본 보고서는 노원구 하계 장미아파트 재건축 단지의 최근 실거래가, 연면적(131,293.66㎡) 등 공공·민간 DB를 교차검증해 사업성·리스크·수익성을 종합 분석하였습니다. 하계 6단지 장미아파트(서울 노원구 하계동 273, 섬밭로 196)는 1989년 10월 준공된 37년차 대단지(1,880세대 · 15동, 최고 15층)입니다. 현 용적률 192%·건폐율 18%, 중앙난방·복도식 구조로 노후화가 빠르게 진행되고 있습니다. 2022년 정밀안전진단 D등급(52.07점) 통과 이후 정비구역 지정이 추진-중이며, 서울시 신속통합기획 자문(2025.1분기 신청)으로 최고 49층/2,775세대 재건축 안이 공론화되고 있습니다.
1. 노원구 하계 장미아파트 단지 정보
노원구 하계 장미아파트는 대지규모 대비 세대수가 많은 복도식 중층 단지로 주차·평면 한계가 뚜렷합니다. 하계역을 비롯한 광역교통망, 초·중·고 밀집 학군, 생활편의시설이 강점이지만, 낮은 주차 비율과 30년 넘은 설비는 재건축 필요성을 높이고 있습니다. 용적률 192%로 추가 개발여력(3종 일반주거 허용치 300%)이 약 108%p 남아 있다는 점은 사업에 유리한 요소입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 하계 6단지 장미아파트 |
| 소재지 | 서울 노원구 하계동 273 (섬밭로 196) |
| 준공연도 | 1989.10 (37년차) |
| 세대수/동수 | 1,880세대 / 15동 |
| 층수/구조 | 6 ~ 15층 / 복도식 |
| 용적률/건폐율 | 192% / 18% |
| 주차대수 | 총 540대 (세대당 0.28대) |
| 난방방식 | 중앙난방 |
| 학군 및 교통 | 7호선 하계역 도보 ≈5분, 월계역(1호선) 도보 ≈12분, 서울중현초 150 m |
| 연면적 | 131,293.66㎡ |
2. 하계 장미아파트 재건축 요건 및 노후도
하계 장미아파트 재건축 단지는 법정 재건축 연한을 충분히 넘었고, 정밀안전진단 D등급으로 구조 보강보다 전면 재건축이 경제적입니다. 정비구역 지정이 지연되고 있으나 신속통합기획 채택으로 행정 절차 단축 기대가 큽니다. 다만 준주거 종상향 여부, 서울시 심의 결과에 따라 용적률과 층수 계획이 달라질 수 있어 추진 일정이 변수입니다 한국경제 서울포커스
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 37년(법정 안전진단 요건 충족) |
| 안전진단 상태 | 정밀안전진단 D등급 (52.07점, 2022-04-05) |
| 용적률 여력 | 현 192% → 법정 300%(3종) / 준주거 상향 시 500%± |
| 정비계획 현황 | 정비구역 지정 절차 진행(착수 2023-02, 진행 2년 5개월) |
| 종합 평가 | 구조·주거환경 노후도 심화, 주민 동의율 상승, 사업성 ‘양호’ |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용면적(㎡) | 공급면적 / 평형 | 최근 거래 (계약일·층) | 거래가(억원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 49.0 (56A) | 17평 | 2025-06-26 / 9층 | 4.50 | 2,650 |
| 49.0 (56B) | 17평 | 2025-07-11 / 8층 | 4.60 | 2,706 |
| 59.0 (70A/B) | 21평 | 최근 1년 매매 없음 | – | – |
| 65.0 (84/85㎡) | 25-26평 | 최근 1년 매매 없음 | – | – |
2025년 상반기 거래는 전용 49㎡ 타입(17평)이 집중되며 4.3억~4.6억으로 형성돼 있습니다. 동일 평형 평당가는 2,650만~2,700만원 선으로 노원 평균(3,525만원) 대비 24% 낮아 재건축 기대감에도 불구하고 가격이 안정적입니다. 중대형(21·25평) 평형 거래가 드문 점은 유동성·가격 발견의 한계로 작용할 수 있습니다.
4. 장미아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 | 2,706 | 1,480 | 2025-06-25 5.95억(9층) |
| 호갱노노 | 2,706 | 1,600 | 2025-07-11 4.6억(8층) |
| 국토부 RTMS | 2,650 | 1,500 | 2025-06-26 4.5억(9층) |
KB·민간 플랫폼 모두 평당 2,650만~2,710만원대로 수렴하며, 최근 12개월 변동폭은 ±3% 수준에 그쳤습니다. 전세가는 평당 1,500만원 안팎으로 매매 대비 55% 수준을 유지해 갭리스크는 제한적입니다. 거래량은 월 5~7건으로 유동성이 낮아 급등락 가능성은 작지만, 정비계획 승인 시점에는 단기 거래 증가가 예상됩니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기5. 예상 건축비·총사업비 시나리오
| 구분 | 평당 건축비(만원) | 총 연면적(평) | 공사비(억원) | 기타비용* | 총사업비(억원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 하향 | 650 | 39,786 | 2,586 | 430 | 3,016 |
| 기준 | 700 | 39,786 | 2,785 | 463 | 3,248 |
| 상향 | 780 | 39,786 | 3,103 | 517 | 3,620 |
국토부 2024-09 고시 기본형 건축비 3.3㎡당 700만원을 기준으로, 원자재·층수 가산비 ±10%를 반영했습니다. 연면적 13.1만㎡(≈39,786평) 기준 총사업비는 3.0~3.6천억원 범위로 추정됩니다. 공사비 상승이 분담금과 분양가 상한에 직접 영향을 미치므로, 향후 설계·자재 스펙 조정이 핵심 변수입니다. 매일경제
6. 장미아파트 조합원 분담금 추정*
| 전용평형 | 하향(억원) | 기준(억원) | 상향(억원) |
|---|---|---|---|
| 49㎡(17평) | 3.2 | 3.6 | 4.1 |
| 59㎡(21평) | 3.8 | 4.3 | 4.8 |
| 84㎡(25평) | 4.5 | 5.0 | 5.6 |
*추정 방식 : 총사업비-(예상 일반분양수입 × 비례율 114%·기사) / 조합원지분, ‘제일감정평가 설명회’ 자료 및 최근 공사비 단가 반영.
