마포구 성산 시영아파트 재건축 (분담금 사업성 리스크)

이번 글에서는 마포구 성산 시영아파트 재건축에 대한 사업성, 분담금, 수익성 및 리스크 등을 객관적 수치와 함께 분석해 보겠습니다. 성산 시영아파트는 서울 마포구 성산동에 1986년 6월 준공되어 현재 40년차, 3,710세대, 33개동 규모입니다. 준공 연수가 길어지면서 주차 불편·노후시설 문제가 부각되었고, 최근 2025년 5월 안전진단 D등급으로 조건부 재건축 가능 단계에 진입했습니다. 사업은 정비구역 지정(2023.12) 후 추진위 승인(80% 동의 돌파, 2025.4 기준) 등 순조롭게 진행 중입니다.

1. 성산 시영아파트 단지 정보

단지는 3,710세대의 초대규모로 입지·규모 측면에서 재건축 사업성 확보에 유리합니다. 용적률 148%로 용도변경 시 증축 여력이 있으며, 인근 상암·DMC 개발 호재도 긍정적입니다. 다만 지상 주차 부족 및 노후시설은 재건축을 위한 강한 동력이 되고 있습니다.

항목	내용
아파트명	성산 시영아파트
소재지	서울시 마포구 성산동 446
준공연도	1986년 (40년차)
세대수/동수	3,710세대 / 33동
층수/구조	최고 14층 / 복도식
용적률/건폐율	148% / 약 10%
주차대수	세대당 약 1.2대 (지상 부족)
난방방식	중앙난방, 도시가스
학군 및 교통	서울신북초 도보 5분, 지하철 6호선 4~10분
연면적	약 추정 200,000㎡ 이상

2. 시영아파트 재건축 요건 및 노후도

40년 된 노후 단지로 법정 요건을 충족하며, 2025년 5월 실시한 안전진단에서 조건부 ‘D등급’을 취득했습니다. 정비구역 지정 후 80% 이상의 동의율을 확보해 조합 설립이 하반기 유력합니다. 다만 공공기관 검증, 이익환수제·분양가상한제 등 규제 리스크가 존재합니다.

항목	상태·근거
경과연수	40년차 (법정 재건축 최소연한 30년 충족)
안전진단 상태	2025.5 D등급, 조건부 통과 후 공공기관 검증 진행 중
용적률 여력	148% → 최대 299% 계획 (기부채납 포함)
정비계획 현황	정비구역 지정 완료(2023.12), 추진위 승인율 80% 돌파
종합 평가	사업 요건 모두 충족, 속도는 시장 및 인허가 요건 따라 변화 가능

3. 단지 내 면적 및 실거래가

주요 20~23평형 실거래가가 10.5억~12.2억 수준입니다. 최근 신고가 수준보다는 다소 안정됐으나, 주택 시장의 핵심 면적대 가격이 꾸준히 유지 중입니다. 평당가 기준으로 마포구 평균보다 강세로, 재건축 기대감 반영된 거래 흐름으로 보입니다.

전용면적 (㎡)	최근 실거래가
약 66㎡ (20평형)	10.5억 ~ 11.0억 (2025.6 기준)
약 75㎡ (23평형)	12.0억 초반 (~12.2억)

• 평당가(㎡당)
  • 66㎡ 기준: 평균 1.59억/㎡(약 5,260만원/평)

4. 시영아파트 시세 및 시장 동향

출처	평당 매매가	전세가	최근 실거래 사례
호갱노노	약 5,223만원	—	66㎡ 10.5~11억
네이버부동산	—	전세 2.9~3.0억대	—
KB부동산	—	전세 2.9억대(6.21~6.25 거래)	—

• 매매 평당가는 약 5,200만원으로 마포구 상위권입니다.
• 전세 가격은 2억 9,000만 원대를 유지하며, 전세가율은 안정적입니다.
• 거래량 역시 꾸준히 발생해 단지의 유동성이 확보되어 있으며, 주변 신규 재건축 기대감이 강세를 지지합니다.

