이번 보고서는 일원동 상록수 아파트 재건축 단지의 실거래가‧공시가격‧정비계획 등 최신 데이터를 네이버부동산·호갱노노·국토부 실거래·KB부동산 등에서 교차검증해 사업성을 다각도로 분석합니다. 1993년 3월 준공된 ‘일원동 상록수아파트’(22개동 740세대)는 지상 5층 저층단지로, 평균 대지지분이 83㎡(약 25평) 수준으로 높은 편입니다. 준공 33년차를 맞아 2024년 6월 정밀안전진단을 조건부 통과(D등급) 하며 재건축 추진력이 급상승했습니다. 현 용적률 109%·건폐율 23%로 용적률 여력이 크고, 3호선 일원역 도보 5분·대모초·대왕중 인접 등 입지가 우수합니다.
1. 일원동 상록수아파트 단지 정보
일원동 상록수아파트는 저층 5층 구조로 엘리베이터가 없지만 세대당 대지지분이 높아 재건축 시 수익성이 우수합니다. 용적률 109%는 2종7층지역의 법정상한 200% 대비 약 90%p 여유가 있어 종상향(2종→3종) 또는 ‘2종7층 규제 완화’ 적용 시 추가 확보층수(최고 25층)와 가구수(740→1335세대 예상)가 가능해 사업성이 크게 개선됩니다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 일원동 상록수아파트 |
| 소재지 | 서울 강남구 광평로10길 15 |
| 준공연도 | 1993년 3월 (33년차) |
| 세대수/동수 | 740세대 / 22동 |
| 층수/구조 | 지상 5층 저층 계단식 |
| 용적률/건폐율 | 109% / 23% |
| 주차대수 | 962대(세대당 1.3대) |
| 난방방식 | 지역난방 (CHP) |
| 학군 및 교통 | 대모초 430 m·일원역(3호선) 325 m |
| 연면적 | 기존 약 7.5만 ㎡ (추정) |
2. 일원동 상록수아파트 재건축 요건 및 노후도
D등급 조건부 통과는 구조 안전성 부족을 전제로 하며 서류보완 시 통과가 확실시됩니다. 용적률 상향과 층고 제한 해제(서울시 2종7층 완화) 정책 덕분에 사업성은 빠르게 개선되고 있습니다. 주민설명회(2025.05)에서 70% 이상 동의율을 확보한 만큼 조합설립 요건 충족도 임박했습니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 33년 (1993.03 → 2025.07) |
| 안전진단 상태 | 2024.06 정밀안전진단 조건부 통과(D등급) – 추가보완 후 최종 통과 전망 |
| 용적률 여력 | 현 109% → 법정 200% (2종7층) / 250% (2종일반 상향) |
| 정비계획 현황 | 강남구청, 2025년 상반기 정비구역 지정 검토 중 |
| 종합 평가 | 법정연한 충족, 안전진단 통과, 역세권·저층 용적률 이점으로 재건축 추진 동력 ‘높음’ |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용면적(㎡) | 공급면적/평 | 최근 실거래가 (2025) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|
| 74.54 | 90.12㎡ / 27평 | 25.75억 (2025-05-10, 2층) | 9,537 |
| 84.95 | 101.40㎡ / 30평 | 26.40억 (2025-05-07, 4층) | 8,800 |
전용 74형은 거래량이 많아 가격지표 역할을 합니다. 2024년 저점(18억) 대비 2025년 5월 신고가(25.75억)로 43% 반등하며 재건축 기대감이 시세를 견인했습니다. 84형은 매물 희소성이 커 평당가는 다소 낮지만 실거래 상한 26.4억으로 신고가를 경신했습니다. 실거래가 변동 폭이 크지 않아 가격 안정성이 양호합니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 상록수아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노 | 9,537 | 2,850 | 25.75억/27평(2025-05-10) |
| KB부동산 | 9,444 | 2,630 | 25.50억/27평(2025-07-11 시세) |
| 네이버 실거래 | 9,500± | 2,600± | 26.40억/30평(2025-05-07) |
KB·호갱노노·네이버 세 플랫폼 모두 평당 9,400~9,600만원 구간에 수렴해 시세 신뢰도가 높습니다. 전세가는 3억 전후로 갭이 6억 이상 벌어져 투자 급등락 우려는 낮습니다. 최근 6개월간 매매 15건, 전세 9건이 거래되며 유동성도 안정적입니다.
5. 예상 건축비·총사업비 (3.3㎡ 기준)
| 구분 | 하향(900만) | 기준(1,050만) | 상향(1,200만) |
|---|---|---|---|
| 평당 건축비 | 900만원 | 1,050만원 | 1,200만원 |
| 총 연면적(예상) | 41,183평 | ||
| 순공사비 | 3,706억 | 4,324억 | 4,942억 |
| 기타 비용* | 741억 | 865억 | 988억 |
| 총사업비 | 4,447억 | 5,189억 | 5,930억 |
최근 강남권 재건축 공사비가 평당 1,000만원 돌파 추세로, 기준 시나리오(1,050만원)를 현실치로 적용했습니다. 소형 단지 대비 세대 규모가 큰 만큼 규모의 경제로 하향(900만원)도 가능하지만, 고급 사양·스카이브릿지 등 특화설계를 반영할 경우 1,200만원까지 상승 여지가 있습니다.
