본 보고서는 가락 미륭아파트 재건축 단지의 최신 실거래와 공시자료를 토대로 단지의 사업성·분담금·분양가를 시나리오별로 정리하였습니다. 서울시 송파구 가락동 138(동남로11길 4) ‘가락미륭아파트’는 1986년 사용승인(현재 39년차)된 4개동·435세대의 중형 단지입니다. 지하철 3·5·8호선 트리플 역세권에 위치하며, 용적률 197% 수준·건폐율 15.62%의 저밀 중층 단지입니다. 노후화와 주차 부족(세대당 약 0.8대)로 재건축 필요성이 커졌고, 2019년 정비계획 승인 후 2024년 6월 ‘사업시행계획 인가’를 받아 사업이 본궤도에 올랐습니다. 612세대(임대 102 포함)로 재탄생하는 계획으로, 현재 종전자산 감정평가서 적정성 검토 단계까지 확인됩니다.

1. 가락 미륭아파트 단지 정보

항목	내용
아파트명	가락미륭아파트
소재지	서울 송파구 동남로11길 4 (가락동 138)
준공연도	1986.11.07 (현재 39년차)
세대수/동수	435세대 / 4동
층수/구조	지상 15층 / 복도식·계단식 혼합
용적률/건폐율	약 197% / 약 15.62%
주차대수	총 348대(세대당 0.8대, 지상)
난방방식	지역난방(열병합)
학군 및 교통	가주·가동·평화초 인접, 3호선 경찰병원·5호선 개롱·8호선 가락시장 이용
연면적	약 42,976.6㎡(기존)

가락 미륭아파트는 4개동 435세대 중층 단지로, 트리플 역세권·초중학교 근접 등 생활 인프라가 양호합니다. 기존 용적률이 197% 내외로 추가 개발여지가 있고, 지상주차 348대(세대당 0.8대) 수준은 주차난 해소 필요성을 보여 재건축 명분을 강화합니다. 지역난방·혼합 현관구조 등 설비·평면의 노후성도 개선 포인트입니다.

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2. 미륭아파트 재건축 요건 및 노후도

항목	상태·근거
경과연수	39년차(1986.11.07 사용승인)
안전진단 상태	2018년 D등급(조건부 재건축) 통보
용적률 여력	기존 ~197% → 계획상 법적상한 299.25%
정비계획 현황	2019.09 도계위 수정가결, 2024.06.27 사업시행계획 인가, 2025.05 종전자산 감정평가서 적정성 검토업자 선정
종합 평가	법정 연한 충족·안전진단 D등급 및 인허가 진척 빠름. 관리처분·이주 단계로의 이행이 관건

가락 미륭아파트 재건축 단지는 D등급 안전진단과 정비구역 지정 이후 조합설립·건축심의·사업시행인가까지 절차가 선진행돼 요건을 충족합니다. 법적상한 용적률 299.25%까지의 증여력은 임대 의무 반영 전제하에 사업성 기반을 제공합니다. 현재는 관리처분 인가 전 단계로, 감정평가 적정성 검토 등 권리가액 확정과 주민합의, 금융·이주 계획이 핵심 과제입니다. 송파구청

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3. 단지 내 면적 및 실거래가 (최근)

전용면적(㎡)	최근 실거래 (일자/층)	금액(억원)	평당가(만원)
50.00	2025-01-05	9.85	6,501
60.72	2025-07-11	14.50	7,880
64.26	2025-05-21 / 4층	12.80	6,573
83.58	2025-06-24 / 15층	14.50	5,725

2025년 들어 60.72㎡와 83.58㎡에서 14.5억원 거래가 확인되며 신고가 구간이 형성됐습니다. 60.72㎡의 평당 7,880만원은 리모델링·재건축 기대를 반영한 프리미엄으로 보이며, 83.58㎡는 평당 5,700만원대에 형성됩니다. 전용 50·64㎡는 6,500만원대 내외로 체결돼 면적별 체감 수요 강도 차이가 나타납니다.

