작전동 코오롱아파트 재건축 단지는 1989년 사용승인, 480세대 3개동, 최고 15층의 저·중층 계단식 단지입니다. 용적률 217%·건폐율 16%, 세대당 주차 0.42대(총 204대)로 1980년대 말 도심 역세권 단지의 전형적 스펙을 보입니다. 작전역 도보권 입지와 생활편의 접근성은 우수하나, 노후 설비·주차여력·단열 성능 한계는 개선 수요로 연결됩니다. 현재 안전진단·정비구역 등 공식 추진 이력은 확인되지 않았으므로 ‘사전검토’ 관점의 가이드로 해석하시기 바랍니다.
본 보고서는 2025년 9월 12일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다. 이 콘텐츠는 학습 및 연구 목적으로만 제공되며, 어떠한 형태의 투자 권유나 추천도 아닙니다.
1. 작잔동 코오롱아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 코오롱아파트 |
| 소재지 | 인천시 계양구 작전동 861-1 (봉오대로691번길 4) |
| 준공연도(연차) | 1989.10 / 37년 |
| 세대수/동수 | 480세대 / 3동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 계단식, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 217% / 16% |
| 주차대수 | 총 204대 (세대당 약 0.42대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 인천1호선 작전역 도보권(약 6~7분) |
| 연면적 | 약 36,414.8㎡ (용적률 산정연면적 34,745.3㎡) |
작전동 코오롱아파트는 480세대 규모의 역세권 생활입지로 마트·병원·공원 접근성이 양호합니다. 다만 주차여력(0.42대)과 노후 설비·단열의 한계는 체감 주거성을 제약합니다. 현 용적률 217%는 인근 신축 평균(약 255.7%)보다 낮아 재건축 시 주차·커뮤니티·평면 효율 개선의 여지가 있으나, 대지면적(약 15,961㎡) 대비 추가 연면적 증가폭이 제한적일 수 있어 일반분양 물량이 크게 늘지 않는 보수적 시나리오가 합리적입니다.
2. 코오롱아파트 노후도 및 재건축 요건
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 37년차(1989.10 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 추진 여부 미확정(공식 통과/고시 이력 미확인) |
| 용적률 여력 | 현 217% → 인근 신축 평균 ≈255.7%(e편한 250%/274% 표기, 하늘채 185%, 베네하임 332%) |
| 정비계획 현황 | 정비구역·추진위·조합 공식 고시 미확인(자치구 공표자료 추가 확인 필요) |
| 종합 평가 | 역세권·저밀 대비 상향 여지는 있으나 일반분양 확대 폭 제한 → 원가·금융·분양가 관리가 핵심 |
코오롱아파트 재건축 단지 법정 연한(30년) 충족이나, 현시점 공식 절차(안전진단·정비구역 등)는 공개자료상 확인되지 않습니다. 인근 신축 평균 용적률(≈255.7%) 적용 시 연면적 증대가 가능하나 기존 217% 대비 상승폭이 크지 않아 일반분양 비율이 낮게 산출될 소지가 큽니다. 이에 따라 분담금은 공사비·금융비·분양가 변수에 민감합니다.
3. 최근 실거래가 (최다세대 64㎡ 타입 기준, 최근 5건)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평) |
|---|---|---|---|
| 53.05 | 2025-08-22 | 21,000 | 약 1,306 |
| 53.05 | 2025-08-11 | 20,250 | 약 1,260 |
| 53.05 | 2025-07-07 | 19,250 | 약 1,197 |
| 53.05 | 2025-06-13 | 20,400 | 약 1,269 |
| 53.05 | 2025-03-08 | 22,200 | 약 1,381 |
64㎡는 180세대로 단지 내 최대 모집단입니다. 2025년 최근 5건 평균은 약 2.062억원(평당 약 1,283만원)으로, 2.0~2.2억원 박스권이 관찰됩니다. 동일 타입이라도 층·리모델링·거래조건에 따라 편차가 크므로 권리가액 산정 시 최근 5건 평균+상·하단 레인지 병행을 권고합니다.
4. 시장 동향
(인근 신축 시세·용적률, 대표 평형 1종 기준)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(전용) | 최근 지표(예시) |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상 계양 더프리미어(효성동) | 2021.10(5년) | 250%~274% 표기 | 84.93㎡ | 2025.06~08 5.98~6.58억(여러 건) |
| 계양하늘채 파크포레(방축동) | 2023.04(3년) | 185% | 59.9㎡ | 2025.07 3.75억(평당≈2,068만) |
| 작전역 베네하임 더윈(작전동) | 2024.01(2년) | 332% | 80㎡대 | 2024.12 4.05억(평당 지표≈1,688만) |
코오롱아파트 동일 생활권 신축 3곳의 최근 거래는 평당 1,700만~2,500만원 범위로 분포합니다. 베네하임(332%)은 초고밀 신축으로 평당 지표가 1.7천만대, e편한세상(효성동)은 대단지로 84㎡ 기준 6억대 중반 다건 거래가 확인됩니다. 하늘채(185%)는 59㎡ 실거래 3.7억대가 관찰됩니다. 본 보고서는 이들 3개 단지의 평당가 평균(≈2,092만원/평)을 향후 준공 시 시세 및 일반분양가 산정의 기준선으로 사용합니다.