5. 예상 건축비·총사업비

(추정)

• 총 연면적: 약 200,000㎡
• 평당 공사비:
  • 하향: 2500만원/㎡
  • 기준: 3000만원/㎡
  • 상향: 3500만원/㎡
• 설계·운영·이주비: 전체 공사비의 약 15% 가정

시나리오	총 공사비 (억)	기타비용(15%)	총사업비
하향	50,000	7,500	57,500
기준	60,000	9,000	69,000
상승	70,000	10,500	80,500

건축비는 평당 2,500~3,500만원 수준으로 변동이 크며, 설계·이주·운영비 포함 시 총사업비는 5.8~8.0조원대입니다. 이는 시공사와 설계 방식, 이주기간 등에 따라 크게 달라질 수 있으며, 조합원 부담에 직접 영향을 줍니다.

6. 평형별 조합원 분담금

(전용 49/59/84/118㎡ 기준, 1㎡=3.3평)

평형	하향 시나리오	기준 시나리오	상향 시나리오
약49㎡ (15평)	1.5억	1.8억	2.1억
약59㎡ (18평)	1.8억	2.2억	2.6억
약84㎡ (25평)	2.5억	3.0억	3.5억
약118㎡ (36평)	3.5억	4.2억	4.9억

시나리오별 분담금은 평형별로 1.5억~4.9억원 구간입니다. 건축비 상승률, 기부채납 규모, 일반분양가 등에 따라 변동될 수 있으며, 중형 면적대(59~84㎡)에서 조합원 부담 증가 여지가 상대적으로 큽니다.

7. 성산 시영아파트 예상 분양가 및 수익성

(면적당 평당 5,500~7,000만 예상)

시나리오	평당 분양가	준공 시 시세	평당 차익	수익률
보수	5,500만원	6,000만원	500만원	약 9%
기준	6,200만원	7,000만원	800만원	약 13%
낙관	7,000만원	8,000만원	1,000만원	약 16%

분양가와 준공 시 시세 차익을 반영하면 평당 차익은 500~1,000만원, 수익률은 9~16%로 추정됩니다. 분양가상한제, 시장호황 여부, 공급량 경쟁 등에 따라 수익성은 크게 달라질 수 있으며, 시공 품질과 분양 속도도 중요 요소입니다.

8. 사업기간 및 금융비용

단계	예상 소요 기간
안전진단~구역지정	완료 (2020~2023)
추진위 승인	2025년 하반기 예상
조합설립~착공	약 1~2년 예상
착공~준공	약 3~4년 예상
총기간	약 5~7년 소요 예상

총사업기간은 추진 진행 속도에 따라 5~7년으로 예상됩니다. 금융비용은 연 35% 수준의 대출 포함 시 누적부담이 상당하며, 사업 초기 조합 리스크 완화와 중간 분양 시점의 자금계획이 핵심입니다.

9. 리스크 및 기회 요소

요소	부정적 시나리오	긍정적 시나리오
규제	이익환수·분양가 상한제 강화	기부채납 유연화, 온라인 총회 지원
시장가격	공급 과잉·금리 상승에 따른 가격 하락	강한 입지와 개발 호재로 가격 상승
분담금 부담	건축비 급등 시 조합원 반발	원가 절감 설계 도입 및 분담금 안정화
금융 리스크	이자 부담 증가로 사업 지연	저금리 지속 시 사업 촉진
주민 동향	동의율 정체·이의제기	온라인 총회 제도화로 동의율 확보

성산 시영 재건축은 강남권 대비 규제 압박이 덜하지만, 이익환수제·분양가상한제 등의 정책 리스크 존재합니다. 금리·공사비 상승은 부담 요인으로 지목되고, 주민 동의율 확보 및 원가 절감 전략은 사업 추진의 핵심 변수로 작용합니다.

---

10. 마포구 성산 시영아파트 재건축 종합 평가

성산 시영아파트 재건축은 입지·규모·용적률 여력 등 강점을 보유한 초대형 단지로, 추진 과정이 순조롭습니다. 총사업비는 5.8~8.0조원, 조합원 분담금은 평형별 평균 2~4억원이 예상됩니다. 분양 후 수익률은 평균 9~16% 수준으로 기대되나, 규제·금리·공사비 상승 등 리스크도 존재합니다. 사업기간은 약 5~7년으로 상당히 긴 편이며, 주민합의율과 금융계획의 완결성과 시공 품질 확보가 성공요인입니다.

※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)