계산동 극동아파트 재건축 단지는 1985년 사용승인된 629세대, 14개동의 5층 저층 단지입니다. 현행 용적률이 약 118%로 낮고, 주변에 2021~2024년 입주한 신축(효성 e편한세상 계양 더프리미어, 방축동 계양하늘채 파크포레, 작전역 베네하임 더윈 등)이 다수 분포합니다. 2020년 예비안전진단 통과 및 2023년 ‘정비계획 수립·정비구역 지정’ 용역 발주가 확인되어 재건축 추진 여건은 점차 성숙 중입니다. 노후 저층·주차 부족·단열 성능 한계 등 개선 필요성이 높고, 평균 용적률을 신축 수준으로 상향할 경우 일반분양 물량 창출 여지도 존재합니다. 다만 공사비 인플레이션과 분양가 규제, 금리·수요 변동은 사업성의 핵심 리스크로 판단됩니다.
1. 계산동 극동아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 계산동 극동아파트 |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 899 (하느재로19번길 8) |
| 준공연도(연차) | 1985년 / 41년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 629세대 / 14동 |
| 층수/구조 | 지상 5층 / 계단식, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 약 118% / 약 24% |
| 주차대수 | 약 315대(세대당 0.5대 내외) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 계산역(인천1호선) 도보권(약 509m), 경인교대입구역 이용권 |
| 연면적 | 약 47,709.46㎡ |
계산동 극동아파트는 1980년대 중반 조성된 중규모 저층 단지로, 용적률 118%·건폐율 24% 수준의 저밀 개발 상태입니다. 역세권(계산역 도보 약 8분)·생활편의시설 접근성은 양호하나, 노후화·주차 부족이 상존합니다. 낮은 현 용적률과 역세권 입지는 재건축에 유리한 요인이며, 다만 저층·계단식 구조에 따른 이주·철거 동선, 공사 중 교통·소음 영향 등은 관리 포인트입니다.
2. 극동아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 41년차(1985.07 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 2020년 예비안전진단 통과 → 2021년 정밀안전진단 추진(모금 착수 기사 확인) |
| 용적률 여력 | 현 118% → 인근 신축 평균 256% 내외(평균치 산정, 아래 5장 참조) |
| 정비계획 현황 | 2023.12 ‘정비계획 수립 및 정비구역 지정’ 용역 공고(계양구) |
| 종합 평가 | 노후·저밀·역세권으로 사업성 잠재력 높음. 다만 공사비·분양가·금리 리스크 관리 필수 |
계산동 극동아파트 재건축 단지는 법정 재건축 연한(준공 30년 경과) 충족, 예비안전진단 통과 이력과 정비계획 용역 공고 등 행정 절차의 ‘초입 단계’가 확인됩니다. 현 용적률이 낮아 정비 시 물량·커뮤니티·주차 확충 등 주거 성능 향상이 기대되며, 평균 용적률을 인근 신축 수준으로 가정하면 일반분양 몫이 유의미하게 창출됩니다. 다만 향후 안전진단 세부 등급, 주민동의율, 정비구역 지정 및 사업시행인가 등 단계별 변수와, 공사비 상승·분양가 상한/심사, PF 조달여건 등 대외 요인을 종합 고려해야 합니다.
3. 최근 실거래가 (가장 많은 평형 64㎡ 기준)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래 (계약일) | 가격 (만원) | 평당 (만원/평) |
|---|---|---|---|
| 52.45㎡ (약 15.9평) | 2025‑07‑02 | 2억 3,000만 원 | 약 1,446만 원/평 |
| 52.45㎡ | 2025‑04‑23 | 2억 3,000만 원 | 약 1,446만 원/평 |
| 52.45㎡ | 2025‑03‑08 | 2억 원 | 약 1,259만 원/평 |
| 52.45㎡ | 2025‑01‑10 | 2억 원 | 약 1,259만 원/평 |
| 52.45㎡ | 2024‑12‑16 | 2억 4,000만 원 | 약 1,510만 원/평 |
- 전용 52.45㎡(약 16평)이 가장 많은 세대가 보유하고 있는 평형으로, 거래도 비교적 활발하게 이뤄지고 있습니다.
