대구 내당시영 아파트 재건축 단지는 1979년 사용승인·총 470세대·12개동·최고 5층의 저층 계단식 단지입니다. 용적률 58%·건폐율 11%로 1970~80년대 시영·공영형 단지의 전형적 스펙이며, 지하철 2호선 두류역·내당역 도보권, 홈플러스 내당점·두류공원 등 생활편의 접근성이 우수합니다. 다만 세대당 주차 0.53대(총 250대), 노후 설비·단열 성능 한계는 구조적 약점입니다. 인근 2022~2025년 입주/입주예정 신축(①e편한세상 두류역, ②서대구센트럴자이, ③서대구역 화성파크드림)의 용적률 평균(≈264%)을 사업성 산정에 ‘고정’ 적용하여 총사업비·분담금·수익성을 시나리오로 제시합니다. 본 단지는 현재 재건축 공식 추진(안전진단·정비구역) 이력 미확인으로, 본 보고서는 사전 검토 가이드로 이해하셔야 합니다.

본 보고서는 2025년 9월 5일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다.

1. 대구 내당시영 아파트 기본 정보

항목	내용
아파트명	내당시영 아파트
소재지	대구시 서구 내당동 202-1 (서대구로8길 15)
준공연도(연차)	1979.08 / 47년차(2025.09 기준)
세대수/동수	470세대 / 12동
층수/구조	최고 5층 / 계단식
용적률/건폐율	58% / 11%
주차대수	총 250대(세대당 0.53대)
난방방식	개별난방(도시가스)
학군 및 교통	2호선 두류역 약 603m, 내당역 약 660m
연면적	약 15,847.5㎡(용적률 산정 연면적)

대구 내당시영 아파트는 470세대 규모의 저층 단지로 역세권·대형마트·공원 접근성이 양호합니다. 반면 주차여력 부족·노후 설비/단열은 생활 품질을 제약합니다. 현 용적률 58%는 인근 신축 평균(약 264%) 대비 매우 낮아, 재건축 시 주차·커뮤니티·평면 효율을 대폭 개선할 잠재력이 큽니다. 다만 대지 규모·정책 여건·사업구조에 따라 공급(일반분양) 여지·사업기간이 좌우되므로 비용(공사·이주·금융) 관리가 핵심입니다.

2. 내당시영 재건축 요건 및 노후도

항목	상태·근거
경과연수	47년차(1979.08 사용승인)
안전진단 상태	추진 여부 미확정(공식 통과/고시 이력 미확인)
용적률 여력	현 58% → 인근 신축 평균 ≈ 264%(e편한세상 두류역 265%, 서대구센트럴자이 289%, 서대구역 화성파크드림 237%)
정비계획 현황	정비구역·추진위·조합 공식 확인 불가(현 시점 공개자료 기준)
종합 평가	저밀·역세권 장점으로 상향 여력 큼. 단, 추진단계 진입 전으로 사업성은 비용·분양가·기간 변수에 민감.

내당시영 아파트는 법정 재건축 연한(30년) 초과로 노후도 요건은 충분합니다. 용적률 58%**는 동일 생활권 신축 평균(약 264%) 대비 여유가 커 주차/커뮤니티/스펙 업그레이드에 유리합니다. 다만 안전진단·정비구역 등 공식 절차가 확인되지 않아 사업 착수까지 리드타임이 필요하며, 이 기간의 공사비·금리·분양가 규제 변화가 사업성 변동 요인입니다.

3. 최근 실거래가 (최다 세대 65A/전용 약 56㎡대 기준)

전용면적(㎡)	최근 실거래(계약일)	가격(만원)	평당(만원/평)
65A(~56㎡)	2025-08-16	16,900	≈ 993
65A(~56㎡)	2025-06-27	18,000	≈ 1,058
65A(~56㎡)	2025-06-26	16,900	≈ 993
65B(56.23㎡)	2025-06-04	19,400	≈ 1,139
65A(~56㎡)	2025-05-16	16,300	≈ 958

65A(310세대)가 단지 내 최대 모집단입니다. 2025.05~08 최근 거래는 1.63~1.94억원 박스에서 형성되며 평균 약 1.75억원입니다. 동·층·내부상태·거래조건에 따른 편차가 크므로 권리가액 산정 시 최근 5건 평균 + 저·중·상 레인지 병행을 권고합니다.

