본 리포트는 마장동 세림아파트 재건축 단지 현황·사업성·분담금·수익률을 최신 실거래·공사비 자료에 따라 3-Track(하향·기준·상향) 시나리오로 분석하였습니다. 세림아파트는 서울시 성동구 마장로42길 16(마장동 784)에 위치하며 1986-12-27 준공된 9개동 811세대, 최고 15층의 중층 단지입니다. 준공 39년차로 재건축 법정연한(30년)을 충분히 경과했으며, 2018년 정밀안전진단 D등급 통과와 2023-12 조합설립 인가로 사업이 본 궤도에 올랐습니다. 청계천 조망, 5호선 마장역 도보 4분, 왕십리·성수 생활권이라는 입지적 매력으로 노후에도 거래가가 평당 5,000만원 안팎을 유지합니다.
1. 마장동 세림아파트 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 세림아파트(마장세림) |
| 소재지 | 서울시 성동구 마장로42길 16 (마장동 784) |
| 준공연도 | 1986.12.27 (39년차) |
| 세대수/동수 | 811세대 / 9동 |
| 층수/구조 | 지상 15F·지하 1F / 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 183 % / 16 % |
| 주차대수 | 341대(세대당 0.42) |
| 난방방식 | 중앙난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 마장초 508 m, 5호선 마장역 250 m |
| 연면적 | 69,491.5 ㎡ |
단지는 청계천·내부순환로 인접해 녹지·광역도로 접근성이 우수하고, 마장역 초역세권·왕십리 생활권이라는 입지 강점을 지닙니다. 다만 세대당 주차 0.42대와 노후 설비는 재건축 필요성을 높이는 요인으로 작용합니다.
2. 마장동 세림아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 39년(법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2018-04-06 D등급 (조건부 재건축) |
| 용적률 여력 | 현 183 % → 법정 300 % 대비 약 117%p |
| 정비계획 현황 | 2022-06-23 정비구역 지정, 2023-12-22 조합설립 인가 |
| 종합 평가 | 6단계 중 5단계(사업시행인가 준비) |
법적 연한 초과·조건부 재건축 판정으로 안전진단 재진행 리스크는 없으며, 정비구역 고시·조합 설립까지 완료돼 절차 리스크가 낮습니다. 미활용 용적률이 100%p 이상 남아 있어 사업성 확보 여건도 양호합니다. 한국경제
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가 (2025 기준)
| 전용면적 | 거래일자 | 거래가 | 평(3.3㎡) | 평당가 |
|---|---|---|---|---|
| 61㎡ | 25-06 평균 | 8.9억 | 18.5평 | 4,815만원 |
| 72㎡ | 25-06-26 | 11.0억 | 21.8평 | 5,041만원 |
| 84㎡ | 25-06-26 | 12.93억 | 25.5평 | 5,080만원 |
21~25평 주요 형별 모두 평당 4,800만~5,100만원에 실거래가 형성돼 구축임에도 가격 균형이 양호합니다. 거래 빈도는 월 4-5건 수준으로 유동성도 준수합니다. 가격 하방은 4,700만원선이 단기 지지 구간으로 분석됩니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가 | 전세가 | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| KB부동산(25-07) | 4,100만원 | 3.8억(84㎡) | 11.0억(72㎡·6층) |
| 호갱노노(1개월평균) | 4,164만원 | 3.9억 | 8.9억(61㎡) |
| 국토부 실거래 | – | – | 12.93억(84㎡·6층) |
KB·호갱노노 모두 평당 4,100만~4,200만원으로 일관성을 보이며, 전세가율은 34~37%로 구축 치고 낮은 편입니다. 2025-Q2 거래량은 14건으로 전년 동기 대비 21% 증가해 재건축 기대감이 매수세를 지지하고 있습니다.
5. 예상 건축비·총사업비(3-Track)
| 구분 | 평당 건축비 | 총 연면적 | 공사비 | 설계·운영·이주비 | 총사업비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하향 | 750만원 | 180,000평 | 1.35조 | 0.25조 | 1.60조 |
| 기준 | 865만원 | ″ | 1.56조 | 0.27조 | 1.83조 |
| 상향 | 950만원 | ″ | 1.71조 | 0.29조 | 2.00조 |
성수 장미 재건축 확정 공사비 (865만원/평)과 최근 HDC현대·GS계약 단가를 비교해 750-950만원 범위를 설정했습니다. 이주비(평균 3.5억/세대)와 금융비용(연 5.5%)을 합산하면 총사업비는 1.6조~2.0조원으로 수렴합니다.
6. 마장동 세림아파트 분담금 추정
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 61㎡ | 1.9억 | 2.2억 | 2.5억 |
| 72㎡ | 2.3억 | 2.7억 | 3.0억 |
| 84㎡ | 2.7억 | 3.1억 | 3.4억 |
분담금은 건축비·추정 일반분양가·용적률 상향 변수에 따라 ±15% 변동 폭이 예상됩니다. 관리처분 전까지 사업비 이자 상승이 지속될 경우 상향 시나리오 측면 압력이 커질 수 있습니다.