- 최근 5건의 실거래가를 정리한 결과, 가격대는 2억 ~ 2.4억 원, 평당 약 1,260만 원 ~ 1,510만 원 수준입니다.
4. 시장 동향(인근 신축 시세 비교)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(공급) | 최근 실거래/평당 |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상 계양 더프리미어(효성동) | 2021.10(5년차) | 약 250% | 65㎡(20평대) | 최근 1개월 3.53억, 평당 약 1,765만 |
| 계양하늘채 파크포레(방축동) | 2023.04(3년차) | 약 185% | 80~81㎡(24·32평) | 최근 1개월 3.75~5.2억, 평당 약 1,564만 |
| 작전역 베네하임 더윈(작전동) | 2024.01(2년차) | 약 332% | 80㎡대 | 최근 4.05억(80A), 평당 약 1,688만 |
동일 생활권 신축의 최근 평당가는 1,56~1,77억원/3.3㎡(1,560~1,770만/평) 박스권에 형성되어 있습니다. 위 3개 단지의 용적률 평균은 약 256%로, 본 단지(118%) 대비 고밀 개발이 일반적입니다. 재건축 후 준공 시점의 ‘시장 기준 시세’는 이들 신축 실거래/평당가를 기준선으로 삼는 것이 합리적이며, 향후 금리/공급/분양가 정책 변화에 따라 5~10% 변동 범위를 감안한 보수·기준·상향 시나리오 적용이 필요합니다
5. 예상 건축비 분석 (평균 용적률 고정 가정)
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 기존 연면적 | 47,709.46 | 관리·공개 데이터 확인 |
| 기존 용적률 | 118% | KB·네이버 단지 정보 |
| 대지면적(추정) | 약 40,432 | 47,709.46 ÷ 1.18 |
| 가정 용적률(평균) | 약 255.7% | 인근 신축 3개 단지 평균 |
| 재건축 연면적(추정) | 약 103,370 | 40,432 × 2.5567 |
캡션: 인근 신축 평균 용적률(약 256%)을 고정하여 연면적을 산출. (소수 반올림
(2) 건축비 단가 및 총사업비(보수·기준·상향)
- 평당(3.3㎡) 건축비 단가 가정
- 보수: 700만원/평
- 기준: 770만원/평 (‘재건축 평균 770만/평, 서울 842만/평’ 보도 기반)
- 상향: 900만원/평 (대형·고급화 및 물가상승 구간 참조)
- 연면적 103,370㎡ = 31,324.39평
| 구분 | 보수(700만/평) | 기준(770만/평) | 상향(900만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 2,192.7억원 | 2,412.0억원 | 2,819.2억원 |
| 설계·감리/운영(11%) | 241.2억원 | 265.3억원 | 310.1억원 |
| 부대비(5%) | 109.6억원 | 120.6억원 | 141.0억원 |
| 이주·보상(가정) | 754.8억원 | 754.8억원 | 754.8억원 |
| 금융비(가정) | 247.4억원 | 266.5억원 | 301.9억원 |
| 예비비(4%, 공사비 기준) | 87.7억원 | 96.5억원 | 112.8억원 |
| 총사업비 | 3,633.4억원 | 3,915.6억원 | 4,439.7억원 |
캡션: 금융비는 연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50% → 약 7.5% 가정. 이주·보상은 세대당 1.2억원×629세대=754.8억원 가정(보수=1.0억, 상향=1.5억 등 민감도 분석 가능). 단가·비율은 향후 시공 제안·금융조건에 따라 조정됩니다.
