작전동 신진아파트 재건축 예정 단지는 1987.12 사용승인, 410세대/4개동, 최고 5층 계단식의 저층 중형 단지입니다. 용적률 153%·건폐율 30%, 세대당 주차 0.48대(총 200대)로 1980년대 후반 공급 단지의 전형을 보입니다. 단지는 작전역 도보권(약 12~13분)과 홈플러스·계양구청·주요 병원 등 생활 인프라 접근성이 양호하나, 주차·단열·커뮤니티 시설의 노후화가 거주 효용을 제한합니다. 본 보고서는 공식 추진 이력(안전진단·정비구역 지정 등)은 확인되지 않아 ‘사전 검토’ 가이드로 이해하시기 바랍니다.
1. 작전동 신진아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 신진아파트(일괄) |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 140-2 (봉오대로744번길 17) |
| 준공연도(연차) | 1987.12 / 38~39년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 410세대 / 4동 |
| 층수/구조 | 최고 5층 / 계단식, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 153% / 30% |
| 주차대수 | 총 200대(세대당 0.48대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 인천1호선 작전역 약 12~13분, 버스노선 다수 / 인근 인천화전초 등 |
| 연면적 | 약 22,315㎡ |
작전동 신진아파트는 410세대의 저층 계단식 단지로, 작전역과 홈플러스·한림병원·계양구청 접근성이 양호한 생활입지를 갖습니다. 다만 용적률 153%와 세대당 주차 0.48대는 현재 수요 기준에 비해 낮은 주차·커뮤니티 수용력을 의미합니다. 역세권·저밀 특성을 고려하면 재건축 시 주차·단열·커뮤니티 개선 여지가 크며, 인근 신축(평균 용적률 약 256%) 대비 현 용적률이 낮아 개발 여력은 존재합니다. 다만 대지 규모 대비 가용 연면적 증가폭은 과도하지 않음에 유의해야 합니다.
2. 노후도 및 신진아파트 재건축 요건
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 38~39년차(1987.12 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 추진 여부 미확정(공식 통과/고시 이력 미확인) |
| 용적률 여력 | 현 153% → 인근 신축 평균 ≈256%(250%·185%·332% 단순평균) |
| 정비계획 현황 | 정비구역·추진위·조합 미확인(공개자료 기준) |
| 종합 평가 | 역세권·저밀→상향 여력은 있으나, 일반분양 물량은 제한적일 수 있음 |
신진아파트 법정 재건축 연한(30년)은 초과 충족하나, 안전진단·정비구역 지정 등 공식 단계 진입 정보는 현재 공개자료에서 확인되지 않습니다. 인근 신축 3곳의 용적률 평균 ≈256%와 비교 시 본 단지 153%는 추가 밀도상향 여지를 시사하되, 대지 여건상 일반분양 창출 규모가 크지 않을 가능성이 있습니다. 이 경우 분담금은 공사비·금융비·분양가 규제에 민감해지므로, 사업성은 원가·금융조건 관리가 핵심입니다.
3. 최근 실거래가
〔최다 세대 타입: 52㎡(공급) 기준〕
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평) |
|---|---|---|---|
| (추정 전용) 40.32 | 2025-08-13 | 11,000 | 약 900 |
| (추정 전용) 40.32 | 2025-07-16 | 11,000 | 약 900 |
| (추정 전용) 40.32 | 2025-06-09 | 10,400 | 약 851 |
| (추정 전용) 40.32 | 2025-05-08 | 11,000 | 약 900 |
| (추정 전용) 40.32 | 2025-01-05 | 11,700 | 약 958 |
신진아파트는 52㎡(공급, 220세대)가 최다 세대 타입이며, 2025년 거래는 1.04~1.17억원 박스권에서 형성되었습니다. 층·리모델링·향 등 요인에 따라 평당 850~960만원 수준의 편차가 관측되며, 권리가액 산정 시 최근 5건 평균과 상·하단 레인지를 병행하는 보수적 접근이 바람직합니다.
4. 시장 동향(인근 신축 시세·용적률)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(전용) | 최근 실거래/지표 |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상 계양 더프리미어(효성동) | 2021.10(5년차) | 250% | 65㎡(20평대) | 1개월 평균 약 3.58억, 평당≈1,790만 |
| 계양하늘채 파크포레(방축동) | 2023.04(3년차) | 185% | 80㎡대 | 25.07 3.75억(80A), 평당≈1,564~1,747만 |
| 작전역 베네하임 더윈(작전동) | 2024.01(2년차) | 332% | 80㎡대 | 24.12 4.05억(80A), 평당≈1,688만 |
용적률 평균(3단지) ≈ 256%. (각 단지 페이지·네이버 단지정보 기준)
동일 생활권 신축 3곳의 평당 실거래 지표는 대략 1,56~1,79천만원/평 범위이며, 3개 단지 용적률 평균은 약 256%입니다. 본 보고서는 추정치의 일관성을 위해 ‘용적률 256% 고정’ 가정을 적용하여 연면적·총사업비·분담금·수익성을 산정했습니다.