5. 예상 건축비 분석 (인근 신축 평균 용적률 고정 가정)
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 현 연면적(총) | 36,414.8 (용적률 산정연면적 34,745.3) | K-apt 파생·집계페이지 |
| 현 용적률 | 217% | KB/호갱노노 |
| 대지면적(추정) | 15,961.4 | 34,745.3 ÷ 2.17 |
| 가정 용적률(평균) | ≈255.7% | 인근 3개 단지 단순평균 |
| 재건축 연면적(추정) | ≈40,813㎡ | 15,961.4 × 2.557 |
(2) 평당 건축비 가정 및 총사업비(보수·기준·상향)
평당(3.3㎡) 건축비 시나리오
- 보수 700만원/평(수도권 외곽 평균 보정)
- 기준 770만원/평(최근 자재·노무비 반영)
- 상향 900만원/평(수도권 다수 구역 상단·서울권 레퍼런스)
(참고: 2024~2025 보도—상한 900만~1,000만/평 사례 다수) - 재건축 연면적 ≈12,368평(40,813㎡ ÷ 3.3)
| 구분 | 보수(700만/평) | 기준(770만/평) | 상향(900만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 약 865.7억 | 약 952.3억 | 약 1,113.1억 |
| 설계·감리/운영(11%) | 95.2억 | 104.8억 | 122.4억 |
| 부대비(5%) | 43.3억 | 47.6억 | 55.7억 |
| 이주·보상(가정) | 480.0억(세대당 1.0억) | 576.0억(1.2억) | 720.0억(1.5억) |
| 금융비(가정) | 100.9억 | 114.6억 | 137.5억 |
| 예비비(공사비 4%) | 34.6억 | 38.1억 | 44.5억 |
| 총사업비 | 약 1,619.8억 | 약 1,833.4억 | 약 2,193.2억 |
금융비는 연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50% → 총 7.5%를 (공사비+이주비)에 적용, 예비비는 공사비의 4%로 가정. 이주·보상은 시나리오별로 세대당 1.0·1.2·1.5억원 적용. (공사비 추세: 헤럴드경제·매경·메트로 보도)
총사업비는 약 1,620~2,193억원(기준선 1,833억원)으로 추정됩니다. 본 단지는 현 용적률 217% → 평균 255.7%의 상승폭이 크지 않아 공사비 외에 이주·금융비 비중이 높은 구조입니다. 상향(900만/평) 시나리오 대응을 위해 VE 설계·사양 최적화·시공사 경쟁구도와 함께 PF 조건·보증료 최적화가 분담금 안정의 핵심입니다.
6. 조합원 분담금 추정
(보유: 64㎡/전용 53.05㎡(≈16.08평))
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 53.05 → 동일 53.05 | ≈1,283 | 6,291만원 | 5,662만원 | 5,033만원 | 권리가액=최근 5건 평균 2.062억(전용/3.3=16.08평 환산) |
| 53.05 → 84㎡ | ≈1,283 | 2억 1,991만원 | 1억 9,792만원 | 1억 7,593만원 | 84㎡=25.45평 적용 |
계산 근거 :
- 일반분양 평당가(기준선) = 인근 신축 3곳 평당가 평균 ≈2,092만원/평 → 조합원 분양가=80% → ≈1,674만원/평.
- 동일 평형 분양가 총액 = 1,674×16.08평 ≈ 2.691억 → 분담금 = (조합원 분양가 – 권리가액).
- 84㎡ 분양가 총액 = 1,674×25.45평 ≈ 4.261억 → 권리가액 차감. (실거래/평형: 호갱노노·KB; 평당가 산식: 인근 신축 거래)
용적률→일반분양 비율(개략 시나리오)
가정: 주거비율 80%, 평균 공급 65㎡/세대, 기존 480세대 유지
| 가정 용적률 | 총연면적(㎡) | 판매가능 주거(㎡) | 추정 세대수 | 일반분양 세대(=총–480) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 230% | 36,711 | 29,369 | 452 | 0(부족) | 0% |
| 255.7% | 40,813 | 32,650 | 502 | ≈22 | ≈4.4% |
| 280% | 44,692 | 35,754 | 550 | 70 | 12.7% |
평균 용적률 255.7%에서도 일반분양 비율이 한 자릿수(≈4%)에 그칠 수 있습니다. 즉, 분담금은 공사비·금융비·분양가 심사에 매우 민감합니다. 본 표는 거칠게(주거비율·평균평형 가정) 추정한 값으로, 정비계획 수립 시 평형 구성·커뮤니티 면적·임대비율에 따라 변동폭이 큽니다.
