본 리포트는 잠실 우성아파트 재건축 단지의 최신 실거래·인허가 문서를 기반으로 사업성·리스크·수익성을 알아보도록 하겠습니다. 서울 송파구 올림픽로 4길 42(잠실동 101-1)에 위치한 잠실 우성아파트 1·2·3차는 1981년 12월 준공, 44년차(26동 1,842세대) 중층 단지입니다. 2025-07-12 조합 총회에서 GS건설이 시공사로 최종 확정되며 사업 불확실성이 크게 해소됐습니다. 확정안은 지하 4층·지상 49층, 2,644세대·총공사비 1조 6,427억 원(평당 약 622만 원), 브랜드 ‘잠실 자이 리비에르’로 2033년 준공을 목표합니다. 이에 따라 분담금, 분양가, 사업 일정이 재조정돼 투자자와 조합원의 의사결정 지표가 급변하고 있습니다.
1. 잠실 우성아파트 단지 정보
대지 8만 ㎡, 건폐율 19 %의 저밀 특성 덕분에 재건축 시 대규모 녹지·커뮤니티 확보가 용이합니다. 2·9호선 환승역·탄천 산책로·MICE 복합개발(잠실 스포츠‧전시지구) 등 입지 호재가 중첩돼 준공 이후 임대·분양 모두 높은 수요가 예상됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 잠실 우성아파트 1·2·3차 |
| 소재지 | 서울 송파구 올림픽로 4길 42 (잠실동 101-1) |
| 준공연도 | 1981년 12월 (44년차) |
| 세대수/동수 | 1,842세대 / 26동 |
| 층수/구조 | 지상 15층 / 계단식 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 현 238 % / 19 % (추정치) |
| 주차대수 | 세대당 1.2대 |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군·교통 | 서울아주초 190 m, 종합운동장역 2·9호선 500 m |
| 연면적 | 257,964 ㎡(정비계획) |
2. 잠실우성아파트 재건축 요건 및 노후도
정밀안전진단 통과와 2021년 조합 설립으로 재건축 법적 요건을 모두 확보했습니다. 시공사 선정이 마무리되면서 2025 하반기 사업시행인가 가능성이 높아졌고, 동의율 80 % 이상을 유지해 주민 의사 리스크는 낮은 편입니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 44년 (법정 30년 초과) |
| 안전진단 | 2011 년 D등급 → 재건축 적정 |
| 용적률 여력 | 기존 238 % → 계획 300 %+α |
| 정비계획·사업단계 | 2015 정비구역 지정 → 2021 조합설립 → 2025-07 시공사 확정 (사업시행인가 준비) |
| 종합 평가 | 법적·도시계획 요건 충족, 추진 안정성 상승 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용/공급(㎡)·평형 | 최근 거래가(억) | 평당가(만원) | 계약일 | 층 |
|---|---|---|---|---|
| 84/86 ㎡(26평) 86A | 26.0 | 9,846 | 2025-06-13 | 3F |
| 84/86 ㎡(26평) 86D | 23.0 | 8,703 | 2025-04-23 | 1F |
| 87 ㎡(26평) 87E | 22.9 | 8,658 | 2025-03-12 | 9F |
- 2025년 상반기 26평형 실거래는 23억→26억으로 3개월 만에 13 % 상승, 재건축 기대감이 즉각 시세에 반영되고 있습니다.
- 전용 117 ㎡ 이상 대형 평형은 2024년 이후 거래 공백으로 시세 공백區가 존재하며, 매물 희소성이 향후 가격 변동성을 키울 수 있습니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 우성아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노(26평) | 9,260 | 6,150 | 2025-06-13 26억 |
| KB(송파구 평균) | 8,750 | 5,920 | – |
| 네이버 호가(26평) | 9,500 | 6,400 | 매물 14건(25-07) |
평당 9,000만 원 초반의 실거래가가 KB·호가와 유사해 가격 괴리가 작으며, 전세가율 65-70 %로 실수요 방어력이 양호합니다. 다만 거래량은 2024년 27건 → 2025년 상반기 9건으로 감소해 유동성 부족 시 변동 폭이 확대될 수 있습니다.
5. 예상 건축비·총사업비 시나리오
| 시나리오 | 평당 건축비(만원) | 공사비(억) | 기타비용(+30 %) | 총사업비(억) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 580 | 15,500 | 4,650 | 20,150 |
| 확정 | 622 | 16,427 | 4,928 | 21,355 |
| 상향 | 660 | 17,430 | 5,229 | 22,659 |
GS건설 계약 공사비는 평당 622 만 원(총 1조 6,427억)으로 인근 재건축(개포우성·장미) 대비 2–3 % 상회합니다. 자재 CPI 5 %↑ 또는 설계 변경 시 공사비가 660만 원까지 상승할 가능성이 있어, 건축비 증액 조항 관리가 핵심입니다.
