본 보고서는 인천 계산주공 아파트 재건축 단지를 네이버부동산·호갱노노·KB부동산·국토부 실거래 연계 지표 및 공개 데이터(집품·디스코)로 교차 검증하여 작성했습니다. 본 자료는 전문적 분석을 기반으로 작성자의 학습과 연구 목적으로 정리된 것으로, 특정 투자나 금융상품을 권유하지 않습니다. 계산주공 아파트는 1990년 사용승인, 1,140세대/7개동, 최고 15층, 복도식, 용적률 173%·건폐율 11%, 지역난방(열병합)의 대단지입니다. 계산역·임학역 도보권과 대형마트·공원·병원 접근성이 뛰어난 반면, 구축 설비·주차 여력은 한계가 있습니다.
본 보고서는 2025년 9월 11일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다.
1. 인천 계산주공아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 계산주공아파트 |
| 소재지 | 인천시 계양구 계산동 20 (경명대로1142번길 3) |
| 준공연도(연차) | 1990.06 / 36년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 1,140세대 / 7동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 복도식, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 173% / 11% |
| 주차대수 | 총 1,140대(세대당 1.0대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 인천1호선 임학역 약 526m(도보 8분), 계산역 약 636m(도보 10분), 안남초 인접 |
| 연면적 | 약 69,771.9㎡(집품·디스코 표기) |
계산주공아파트는 1,100세대급 역세권 구축으로 생활 편의·대중교통 접근성이 우수합니다. 복도식 구조와 1990년대 설비 스펙으로 단열·배관·커뮤니티 기능 개선 여지가 크며, 현 용적률 173%는 인근 신축 평균(약 255.7%) 대비 낮아 재건축 시 연면적·주차·커뮤니티 확충이 가능합니다. 다만 대규모 단지 특성상 이주·보상·금융비 비중이 커 분담금 민감도가 높을 수 있습니다.
2. 계산주공 아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 36년차(1990.06 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 추진 여부 미확정(공식 통과/고시 이력 미확인) |
| 용적률 여력 | 현 173% → 인근 신축 평균 약 255.7% |
| 정비계획 현황 | 정비구역·추진위·조합 미확인(공개 자료 기준) |
| 종합 평가 | 역세권·저밀 대비 상향 여력은 있으나, 이주·금융비 영향이 커 원가·분양가 관리가 핵심 |
계산주공 아파트 재건축 단지는 법정 연한(30년) 경과로 형식 요건은 충족하나, 안전진단·정비구역 지정 등 공식 절차 진입 정황은 확인되지 않았습니다. 173%→약 256% 수준 상향이 가능하다고 가정하면 물량·주차·커뮤니티 개선 폭은 존재하나, 대단지 이주·보상과 금융비 부담이 사업성에 큰 변수입니다. 초기 단계에선 주민 동의율 관리·비용 구조 투명화·분양가 전략 수립이 중요합니다.
3. 최근 실거래가 (최다 세대 타입 52A 기준)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평) |
|---|---|---|---|
| 약 36.16(전용률 68.81% 추정) | 2025-06-12 | 17,000 | 약 1,552 |
| 〃 | 2025-05-09 | 17,575 | 약 1,604 |
| 〃 | 2025-05-08 | 16,700 | 약 1,525 |
| 〃 | 2025-02-24 | 15,000 | 약 1,369 |
| 〃 | 2025-01-21 | 18,500 | 약 1,688 |
52A(300세대*가 최다 평형으로, 2025년 상반기 거래는 1.5~1.86억원 박스권입니다. 층·채광·수리 상태에 따른 편차가 존재하여 권리가액 산정 시 최근 5건 평균(1.696억원)과 상·중·하 레인지를 병행 적용하는 것이 안전합니다.
4. 시장 동향(인근 신축 시세·용적률)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(전용) | 최근 지표 |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상 계양 더프리미어(효성동) | 2021.10(5년차) | 250% | 59.97㎡(20평대) | 평당 약 1,790만원, 최근 3.58억(65㎡ 사례) |
| 계양하늘채 파크포레(방축동) | 2023.04(3년차) | 185% | 59.87㎡ | 평당 약 1,747만원 |
| 작전역 베네하임 더윈(작전동) | 2024.01(2년차) | 332% | 80㎡대 | 평당 약 1,688만원, 최근 4.05억(80A 사례) |
동일 생활권 신축 3곳의 평당 실거래 지표 평균은 약 1,742만원/평으로 도출됩니다. 세 단지 용적률 평균은 255.7%로 계산되어 본 보고서의 고정 가정(용적률·분양가·조합원 분양가 산식)에 적용했습니다.