5. 예상 건축비 분석
〔인근 신축 평균 용적률(≈256%) 고정 가정〕
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 현 연면적(합계) | 약 22,315 | K-apt 관리비 집계 |
| 현 용적률 | 153% | KB 단지정보 |
| 대지면적(추정) | 약 14,585 | 22,315 ÷ 1.53 |
| 가정 용적률(평균) | ≈256% | 인근 신축 3곳 평균 |
| 재건축 연면적(추정) | 약 37,289 | 14,585 × 2.5567 |
(2) 평당(3.3㎡) 건축비 가정·총사업비(보수·기준·상향)
- 평당 건축비 가정
- 보수: 650만원/평(수도권 평균 상승 전후 구간의 보수치)
- 기준: 720만원/평(23~25년 물가·자재 반영 보정)
- 상향: 880만원/평(최근 수도권 상단 레퍼런스·서울 주요지 상향 흐름 참고)
※ 참고: 2023년 전국 정비사업 평균 687만/평, 수도권 평균 658만/평, 2025년 서울 주요지 1,000만/평 내외 보도 다수. 하우징헤럴드
- 재건축 연면적 약 37,289㎡ = 약 11,300평
| 구분 | 보수(650만/평) | 기준(720만/평) | 상향(880만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 약 734.5억원 | 약 813.6억원 | 약 994.4억원 |
| 설계·감리/운영(11%) | 80.8억원 | 89.5억원 | 109.4억원 |
| 부대비(5%) | 36.7억원 | 40.7억원 | 49.7억원 |
| 이주·보상(가정) | 410.0억원(세대당 1.0억) | 492.0억원(세대당 1.2억) | 615.0억원(세대당 1.5억) |
| 금융비(가정) | 85.8억원 | 98.0억원 | 120.7억원 |
| 예비비(4%, 공사비) | 29.4억원 | 32.5억원 | 39.8억원 |
| 총사업비 | 약 1,377억원 | 약 1,566억원 | 약 1,929억원 |
금융비=연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50% → (공사비+이주비)×7.5%, 예비비=공사비의 4%. 이주·보상은 시나리오별 세대당 1.0/1.2/1.5억원 가정.하우징헤럴드
신진아파트 재건축 예상 총사업비는 약 1,377~1,929억원(기준 1,566억원)으로 추정됩니다. 본 단지는 대지 대비 가용 연면적 증가폭이 제한적이어서 이주·보상과 금융비 비중이 상대적으로 큽니다. 공사비는 시공사 경쟁·특화 수준·자재 스펙에 따라 변동성이 큰 만큼, VE 설계·표준화·공법 최적화와 함께 PF 조건·보증수수료 협상이 분담금 안정화의 관건입니다. 상향 시나리오(880만/평)는 최근 수도권 일부 구역의 상단 단가를 반영했습니다. 하우징헤럴드+1
6. 조합원 분담금 추정
〔최다 세대 52㎡ 보유 가정〕
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 52㎡ → 52㎡(동일평형) | 약 902 | 6,010만원 | 5,409만원 | 4,808만원 | 권리가액=최근 5건 평균 1.102억(≈902만/평) |
| 52㎡ → 84㎡(국민평형) | 약 902 | 2억 4,460만원 | 2억 2,014만원 | 1억 9,568만원 | 84㎡=25.45평 적용 |
계산 근거(기준 시나리오)
- 일반분양 평당가(기준) = 인근 신축 3곳 평당 지표 평균 ≈1,742만/평 → 조합원 분양가=80% → ≈1,394만/평.
- 동일평형 분양가 총액 = 1,394만 × 12.22평 ≈ 1.703억 → 분담금=조합원 분양가–권리가액(1.102억).
- 84㎡ 분양가 총액 = 1,394만 × 25.45평 ≈ 3.548억 → 권리가액 차감.
