본 리포트는 영도 동삼그린힐 아파트 재건축에 관하여 사실 확인이 가능한 항목만 수치화하고, 분양가·분담금은[추정] 시나리오로 정리하였습니다. 동삼그린힐은 1993년 9월 사용승인된 대단지로, 전체 26개동 4,056세대(임대 1,968 포함) 규모이며, 주요 타입은 56·59·68·72·80㎡입니다. 영도 남측 생활권(상리로 일대)에 위치해 바다 조망 세대 비중과 생활편의성이 장점입니다. 준공 33년차로 노후도가 진행되었으나 현재까지 동 단지 명의의 ‘재건축 정비구역·조합’ 등 공식 절차는 확인되지 않았습니다. 인접 권역(동삼1·2구역 재개발, 오션시티푸르지오, 오션라이프 에일린의뜰 등)의 공급·시세 레퍼런스는 충분해 향후 사업성 가늠에는 도움이 됩니다.
1. 영도 동삼그린힐 아파트 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 동삼그린힐 |
| 소재지 | 부산시 영도구 동삼동 1123 (지번) / 상리로 1 (도로명) |
| 준공연도 | 1993.09 (33년차, 2025년 기준) |
| 세대수/동수 | 4,056세대(임대 1,968 포함)/26개동 (분양 3·4단지 2,088세대/17동 별도 관리) |
| 층수/구조 | 최고 15층, 복도식, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 약 140% / 약 13% |
| 주차대수 | 총 1,418대(세대당 0.34대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 상리초·청동초 인접, 부산역·남포역 차량 접근권 |
| 연면적 | [관리정보 기준] 145,714㎡(3·4단지 2,088세대분) |
영도 동삼그린힐 아파트는 대단지(4천세대급)임에도 주차 여건(세대당 0.34대)은 열세이며, 복도식·저층 위주의 1990년대 설계 특성으로 평면 경쟁력이 낮습니다. 반면 생활 인프라·바다 조망(세대별 상이)은 강점입니다.
2. 동삼그린힐 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 33년(1993.09 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 공식 실시/통과 내역 미확인 |
| 용적률 여력 | 현 용적률 약 140%로, 2종 일반주거지역 법정 상한(최대 250%) 대비 여지 가능 (지자체 조례·지구단위계획 등 적용 시 변동) |
| 정비계획 현황 | 동삼그린힐 명의의 정비구역·추진위·조합 미확인. 인근 동삼1 재건축, 동삼1·2 재개발은 별개 사업 |
| 종합 평가 | 재건축 ‘추진 여부 미확정’ 단계. 법정 절차 개시 전 |
동삼그린힐 재건축 단지는 재건축 공식 절차(정비구역·추진위·조합)가 확인되지 않았습니다. 인근의 동삼1 재건축·동삼1/2 재개발은 주소·구역이 상이한 별개 사업으로 혼동 주의가 필요합니다. 용적률은 약 140%로 법정 상한(2종 일반주거 최대 250%) 대비 여력 가능성은 있으나, 실제 적용치는 부산시 조례·도시계획 결정에 좌우됩니다.
3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용/공급(추정 표기) | 통용 평형 | 최근 실거래가(계약일/층/가격) |
|---|---|---|
| 56㎡급(전용/타입 56A) | 약 17평 | 2025-07-22 / 7층 / 7,600만원 |
| 56㎡급 | 약 17평 | 2025-04-12 / 9층 / 9,000만원 |
| 56㎡급 | 약 17평 | 2025-04-08 / 7층 / 7,350만원 |
참고: 2025년 상반기 단지 전체 실거래 1.0~1.125억원 구간도 확인(타입 혼재). 타입별 표시는 56㎡ 위주로 공개 빈도가 높음.
최근 6개월 56㎡(약 17평) 거래가 활발하며 7,000만~9,000만원대에서 체결이 확인됩니다. 68·72·80㎡급의 개별 실거래는 공개 빈도가 낮아 표 표기는 생략하되, 단지 전체 구간 1.0~1.125억원 체결도 확인됩니다(타입 혼재).
4. 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| KB부동산(요약) | (총액 기준) 최근 실거래 9,900만원(25.07.20, 6층) | 9,900만원(매매) |
| 네이버부동산(요약) | 매물 평균가 약 1.11억(동일 기간) | 1.0~1.125억 구간 확인 |
| 호갱노노(국토부 연동) | – | 7,350만~9,000만원(56㎡ 다수) |
총액 기준 1억원 내외 거래가 관측되며, 매물 호가는 이보다 다소 높습니다. 전세는 8천만~9천만원대가 확인되어 전세가율이 높은 편입니다. 2024~2025년 신축(오션시티푸르지오, 에일린의뜰) 입주 영향으로 대체재 시세 레퍼런스가 뚜렷해, 향후 재건축 추진 시 분양가 책정 및 일반분양 흡수력 판단에 유리합니다.