5. 예상 건축비 분석 (인근 신축 평균 용적률 고정 가정)
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 현 연면적(합계) | 약 69,771.9 | 집품·디스코 표기 |
| 현 용적률 | 173% | KB·호갱노노 |
| 대지면적(추정) | 약 40,331 | 69,771.9 ÷ 1.73 |
| 가정 용적률(평균) | 약 255.7% | 인근 신축 3곳 평균 |
| 재건축 연면적(추정) | 약 103,112 | 40,331 × 2.5567 |
(2) 평당 건축비 가정 및 총사업비(보수·기준·상향)
- 평당(3.3㎡) 건축비: 보수 670만원/평, 기준 730만원/평, 상향 900만원/평(최근 수도권 정비사업 평균 673만/평, 서울권 상단 900만~1,000만/평 흐름 반영). 하우징헤럴드+1
- 재건축 연면적 약 103,112㎡ = 약 31,246평
| 구분 | 보수(670만/평) | 기준(730만/평) | 상향(900만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 약 2,093.5억원 | 약 2,281.0억원 | 약 2,812.1억원 |
| 설계·감리/운영(11%) | 230.3억원 | 250.9억원 | 309.3억원 |
| 부대비(5%) | 104.7억원 | 114.0억원 | 140.6억원 |
| 이주·보상(가정) | 1,140.0억원(세대당 1.0억) | 1,368.0억원(1.2억) | 1,710.0억원(1.5억) |
| 금융비(가정) | 242.5억원 | 273.7억원 | 339.2억원 |
| 예비비(공사비 4%) | 83.7억원 | 91.2억원 | 112.5억원 |
| 총사업비 | 약 3,894.7억원 | 약 4,378.8억원 | 약 5,423.7억원 |
금융비는 연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50% → 총 7.5%를 (공사비+이주비)에 적용. 예비비는 공사비의 4%로 가정. (정비사업 공사비 지표: 하우징헤럴드·매경 등)
계산주공 재건축 총사업비는 약 3,895~5,424억원(기준 4,379억원)으로 추정됩니다. 대단지 특성상 이주·보상과 금융비 비중이 크며, 평당 건축비 상향(≥900만/평) 구간 진입 시 총사업비 급증이 나타납니다. 초기 단계에서 VE 설계·스펙 최적화·PF 조건 협상을 통해 분담금 상승을 억제하는 전략이 필요합니다. (공사비 추세 출처 참조)
6. 조합원 분담금 추정 (최다세대 52A 보유 가정)
- 가정값
- 권리가액: 최근 5건 평균 1.6955억원(전용 약 10.96평 → 약 1,548만원/평)
- 일반분양가 평단: 인근 신축 평균 약 1,742만원/평 → 조합원 분양가 = 80% = 약 1,394만원/평(고정).
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 52A 보유 → 52A 분양(≈10.96평) | 약 1,548 | –1,681만원 | –1,513만원 | –1,345만원 | 조합원 분양가=1,394만×10.96평≈1.53억, 권리가액 1.696억 대비 환급 |
| 52A 보유 → 84㎡ 분양(≈25.45평) | 약 1,548 | 1억 8,522만원 | 1억 6,670만원 | 1억 4,818만원 | 1,394만×25.45평≈3.55억, 권리가액 차감 |
조합원 분양가는 일반분양가의 80%로 환산(평당 1,742→1,394만원). 동일 평형은 환급(–) 가능, 84㎡ 상향은 추가 분담이 필요합니다.
용적률→일반분양 비율(개략 시나리오, 대지면적 약 40,331㎡·주거비율 80%·평균공급 65㎡/세대)
| 가정 용적률 | 총연면적(㎡) | 판매가능 주거(㎡) | 추정 세대수 | 일반분양 세대(=총–1,140) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 230% | 92,761 | 74,209 | 1,142 | 2 | 0% |
| 255.7% | 103,112 | 82,489 | 1,269 | 129 | 11% |
| 280% | 112,926 | 90,341 | 1,390 | 250 | 22% |
용적률 255.7% 가정에서도 일반분양 비율은 약 11% 수준에 그쳐, 총사업비 대비 분담금이 공사비·금융비·분양가에 민감합니다. 동일 평형 유지 시 환급 가능성이 있으나, 84㎡ 배정은 유의미한 추가 분담이 요구됩니다. 정비계획(평형·커뮤니티·특화)과 분양가 심사 결과에 따라 값은 달라질 수 있습니다.