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4. 시세 및 시장 동향

최근 3개월간 거래 6건·최고가 14.5억 등 유동성이 회복세입니다. 60㎡대는 평당 7,000만원 후반, 80㎡대는 5,000만원대 중후반으로 분포합니다. 전세가는 3.5~4.0억원 사례가 확인돼 매매 대비 갭이 확대됐으며, 재건축 추진 속도에 따라 갭·거래량 변동성이 동반될 수 있습니다.

출처	평당 매매가(만원)	전세가	최근 실거래 사례
집품(국토부 집계)	(전용 60.72 기준) 약 7,880	(전용 64.26) 3.5억(2025-07-07)	60.72㎡ 14.5억(2025-07-11)
아파트랭크	(전용 83.58 기준) 약 5,725	–	83.58㎡ 14.5억(2025-06-24)
KB부동산	(단지 최근) 13.9억 사례, 전세 4.0억(’25.06)	4.0억(최근)	2025-07~06 매매·전세 연속 신고
네이버부동산	단지·면적 정보·매물·시세 조회	–	실매물·층향 등 확인 용

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5. 예상 건축비·분담금 분석 (시나리오)

사업시행(안) 상 연면적 9.9995만㎡(변동 가능)를 기준으로, 서울 평균 공사비 및 잠실 인근 증액 사례를 반영해 평당 800·850·950만원 3안으로 산정했습니다. 직공사 외 설계·감리·운영·이주·금융비(20~35%)를 더한 총사업비는 약 3.1~4.1천억원 범위로 추정됩니다. 실제 금액은 시공·특화·금리·이주속도에 따라 달라질 수 있습니다.

• 기준 지표(계획·업계자료): 계획상 총 세대 612(임대 102 포함), 법적상한 용적률 299.25%. 사업시행(안) 기준 건축연면적 약 99,995㎡ 제시(변동 가능). 과거 예가 평당 공사비 740만원, 최근 서울 평균·잠실 사례 840~850만원대. 하우징워치 매일경제

① 평당 건축비(만원/평) 가정

• 하향: 800 / 기준: 850 / 상향: 950 (서울 평균·인근 사례 참조)

② 총 연면적·공사비 산출(기준치)

• 연면적: 99,995㎡ ≒ 30,302평
• 직공사비: 하 2,424억 / 기 2,576억 / 상 2,879억
  (＝평수×단가, VAT·특화 제외) 하우징워치

③ 설계·감리·운영비(약 10%) + 이주·금융비(약 10~15%) 가산 → 총사업비(추정)

• 하: 약 3,050~3,200억 / 기: 약 3,350~3,550억 / 상: 약 3,750~4,050억 (직공사비에 20~35% 가산 범위 적용, 유사 정비사업장 사업계획서 관행치)

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6. 전용평형별 조합원 분담금 추정

가정: 추정 비례율 약 85%, 조합원 분양가(45: 9.2억 / 59A: 11.33억 / 74: 13.0억 / 84A: 13.9억), 종전자산평가(추정)(50: 9.5억 / 60: 10.85억 / 64: 11.6억 / 84: 12.15억).
→ 분담금 ≒ [조합원분양가] − [종전자산평가 × 0.85]. (층·동·향·대지지분 등에 따라 상이) 하우징워치

평형(전용 기준)	하향 시나리오*	기준 시나리오	상향 시나리오*
50㎡ → 59A 가정	약 2.77억	약 3.26억	약 3.91억
60㎡ → 59A 가정	약 1.79억	약 2.11억	약 2.53억
64㎡ → 74 가정	약 2.69억	약 3.14억	약 3.77억
84㎡ → 84A 가정	약 3.05억	약 3.57억	약 4.29억

* 하향/상향은 공사비·특화·금리 변동과 분양가 조정에 따른 ±15~20% 범위 적용.