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형 | 하향(억) | 확정(억) | 상향(억) |
|---|---|---|---|
| 26평 | 3.6 | 4.1 | 4.7 |
| 34평 | 4.4 | 5.0 | 5.7 |
| 42평 | 5.3 | 6.1 | 7.0 |
확정 공사비 기준 26평 분담금은 4.1 억으로, 잠실 장미·미성크로바 예상치(4.5 억)보다 낮습니다. 그러나 PF 금리 0.8 %p 상승 또는 자재 CPI 5 %↑ 시 26평 분담금이 최대 9,000만 원까지 추가될 수 있습니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
‘자이’ 브랜드 가산비가 상한제 산정가를 2–3 % 밀어 올릴 수 있으나, 분양가가 9,000만 원선을 넘으면 청약 경쟁력이 약화됩니다. 분양가 심의와 상한제 규제 방향이 수익률을 결정짓는 열쇠입니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 상한제 유지 | 8,200 | 11,000 | 2,800 | 34 % |
| 부분 완화 | 8,700 | 11,000 | 2,300 | 26 % |
| 상한제 해제 | 9,200 | 11,000 | 1,800 | 20 % |
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 목표 일정 | 비고 |
|---|---|---|
| 본계약·보증 | 2025-08 | 미체결 시 일정 3개월 지연 |
| 사업시행인가 | 2025-Q4 | 통합심의 보완 가능성 |
| 관리처분인가 | 2027-Q2 | 비례율·감정가 검증 |
| 이주·철거 | 2028 | 12 개월 |
| 착공 | 2029-Q1 | PF 이자 시작 |
| 준공·입주 | 2033-Q4 | 공사기간 51 개월 |
본계약 후 30일 내 시공보증이 설정되지 않으면 일정이 자동 연기됩니다. PF 금리가 5.2 %→6.0 %로 상승하면 금융비가 650억 이상 늘어 분담금이 평형당 1,200–1,800만 원 가중될 수 있습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 건축비 | CPI·설계 변경 → 660만/평 | 물가 안정 → 600만/평 이하 |
| 금리·PF | 6 % 고착, 금융비 폭증 | 4 %대 안정, 분담금↓ |
| 규제 | 상한제 · 환수제 동결 | 가산비 상향·환수제 완화 |
| 시장 Cycle | 경기 둔화·수요 축소 | MICE 개발·GTX-C 호재 |
최대 리스크는 공사비·금리·초과이익환수 ‘트리플 압박’입니다. 반대로 MICE 복합개발과 GTX-C 잠실IC(계획) 등 미래 교통·상권 호재가 장기 가치를 끌어올릴 수 있습니다. 변동성이 극단화될 경우 분담금이 평형당 ±1 억 원까지 요동칠 수 있습니다.
10. 잠실 우성아파트 재건축 종합 평가
GS건설 선정으로 공사비·일정 불확실성이 크게 감소했습니다. 확정 시나리오(분담금 4.1 억·분양가 8,200만/평) 기준 청약 수익률은 30 %대를 유지하지만, 금리·CPI·규제 변화에 따라 분담금 변동 폭이 최대 ±1 억 원에 달합니다. 본계약 이행, 통합심의 속도, PF 금리 세 지표가 향후 12개월 투자 의사결정의 분수령이 될 전망입니다.
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👉 조회하기u003cstrongu003eu003cstrongu003e시공사 확정으로 분담금은 고정인가요?u003c/strongu003eu003c/strongu003e
아직 아닙니다. GS건설 계약 공사비(평당 622 만 원)는 기준치일 뿐, 자재 CPI 5 %↑·설계 변경 시 660 만 원까지 오를 수 있습니다. PF금리 0.8 %p 상승도 분담금을 평형당 7,000 만~9,000 만 원 높입니다. 본계약 내 ‘물가연동·증액 한도’ 조항과 금리 헤지 구조를 지속 모니터링해야 최종 부담을 예측할 수 있습니다.
u003cstrongu003eu003cstrongu003e분양가상한제가 유지되면 수익성이 많이 떨어지나요?u003c/strongu003eu003c/strongu003e
상한제 유지 시 예상 분양가는 평당 약 8,200 만 원입니다. 준공 시 인근 신축 시세 1.1 억을 적용하면 평당 2,800 만 원, 수익률 30 % 내외가 남습니다. 분양가가 9,000 만 원대로 올라가도 20 % 수준의 차익이 유지되지만, 청약 경쟁률·전매 프리미엄은 둔화될 수 있습니다. 상한제 가산비 · 환수제 완화 여부가 관건입니다.u003cbru003e
u003cstrongu003eu003cstrongu003e초과이익환수제 부담은 어느 정도 예상되나요?u003c/strongu003eu003c/strongu003e
기준 시나리오(26평 조합원 이익 3.5억)에서 누진세율 상한 30 %를 적용하면 1인당 평균 2,400 만 원 정도가 부과됩니다. 정부가 추진 중인 상한 20 % 완화안이 통과될 경우 같은 이익 기준 부담이 1,600 만 원대로 줄어듭니다. 이주비·인테리어 가산비가 인정되면 실제 납부액은 추가로 10 %가량 감소합니다.
u003cstrongu003eu003cstrongu003e사업시행인가가 지연되면 금융비 영향은?u003c/strongu003eu003c/strongu003e
시공사 본계약·보증이 30일 내 완료되지 않거나 통합심의에서 추가 보완 요구가 나오면 인가 일정이 분기 단위로 밀립니다. 착공 전 PF대출 실행이 늦어지면 월 이자 약 12억, 6개월 지연 시 70억 이상 금융비가 늘어 분담금을 평형당 1,200 만~1,800 만 원가량 높일 수 있습니다. 일정 관리가 곧 비용 관리입니다.
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