용적률→일반분양 비율(개략 산식: 주거비율 80%, 평균 공급 65㎡/세대)
| 가정 용적률 | 총연면적(㎡) | 판매가능 주거(㎡) | 추정 세대수 | 일반분양 세대(=총–410) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 230% | 33,546 | 26,837 | 414 | 4 | 1% |
| 256% | 37,350 | 29,880 | 460 | 50 | 12% |
| 280% | 40,838 | 32,670 | 503 | 93 | 23% |
용적률 256% 가정에서도 일반분양 비율이 약 10%대 초반으로 크지 않을 수 있습니다. 이에 따라 분담금은 공사비·금융비·분양가에 민감하며, 조합원 분양가는 일반분양의 80%로 환산했습니다. 본 추정은 최다세대(52㎡) 보유 기준이며, 동일평형 유지와 84㎡ 상향 배정 2안을 병행 제시했습니다. 정비계획(평형 구성·커뮤니티·특화) 확정 시 권리가액·비례율·분담금 재산정이 필요합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비3%) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 52→52, 비례율 100% | 1,394 | 약 1.76억원 | 1,742 | +348 | 약 21% |
| 52→52, 90% | 1,394 | 약 1.71억원 | 1,742 | +348 | 약 24% |
| 52→52, 80% | 1,394 | 약 1.66억원 | 1,742 | +348 | 약 27% |
| 52→84, 100% | 1,394 | 약 3.66억원 | 1,742 | +348 | 약 22% |
| 52→84, 90% | 1,394 | 약 3.44억원 | 1,742 | +348 | 약 25% |
| 52→84, 80% | 1,394 | 약 3.22억원 | 1,742 | +348 | 약 28% |
신규 매수자 기준 — 권리가액(매입가)+분담금+세금·인지·중개 등 부대비 3% 포함.” 준공 시 시세는 인근 신축 3곳 평당 평균≈1,742만/평 적용.
8. 사업기간 및 금융비용(타임라인)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 규모 저층 단지 기준 총 5~8년이 일반적입니다. 금융비는 PF 조달조건·보증료와 기간에 좌우되며, 동의율 관리와 인허가 병행으로 기간 단축=이자 절감 효과를 노릴 수 있습니다. 본 보고서의 금융비(7.5%)는 평균 가정치입니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 평당 800~1,000만 상향 압력 지속, 시공 유찰 | 원가 안정·VE로 단가 최적화, 표준 스펙 도입 |
| 분양가/수요 | 금리·심사로 분양가 상단 제한, 수요 둔화 | 역세권·생활인프라 강점, 실수요 방어 |
| 행정·절차 | 안전진단·정비구역 지정 지연 | 단계 조기 진입·동의율 선확보로 일정 단축 |
| 금융여건 | PF 경색·보증비 상승 | 저금리 전환·보증조건 개선으로 금융비 절감 |
공사비·분양가·금리의 3대 변수가 동시에 사업성을 압박할 수 있습니다. 반면 역세권·저층 노후라는 출발점은 상품성과 실수요 측면의 기회입니다. 정비계획 고시→스펙 확정→시공·금융 협상을 촘촘히 가져갈수록 분담금 안정·일정 단축 가능성이 높습니다.
10. 신진아파트 재건축 종합 평가
신진아파트 재건축은 역세권·생활편의 우수성과 저층 노후 개선 필요성이 공존합니다. 인근 신축 평당≈1,742만/평과 용적률 평균≈256% 가정에 따른 총사업비는 약 1,377~1,929억원(기준 1,566억원)으로 추정되며, 일반분양 비율이 낮게(약 10%대 초반) 산출되어 분담금 민감도가 큽니다. 52㎡ 보유자 기준 분담금(기준선)은 동일평형 약 0.60억원, 84㎡ 상향 약 2.45억원이며, 비례율 90/80% 및 원가 절감 시 개선 여지가 있습니다. 신규 매수자 기준 총투자 수익률은 약 21~28% 범위로 추정되나, 이는 공사비·금리·분양가 심사에 크게 좌우됩니다. 공식 단계(안전진단~관리처분) 진입 후 평형 구성·특화·금융/분양조건이 확정되면 본 추정치는 재산정이 필요합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
왜 용적률을 256%로 고정했나요?
공식 계획이 없는 초기 검토 단계라 인근 신축 3곳의 평균(≈256%)을 ‘보수적 기준선’으로 썼습니다. 실제 적용치는 도시계획·공공기여·일조·층수제한 등에 따라 달라지며, 고시 후 재산정이 필수입니다.
분담금은 무엇에 가장 민감한가요?
①평당 공사비(자재·스펙·입찰) ②금융비(PF 금리·기간) ③일반분양가(심사·시장) ④일반분양 물량(용적률·평형계획) ⑤비례율입니다. 권리가액은 최신 실거래로 상시 갱신해야 오차를 줄일 수 있습니다.
