본 보고서는 문래동 국화아파트 재건축 단지의 현 단계와 거래 데이터, 공사비/분담금/분양가 추정 시나리오를 정리하였습니다. 국화아파트(국화맨션)는 1983년 12월 사용승인, 43년차 구축으로 2개동 270세대, 최고 15층, 2호선 문래역 도보 4분 초역세권 입지입니다. 현행 용적률 161%·건폐율 11%로 저밀 노후 단지이며, 2017년 안전진단 D등급 후 2020년 정비구역 지정, 2022년 추진위 승인, 2024년 하나자산신탁 ‘사업시행자 지정·고시’로 재건축이 본궤도에 올랐습니다. 2025년엔 준공업지역 용적률 상향 기조에 맞춘 정비계획 변경안(최고 42층·662세대)이 공개되며 사업성이 개선되는 방향으로 검토 중입니다.
1. 문래동 국화아파트 (국화맨션) 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 국화아파트(국화맨션) |
| 소재지 | 서울 영등포구 문래동3가 76-1 (도림로 464) |
| 준공연도 | 1983.12.19 (43년차) |
| 세대수/동수 | 270세대 / 2동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 계단식 |
| 용적률/건폐율 | 161% / 11% |
| 주차대수 | 189대(세대당 0.7대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 문래초 376m, 2호선 문래역 252m(도보 4분) |
| 연면적(기존) | 약 32,426.1㎡(건축물대장 합계) |
문래동 국화아파트(국화맨션)는 역세권 입지와 문래근린공원 인접성은 우수하나, 270세대의 소규모·저대지효율과 주차 0.7대/세대가 한계입니다. 다만 현 용적률 161%는 상향 여력이 커, 준공업지역 고층화 트렌드에 맞춰 재건축 시 물량·커뮤니티·주차 확충이 가능한 구조입니다.
2. 국화아파트 재건축 요건 및 노후도재건축 요건
국화아파트 재건축 단지는 2017년 D등급으로 재건축 법적 요건을 충족했고, 정비구역 지정·추진위 승인·사업시행자 지정까지 완료돼 절차상 진척이 뚜렷합니다. 준공업지역 용적률 상향 기조와 변경안(42층·662세대) 검토는 긍정적이나, ‘변경안’은 확정 고시 전 단계임을 전제로 해석이 필요합니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 43년차(1983.12 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 2017.11 D등급(안전진단 통과) |
| 용적률 여력 | 현 161% → 준공업지역 상향 기조(최대 400%까지 상향 논의) |
| 정비계획 현황 | 2020.12 정비구역 지정 고시 → 2022.01 추진위 승인 → 2024.11 ‘사업시행자 지정·고시’(하나자산신탁) |
| 종합 평가 | 법적 요건 충족 및 사업시행자 지정 완료, 정비계획 변경안(최고 42층·662세대) 검토로 사업성 개선 기대 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
| 전용(㎡) | 일자 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 84.71 | 2025-06-27 | 14층 | 13.50억 |
| 84.71 | 2025-04-06 | 8층 | 13.25억 |
| 84.71 | 2025-02 (중순) | – | 13.05억(인근 플랫폼 집계) |
| 118.62 | 2023-08-28 | 10층 | 14.30억 |
| 118.62 | 2021-01-18 | 15층 | 12.90억 |
주력 84㎡형은 2025년 상반기 13억대 중후반으로 체결되며 전용평 당 5,100~5,300만원대입니다. 118㎡형은 2023년 14.3억 체결이 확인되나 표본이 적어 변동성이 큽니다. 재건축 기대감 반영으로 84㎡형 가격대는 인근 재건축 추진단지와 유사한 레벨을 유지합니다.