7. 예상 분양가 및 수익성 (신규 매수자 기준)
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비3%) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 53.05→53.05, 비례율 100% | 1,674 | 약 2.12억원 | 2,092 | +418 | 약 21% |
| 53.05→53.05, 90% | 1,674 | 약 2.06억원 | 2,092 | +418 | 약 23% |
| 53.05→53.05, 80% | 1,674 | 약 2.00억원 | 2,092 | +418 | 약 25% |
| 53.05→84, 100% | 1,674 | 약 4.49억원 | 2,092 | +418 | 약 21% |
| 53.05→84, 90% | 1,674 | 약 4.28억원 | 2,092 | +418 | 약 24% |
| 53.05→84, 80% | 1,674 | 약 4.07억원 | 2,092 | +418 | 약 27% |
“신규 매수자 기준 — 권리가액(매입가)+분담금+세금·인지·중개 등 부대비 3% 포함.” 준공 시 시세는 인근 신축 평당 평균(≈2,092만/평) 적용.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 단지 기준 총 5~8년이 일반적입니다. 금융비는 PF 조건·보증료·금리와 기간에 좌우되므로, 동의율 관리·인허가 병행으로 일정을 단축하는 것이 곧 이자 절감입니다. 본 보고서 금융비(7.5%)는 중립 가정치입니다. 매일경제
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 평당 900만~1,000만 상향, 입찰 유찰 | 원가 안정·VE·사양 최적화로 단가 억제 |
| 분양가/수요 | 분양가 심사·금리 부담으로 수요 둔화 | 역세권·생활인프라로 실수요 방어 |
| 행정·절차 | 안전진단/정비구역 지정 지연 | 단계 조기 진입·동의율 선확보로 기간 단축 |
| 금융여건 | PF 경색·보증비용 상승 | 금리 안정·보증조건 개선으로 금융비 절감 |
공사비·분양가·금리 3변수의 동시 리스크가 존재합니다. 반면 역세권·저층 노후단지라는 출발점은 상품성 개선 폭이 크고 수요 방어력이 있습니다. 정비계획 고시→평면/스펙 확정→시공·금융 협상을 촘촘히 가져갈수록 분담금 안정과 일정 단축 가능성이 커집니다.
10. 코오롱아파트 재건축 종합 평가
코오롱아파트 재건축은 역세권 생활입지와 노후 성능 개선 필요가 공존합니다. 인근 신축 평균 용적률 ≈255.7%·평당가 ≈2,092만원을 기준으로 추정 시, 총사업비는 약 1,620~2,193억원(기준 1,833억원)입니다. 일반분양 비율은 평균 용적률 가정에서 한 자릿수(≈4%)에 그칠 수 있어, 분담금 민감도가 큽니다.
64㎡ 보유자 기준 조합원 분담금(기준선)은 동일 평형 약 0.63억, 84㎡ 상향 약 2.20억이며, 비례율 90/80% 적용 및 원가·금융 개선 시 하향 여지가 있습니다. 신규 매수자 기준 총투자 수익률은 약 21~27% 범위로 추정되나, 이는 공사비·금리·분양가 심사에 크게 좌우됩니다. 공식 단계(안전진단~관리처분) 진입 시 평형 구성·커뮤니티·사양·금융/분양조건이 구체화되므로, 본 추정치는 사전 가이드로 활용하시고 정비계획 고시 이후 재산정을 권합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
코오롱아파트 재건축, 지금 단계와 예상 기간은?
현재는 공식 추진 이력(안전진단·정비구역)이 확인되지 않은 ‘사전 검토’ 수준입니다. 유사 단지 기준 안전진단~준공까지 5~8년 소요가 일반적이며, 동의율 확보·인허가 병행 여부에 따라 단축 또는 지연될 수 있습니다.
조합원 분담금은 어떤 요인에 가장 민감한가요?
평균 용적률 가정 시 일반분양 물량이 크지 않아 분담금은 공사비(평당 단가), 금융비(금리·PF조건), 분양가 심사에 가장 민감합니다. 동일 평형 유지가 통상 안정적이며, 84㎡ 상향 시 추가 분담금 부담이 커집니다.
분양가·수익성 가정은 어떻게 잡나요?
인근 신축 3곳의 최근 실거래 평당가 평균을 준공 시 시세 기준으로 삼고, 조합원 분양가는 그 80%로 환산해 계산합니다. 신규 매수자 관점 수익률은 권리가액·분담금·부대비 반영 후 산출하며, 공사비/금리 변동 시 재산정이 필요합니다.