4. 시장 동향(인근 신축 시세·용적률)

단지	입주(연차)	용적률	대표 평형(전용)	최근 지표(예시)
e편한세상 두류역(내당동)	2022.06(4년차)	265%	84.9㎡	25.08 84.9㎡ 6.1억 거래
서대구센트럴자이(원대동3가)	2023.08(3년차)	289%	82~85㎡대	25.07 82A 4.1억 등 실거래
서대구역 화성파크드림(평리동)	2023.10(3년차)	237%	84㎡대	매물·실거래 4.8억 구간

주: 상기 3개 단지 용적률 평균 ≈ 264%. 본 보고서의 재건축 연면적 산정에 ‘고정’ 적용. (

동일 생활권 신축 3곳의 84㎡ 기준 거래·매물은 4.1~6.1억원 범위로, 평당 약 1,600~2,300만원대가 관측됩니다. 본 보고서는 3개 단지의 평당 지표 평균(≈ 1,932만원/평)을 ‘신축 준공 시 시세’의 기준값으로 설정하고, 조합원 분양가(=일반분양가의 80%) 산정 및 사업성 평가에 연동합니다.

5. 예상 건축비 분석

(1) 대지·연면적 산정표

항목	값(㎡)	산출 근거
대지면적(확인)	약 27,296.9	집품 단지 정보(대지/건축·연면적)
현 용적률	58%	KB/네이버 단지정보
현 연면적(추정)	≈ 15,832	27,296.9 × 0.58(집품 연면적 15,847.5㎡와 근사)
가정 용적률(평균)	≈ 264%	인근 신축 3곳 단순평균
재건축 연면적(추정)	≈ 72,064	27,296.9 × 2.64

(2) 평당 건축비 가정 및 총사업비(보수·기준·상향)

평당(3.3㎡) 건축비 가정(대구 적용)

• 보수: 700만원/평(기본형건축비 대비 보수적)
• 기준: 790만원/평(’25.3 국토부 고시 기본형/표준지표 레벨 반영)
• 상향: 900만원/평(최근 증액·특화 상단 레퍼런스)

참고: ’25.3 국토부 기본형/표준 건축비 고시(㎡ 기준)를 평당 환산 시 약 780만원/평 전후. 본 단지 특성(저층→중고층화, 지하주차 신설 등)을 고려해 700/790/900만 3-트랙 적용. (국토부 보도자료·정기고시)

재건축 연면적 약 72,064㎡ = 약 21,838평

구분	보수(700만/평)	기준(790만/평)	상향(900만/평)
공사비	약 1,528.6억원	약 1,725.2억원	약 1,965.4억원
설계·감리/운영(11%)	168.1억원	189.8억원	216.2억원
부대비(5%)	76.4억원	86.3억원	98.3억원
이주·보상(가정)	376.0억원(세대당 0.8억)	470.0억원(세대당 1.0억)	564.0억원(세대당 1.2억)
금융비(가정)	142.8억원	164.6억원	189.7억원
예비비(4%, 공사비)	61.1억원	69.0억원	78.6억원
총사업비	약 2,353.2억원	약 2,704.8억원	약 3,112.2억원

내당시영 재건축 총사업비는 약 2,353~3,112억원(기준 2,705억원)으로 추정됩니다. 본 단지는 초저밀(용적률 58%) → 중고밀(≈264%) 전환 과정에서 지하주차·커뮤니티 신설, 동배치 변경 등 구조적 공사 범위가 커 공사비·이주비·금융비 비중이 모두 큽니다. 시공사 선정·특화수준·VE 설계·PF 조건 협상이 분담금 안정화의 핵심이며, 공사비 상향 구간(900만/평)은 최근 조달·자재 변동성 상단을 반영한 리스크 시나리오입니다. (고시·시장지표) 국토교통부

6. 조합원 분담금 추정

가정값 요약

• 권리가액: 최근 5건 평균 1.75억원(평당 ≈ 1,027만원/평, 65B 전용 56.23㎡ 환산)
• 일반분양가(평당): 인근 신축 3곳 평당 ≈ 1,932만원(표 4 평균)
• 조합원 분양가(평당): 일반분양가의 80% ⇒ ≈ 1,546만원/평
• 면적: 65A=전용 약 56.23㎡(17.04평), 84㎡=25.45평(환산)

평형(전용㎡)	권리가액(만원/평)	분담금(비례율=100%)	분담금(90%)	분담금(80%)	비고(출처/가정)
65A → 65A(≈56.2㎡)	1,027	8,843만원	7,959만원	7,074만원	조합원 분양가 총액 ≈ 2.63억 – 권리가액 1.75억
65A → 84㎡	1,027	2억 1,853만원	1억 9,668만원	1억 7,482만원	84㎡ 분양가 총액 ≈ 3.94억 – 권리가액 1.75억