총사업비는 3,633~4,440억원 범위로 추정됩니다(기준안 3,916억원). 공사비 비중이 가장 높으며, 설계·감리/운영·부대·이주·금융·예비비 순으로 누적됩니다. 최근 공사비 상방 압력이 지속되고 있어(전국 재건축 평균 770만/평, 일부 사업장 1,000만/평 상회) 시공사 선정 단계에서의 스펙/원가 투명화와 금융조건(브릿지·중도금·PF 금리, 보증 수수료) 개선이 분담금에 결정적입니다. 이주·보상 단가와 기간(이주·철거 공정)도 금융비 변동에 직접 연결됩니다.
6. 극동아파트 조합원 분담금 추정
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) |
|---|---|---|---|---|
| 64㎡ → 64㎡ 배정 | 1,158 | 5,366만원 | 4,829만원 | 4,293만원 |
| 64㎡ → 84㎡ 배정 | 1,158 | 1억 4,061만원 | 1억 2,655만원 | 1억 1,248만원 |
– 조합원 분양가=일반분양가의 80% 가정
계산 근거(핵심):
• 일반분양 평당가(기준) = 인근 3개 신축 최근 평당가 평균 약 1,793만원/평 → 조합원 분양가=80% → 약 1,435만원/평.
• 64㎡ 권리가액(총액) = 1,158만원/평 × 19.39평 ≈ 2.246억원.
• 분담금 = (조합원 분양가 총액 – 권리가액 총액), 비례율 90%/80%는 분담금에 단순 비율 적용.
• 84㎡ 시나리오도 동일 방식(면적만 변경).
용적률→일반분양 비율 시나리오(참고)
| 가정 용적률 | 재건축 연면적(㎡) | 추정 세대수(평균 100㎡/세대) | 일반분양 세대수(=총세대 – 기존629) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 230% | 92,994 | 약 930세대 | 301세대 | 32% |
| 256% (기준) | 103,370 | 약 1,033세대 | 404세대 | 39% |
| 280% | 113,212 | 약 1,132세대 | 503세대 | 44% |
분담금은 ‘권리가액(현재 매입가) 대비 조합원 분양가 차액’이 본질이며, 조합원 분양가를 일반분양가의 80%로 환산하는 업계 관행을 반영했습니다. 본 단지는 64㎡ 보유 시 동일 평형 배정과 84㎡ 상향 배정의 두 가지 선택지가 있으며, 비례율(100/90/80%)과 일반분양 비율(용적률 달성치), 공사비 수준에 따라 민감하게 변합니다. 실제 정비계획·평면·평형 구성·특화 스펙이 확정되면 단가·비례율·권리가액(면적별 실거래가)이 업데이트되어야 합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비*) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 64㎡→64㎡, 비례율 100% | 1,435 | 2.866억원 | 1,793 | +358 | 약 21.4% |
| 64㎡→64㎡, 비례율 90% | 1,435 | 2.811억원 | 1,793 | +358 | 약 23.8% |
| 64㎡→64㎡, 비례율 80% | 1,435 | 2.755억원 | 1,793 | +358 | 약 26.2% |
| 64㎡→84㎡, 비례율 100% | 1,435 | 3.761억원 | 1,793 | +358 | 약 21.3% |
| 64㎡→84㎡, 비례율 90% | 1,435 | 3.617억원 | 1,793 | +358 | 약 26.2% |
| 64㎡→84㎡, 비례율 80% | 1,435 | 3.472억원 | 1,793 | +358 | 약 31.5% |
권리가액(매입가)+분담금+세금·비용 포함. 부대비는 취득세·인지·중개 등 합계 3% 가정(분담금·권리가액 합계 기준). 준공시 시세는 인근 신축 실거래 평균(약 1,793만/평) 적용. (64㎡=19.39평, 84㎡=25.45평)
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 단지 진행 속도 기준 총 5~8년 레인지가 일반적입니다. 금융비는 공사비·이주비의 조달조건(PF 금리·보증)과 기간에 좌우되므로, 절차 간소화·동의율 확보·인허가 병행 전략이 중요합니다. 본 보고서 금융비 가정(7.5%)은 평균치입니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 원가 상승(평당 900만~1,000만 상회), 시공사 유찰 | 원가 안정, 최적화 설계·VE로 단가 절감 |
| 분양가·수요 | 분양가 심사/시장 둔화로 수익성 저하 | 인근 신축 시세 견조, 역세권 선호로 청약수요 확보 |
| 행정·절차 | 안전진단·정비구역 지정 지연, 주민합의 난항 | 정비계획 본궤도, 동의율 선진행으로 기간 단축 |
| 금융여건 | 금리·PF 경색, 금융비 급증 | 우량보증·저금리 PF·중도금 조건 확보 |
원가·금리·분양가 규제가 동시 변수입니다. 반대로, 역세권·저밀 노후 단지라는 출발점은 사업성의 큰 축입니다. 정비계획 고시→평면·스펙 확정→시공·금융 조건 협상 순서를 치밀하게 진행할수록 분담금 안정과 일정 단축에 유리합니다.