4. 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| KB/네이버 요약 | (84㎡ 최근치 기준) 5,100~5,300 | (84㎡) 5.5억(2025-06-04) | 84㎡ 13.50억(2025-06-27) |
| 호갱노노 | 단지 평당가 약 4,338(집계지표) | 표본 제한 | 84㎡ 13.5억(최근 1개월 평균 반영) |
84㎡가 평당 5,200만원 전후로 형성되며, 전세는 5억원대 중반 표본이 확인됩니다. 거래량은 재건축 기대감으로 간헐적이되 체결가가 유지되는 모습이며, 118㎡는 표본 부족으로 단정이 어렵습니다. 신규 분양가와의 괴리 축소가 향후 유동성에 영향을 줍니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기5. 예상 건축비·분담금 분석
■ 핵심 가정
- 대지면적(정비구역): 17,794.6㎡(공식)
- 용적률 시나리오(지상 용적률연면적): 하향 250%/기준 330%/상향 400%
- 평당(3.3㎡) 공사비: 하향 900만/기준 1,000만/상향 1,150만 원(2025년 서울 재건축 공사비 레벨 참조)
- 총사업비 환산: 공사비가 총사업비의 65~75%(중앙값 70%) 차지로 가정해 역산(설계·감리·운영·이주·인허가·금융비 포함)
연면적·공사비·총사업비(요약):
| 시나리오 | 용적률 | 용적률 연면적(㎡) | 평(3.3㎡) | 평당 공사비 | 추정 공사비 | 추정 총사업비(공사비/0.7) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하향 | 250% | 44,486.5 | 13,480.5 | 900만 | 1,213억원 | 1,733억원 |
| 기준 | 330% | 58,722.2 | 17,794.6 | 1,000만 | 1,779억원 | 2,543억원 |
| 상향 | 400% | 71,178.4 | 21,569.8 | 1,150만 | 2,480억원 | 3,543억원 |
※ 공사비 근거: 서울 주요 정비사업 평당 800만~1,150만원+ 보도(대교 1,120만, 압구정2구역 1,150만, 방배 원효성빌라 1,550만 등). 공사비/총사업비 비중: 연구자료상 공사비 65~75%. 청년일보
정비계획 변경안 반영 시(상향) 총사업비는 3.5천억원 안팎으로 추정되며, 하향(구 계획) 대비 규모의 경제와 일반분양 물량 확대 여지가 큽니다. 총사업비는 공사비 외 설계·감리·운영·이주·금융비가 포함돼 변동폭이 큰 만큼, 시공사 선정 조건과 금리·스펙에 따라 재산정됩니다. 한국건설산업연구원
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👉 분담금 대출 비교 바로가기6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
■ 추가 가정(산식 공개)
- 세대구성(현): 84㎡(31평) 210세대, 118㎡(41평) 60세대
- 평균 대지지분(참고): 31평 약 17.4평, 41평 약 24평
- 일반분양 물량 가정: 하향=구계획 354세대 중 임대 30 포함 → 일반분양 약 54세대 / 기준=약 200세대 / 상향(변경안 662세대)=조합원 270 가정 시 일반분양 약 360세대
- 평균 일반분양 분양평수: 25평, 평당 분양가: 하향 4,300만, 기준 4,500만, 상향 4,800만 원
(산식) 조합원부담총액 = 총사업비 – 일반분양수입
일반분양수입 ≈ (일반분양세대수 × 25평 × 평당 분양가)
개별 분담금 ≈ (조합원부담총액 ÷ (대지지분총합)) × 세대별 대지지분
| 평형 | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 31평(84㎡) | 약 3.9억원 | 약 1.0억원 | 0원~소액(환급 가능 범위) |
| 41평(118㎡) | 약 5.4억원 | 약 1.4억원 | 0원~소액(환급 가능 범위) |
※ 위 값은 공개자료 기반의 ‘추정치’입니다. 실제 분담금은 종전자산 평가액·비례율·가구별 배정평형·임대/기부채납·스펙·금리 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
구계획(354세대) 전개 시 분담금이 크나, 변경안(662세대) 수준이면 일반분양 수입 확대로 조합원 부담이 대폭 경감될 여지가 있습니다. 다만 이는 ‘일반분양 물량/분양가/스펙’에 좌우되며, 종전자산평가·비례율 확정 전까지는 범위 추정으로 보수적 접근이 필요합니다. Naver Files 위클리한국주택경제신문
7. 예상 분양가 및 수익성
인근 신축 분양가(전용84㎡ 11.6~11.8억) 대비 재건축 일반분양은 평당 4,3~4,8천만원 범위가 합리적 추정입니다. 입주시점 프리미엄은 금리·입지경쟁·스펙에 좌우되며 ±10% 범위 변동성이 큽니다. 분양가상한제 적용 여부에 따라 수익률은 달라질 수 있습니다.