조합원 분양가 산정: 조합원 = 일반의 80% 규칙 적용. (면적별: 평당가 × 전용면적/3.3). 권리가액은 최근 5건 평균(표 3) 기준. (실거래/면적: 호갱노노·KB, 평당 시세: 표 4)

용적률→일반분양 비율(개략)

가정: 주거비율 80%, 평균 공급 65㎡/세대

가정 용적률	총연면적(㎡)	판매가능 주거(㎡)	추정 세대수	일반분양 세대(=총–470)	일반분양 비율
230%	62,782	50,226	773	303	39%
264%	72,064	57,651	888	418	47%
280%	76,431	61,145	941	471	50%

조합원 분양가=일반의 80%를 적용하면 65A 유지 시 분담금 약 0.88억, 84㎡ 상향 시 약 2.19억이 기준선입니다. 비례율 90/80% 적용·원가 절감·금융조건 개선 시 추가 하락 여지가 있으나, 평면 MIX·커뮤니티 면적·주차 산출에 따른 일반분양 가능 세대수 변동이 분담금 민감도를 크게 좌우합니다. (실거래/면적·평당가: 표 3·4)

7. 예상 분양가 및 수익성

시나리오	조합원 분양가(만원/평)	총투자금(권리가액+분담금+부대비3%)	준공 시 시세(만원/평)	평당 차익	총 수익률(%)
65A→65A, 비례율 100%	1,546	약 1.85억원	1,932	+386	약 21%
65A→65A, 90%	1,546	약 1.76억원	1,932	+386	약 24%
65A→65A, 80%	1,546	약 1.68억원	1,932	+386	약 27%
65A→84, 100%	1,546	약 4.02억원	1,932	+386	약 22%
65A→84, 90%	1,546	약 3.79억원	1,932	+386	약 25%
65A→84, 80%	1,546	약 3.57억원	1,932	+386	약 27%

“신규 매수자 기준 — 권리가액(매입가)+분담금+세금·인지·중개 등 부대비 3% 포함.” 준공 시 시세는 인근 신축 3곳 평당 평균(≈ 1,932만원/평) 적용. (표 4 근거)

8. 사업기간 및 금융비용(타임라인)

단계	예상 소요 기간
안전진단~추진위	6~12개월
조합설립~사업시행인가	1~2년
관리처분~이주·철거	1~2년
착공~준공·입주	2~3년

유사 저층 중대단지 재건축은 총 5~8년이 일반적입니다. PF·보증 조건·금리에 따라 금융비 변동폭이 커, 동의율 관리·인허가 병행으로 일정 단축이 곧 이자 절감으로 연결됩니다. 본 보고서의 금융비 7.5%는 평균 가정입니다. (업계 관측·고시 종합) 국토교통부

9. 리스크 및 기회 요소

요소	부정적 시나리오	긍정적 시나리오
공사비/자재	평당 900만원 상향 지속, 입찰 지연·유찰	원가 안정 및 VE로 단가 최적화
분양가/수요	심사·금리 부담, 분양시장 위축	2호선 역세권·생활인프라로 실수요 방어
행정·절차	안전진단/정비구역 지정 지연	동의율 선확보·절차 병행으로 기간 단축
금융여건	PF 경색·보증비용 상승	저금리·보증완화 시 금융비 절감

공사비·분양가·금리 3변수의 동시 리스크가 있습니다. 반대로 역세권·저밀 노후라는 출발점은 상품성·수요 측면의 기회입니다. 정비계획 고시→평면/스펙 확정→시공·금융조건 협상을 촘촘히 가져갈수록 분담금 안정·일정 단축 가능성이 높습니다. (고시·시장지표 종합)

10. 종합 평가(서술형 확장판)

내당시영 재건축은 초저밀(용적률 58%)에서 중고밀(≈264%)로의 전환 여력이 크고, 2호선 더블역세권 생활권이라는 장점을 갖습니다. 본 보고서의 가정에 따르면 총사업비는 약 2,353~3,112억원(기준 2,705억원), 조합원 분담금(65A 보유)은 동일평형 약 0.88억원, 84㎡ 상향 약 2.19억원이 기준선이며 비례율 90/80%·원가절감·금융조건 개선 시 하락 여지가 있습니다. 준공 시 평당 시세 ≈ 1,932만원을 적용한 신규 매수자 수익률은 대략 21~27% 범위로 추정되나, 이는 공사비·금리·분양가 심사에 크게 좌우됩니다. 안전진단~관리처분 공식 단계 진입 시 평형 구성·스펙·금융/분양조건이 구체화되므로, 본 추정치는 사전 가이드로 활용하시고 정비계획 고시 이후 재산정을 권합니다. (단지·시세·용적률: KB·네이버·호갱노노·집품·국토부)

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