7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비3%) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 52A→52A, 비례율 100% | 1,394 | 약 1.66억원 | 1,742 | +348 | 약 5~8% |
| 52A→52A, 90% | 1,394 | 약 1.64억원 | 1,742 | +348 | 약 6~9% |
| 52A→52A, 80% | 1,394 | 약 1.62억원 | 1,742 | +348 | 약 7~10% |
| 52A→84㎡, 100% | 1,394 | 약 3.67억원 | 1,742 | +348 | 약 7~10% |
| 52A→84㎡, 90% | 1,394 | 약 3.49억원 | 1,742 | +348 | 약 8~11% |
| 52A→84㎡, 80% | 1,394 | 약 3.31억원 | 1,742 | +348 | 약 9~12% |
재건축 투자 수익성은 투자 시점의 분양가, 건축비, 비례율 등 주요 변수에 따라 달라질 수 있습니다
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 정비사업 사례 기준 총 5~8년이 일반적입니다. PF·보증 여건과 인허가 속도에 따라 금융비(본 보고서 7.5% 가정)가 크게 달라지므로, 동의율 관리·절차 병행으로 기간을 단축하는 전략이 유효합니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 평당 900만~1,000만+ 구간 상향, 입찰 유찰 리스크 | 비용 투명화·VE로 단가 최적화 |
| 분양가/수요 | 분양가 심사·금리 부담으로 청약 수요 둔화 | 역세권·생활인프라·대단지 메리트로 실수요 방어 |
| 행정·절차 | 안전진단·정비구역 지정 지연 | 단계 조기 진입·동의율 선확보로 기간 단축 |
| 금융여건 | PF 경색·보증비 상승으로 금융비 확대 | 저금리·보증조건 개선 시 금융비 절감 |
공사비·분양가·금리 3대 변수가 분담금과 일정에 직결됩니다. 반면 역세권+대단지라는 상품성은 준공 후 가격 방어에 유리합니다. 공사비 상단(≥900만/평) 리스크와 분양가 심사 변동을 가정에 내재화하되, 스펙·평형 구성 최적화로 수익성 개선 여지가 있습니다.
10. 계산주공 재건축 종합 평가
계산주공 재건축은 역세권·생활편의 우수와 구축 설비 한계가 공존합니다. 인근 신축 평당 약 1,742만원과 용적률 평균 255.7%를 고정 적용한 결과, **총사업비 약 3,895~5,424억원(기준 4,379억원)으로 추정됩니다. 산정된 용적률 하에서 일반분양 비율은 약 11% 수준으로, 사업성은 공사비(670~900만/평), 이주·금융비, 분양가 심사에 민감합니다. 52A 보유자 기준 동일 평형 분양 시 환급(–) 가능성이 있으나, 84㎡ 상향 배정 시 약 1.48~1.85억원 분담이 필요합니다(비례율 80~100%). 신규 매수자 기준 총투자 수익률은 약 한 자릿수 중후반으로 보수적입니다. 안전진단·정비계획 고시 이후 평형 구성·스펙·분양가·금융 조건이 확정되면 본 추정치를 재산정할 것을 권고드립니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
본 보고서의 용적률·분양가·건축비 가정은 얼마나 신뢰할 수 있나요?
인근 신축 3곳의 실제 지표(용적률·평당가)와 최근 기사/업계 평균 공사비를 교차 적용한 “보수–기준–상향” 3단 시나리오입니다. 공식 계획 고시·시공사 선정 시 변동 가능성이 있어, 단계 진입 때마다 재산정을 권고합니다.
조합원 분담금은 왜 이렇게 차이가 나나요?
분담금은 ▲용적률에 따른 일반분양 비율 ▲평당 공사비·이주·금융비 ▲분양가 심사 결과 ▲본인 평형(동일/84㎡ 상향)과 비례율(100/90/80%)에 좌우됩니다. 특히 대단지의 이주·금융비 비중이 커 민감도가 높아, 보수적 가정이 필요합니다.