5. [추정] 예상 건축비·총사업비
- 가정 범위: 분양 3·4단지(2,088세대/연면적 145,714㎡ ≈ 44,156평) 기준 산출 예시.
- 평당 건축비(순공사비) 기준 770만원/평, 하향 -10% = 693만원/평, 상향 +10% = 847만원/평.
(최근 공사비 상승·상한제 기본형건축비 고시 추세 감안한 보수적 가정) - 기타비용(설계·감리·간접비·이주·금융비 등) 공사비의 30% 가정.
| 구분 | 하향(-10%) | 기준 | 상향(+10%) |
|---|---|---|---|
| 연면적(평) | – | 44,156평 | – |
| 평당 건축비(만원) | 693 | 770 | 847 |
| 공사비(억원) | 3,062 | 3,400 | 3,742 |
| 기타비(30%)(억원) | 919 | 1,020 | 1,123 |
| 총사업비(억원) | 3,981 | 4,420 | 4,865 |
연면적은 관리정보(3·4단지) 기준이며, 공사비는 상한제 기본형건축비의 정기 인상 및 부산권 공사비 상승 기사를 근거로 ±10% 감응도를 반영했습니다. 총사업비는 간접비·이주·금융비를 **공사비의 30%**로 보수 추정했습니다. 실제 값은 설계변경·인허가 조건·금리·공사원가에 따라 ±10% 이상 변동될 수 있습니다. 디지털타임스
6. [추정] 전용평형별 ‘조합원 분담금
조합원 분양가: 일반분양가 × 0.8(보수적으로 20% 할인)
조합원 분담금: 조합원 분양가 − (종전자산 평가액 × 비례율)
권리가액(= 종전자산×비례율)으로 표기 혼용 금지
가정(레퍼런스 및 방식)
- 일반분양가(기준): 1,600만원/평 (레퍼런스: 인근 신축 시세/분양가 역산: 오션시티푸르지오·에일린의뜰)
- 할인 적용 조합원 분양가: 1,280만원/평
- 비례율 시나리오: 98% / 100% / 102%
- 권리가액: 최근 실거래가(국토부 연동) 총액 ÷ (전용㎡/3.3)로 환산
- 56㎡(17평) 최근값 예시: 7,600만원(25.07.22), 7,350만원(25.04.08), 9,000만원(25.04.12) → 중앙값 7,600만원 사용
산식 예(56㎡, 17평)
조합원 분양가(총액) = 1,280만원/평 × 17평 = 2억 1,760만원
권리가액(기준 비례율 100%) = 7,600만원
분담금 = 2억 1,760만원 − 7,600만원 = 1억 4,160만원
| 평형(예시) | 하향(비례율 102%) | 기준(비례율 100%) | 상향(비례율 98%) |
|---|---|---|---|
| 56㎡(17평) | 1억 3,984만원 | 1억 4,160만원 | 1억 4,335만원 |
※ 68·72·80㎡급은 최근 6개월 내 공식 개별 실거래 표본 부족으로 본 표에서 제외했습니다. 추후 국토부 공개자료 누적 시 동일 방식으로 산출 가능.
본 표는 56㎡(17평)에 한해 실거래 중앙값을 권리가액으로 삼고, 비례율 ±2%에 따른 분담금 감응도를 계산했습니다. 조합원 분양가와 분담금은 같은 표에 혼재하지 않고, 조합원 분양가 산출 과정(일반분양가×0.8)과 권리가액(실거래가×비례율)을 명확히 분리했습니다. 관리처분인가 전이므로 전부 [추정]이며, 공사비·금리·분양가 규제에 따라 변동 위험이 있습니다.
7. [추정] 예상 분양가 및 수익성
① 조합원 분양가 기준(평당)
| 시나리오 | 조합원 분양가 (만원/평) | 준공 시 시세 (만원/평, 인근 신축 레퍼런스) | 평당 차익 | 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|
| 하향(일반분양가 -7%) | 1,190 | 1,500 | +310 | +26.1 |
| 기준 | 1,280 | 1,700 | +420 | +32.8 |
| 상향(일반분양가 +7%) | 1,370 | 1,900 | +530 | +38.7 |
② 실투자 기준(분담금 대비) — 56㎡(17평) 예시
| 평형 | 시나리오 | 조합원 분양가(총액) | 권리가액(총액) | 분담금(총액) | 준공 시 예상 시세(총액) | 실투자 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 56㎡ | 기준(비례율100%) | 21,760 | 7,600 | 14,160 | 28,900~32,900 | +104~+132 |
산식: 수익률(%) = (준공 시 총액 − 권리가액 − 분담금) ÷ 분담금 × 100.
준공 시 총액은 인근 신축 평당 1,5~1,9천만원 레인지×전용평 환산 적용(보수·중립·공격 3컷).
