본 보고서는 개포우성7차 재건축 단지의 최신 실거래가·시세·사업비 추정치를 교차 검증해 단지의 재건축 타당성과 리스크를 종합적으로 정리하였습니다. 1987년 12월 준공된 개포우성7차 아파트는 39년차(2025년 기준) 802세대·15개동·지상 5~14층 규모의 중층 단지입니다. 2018년 안전진단 D등급을 받아 조건부 재건축 판정을 받았고, 2022 년 4 월 정비구역 지정·2024 년 2 월 조합설립 인가를 거쳐 2025 년 8 월 23 일 시공사 선정 총회를 앞두고 있습니다. 노후 배관 · 주차난과 낮은 용적률(157 %)이 결합돼 사업성 기대와 주거환경 개선 요구가 동시에 커졌습니다.
1. 개포우성7차 아파트 기본 정보
개포우성7차 아파트는 낮은 용적률과 0.8대 수준 주차 여건은 쾌적성을 확보하나 공간 활용 여지는 제한적입니다. 3호선·수서분당선 더블역세권과 중·고 연계 명문학군 입지가 강점이며, 노후 배관·승강기·주차장 구조는 재건축 추진 필요성을 가속화합니다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 개포우성7차 |
| 소재지 | 강남구 개포로110길 15 (일원동 615) |
| 준공연도 | 1987년 (39년차) |
| 세대수/동수 | 802세대 / 15동 |
| 층수/구조 | 5 ~ 14F / 철근콘크리트 계단식 |
| 용적률/건폐율 | 157 % / 19 % |
| 주차대수 | 697대 (세대당 0.87) |
| 난방방식 | 지역난방 |
| 학군 및 교통 | 서울일원초·중동중·중동고 / 대청역 265 m·대모산입구역 400 m |
| 연면적 | 88,378.01 ㎡ |
2. 개포우성7차 재건축 요건 및 노후도
개포우성7차 재건축 단지는 법정 30년을 초과해 구조·설비 노후도가 심각하며, 157 % 용적률은 강남권 평균보다 낮아 추가 개발여력이 큽니다. 정비구역 지정과 조합 인가까지 절차가 빠르게 진행됐고, 8월 시공사 선정 후 사업시행인가까지 속도전이 예상됩니다. 주민 동의율(73 %)도 안정적이라 초기 리스크는 제한적입니다. 위클리한국주택경제신문 뉴스스페이스
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 39년 |
| 안전진단 | 2018.03 D등급(조건부 통과) |
| 용적률 여력 | 현 157 % → 법정 상한 227 %(+인센티브 시 299.99 %) |
| 정비계획 | 2022.04 정비구역 고시 → 2024.02 조합 인가 → 2025.08 시공사 선정 예정 |
| 종합평가 | 법정연한·D등급 충족, 도시계획·용적률 인센티브로 사업성 우수 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 면적별 최근 실거래가
| 전용면적 | 계약일 | 층 | 거래가(억원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 68.4 ㎡ | 2025-05-21 | 5F | 24.20 | 11,674 |
| 83 ㎡ | 2025-07-29 | 4F | 22.00 | 8,745 |
| 84.06 ㎡ | 2025-06-27 | 5F | 30.00 | 11,788 |
| 84.06 ㎡ | 2025-03-23 | 1F | 27.70 | 10,884 |
거래량은 월 1~2건 수준으로 유동성은 낮지만 2025년 상반기 84㎡ 기준 27~30 억원 추세가 견조합니다. 68㎡도 11,000만원선에 형성돼 평형 간 가격 갭이 축소되고 있습니다. 안전진단 통과 이후 투자 수요가 꾸준해 급락 위험은 제한적이나, 금리 변수에 따른 가격 변동성을 주의해야 합니다. Chosunbiz
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 개포우성7차 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 | 8,714 | 3,900 | 2025-07-15 29.7억 |
| 호갱노노 | 9,030 | 4,050 | 2025-07-25 전세 7.35억 |
| 국토부 실거래 | 8,745~11,788 | 3,700~4,200 | 표 3 참조 |
KB·호갱노노 기준 평당 매매가는 8,700~9,000만원으로 1년 새 6 % 상승, 전세가는 4,000만원대로 전세가율 45 % 수준입니다. 금리 인상 국면에도 인근 신축(디에이치자이개포) 대비 25 % 이상 할인돼 재건축 기대감이 가격을 방어하고 있습니다. 다만 거래량은 정체돼 단기 유동성 리스크는 상존합니다.
5. 예상 건축비·총사업비 분석
삼성·대우 모두 평당 870만 원 내외로 제안했으며, 조합 예정 공사비 6,778억과 거의 일치합니다. 원자재·금리 상승 시 1,000만 원/평 돌파 가능성이 있으나, 시공사 GMP(총액보장) 채택 시 비용 급등을 억제할 수 있습니다.
| 구분 | 평당 건축비(만원) | 추정 공사비(억원) | 총사업비(억원) |
|---|---|---|---|
| 저가(삼성案) | 869 | 6,756 | 6,700 |
| 기준(평균) | 874 | 6,767 | 6,780 |
| 고가(시장상승) | 1,000 | 7,750 | 7,750 |
- 삼성물산 제안 868.9만 원/평, 공기 43개월 매일경제
- 삼성·대우 평균 874.3만 원, 부대·금융비 35 % 가정 한국경제
- 강남권 공사비 1,000만 원선·원자재 7 %↑·금리 1 %p↑ 가정 매일경제
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형 | 저가 | 기준 | 고가 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 2.29억 | 2.56억 | 2.86억 |
| 74㎡ | 2.87억 | 3.21억 | 3.59억 |
| 84㎡ | 3.26억 | 3.64억 | 4.07억 |
평당 분담금은 1,280~1,600만 원 구간으로, 전용 84㎡ 기준 3.3~4.1억 원이 현실적 범위입니다. 대우건설 CD+0 % PF·HUG 수수료 전액 부담안이 채택되면 세대당 최대 0.6억 원 절감 여지도 있습니다.