(전용기준 평당, 31평형 예시)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 4,300 | 4,300~4,500 | 0~200 | 0~+4.7% |
| 기준 | 4,500 | 4,800 | 300 | +6.7% |
| 상향 | 4,800 | 5,200 | 400 | +8.3% |
※ 근거: 인근 ‘영등포자이 디그니티’ 84㎡ 분양가 약 11.~611.8억(전용 25.4평 기준 평당 약 4,600만원). 준공 시 시세는 분양가와 동행 또는 5~10% 프리미엄 가정(시장 변동성 크므로 보수적 적용).
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 정비계획(변경)·협의 | 0.5~1.0년 |
| 사업시행인가 | 0.5~1.0년 |
| 관리처분인가·이주 | 1.0~1.5년 |
| 철거·착공 | ~0.5년 |
| 공사(준공) | 2.5~3.0년 |
서울시 ‘정비사업 기간 단축’ 방안에 따르면 조합설립 이후 착공까지 평균 8.5년→6년, 전체 5.5년 단축 목표입니다. 국화아파트는 사업시행자 지정 이후로, 제도 효과 반영 시 인허가·관리처분 동시병행으로 기간 단축이 기대되나, 설계·심의·조달·금리 변수에 금융비용 누적이 발생합니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 정비계획(변경안) | 42층·662세대안 심의·협의 지연 | 용적률 상향 기조 반영, 신속 인허가 |
| 공사비 | 원자재·인건비 상승으로 평당 1,150만↑ | 경쟁입찰·VE로 공사비 억제 |
| 분양가/수요 | 상한제·분양가 규제 및 금리 부담 | 역세권·공원 인접 신축 수요 흡수 |
| 상가·권리관계 | 상가제척·동의율 등 내부 변수 | 신탁방식 관리로 갈등비용 축소 기대 |
관건은 ‘정비계획 변경안’의 확정 여부와 평당 공사비 레벨이며, 금리/분양가 규제·상가권리 조율 등이 리스크입니다. 반면 준공업지역 용적률 상향 기조, 역세권 프리미엄, 신탁방식의 절차관리 효율은 사업성 측면의 기회 요인입니다.
10. 문래동 국화아파트 재건축 종합 평가
문래동 국화아파트 재건축 단지는 안전진단 D등급 이후 정비구역 지정, 추진위 승인, 사업시행자 지정·고시까지 마친 ‘실행 국면’의 재건축지입니다. 준공업지역 용적률 상향 기조와 정비계획 변경안(42층·662세대)이 현실화되면 일반분양 물량 확대로 총사업비 대비 조합원 분담금이 현저히 경감될 가능성이 큽니다. 하향(구계획, 354세대) 시 총사업비 약 1.7천억·분담금(84㎡) ~3.9억 수준, 기준(330%) 시 총사업비 2.5천억·분담금(84㎡) ~1.0억, 상향(400%) 시 총사업비 3.5천억이더라도 0원~환급 가능 시나리오까지 열립니다. 다만 이는 정비계획 확정, 공사비·분양가·금리, 종전자산평가와 비례율에 좌우되며, 수익률은 분양가상한제·시장 사이클 영향이 큽니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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국화아파트 재건축은 현재 어떤 단계인가요?
국화아파트는 2017년 안전진단 D등급을 통과했고, 2020년 정비구역 지정, 2022년 추진위 승인, 2024년 사업시행자 지정·고시까지 완료됐습니다. 현재는 정비계획 변경안(최고 42층·662세대) 검토 단계로, 관리처분인가와 시공사 선정이 다음 절차입니다.
예상되는 조합원 분담금은 어느 정도인가요?
구계획(354세대) 기준 84㎡형은 약 3.9억원, 118㎡형은 약 5.4억원 분담금이 추정됩니다. 그러나 변경안(662세대) 적용 시 일반분양 수입이 확대돼, 84㎡형 기준 0~1억원 수준으로 경감 가능성이 있습니다. 단, 실제 금액은 종전자산평가·비례율 등에 따라 달라집니다.
재건축 완료까지 얼마나 걸릴까요?
서울시 평균 정비사업 기간은 8.5년이지만 최근 제도 개선으로 6년 수준으로 단축이 추진되고 있습니다. 국화아파트는 사업시행자 지정까지 완료해, 관리처분인가·철거·착공·준공까지 약 5~6년 소요될 것으로 예상됩니다. 금융비용과 인허가 속도에 따라 변동 가능성이 있습니다.
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