7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 평당 분양가 | 준공 시 시세 | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 4,500만원 | 5,800만원 | 1,300만원 | 28.9 % |
| 기준 | 4,800만원 | 6,000만원 | 1,200만원 | 25.0 % |
| 상향 | 5,200만원 | 6,200만원 | 1,000만원 | 19.2 % |
성동구 인근 신축(행당7구역 예정 분양가 4,500만/평, 성수 신축 6,500만/평)을 벤치마킹했습니다. 기준선 분양가 4,800만원 적용 시 전용 84㎡ 기준 3.0억 이상의 양호한 차익이 가능하나, 분양가 상향·시장 둔화 시 수익률이 20% 아래로 하락할 여지도 있습니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요기간 |
|---|---|
| 사업시행인가 | 0.5년 |
| 조합→시공사 계약 | 완료(24-Q1) |
| 관리처분인가 | 1.0년 |
| 이주·철거 | 1.5년 |
| 착공~준공 | 3.0년 |
| 총기간 | 6.0년 |
평균 6년 일정으로, 관리처분인가 지연과 인허가 보완 요청을 감안한 보수적 시뮬레이션입니다. 연 5.5% 조달금리 적용 시 금융비는 세대당 0.42억(61㎡)~0.68억(84㎡)이 추가 반영됩니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 금리 | 기준금리 3.75% 유지 | 2027년 2%대 진입 |
| 공사비 | 철근·시멘트 상승 | 원가 안정·경쟁 입찰 |
| 분양가상한제 | 적용 지속 | 완화·해제 |
| 재초환 | 초과이익 2.9억/세대 | 2026년 개정·감면 |
| 조합 갈등 | 추가 소송 발생 | 대의원회 원활 |
재건축초과이익·분양가 규제, 자재비 인플레이션, 조합 내 갈등이 리스크 3대 변수입니다. 반면 금리 인하·용적률 특별상향·한강 양안 개발 호재가 맞물리면 실익이 크게 확대될 수 있습니다.
10. 마장동 세림아파트 재건축 종합 평가
세림아파트 재건축은 절차 진행률 80 %로 인허가 리스크가 낮고, 마장역 초역세권·청계천 수변 입지로 신축 시 경쟁력이 높습니다. 기준 시나리오 총사업비 1.83조·평당 분담금 2.7억·분양가 4.8천만·예상 수익률 25 %가 도출됩니다. 성공 요인은 ▲용적률 추가 확보 ▲금리 하향에 따른 금융비 절감 ▲대형사(현대건설) 시공 안정성입니다. 반면 ▲재초환·분양가상한제·원가 상승에 따른 수익률 저하 ▲조합 내 의사결정 지연이 주요 리스크로 남아 있습니다. 도시계획 가이드라인, 조달금리, 주민 합의도에 대한 지속 모니터링이 필수입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e재건축 일정이 더 지연될 가능성은 없나요?u003c/strongu003e
조합설립 인가까지 완료돼 법적 리스크는 작지만, 관리처분인가 과정에서 설계변경·추가 동의율 확보 문제로 6~12개월 늦어질 수 있습니다. 대의원회 75% 의결 확보와 PM의 일정 관리가 핵심 대응책입니다.
u003cstrongu003e분담금이 예상보다 크게 늘어날 변수는 무엇인가요?u003c/strongu003e
철근·시멘트 단가 급등, 시공사 변경, 금융비 상승이 1차 요인입니다. 특히 분양가상한제가 유지되면 일반분양 수입이 줄어 세대당 분담금이 10~15% 추가될 수 있어 공사비 계약 전 정밀 단가 확인이 중요합니다.u003cbru003e
u003cstrongu003e재건축초과이익환수제(재초환) 부담은 얼마나 되나요?u003c/strongu003e
현재 시뮬레이션상 세대당 2.9억 수준이나, 국회 계류 중인 완화안이 통과되면 30~50% 감면될 여지가 있습니다. 해석 차이가 커 국토부 유권해석과 개정 방향을 지속 모니터링해 세대별 납부액을 확정해야 합니다.u003cbru003e
u003cstrongu003e일반분양가가 상한제 적용으로 낮아지면 수익성이 사라지지 않나요?u003c/strongu003e
분양가가 평당 4,500만원 이하로 묶일 경우 수익률이 15%대로 하락합니다. 다만 인근 신축 거래가가 6,000만원을 상회해 상한제 해제 또는 분양가 심사 완화 시 수익률이 회복될 가능성이 높습니다. 금융비 절감과 공사비 관리가 병행돼야 손익이 확보됩니다.
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