본 보고서는 송파구 잠실주공5단지 아파트 재건축 단지의 최신 공공자료(서울시 정비사업 정보몽땅·국토부 실거래가)와 민간시세(NAVER·KB·호갱노노) 교차검증치를 기반으로 사업성·분담금·수익률을 분석하였습니다. 송파구 잠실동 27(송파대로 567)에 위치한 잠실주공5단지는 1978년 4월 준공, 올해로 48년 차를 맞은 3,930세대 · 30개동의 초대형 중층 단지입니다. 용적률 138%의 저밀도이면서 잠실역(2·8호선) 도보권 · 한강 조망이라는 드문 입지 덕분에 재건축 기대가 높아졌습니다. 2025-06-19 서울시 통합심의(조건부) 통과로 최고 65-70층, 6,387-6,491세대(임대 785세대 포함) 재건축안이 가시화되자, 전용 82㎡ 실거래가가 40억 7,500만원을 돌파하며 송파 최초 ‘국평 40억 시대’를 열었습니다.
1. 송파구 잠실주공5단지 아파트 기본 정보
송파구 잠실주공5단지 아파트는 3,900세대급 대단지는 한강변 중층 단지 중 가장 낮은 용적률을 보유해 일반분양 물량이 대폭 늘어나 사업성이 탁월합니다. 반면 복도식 구조·협소한 주차장·노후 배관 등 물리적 열세가 재건축 필요성을 키웁니다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 잠실주공5단지 |
| 소재지 | 서울시 송파구 송파대로 567 (잠실동 27) |
| 준공연도 | 1978.04 (48년 차) |
| 세대수/동수 | 3,930세대 / 30동 |
| 층수/구조 | 지상 15층 / 철근콘크리트·복도식 |
| 용적률/건폐율 | 138% / 21.5% |
| 주차대수 | 2,411대 (세대당 0.61) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 단지내 서울신천초, 잠실역 (2·8호선) 도보 5분 |
| 연면적 | 455,033㎡ |
2. 잠실주공5단지 재건축 요건 및 노후도
재건축 필수 절차인 안전진단과 정비계획 고시는 마쳤고, 통합심의도 통과돼 남은 핵심 관문은 사업시행·관리처분 인가뿐입니다. 용적률 여력이 크고 한강변 완화혜택이 적용돼 계획 변경 가능성을 제외하면 행정 리스크는 중·단기 내 해소될 전망입니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 48년 (법적 재건축 연한 30년 경과) |
| 안전진단 상태 | 2010년 정밀안전진단 D등급(조건부 재건축) 통과 |
| 용적률 여력 | 현행 138% → 계획 323%로 185%P 여유 |
| 정비계획 현황 | 2025-06-19 서울시 통합심의 조건부 통과, 연내 사업시행인가 목표 |
| 종합 평가 | 법·계획·수익성 요건 모두 충족, ‘사실상 확정’ 단계 |
📑 재건축 투자 체크리스트 PDF 무료 다운로드
👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가 (2025.04~07)
전용 82㎡가 40억 후반에 안착하며 평당 1억 6천만원대가 형성됐습니다. 소형(76㎡)은 상대적 저가 매력으로 거래빈도는 높지만 평당가는 1억 6,500만원으로 소폭 높습니다. 대형(119㎡)은 매물 희소성으로 실거래 표본이 적어 변동성이 큽니다.
| 전용면적 | 거래일 | 층 | 실거래가(원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 76.49㎡ | 2025-05-07 | 6층 | 38억 5,000 | 1,648 |
| 82.51㎡ | 2025-04-15 | 5층 | 40억 7,500 | 1,628 |
| 82.51㎡ | 2025-06-27 | 5층 | 39억 7,700 | 1,589 |
| 119㎡대 | 2025-06-16 | 1층 | 41억 0,000 | 1,137 |
📑 우리집 부동산 현재 시세 확인
👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 잠실주공5단지 시세 및 시장 동향
KB·호갱노노 공표 평균은 평당 1억 1천만원 전후지만, 직전 실거래는 평당 1억 6천만원을 찍어 신고가 갱신 추세입니다. 전세가율은 12-15%로 낮아 매수자금 조달 부담이 크지만, 토지거래허가제 완화 기대와 통합심의 통과 호재가 매매가 상승을 견인하고 있습니다.
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| KB시세(2025-07) | 11,076 | 2,000 | 2025-07-12 전세 5억 9,000 |
| 호갱노노 | 11,625 | 2,050 | 2025-06-27 매매 39억 7,700 |
| 땅집고 기사 | 16,280* | - | 2025-04-15 매매 40억 7,500 |
5. 예상 건축비·총사업비 시나리오 (단위: 억원)
최근 강남권 공사비는 평당 1,000만원 돌파 사례가 속출해 기준치를 1,000만원으로 설정했습니다. 초고층 특화설계와 자재 고급화·ESG 기준 강화가 이어질 경우 상향 시나리오가 현실화될 가능성이 높습니다. 설계·운영·이주비는 통상 공사비의 12-18%로, 보수적으로 15%를 적용했습니다.
| 구분 | 평당 건축비(만원) | 공사비 | 설계·운영·이주(15%) | 총사업비 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 850 | 40,143 | 6,021 | 46,164 |
| 기준 | 1,000 | 47,227 | 7,084 | 54,311 |
| 상향 | 1,150 | 54,311 | 8,266 | 62,458 |
연면적 472,270평(서울시 승인안 1,558,492㎡) 기준 자체 산출 서울 정비정보다음서울경제
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정 (억 원/가구)
대지지분이 평균 23평으로 넉넉해 일반분양 수익이 막대하므로 동일·소폭 증평형 조합원은 대부분 환급이 예상됩니다. 다만 공사비 급등, 이주기간 장기화, 분양가 규제 강화 시 환급폭은 축소될 수 있습니다.