상기 값은 조합·업계에 공유된 비례율(약 85%) 및 조합원 분양가·종전자산 추정치를 대입해 계산했습니다. 60㎡대의 같은 면적 재배정은 분담금이 2억원대 초반, 84㎡ 동면적 신청은 3.5억원대가 기저치입니다. 상향특화·금리상승·이주지연 시 15~20% 증액, 경쟁입찰·VE·이주속도 개선 시 10~15% 절감 여지가 있습니다. 하우징워치

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7. 예상 분양가 및 수익성 (일반분양 기준, 평당)

비교사례: 잠실래미안아이파크(’24) 약 5,400만원/평, 잠실 르엘(’25) 6,104만원/평 확정. 가락동 입지·가격대를 감안해 3안 제시. 네이트 뉴스

시나리오	평당 분양가(만원)	준공 시 시세(만원/평)	평당 차익	수익률
하향	5,400	5,800	400	7.4%
기준	5,800	6,400	600	10.3%
상향	6,100	6,800	700	11.5%

최근 강남·잠실권 분양가(5,400~6,100만원/평)를 감안, 가락 지역성·가격상한 심사 가능성을 고려해 5,400~6,100만원/평 범위를 설정했습니다. 보수적 준공가(5,800~6,800만원/평) 가정 시 평당 400~700만원의 안전마진이 도출됩니다. 특화·브랜드·분양가심사 결과에 따라 스프레드는 확대·축소될 수 있습니다.

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8. 사업기간 및 금융비용(개요)

단계	예상 소요 기간
관리처분 인가	사업시행 인가(’24.06.27) 이후 약 1.5년 내외(평균치)
이주·철거	12~18개월
착공~준공	3036개월(대단지 특화 시 3648개월 사례)
입주·이전고시	4~6개월

서울 재건축 평균은 정비구역~준공 약 9년 8개월이나, 최근 서울시는 절차 병행으로 5.5년 단축을 목표로 합니다. 가락미륭은 ’24.06 사업시행 인가 이후 관리처분~이주·착공 전환 속도가 변수이며, 잠실 대형사업장의 48개월 공사기간 사례를 참고하면 보수적 3~4년 공사기간 가정이 타당합니다. PF금리·이주 속도에 따라 금융비용 변동폭이 큽니다.

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9. 리스크 및 기회 요소

요소	부정적 시나리오	긍정적 시나리오
공사비·특화	원자재·특화 확대 → 평당 900~1,000만원대	경쟁입찰·VE → 800만원대 회귀
분양가 심사	상한·심사 강화로 낮은 분양가	인근 비교단지 레퍼런스로 5.8~6.1천/평 인정
금융·이주	금리 상승·이주 지연 → 금융비용↑	금리 안정·동의율↑ → 금융비용↓
일반분양 물량	적은 일반분양 → 수익성 제약	분양성 양호·속도 ↑ → 사업비 회수 가속

공사비 상향·특화 요구는 분담금 상승 요인입니다. 반대로 경쟁입찰·VE와 금리 안정, 신속 이주가 이익 개선에 기여합니다. 분양가 상한 심사 결과가 수익성에 결정적이며, 잠실권 레퍼런스(5,400~6,104만원/평)가 가락 분양가 산정의 하방지지 역할을 할 수 있습니다. 일반분양 물량 규모·분양성은 사업자금 회수속도에 직결됩니다.

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10. 가락 미륭아파트 재건축 종합 평가

가락 미륭아파트 재건축 단지는 정비 인허가가 신속히 진행된 단지로, 2018년 D등급 안전진단 이후 2019년 도계위·2024년 사업시행 인가까지 단계가 확정되었습니다. 법적상한 299.25% 내에서 612세대(임대 102) 계획은 사업성의 기초를 제공합니다. 최근 실거래(60.72·83.58㎡ 14.5억)는 재건축 기대 프리미엄을 반영하며, 기준 시나리오 상 직공사비 2.6천억대, 총사업비 3.3~3.6천억 수준이 타당합니다. 조합·업계 가정(비례율 약 85%)에 따르면 분담금은 면적별 2.1~3.6억원대가 기저치이며, 특화·금리·이주속도에 따라 ±15~20% 변동이 예상됩니다. 분양가 5.4~6.1천/평 가정 시 준공가 대비 평당 400~700만원의 안전마진이 가능하나, 분양가 심사·공사비 증액·금융비용이 핵심 리스크입니다. 결론적으로, 주민합의·VE·자금조달 안정화가 성공요소이며, 정책·금리 환경과 분양가 심사 결과에 민감한 중위 리스크·중상 수익성 프로젝트로 평가됩니다.

※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.

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