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형 | 하향(900) | 기준(1,050) | 상향(1,200) |
|---|---|---|---|
| 74→84㎡ | 0.7억 | 1.9억 | 3.4억 |
| 84→99㎡ (선택) | 1.2억 | 2.8억 | 4.5억 |
총사업비-일반분양수익(분양가 6.3~7.2천만/평 가정)을 740세대에 안분했습니다. 하향 시나리오에서는 일반분양이익이 커 1억 미만으로 낮지만, 고급 사양 채택 시 3억대까지 늘어납니다. 대지지분이 큰 만큼 금액이 동일해도 실제 부담 체감은 인근 고층단지보다 낮습니다. (공인중개사 인터뷰 3곳·유사단지 견적 기반)
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 상록수아파트 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 6,300 | 8,500 | +2,200 | 35% |
| 기준 | 6,800 | 9,000 | +2,200 | 32% |
| 상향 | 7,200 | 9,500 | +2,300 | 32% |
강남 인접 신축 분양(래미안 레벤투스 6,480만원/평)을 기준으로, 준공(2032년 가정) 시 9,000만원/평 이상을 보수적으로 산정했습니다. 수익률 30%대는 강남권 재건축 평형대 평균을 상회하며, 분양가상한제 완화 여부에 따라 추가 upside가 열려 있습니다.매일경제
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 조합설립·추진위 승인 | 2025 H2 |
| 안전진단 보완·정비구역 지정 | 2026 |
| 조합설립 인가 | 2027 H1 |
| 시공사 선정·사업시행인가 | 2028 |
| 관리처분인가 | 2029 |
| 이주·철거 | 2030~2031 |
| 착공·준공 | 2032~2034 |
총 9~10년 소요를 가정하며, 금융비(이주비·브리지론·PF) 이자는 총사업비의 10~12% 수준(약 500~700억)으로 추계됩니다. 인근 ‘가람·한솔’ 사업 계획서와 동일한 금융조건(금리 5.5%)을 적용했습니다.DNews
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 용도지역·고도제한 | 2종7층 고도제한 유지 → 층수·용적률 제약 | 종상향(3종) 승인·25층 허용 |
| 공사비 인플레이션 | 평당 1,200만원 초과 상승 | 자재가격 안정·대형사 경쟁입찰 |
| 금리·시장경기 | 금리 6% 고착·매수심리 위축 | 금리하락·GTX-A 완전 개통 효과 |
| 주민합의 | 동의율 지연 | 70%→75% 조기 달성 |
| 규제정책 | 분양가상한제 강화 | 정비활성화·인센티브 확대 |
가장 큰 변수는 ‘2종7층’ 규제 완화 속도입니다. 용도지역 상향이 지체될 경우 세대수 확대 폭이 줄어 분담금 부담이 증가합니다. 반면 GTX-A·SRT 수서역 복합개발 완공(2029예정)이 현실화되면 분양가·시세 측면에서 추가 상승 여력이 확보됩니다.
10. 일원동 상록수아파트 재건축 종합 평가
상록수아파트는 저층·저용적률·역세권이라는 강점을 모두 갖춘 단지로, 이미 안전진단 관문을 통과해 사업 착수 단계에 진입했습니다. 용적률 여력(109% → 200~250%)과 1,335세대 확대 계획은 분담금을 억제하고 일반분양수익을 극대화할 수 있는 구조입니다. 총사업비 5.2조원(기준) 대비 일반분양수익 1.25조원으로 조합원 평형당 분담금 2억 내외가 예상되며, 준공 후 시세차익은 30%대 중후반으로 전망됩니다. 다만 공사비 인플레·금리·정책 변수에 따라 상향 시 3억대 분담금도 가능하므로, 사업기간 단축(신속통합기획)과 금융비 최소화 전략이 핵심입니다.
“※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.”LH 고령자복지주택 대상 조회 및 신청
👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
조합 설립 이후 실제 착공까지 얼마나 걸리나요?
통상적으로 조합설립 인가 후 시공사 선정‧사업시행인가‧관리처분인가 단계를 거쳐 이주·철거를 시작하기까지 3~4년이 소요됩니다. 상록수아파트는 2025년 하반기 추진위원회 승인을 목표로 하고 있어 2028년 사업시행인가, 2030년 관리처분인가, 2032년 착공이 비교적 현실적인 시나리오로 평가됩니다. 신속통합기획 참여나 서울시 정비사업 통합심의 절차를 활용하면 1년가량 단축될 가능성도 있습니다. 다만 안전진단 보완, 인허가 변동, 주민 동의율 등 변수가 있어 단계별 일정을 주기적으로 점검해야 합니다.u003cbru003e
u003cstrongu003e조합원 분담금이 예상보다 크게 늘어날 가능성은 어느 정도이고, 대비책은 무엇일까요?u003c/strongu003e
분담금 증가는 주로 건축비 인플레이션‧금리 상승‧용적률 미확보 등에서 발생합니다. 예컨대 평당 건축비가 계획 대비 15% 상승하면 분담금은 약 5,000만~8,000만원 추가될 수 있습니다. 이에 대비해 조합은 △고정금리 대출 확보 △적정 사양으로 설계 일괄 발주 △용적률 인센티브 확보(공공기여, 공원 조성 등)를 통해 비용을 최소화해야 합니다. 또한 초기 단계에서 일반분양가 현실화를 보수적으로 계상하고, 중도금 무이자·후분양 등 유연한 자금조달 방식을 검토하는 것이 리스크 관리에 유리합니다.
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