟁 | 주택공급 지연, 소송 가능성 | 동의율 상승, 시너지 구조 형성 |
| 인프라 개선 | 추가 역세권 기대감 감소 | 청라연장 기대시 분양가 상승 |
금리 및 분양가 변동은 사업 성패의 핵심 리스크이며, 주민 내부 갈등 및 외부 소송은 추진 지연 요소입니다. 반대로 인천·계양구 도시재생 및 인프라 확충은 가격 상승 기회로 평가됩니다.
10. 인천 작전동 코오롱아파트 재건축 종합 평가
작전동 코오롱아파트 재건축 단지는 노후화와 용적률 여력, 주민 의지라는 3대 사업 추진 조건이 유리하게 맞아떨어진 단지입니다. 예비 안전진단 통과 이후 조합 설립 과정이 원활하게 진행되고 있으며, 분양가와 건축비 조건이 기준 선 내에서 유지된다면 예상 수익률은 5–7% 수준으로 투자자 및 조합원에게 수익 기회를 제공합니다. 평균 8년의 사업기간 동안 금리 상승 및 분양가 하락 리스크는 존재하지만, 계양구 도시재생 호재(지하철 연장, 상권 개선 등)와 조합원 내부 합의 구조가 탄탄하면 충분히 극복 가능성이 있습니다. 금융 조달과 시공자 선정 전략이 사업 성패의 핵심입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
재건축 진행 중 조합원 분담금이 예상보다 크게 증가할 가능성이 있나요?
네, 분담금은 예상보다 증가할 수 있습니다. 주요 변수는 공사비 상승, 금융비용 증가, 분양가 규제입니다. 특히 최근 금리 변동과 자재비 인상으로 평당 건축비가 200만~300만 원 추가 상승한 사례가 있습니다. 따라서 조합원은 사업 초기부터 분담금 상향 시나리오를 충분히 감안해 재정 계획을 수립하는 것이 바람직합니다.
u003cstrongu003e예상 준공 시점까지 계양구 부동산 시장 전망은 어떤가요?u003c/strongu003eu003cbru003e
계양구는 GTX-D 노선, 청라연장선 등 교통 호재가 예정되어 있어 중장기적으로 상승 모멘텀이 기대됩니다. 다만 단기적으론 수도권 금리 부담과 공급물량 증가로 가격 조정 가능성이 있습니다. 준공 예상 시점인 2032년 전후로는 수도권 주택 수요 회복과 맞물려 상승세를 보일 가능성이 높다는 것이 전문가 다수의 공통된 의견입니다.
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