평형별 분담금은 건축비·분양가·비례율이 모두 변동요소인 만큼, 추후 정비계획안 확정 시 세부 조정이 불가피합니다. 대지지분 10.27평 수준의 낮은 지분 구조로 인해 중대형 평형일수록 추가 부담이 커집니다. 상향 시나리오(초고층·고급 마감)에서는 5억대 중반까지 상승 가능성이 제기됩니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성(2029년 분양 가정)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 3,100 | 3,500 | 400 | 12.9% |
| 기준 | 3,400 | 3,900 | 500 | 14.7% |
| 상향 | 3,700 | 4,300 | 600 | 16.2% |
노원구 2025년 민간 평균 분양가(3,000만원)와 기사 예상치(8~9억/25평 기준)를 대입했습니다. 준공(2034년假) 시 내·외부 교통 호재(GTX-C, 동북선 등) 반영 시세를 3,900~4,300만원으로 가정하면 평형별 0.4~0.6억원/평의 시세 차익이 기대됩니다. 분양가 규제·금리·시장 사이클이 수익률 변동의 핵심 리스크입니다. MK 아카데미
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 정비구역 지정 완료 | ~2026 상반기 |
| 조합설립 인가 | 2026 ~ 2027 |
| 사업시행·관리처분 | 2027 ~ 2029 |
| 착공·분양 | 2029 ~ 2030 |
| 준공·입주 | 2034 |
정비구역 지정 지연으로 총사업기간은 9~10년이 예상됩니다. 평균 금융비용(연 5.0% 가정)은 총사업비의 8~10% 수준으로 누적될 전망이며, 이자상환이 분담금 상승 압력으로 작용합니다. 신속통합기획이 일정 단축에 성공할 경우 약 1.5년 단축 여지가 있습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 건축비 상승 | 원자재·고층 가산비↑ → 분담금 증가 | VE설계·표준 자재 적용으로 비용 억제 |
| 용도지역 변경 | 종상향 불가 → 용적률 300% 제한 | 준주거 승인 → 420~500% 용적률 확보 |
| 금융시장 | 고금리 지속 → 금융비용 급증 | 금리 안정 시 자금조달 부담 완화 |
| 분양가 규제 | 상한제 존속 → 수익성 저하 | 민간택지 상한 완화 시 분양가 인상 |
| 주민합의 | 조합설립 지연 | 조기 75% 동의로 일정 단축 |
가장 큰 리스크는 공사비와 금융비용 상승이 직결되는 추가분담금이며, 용도지역 종상향 여부가 사업성 변곡점입니다. 반면 동북선·GTX-C 개통, 광운대역세권 개발 등 광역 호재가 실질적 가치 상승을 견인할 수 있습니다. 서울시의 규제 완화 기조가 유지될 경우 초고층 계획이 현실화될 가능성이 높습니다.
10. 하계 장미아파트 재건축 종합 평가
하계 장미아파트 재건축은 △법적 요건 충족(D등급) △추가 용적률 108%p △교통·생활 인프라 우수성으로 사업성 ‘양호’ 평가입니다. 총사업비는 3.0~3.6천억원, 조합원 분담금 3.2~5.6억원, 예상 수익률 13~16% 범위로 분석됩니다. 성공 요인은 용도지역 종상향, 공사비 관리, 주민 합의 속도이며, 리스크는 고금리·자재비 상승과 분양가 규제입니다. 금융·도시계획·주민 합의 3박자가 맞아야 2034년 준공이 현실화될 전망입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e재건축 일정이 실제로 얼마나 걸릴까요?u003c/strongu003e
조합 설립 인가부터 준공까지 최소 8년, 평균 9~10년이 걸립니다. 하계 장미는 이미 안전진단을 넘어선 만큼 2026년 정비구역 고시, 2029년 착공·분양, 2034년 입주 시나리오가 유력합니다. 다만 종상향-심의 지연, 주민 갈등이 생기면 1~2년 더 길어질 수 있습니다.
u003cstrongu003e조합원 분담금은 어떻게 산정되나요?u003c/strongu003e
총사업비에서 일반분양 수입을 뺀 뒤 지분율에 따라 배분합니다. 전용 49㎡는 3.2~4.1억, 84㎡는 4.5~5.6억이 추정치입니다. 건축비·금리·용적률·분양가 규제 변화에 따라 ±20% 오차가 발생할 수 있어, 향후 설계 확정 때 다시 확인해야 합니다.u003cbru003e
u003cstrongu003e주변 개발 호재가 실제 집값에 얼마나 영향을 줄까요?u003c/strongu003e
GTX-C 노선(광운대역), 동북선 경전철, 광운대 역세권 복합개발이 2030년 전후 순차 완료되면 강북 도심 접근 시간이 20~30% 단축됩니다. 이 교통 개선 효과는 노원·도봉권 아파트 평당가를 최소 5~10% 추가로 끌어올렸다는 과거 사례가 있어, 준공 시점 가치 상승 기대감이 큽니다.
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