1차 수익률은 조합원 분양가(평당)와 인근 신축 시세(푸르지오·에일린의뜰)로 비교했습니다. 실투자 수익률은 ‘분담금 대비 시세차익’ 기준으로 산정했으며, 전부 [추정]입니다. 신축 레퍼런스는 2018·2020년 분양 공고 및 2024~2025년 실거래 시세에서 도출했습니다.푸르지오 봉선동 르오네뜨2차
8. [추정] 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~정비구역 | 1.0~1.5년 |
| 추진위 설립~조합인가 | 0.5~1.0년 |
| 사업시행인가 | 1.0~1.5년 |
| 관리처분인가 | 0.5~1.0년 |
| 착공~준공 | 2.5~3.0년 |
현재 공식 절차 미개시로, 실착수 시점부터 약 6~8년의 표준 리드타임을 가정합니다. 금리·원자재·분양시장 여건에 따라 금융비 증가가 누적될 수 있으므로, 이주·착공 시기에 대한 보수적인 자금계획이 필요합니다. 유사 부산권 정비사업 사례의 표준 공정기간을 참고했습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 인허가/정책 | 안전진단·정비구역 지연, 상한제 강화 | 정비기본계획 개선, 용적률 인센티브 |
| 원가/금리 | 공사비 상승·금리 고착화 | 공사비 안정·금리 하락 |
| 분양시장 | 청약수요 위축 | 인근 신축 시세 지지·완판 |
| 단지여건 | 주차·평면 경쟁력 약점 | 대단지 스케일·조망가치 |
핵심 리스크는 공사비·금리·정책(상한제)이며, 장점은 대단지 스케일과 인근 신축의 시세 레퍼런스입니다. 용적률·지구단위계획 변경에 따른 추가 공급력 개선 시 사업성 상승 여지가 있으나, 초기 절차 지연이 가장 큰 변동성으로 작용합니다. 디지털타임스
10. 동삼그린힐 재건축 종합 평가
동삼그린힐은 재건축 입지·조망 잠재력과 대단지 규모를 갖추었으나, 현시점 재건축 공식 절차 미개시로 사업성 논의는 [추정] 프레임으로 제한됩니다. 인근 신축(오션시티푸르지오, 에일린의뜰)의 분양가·시세가 뚜렷해 분양가 산정 레퍼런스는 확보되며, 용적률 여지도 이론상 존재합니다. 다만 공사비·금리·상한제 환경이 분담금·수익률의 1차 결정 변수로, 착수 전 안전진단·정비구역 지정의 가시화가 선결 과제입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e1. 동삼그린힐은 현재 재건축이 공식적으로 진행 중인가요?u003c/strongu003e
아닙니다. 2025년 8월 기준으로 동삼그린힐은 u003cstrongu003e재건축 추진위·조합 설립·정비구역 지정 모두 미확정u003c/strongu003e 상태입니다. 다만 준공 33년차로 노후도는 충족하며, 인근 동삼1·2 재개발, 동삼1 재건축 등 사례가 있어 향후 주민 의사에 따라 절차가 개시될 수 있습니다.
u003cstrongu003e2. 현재 실거래가는 어느 정도인가요?u003c/strongu003e
국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 u003cstrongu003e56㎡(약 17평)가 7,350만~9,000만원대u003c/strongu003e에서 최근 거래되었습니다. 2025년 상반기 전체 거래 구간은 u003cstrongu003e1.0억~1.125억원u003c/strongu003e으로 나타납니다. 전세는 8천만~9천만원대가 확인되어 u003cstrongu003e전세가율이 높은 단지u003c/strongu003e입니다.
u003cstrongu003e3. 분담금은 얼마나 예상되나요?u003c/strongu003e
[추정치]로, 인근 신축 분양가(평당 1,600만원)와 할인율(20%), 최근 실거래 권리가액을 적용하면 u003cstrongu003e56㎡ 기준 분담금은 약 1.4억원u003c/strongu003e 수준으로 계산됩니다. 다만 이는 u003cstrongu003e관리처분 전 추정치u003c/strongu003e로, 공사비·비례율·분양가 규제에 따라 ±10% 이상 변동 가능성이 있습니다.
u003cstrongu003e4. 향후 사업성이 있을까요?u003c/strongu003e
사업성은 인근 신축 아파트 시세(푸르지오, 에일린의뜰 등) 덕분에 레퍼런스가 뚜렷합니다. 다만 현재 절차 개시 전이라 u003cstrongu003e최소 6~8년 이상 장기 사업u003c/strongu003e이 될 수 있습니다. 핵심 변수는 u003cstrongu003e안전진단 통과, 용적률 인센티브, 공사비·금리 안정 여부u003c/strongu003e이며, 장기적으로는 대단지·조망 프리미엄이 긍정 요인으로 작용할 수 있습니다.