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 76㎡ → 84㎡ 이동 | –9.0 | –6.5 | –3.0 |
| 82㎡ 동일평형 | –16.5 | –13.0 | –9.0 |
| 119㎡ 동일평형 | –6.0 | –2.5 | 1.0 |
음수(–)는 환급, 플러스는 추가분담 매일경제부동산미디어
💳 나에게 맞는 분담금 대출 금리 조건 확인
👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성 (전용 84㎡ 기준)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 예상 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 7,500 | 11,000 | +3,500 | 46.7% |
| 기준 | 8,500 | 11,500 | +3,000 | 35.3% |
| 상향 | 9,500 | 12,000 | +2,500 | 26.3% |
인근 ‘잠실 래미안아이파크’ 84㎡ 일반분양 19억(평당 6,200만원) 대비 프리미엄·입지·초고층 가치를 감안해 산정 부동산미디어
주변 신축 분양가 대비 20-30% 높게 책정해도 잠실·한강 조망 프리미엄으로 준공 시 평당 1억 1-1억 2천만원 도달이 유력합니다. 분양가 상향에도 수익률 25% 이상이 유지되지만, 초과이익환수제·분양가 상한제 변수는 주의가 필요합니다.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 사업시행인가 | 2025 4Q |
| 관리처분인가 | 2026 4Q |
| 이주·철거 | 2027-2028 |
| 착공 | 2029 |
| 준공·입주 | 2035 |
통합심의 통과로 후속 영향평가·인가 절차가 병렬 진행되고 있으나, 초고층 설계·교통영향평가 보완 등으로 2029년 착공이 현실적입니다. 중·장기 PF 금리가 4-5%대임을 감안할 때 금융비가 사업비의 7-10% 수준까지 누적될 수 있어 시공사 협상력이 중요합니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 원자재·인건비 급등, 평당 1,200만원 상회 | 건설경기 둔화로 도급가 인하 경쟁 |
| 분양가 규제 | 상한제 유지·HUG 심사 강화 | 상한제 폐지·분양가 자율화 |
| 초과이익환수 | 환수액 1,000만원/평 초과 | 면제 또는 감면 특례 적용 |
| 금리·PF | 5%대 고정, 금융비 급증 | 금리 정상화·직접사업(시공사 대여) 방식 |
| 도심 계획 | 한강변 높이규제 재검토 지연 | 70층 계획 최종 확정 |
가장 큰 변수는 공사비와 분양가 규제의 방향성입니다. 공공기여 확대를 조건으로 한강변 스카이라인 완화가 확정되면 사업성은 추가로 개선될 여지가 있습니다.
10. 송파 잠실주공5단지 아파트 재건축 종합 평가
잠실주공5단지는 ■ 초저용적률 · 역세권 · 한강변 입지, ■ 6,000세대 이상 일반분양 수익, ■ 통합심의 통과로 행정 리스크가 대폭 감소한 ‘3대 플러스’ 요인이 결합돼 강남권 최고 수준의 재건축 사업성을 보유하고 있습니다. 총사업비는 4.6-6.2조원으로 추정되지만, 대지지분이 커서 소형·중형 조합원은 평균 7-17억원 환급이 예상됩니다. 평당 분양가 8,000-9,500만원 범위에서도 준공 시 수익률 25-45%로 ‘안전 마진’이 확보됩니다. 다만 공사비 급등, 초과이익환수제, 금융비 인상 등 외부 변수에는 지속적 모니터링이 필요합니다. 주민 합의도(동의율 75% 이상)와 시공사 컨소시엄 경쟁력이 유지될 경우 2029 착공·2035 준공 목표 달성이 현실적인 시나리오로 판단됩니다.
“※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.”
LH 고령자복지주택 대상 조회 및 신청
👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e조합원 분담금은 실제로 환급될까요? 추가로 부담금을 내야 하는 경우는 언제인가요?u003c/strongu003e
최근 통합심의안 기준으로는 일반분양 가구가 2,400여 가구에 달해 사업이익이 크게 남는 구조입니다. 대지지분 23평 내외를 보유한 76·82㎡ 조합원은 공사비가 기준(평당 1,000만 원) 수준이면 평균 6 ~ 13억 원 환급이 가능하다는 계산이 나옵니다. 다만 공사비가 평당 1,200만 원 이상으로 급등하거나 초과이익환수제 부담이 늘어나면 환급 폭이 줄고, 일부 중대형(119㎡) 조합원은 1 ~ 2억 원가량 추가 납부가 발생할 수 있습니다. 결국 u003cstrongu003e공사비·분양가·초과이익환수액u003c/strongu003e 세 변수가 분담금 최종치를 좌우합니다.
u003cstrongu003e분양가 상한제가 유지되면 일반분양가와 수익성은 어떻게 달라지나요?u003c/strongu003e
상한제가 그대로 적용되면 분양가는 HUG 심사 기준(인근 시세의 80 ~ 90%)으로 제한돼 평당 7,000만 원대 초중반에 머무를 가능성이 큽니다. 이 경우 일반분양 수익이 축소돼 조합원 환급액이 2 ~ 4억 원가량 줄고, 전체 사업수익률도 3 ~ 5%p 낮아집니다. 다만 2024년 이후 강남권 분양시장은 상한제 적용 시에도 청약 경쟁률이 높아 미분양 리스크가 거의 없다는 점이 방어막으로 작용합니다. 상한제 폐지 또는 완화가 현실화되면 평당 8,500 ~ 9,500만 원 책정이 가능해져 수익성이 다시 개선될 전망입니다.
인근 재건축 아파트 분석 보고서 보기
👉 관심 있는 아파트명 검색
