본 리포트는 송파구 오금 대림아파트 재건축 단지 최신 실거래가·시세·대지지분·사업비 등을 네이버부동산, 호갱노노, KB부동산, 국토부 실거래가 시스템, 송파구청 자료를 교차검증하여 분석하였습니다. 오금 대림아파트(서울시 송파구 위례성대로 176)는 1988년 12월 사용승인된 지상 15층 7개동 749세대 단지로, 5호선 방이역·9호선 올림픽공원역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지를 가집니다. 현재 37년차로 노후도가 심화돼 2024년 10월 정밀안전진단 E등급을 획득하며 재건축이 확정됐습니다.
1. 송파구 오금 대림아파트 단지 정보
송파구 오금 대림아파트는 중형 · 대형평형만으로 구성돼 대지지분이 평균 16.2평으로 큰 편이며, 교통·교육·공원 접근성이 우수합니다. 다만 주차대수가 세대당 1대 수준에 그쳐 재건축에서 지하주차장 확충이 필수적입니다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 오금 대림아파트 |
| 소재지 | 서울시 송파구 위례성대로 176 (지번 오금동 2) |
| 준공연도 | 1988.12 / 37년차 |
| 세대수/동수 | 749세대 / 7동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 계단식 |
| 용적률/건폐율 | 210% / 18% |
| 주차대수 | 765대 (세대당 1.02대) |
| 난방방식 | 지역난방 / 열병합 |
| 학군 및 교통 | 서울오금초 도보 3분, 방이역 339m, 올림픽공원역 626m |
| 연면적 | 약 156,325㎡* |
2. 오금 대림아파트 재건축 요건 및 노후도
오금 대림아파트 재건축 단지는예비진단(D등급) 후 3년 만에 정밀안전진단 E등급을 받아 재건축 조건을 충족했습니다. 현재 송파구청이 정비구역 지정을 검토하고 있어 2026년 조합설립추진위 승인 가능성이 높습니다
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 37년 (법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2024.10 정밀안전진단 E등급 통과 |
| 용적률 여력 | 현 210% → 법정 300%까지 ≈ +90%p |
| 정비계획 현황 | 2025.07 정비구역지정안 송파구청 검토 중 |
| 종합 평가 | 구조·설비 열화, 사업 타당성 충분 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가(2025년)
| 전용면적 | 공급면적 | 계약일 | 거래가 | 평당가 |
|---|---|---|---|---|
| 84.91㎡ | 103.63㎡ (31평) | 6.11 | 16.55억 | 5,274만원 |
| 84.91㎡ | 103.63㎡ | 6.05 | 14.90억 | 4,758만원 |
| 125.07㎡ | 145.25㎡ (44평) | 7.13 | 23.50억 | 6,219만원 |
31평형은 15~17억원대에서 거래되며 5개월간 등락폭 10% 내외로 안정적입니다. 44평형은 거래가 드물지만 6억원 이상 높은 프리미엄이 형성돼 면적별 가격 괴리가 큽니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 오금 대림아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 | 5,330 | 6.7억 | 16.5억(31평) |
| 호갱노노 | 5,307 | 6.6억 | 16.5억 |
| 네이버부동산 | 5,450* | 6.8억* | 16.8억* |
세 출처 모두 평당 5,300만~5,500만원으로 수렴하며, 전세가율은 40% 안팎으로 레버리지 부담이 낮습니다. 월평균 거래량은 ’24년 1.8건 → ’25년 2.1건으로 소폭 증가해 유동성이 개선됐습니다.
5. 예상 건축비·총사업비 (통합 1·2단지 가정 / 연면적 47,371평 기준)
| 구분 | 평당 건축비 | 순공사비 | 설계·운영·이주(20%) | 총사업비 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 850만원 | 4,026억 | 806억 | 4,832억 |
| 기준 | 950만원 | 4,500억 | 900억 | 5,400억 |
| 상향 | 1,050만원 | 4,974억 | 995억 | 5,969억 |
최근 서울 정비사업 공사비는 평당 870만~1,120만원까지 치솟고 있습니다. 본 단지는 중층 브랜드 단지로 850~1,050만원 시나리오를 적용했으며, 설계·이주·금융비 20%를 포함해 총사업비를 산정했습니다.마켓in
6. 오금 대림아파트 분담금 추정 (단위: 억원)
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 31평 | 2.9 | 3.4 | 3.9 |
| 44평 | 4.1 | 4.8 | 5.5 |
오금 대림아파트 재건축 단지의 추정 분담금은 총사업비에서 일반분양수익(예상 분양가 3.3㎡당 6,500만원) 차감 후 749세대 기준 균등분배 가정치입니다. 대지지분이 큰 44평형은 31평형 대비 약 1.4억 높게 산출됩니다.
