이번 글에서는 수원 서둔동 동남아파트 재건축 분석 내용을 안내드립니다. 본 아파트는 1987년 12월 준공(38년차)된 7개동 저층단지(총 380세대)입니다. 용적률 130 %, 건폐율 27 %, 주차 63대(세대당 0.16대)로 노후·협소 주차가 대표적 한계로 지적됩니다. 2010년대 초 정비구역으로 지정된 뒤 2020년 조합설립, 2023년 3월 사업시행인가를 득했으며, 2024년 이후 공사비 증액 협상이 길어지며 관리처분인가가 지연되고 있습니다. 저층·저밀 입지, 1호선 화서역 도보권(약 11 분), 구운초 초근접(361 m)을 고려할 때 재건축 필요성과 기대 수익성 모두 높은 단지로 평가됩니다.
1. 수원 서둔동 동남아파트 기본 정보
동남아파트는 7개동 5층 저층단지로 대지면적 16,525 ㎡ 대비 여유 녹지와 저층 배치가 장점입니다. 반면 1980년대 기준 설계로 승강기·지하주차장이 없고, 세대당 주차 0.16대는 현행 법정기준(1대 이상)에 한참 못 미칩니다. 화서역·수원역 더블 생활권, 이마트·스타필드 수원 등 편의시설 접근성은 양호해 재건축 시 프리미엄 창출 여지가 큽니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 동남아파트 |
| 소재지 | 경기 수원시 권선구 여기산로 54 (서둔동 361) |
| 준공연도 | 1987 .12 (38년차) |
| 세대수/동수 | 380세대 / 7동 |
| 층수/구조 | 지상 5층 / 계단식 |
| 용적률/건폐율 | 130 % / 27 % |
| 주차대수 | 63대 (세대당 0.16) |
| 난방방식 | 개별난방 (도시가스) |
| 학군 및 교통 | 구운초 361 m, 화서역 도보 11 분, 삼환아파트 버스정류장 도보 2 분 |
| 연면적 | 23,030.8 ㎡ |
2. 동남아파트 재건축 요건 및 노후도
동남아파트 재건축 단지 법정 재건축 연한 초과와 안전진단 완료로 법적·물리적 요건을 충족했습니다. 사업시행인가까지 완료돼 행정 리스크는 크지 않으나, 최근 시공사(현대엔지니어링)·조합 간 공사비 증액 갈등으로 일정 지연이 관측됩니다. 저층·저밀 구조 덕분에 용적률 상승 폭이 커, 도시계획 측면에서도 정비 필요성·공공성 모두 확보한 상태입니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 38년 (1987 → 2025) |
| 안전진단 상태 | 2016 .09 안전진단 완료(재건축 가능 등급 확보) |
| 용적률 여력 | 현행 130 % → 계획안 200 %대 예상(15층 442세대) |
| 정비계획 현황 | 정비구역 지정(2009.07) → 조합설립인가(2020.04) → 사업시행인가(2023.03) |
| 종합 평가 | 법정 30년 경과, 안전진단·행정절차 모두 통과 단계로 사업성 ‘매우 높음’ |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용(㎡) | 공급(평) | 거래일 | 거래가(만원) | 층 | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 49.83 | 18.36 | 25.07.03 | 26,300 | 2층 | 1,432 |
단지 전체가 18평 단일 평형으로 최근 2025년 7월 3일 거래가격 2억 6,300만원(2층)을 기록했습니다. 평당가 1,432만원은 1년 전 대비 소폭 하락했으나, 인근 신축 분양가(평당 2,400 만~2,700 만원)와 큰 갭을 유지해 재건축 기대감이 시장에 반영되고 있습니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 서둔동 동남아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 | 1,552 (25.07.04) | 6,000 (24.11 18평) | 25.07.03 2.63억 |
| 직방 (다음) | 1,526 (25.07) | 5,800 | 동일 |
KB 시세 기준 최근 평당 1,552만원으로 6개월 기준 ±3 % 변동에 그치는 횡보세입니다. 전세가는 6,000만원 수준(전세가율 약 23 %)으로, 실수요 위주 단지답게 갭 투자 매력은 제한적입니다. 최근 실거래가가 2.6억 선에 형성돼 있어, 재건축 부담금·이주비를 고려한 장기 보유 수요가 대부분을 차지합니다.
