이번 분석에서는 인천 계산동 영남아파트 재건축 추진 가능성, 예상 분담금 및 수익성, 리스크 등을 체계적으로 알아보겠습니다. 본 아파트는 1990년 12월 준공되어 34년 차를 맞이한 중소형 단지(360세대, 4개동)입니다. 지하철 1호선 계산역·임학역이 모두 도보 10~12분 내 위치하고 있으며, 인근에 학교·병원·마트 등 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 낮은 세대수와 저층 구조로 인해 주민 주도의 리모델링과 재건축 검토가 활발합니다.
인천 계산동 영남아파트 단지 정보
영남아파트는 4개동, 360세대 중소형 규모로, 지상 6층 구조의 노후 단지입니다. 용적률 198%로 증축 여력은 제한적이나, 입지 장점(역세권+편의시설 인접)이 큰 강점입니다. 그러나 주차율이 매우 낮아 재건축 우선순위로 꼽히고 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 영남아파트 |
| 소재지 | 인천 계양구 계산동 76번지 일대 |
| 준공연도 | 1990년 12월 (34년 차) |
| 세대수/동수 | 360세대 / 4개동 |
| 구조/층수 | 지하1층·지상6층 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 용적률 198% / 건폐율 32% |
| 주차대수 | 78대 (세대당 약 0.22대) |
| 난방방식 | 개별난방 (도시가스) |
| 학군 및 교통 | 계산역·임학역 도보 10~12분, 인천부현초 등 근접 |
영남아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 34년 (법적 재건축 연한 30년 초과) |
| 안전진단 예상 | 예비진단 C등급 이상 가능 (노후화 기준 충족) |
| 용적률 여력 | 현 198% → 법정 300%까지 증축 가능 |
| 정비계획 현황 | 주민 및 전문가 그룹 논의 중 |
| 종합 평가 | 추진 가능성 약 60–70% 수준 |
34년 차 단지로 법적 요건을 충족하며, 저층 구조와 주차 부족 문제로 안전진단 통과가 비교적 쉬울 수 있습니다. 증축 여력은 있으나 단지 규모가 작아 리모델링과 병행할 가능성이 큽니다. 종합적으로, 주민 동의 확보 시 추진력이 기대됩니다.
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전용 62㎡ 단일 평형 중심의 소형 단지이며, 최근 거래가는 1.25~1.5억 원 선으로 안정적으로 형성됩니다.
- 전용면적: 대략 62㎡ (약 18~23평)
- 최근 실거래가 :
- 62㎡: 1.25억 ~ 1.5억 (2025.05~06)
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| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| 호갱노노 등 | 약 806~878만 원 | 62㎡ 1.25~1.5억 |
평당 매매가는 약 800~880만 원 수준으로 낮은 편이며, 세대수 대비 주차 부족, 저층 구조로 인한 재건축 절실도가 높습니다. 입지는 좋으나 개발 규모가 작아 사업 속도는 중간 수준으로 예상됩니다.
계산영남아파트 예상 건축비·분담금 개요
작은 단지 규모지만 총사업비는 약 700억 원대로, 조합원 분담비는 상대적으로 낮을 수 있습니다. 그러나 단지가 작아 규모의 경제는 제한적이며, 금융비용과 리모델링 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 평당 건축비 시나리오:
- 하 700만
- 기준 800만
- 상 1,000만
- 추정 연면적: 약 22,600㎡ (6,790평)
- 총 공사비(기준): 6,790평 × 800만 = 543억
- 설계·운영비 등: 70억
- 이주비 등: 100억
- 총사업비: 약 713억
전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형 | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 62㎡ (23평) | 약 0.5억 | 약 0.7억 | 약 0.9억 |
분담금은 5,000만~9,000만 원 예상되며, 단지 규모와 평형 특성을 고려하면 부담이 큰 편은 아닙니다. 다만 금융비용·공사비 상승 시 금액 변동 가능성이 있습니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기예상 분양가 및 수익성
분양가 상승과 시세 차이에 따라 수익률은 22~25%로 기대됩니다. 소형 단지의 특성상 프리미엄 확보는 중요하며, 분양가 상한제 여부 및 지역 시장 상황에 따라 실현 가능성이 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 예상 시세(만원) | 평당차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 900 | 1,100 | +200 | 약 22% |
| 기준 | 1,000 | 1,200 | +200 | 약 24% |
| 상향 | 1,200 | 1,400 | +200 | 약 25% |
사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 추진위·조합 설립 | 1.5~2.5년 |
| 사업시행·관리처분 인가 | 2~3년 |
| 이주·공사 | 2.5~3.5년 |
| 총 사업기간 | 약 6~9년 |
- 단지 규모가 작아 일부 단축될 수 있지만, 평균 사업 기간은 약 6~9년이 소요됩니다. 금융비용 누적과 이주계획이 사업 추진의 핵심 요소입니다.
리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정 시나리오 |
|---|---|---|
| 분양가 상한제 | 분양가 제한 시 수익률·분담금 압박 가능 | 해제 시 분양가 상승, 수익성 개선 가능 |
| 공사비 상승 | 비용 증가로 분담금 및 부담 확대 | 경쟁 입찰로 비용 절감 여지 있음 |
| 금융비용 | 금리 상승 시 이자 부담 증가 | 금리 안정 시 부담 완화 |
| 단지 규모 | 소형 단지 → 규모의 경제 제한 | 소규모 단체 행동이 빠르고 효율적일 수 있음 |
| 입지 | 입지 장점이나 저층/주차 문제 존재 | 역세권·생활인프라 입지는 수요 확보 유리 |
- 소규모 단지는 비용 효율에서는 한계가 있지만 입지 우위로 경쟁력을 보완할 수 있습니다. 분양가·금융비용·공사비 변동에 민감하며, 주민 합의·금융 계획이 성공의 열쇠입니다.
영남아파트 재건축 종합 평가
영남아파트는 34년차 노후 단지로, 역세권과 생활 인프라 우수성을 기반으로 리모델링 또는 재건축이 유력한 후보지입니다. 사업비는 약 700억 원, 분담금은 소형 평형 기준 0.5~0.9억 원입니다. 수익률은 22~25%, 사업기간은 6~9년 예상됩니다. 규모는 작지만 사업 추진 속도는 빠를 수 있으며, 자금 계획과 리스크 분석, 분양가 전략 수립이 관건입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
영남아파트는 재건축과 리모델링 중 어떤 방식으로 추진될 가능성이 높나요?
현재 34년 차로 재건축 법적 연한을 이미 충족했습니다. 다만 세대수가 적어 규모의 경제 측면에서는 리모델링이 유리할 수 있습니다. 그러나 저층 구조와 심각한 주차난, 노후도가 누적돼 주민 다수가 재건축을 선호하는 추세이며, 최근에는 안전진단을 거쳐 재건축으로 방향을 잡는 사례가 늘어나고 있습니다.
재건축 추진 시 분담금 부담은 얼마나 되며 언제 납부하나요?
분담금은 관리처분계획 인가 이후 조합총회에서 확정됩니다. 영남아파트는 소형 단지로 분담금 규모가 비교적 낮게 형성될 가능성이 있으며, 평형에 따라 약 5천만~9천만 원 선이 예상됩니다. 일반적으로 이주 전에 일부 선납금을 납부하고, 공사 중 중도금은 시공사 협약 금융을 통해 분할 납부하며, 잔금은 준공 직전과 입주 시에 납부하게 됩니다.
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