7. 예상 분양가 및 수익성 (2025년 가격 기준)
| 시나리오 | 평당 분양가 | 준공 시 시세 | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 6,500만원 | 7,800만원 | 1,300만원 | 20% |
| 기준 | 6,800만원 | 8,000만원 | 1,200만원 | 18% |
| 상향 | 7,200만원 | 8,200만원 | 1,000만원 | 14% |
송파구 신규 분양 평균가(’25.1H) 6,600만원과 인근 잠실권 프리미엄을 감안한 시나리오입니다. 분양가 상향 시 수익률이 급감하므로 공사비·금리 변동이 핵심 변수입니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용 예상
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 정비구역 지정 | 2025~2026 (1.5년) |
| 추진위·조합 설립 | 2026~2027 (1년) |
| 시공사 선정 | 2028 (0.5년) |
| 사업시행인가 | 2028~2029 (1년) |
| 관리처분·이주 | 2030~2032 (2년) |
| 착공~준공 | 2032~2036 (4년) |
총 11~12년을 가정하며, 평균 금융비용(이주·운영자금) 연 5.5% 적용 시 세대당 추가 4,000만~5,000만원이 발생할 수 있습니다. 사업 초기 행정절차 단축이 이자 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 1,100만원 이상 급등 | 자재가격 안정 |
| 금리 | 6% 고착화 | 4% 이하 하락 |
| 용적률 | 260% 제한 | 300% 완화 |
| 주민합의 | 동별 이해충돌 | 조기 일원화 |
| 분양경기 | 수도권 침체 | 잠실권 강세 지속 |
공사비·금리 상승과 주민 갈등이 사업성을 훼손할 수 있으며, 반대로 용적률 상향·브랜드 시공사 수주 시 수익성이 크게 개선됩니다.
10. 오금 대림아파트 재건축 종합 평가
오금 대림아파트는 방이·올림픽공원 더블역세권과 평균 대지지분 16평의 희소성을 바탕으로 사업성이 양호합니다. 정밀안전진단 E등급을 통과해 법적 재건축 요건은 해소됐으며, 현 210% 용적률로도 약 90%포인트의 상향 여력이 있습니다. 총사업비는 5.0조원 미만, 세대당 분담금 3~5억원으로 추정되며, 분양가 상한제 적용 가능성을 관리한다면 평당 1,200만원 내외의 차익이 기대됩니다. 다만 공사비 상승과 금리 변수, 주민간 이견은 여전히 리스크로 남아 세심한 사업관리와 초기 추진력 확보가 필수입니다.
본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.”
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
1️⃣ u003cstrongu003e정밀안전진단 E등급 후 절차는 어떻게 진행되나요?u003c/strongu003e
E등급 확정 뒤 6 개월 내 정비구역 지정 고시가 이뤄져야 추진위 설립이 가능합니다. 통상 1 년 안에 추진위가 승인되고, 이어 조합 설립·시공사 선정·사업시행인가까지 4~5 년이 걸립니다. 행정 심의가 순탄하면 2030 년 관리처분, 2032 년 착공도 가능하지만, 서울시 교통·건축 심의 지연 땐 1~2 년 늦어질 수 있습니다.
2️⃣ u003cstrongu003e분양가상한제가 적용되면 사업성이 크게 떨어지나요?u003c/strongu003e
상한제가 적용될 경우 분양가는 고시 기준가격+가산비로 제한돼 평당 6,500만 원 수준에 묶일 가능성이 큽니다. 그래도 대지지분이 크고 용적률 여력이 높아 일반분양 물량이 충분하면 수익성은 유지됩니다. 다만 자재비 급등으로 공사비가 상한액을 넘어설 때는 분담금이 세대당 5억 원 이상까지 늘어날 수 있어 변수 관리가 필수입니다.
3️⃣ u003cstrongu003e실거주자는 이주·철거 기간 동안 어떤 지원을 받을 수 있나요?u003c/strongu003e
조합 설립 후 관리처분인가까지 확보하면 조합이 은행과 이주비 대출 협약을 맺어 세대당 1억5천만~2억 원 한도로 저리 대출을 지원합니다. 전세·월세 이주비 외에 이사비, 영업보상비(저층 상가)도 법정 금액으로 지급됩니다. 다만 대출금은 준공 후 입주 때 상계 — 또는 일시상환 — 되므로 금리·상환 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
4️⃣ u003cstrongu003e조합원 분담금은 어떤 요인으로 변동되나요?u003c/strongu003e
총사업비, 일반분양 수익, 용적률·평면 설계 변경, 금리·공사비 상승, 세대별 대지지분 크기에 따라 달라집니다. 특히 공사비가 평당 100만 원 오르면 세대당 약 4,000만 원씩, 분양가가 평당 200만 원 내려가면 약 2,000만 원씩 분담금이 늘어난다는 점을 기억해야 합니다. 따라서 조합은 시공사 선정 시 고정가 계약·자재 공동구매로 공사비 리스크를 줄이는 전략이 필요합니다.
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