5. 예상 건축비·총사업비(공사비 879억 공식 계약 기준)
| 시나리오 | 3.3㎡당 건축비(만원) | 총연면적 가정(㎡) | 공사비(억원) | 설계·운영·이주비 (억원) | 총사업비(억원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 하향 | 450 | 59,400 | 810 | 180 | 990 |
| 기준 | 489 | 59,400 | 879 | 180 | 1,059 |
| 상향 | 560 | 59,400 | 1,010 | 180 | 1,190 |
현대엔지니어링과 조합이 2020년 체결한 공사비는 879억원(489만/평)입니다. 조합은 물가 급등을 이유로 10 % 내 증액 요구를 받고 있으나, 협상이 지연 중입니다. 설계·운영비, 이주·관리비는 유사 규모 단지 평균(∼180억원)을 적용했습니다. 총사업비는 하향 990억~상향 1,190억 범위로 추정됩니다. (출처 : 현대엔지니어링 보도자료·기호일보 보도)
6. 동남아파트 전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형(재건축) | 하향(만원) | 기준(만원) | 상향(만원) |
|---|---|---|---|
| 51㎡ | 16,500 | 18,000 | 19,400 |
| 59㎡ | 19,100 | 20,800 | 22,400 |
| 74㎡ | 23,400 | 25,500 | 27,500 |
총사업비를 평형별 지분·분담 기준표에 대입하면 51㎡ 기준 1.65억~1.94억원, 59㎡ 1.9억대, 74㎡ 2.3~2.7억원 수준입니다. 공사비가 1 % 변동할 때 분담금은 약 180만~220만원 변동이 발생하므로, 향후 공사비 협상 결과가 조합원 비용에 직접 영향을 미칩니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성 (준공 시점 2031년 가정)
인근 힐스테이트 수원 파크포레(84㎡ 분양 8.9억, 평당 2,650만원)와 최근 미분양 사례를 고려해 평당 2,050~2,350만원 범위를 적용했습니다. 보수적 기준치(2,200만원)로도 준공 시점(2031년) 예상 시세 2,400만원 선을 가정할 경우 약 9 %의 평당 차익이 기대됩니다. 공사비 인상으로 분양가가 상향될 경우 수익률이 급격히 낮아지는 구조라 가격 책정이 핵심 변수입니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 예상 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 2,050 | 2,400 | +350 | 17 % |
| 기준 | 2,200 | 2,400 | +200 | 9 % |
| 상향 | 2,350 | 2,400 | +50 | 2 % |
8. 사업기간 및 금융비용(예상)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 관리처분인가 | 2026 상반기 |
| 이주·철거 | 2026 하 ~ 2027 |
| 착공 | 2027 하 |
| 공사 | 2027 하 ~ 2030 하 |
| 준공·입주 | 2031 상 |
사업시행인가 이후 평균 2.5년이 소요되는 관리처분 절차가 남아 있습니다. 현재 공사비 갈등이 해소될 경우 2026년 상반기 인가→2027년 착공이 현실적입니다. 총 48개월 공사기간, 공사비 70 %를 PF대출 4.5 % 기준으로 보면 금융비용이 150억 안팎 발생할 전망입니다. 이는 분담금 상향 압력의 주요 요인이 됩니다. (출처 : 유사단지 사업계획서 평균치)
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 물가상승·시공사 증액 요구로 10 %↑ | 협상 타결·정부 표준공사비 적용 |
| 금융이자 | 금리 4 %대 고착 | 기준금리 인하 → PF이자↓ |
| 일반분양 | 미분양 확대 → 분양가 인하 압력 | GTX-C 수혜·스타필드 개장으로 수요↑ |
| 행정절차 | 환경영향평가 지연 | 수원시 재건축 신속통합기획 적용 |
가장 큰 리스크는 공사비 증액·금리 고착에 따른 분담금 상승입니다. 반면 GTX-C(화서역)·신분당선 연장·스타필드 수원 조성 등 교통·상업 호재가 겹쳐, 일반분양 수요가 예상보다 높아질 경우 사업 수익성이 크게 개선될 여지도 존재합니다.
10. 수원 서둔동 동남아파트 재건축 종합 평가
동남아파트 재건축은 행정 절차 80 % 이상 완료 상태에서 공사비·분담금 조정이라는 ‘마지막 고비’를 넘어야 하는 단계입니다. 총사업비 1.05조원 내외(기준 시나리오), 조합원 분담금 1.8억 내외, 예상 수익률 9 % 수준으로 ‘중위 이상의 사업성’을 확보했습니다. 교통·생활 인프라 성장성과 저층·저밀 원지분의 희소성이 성공 요인으로 작용하며, 반대로 ▲공사비 인상 ▲이주비 PF금리 ▲분양시장 경기 등이 주요 리스크로 남아 있습니다. 도시계획·용적률 측면에서는 저밀 정비 효과가 뚜렷하고, 조합 내 합의도 비교적 안정적이어서, 공사비 협상만 원만히 타결되면 2031년 준공 목표가 현실성 있다는 평가입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e조합원 분담금이 앞으로 더 늘어날 가능성이 있나요?u003c/strongu003e
최근 시공사와의 공사비 증액 협상이 지연 되고 있어 분담금 상승 압력이 남아 있습니다. 공사비가 1 % 오르면 평형별 분담금은 약 180만~220만 원씩 늘어나는 구조입니다. 다만 정부 표준공사비 가이드라인과 물가연동제를 적용해 증액 폭을 5 % 내외로 억제하려는 방안이 논의 중입니다. 금리 하락·PF 대출 조건 개선이 병행되면 최종 분담금은 현재 추정치(59㎡ 기준 약 2.08억)에서 ±5 % 수준에 머무를 가능성이 큽니다.
u003cstrongu003e일반분양이 미분양될 경우 사업성에 큰 타격이 있을까요?u003c/strongu003e
기준 시나리오에서 일반분양분은 총사업비의 약 37 %를 회수하는 핵심 재원입니다. 만약 분양률이 90 % 이하로 떨어질 경우, PF 대출 상환 일정이 지연돼 금융비용이 최대 40억 원까지 추가 발생할 수 있습니다. 그러나 GTX-C 화서역 개통(2029년 예정)과 스타필드 수원(2027년) 등 대형 호재가 분양 시점 전후로 가시화돼 수요를 끌어올릴 전망입니다. 또한 미분양이 일부 발생해도 보류지·임대전환 등 유연한 전략을 조합이 채택할 수 있어, 치명적 손실로 이어질 가능성은 제한적입니다.
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