7. 예상 분양가 및 수익성(전용 84㎡ 기준)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 저가 | 7,500 | 9,500 | +2,000 | 26.7 % |
| 기준 | 8,500 | 10,200 | +1,700 | 20.0 % |
| 고가 | 9,500 | 11,000 | +1,500 | 15.8 % |
분양가는 인근 디에이치자이개포·래미안블레스티지 시세(평당 1.0~1.3억) 대비 10~25 % 할인 가정, 준공 후(2033년 예상) 시세는 보수적으로 15 % 상승을 반영했습니다. 분담금 3.6억 가정 시 자기자본 수익률은 16~27 % 수준으로 강남권 평균(12 %)을 상회합니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 시공사 선정 → 사업시행인가 | 1.5년 |
| 관리처분인가 | 1년 |
| 이주·철거 | 1년 |
| 착공 → 준공 | 4년 |
| 총 사업기간 | 7.5~8년 |
2025년 하반기 사업시행인가를 목표로 하면 2033년 입주가 가능하며, CD+0 % 등 초저금리 대여가 실현될 경우 금융비는 2,800억→1,900억으로 900억 절감됩니다. 금리 1 %p 변동 시 세대당 분담금은 3,000만 원 이상 등락하므로 자금 조달 구조가 핵심 변수입니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 건축비 인플레이션 | 원자재가 상승·평당 1,050만 원 돌파 | GMP·대량 구매로 비용 억제 |
| 금리·금융비 | 기준금리 상단 지속·이자부담 증가 | CD+0 % PF·보증료 시공사 부담 |
| 용적률 인센티브 | 장수명·공공기여 미달, 299 % 불가 | 인센티브 확보로 일반분양 ↑ |
| 분양가상한제 | 상한제 강화·분양가 억제 | 심의 완화·평당 1억 허용 |
공사비·금리 동반 상승 시 분담금 급등 위험이 가장 크며, 용적률 인센티브 확보 실패 시 수익성이 10 %p 이상 저하될 수 있습니다. 반대로 시공사 금융 패키지와 인센티브 확보가 동시에 이뤄지면 분담금 10 % 절감과 수익성 개선 효과가 기대됩니다.
10. 개포우성7차 재건축 종합 평가
개포우성7차 재건축 아파트는 강남권 더블역세권·저밀도 용적률·학군 등 입지 경쟁력을 바탕으로 평균 20 % 내외의 투자 수익률이 기대되는 우수 사업지입니다. 기준 시나리오(평당 건축비 874만 원)에서 총사업비 6,780억·평당 분담금 1,430만 원이면 전용 84㎡ 분담금은 약 3.6억 원, 준공 후 차익은 1.7억 원(20 %) 수준입니다. 다만 공사비 1,000만 원/평 돌파, 금리 상승, 인센티브 미달 시 분담금이 최대 20 % 증가할 수 있으므로 시공사 GMP 계약, 금융 조건, 분양가상한제 심의 결과를 면밀히 모니터링해야 합니다. 성공의 열쇠는 ▲장수명 주택 우수등급 확보 ▲투명한 조합 의사결정 ▲초저금리 PF 확보에 달려 있습니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e조합원 분담금이 최종 확정되는 시점과 변동 폭은 어느 정도인가요?u003c/strongu003e
분담금은 시공사 선정 뒤 ‘GMP 총액보장’ 여부·금융약정 금리·용적률 인센티브가 모두 확정되는 관리처분인가(예정 2027 상반기) 때 확정됩니다. 공사비·금리 조정폭을 감안하면 현재 추정치(전용 84㎡ 3.3~4.1억) 대비 ±15 % 범위에서 변동될 가능성이 큽니다.
u003cstrongu003e용적률 인센티브 17 %를 받지 못하면 사업성에 어떤 영향이 있나요?u003c/strongu003e
장수명 주택 우수등급·공공기여 조건 충족 실패 시 일반분양 세대수가 약 10 % 감소해 분양수입이 500억 안팎 줄어듭니다. 그 부담이 그대로 조합원 분담금으로 전가돼 세대당 3,000만~4,000만 원 상승, 예상 수익률도 3~4 %p 하락합니다.
u003cstrongu003eCD + 0 % PF 패키지가 실제로 적용되면 조합원에게 어떤 이익이 있나요?u003c/strongu003e
대우건설 제안처럼 대출금리를 CD(91일) 단순가산 0 %로 확정하고 HUG 보증료를 시공사가 전액 부담하면 금융비가 약 900억 절감됩니다. 전용 84㎡ 기준 분담금이 5,000만 원 안팎 낮아지고, 사업기간 동안 이자 변동 리스크도 사실상 제거됩니다.
u003cstrongu003e분양가상한제가 강화되면 일반분양가와 조합원 수익성이 어느 정도 줄어드나요?u003c/strongu003e
상한제 심의에서 기준층 평균 분양가가 평당 8,500만 → 7,500만 원으로 12 % 인하될 경우 일반분양수입이 약 700억 감소합니다. 조합원 분담금은 세대당 4,000만 원가량 상승하고, 전용 84㎡ 기준 준공 시 예상 차익은 1.7억 → 1.3억으로 줄어 수익률이 약 4 %p 하락합니다.
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