10. 계산동 극동아파트 종합 평가
계산동 극동아파트 재건축은 낮은 현 용적률(118%), 역세권 입지, 예비안전진단 통과 및 정비계획 용역 추진 이력으로 사업 여건이 양호합니다. 인근 신축의 평당가(약 1,56~1,77천만)와 평균 용적률(약 256%)을 기준으로 산정 시 총사업비는 보수 3,633억원 ~ 기준 3,916억원 ~ 상향 4,440억원으로 추정됩니다. 64㎡ 보유 조합원의 분담금은 동일 평형 약 0.54억(비례율100%), 84㎡ 상향 약 1.41억 수준의 기준선이며, 비례율 90/80% 또는 단가 절감 시 분담금·수익률이 개선됩니다. 신규 매수자 기준 총투자 대비 수익률은 약 21~31% 레인지로 추정되나, 공사비·분양가·금리 변수에 크게 좌우됩니다. 정비계획 고시 이후(사업시행인가~관리처분 단계)에는 평면·스펙·일반분양가·금융조건이 구체화되므로, 본 추정치는 사전 가이드로 이해하시고 공식 단계 진입 시 재산정이 필요합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
지금 당장 재건축이 확정된 건가요?
아직 아닙니다. 2020년 예비안전진단을 통과했고 2023년 정비계획 용역이 발주되어 행정 절차의 초기 단계에 있습니다. 정밀안전진단, 정비구역 지정, 조합 설립 등의 과정이 순차적으로 진행돼야 하므로 확정된 것은 아니지만, 가능성은 높은 편입니다.
예상 분담금은 얼마나 되나요?
가장 많은 52~64㎡ 평형 기준으로 동일 평형 배정 시 약 0.5~0.6억 원, 84㎡ 상향 배정 시 1.3~1.4억 원 수준으로 추정됩니다(비례율 100% 기준). 다만 공사비·분양가·금리 등 변수에 따라 분담금은 변동될 수 있으며, 공식 관리처분인가 이후 확정됩니다.
인근 신축 아파트와 비교했을 때 사업성이 있나요?
인근 e편한세상·계양하늘채 등 신축 단지들의 평당가는 1,560만~1,770만 원 수준입니다. 극동아파트는 현 용적률이 118%로 낮아, 인근 평균(약 256%) 수준으로 상향 시 일반분양 물량 확보와 시세 차익 가능성이 높습니다. 사업성은 긍정적 평가가 가능합니다.
사업기간은 얼마나 걸리나요?
안전진단 이후 추진위·조합 설립·사업시행인가·관리처분·이주·철거·착공·준공까지 평균적으로 u003cstrongu003e5~8년u003c/strongu003e이 소요됩니다. 다만 동의율, 인허가 속도, 금융 여건 등에 따라 단축되거나 지연될 수 있어, 실제 일정은 행정 및 주민 합의 진행 상황에 달려 있습니다.
