작전동 미도아파트 재건축 단지는 1990.11 사용승인·480세대·4개동·최고 15층의 중고층 단지로, 1호선 작전역 도보 약 5분(약 350m), 홈플러스·병원·공원 접근성이 우수한 생활입지입니다. 용적률 298%·건폐율 21%로 이미 고밀 개발된 단지이며, 세대당 주차대수 약 0.45대(총 219대)는 현행 수요 대비 부족합니다. 본 보고서는 인근 신축(힐스테이트자이계양, e편한세상 계양 더프리미어, 작전역 베네하임 더윈, 계양하늘채 파크포레 등)의 용적률 평균(약 256%)을 ‘고정’하여 총사업비·분담금·수익성을 산정했습니다. 다만 현 용적률(약 298%) > 인근 신축 평균(약 256%)이므로 일반분양 여지가 극히 제한되거나 없을 수 있으며, 사업성은 비용(공사·이주·금융) 관리와 계획 인센티브 여부에 크게 좌우됩니다.
본 보고서는 2025년 9월 12일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다. 이 콘텐츠는 학습 및 연구 목적으로만 제공되며, 어떠한 형태의 투자 권유나 추천도 아닙니다.
1. 작전동 미도아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 미도아파트 |
| 소재지 | 인천시 계양구 작전동 420 (아나지로299번길 17) |
| 준공연도(연차) | 1990.11 / 36년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 480세대 / 4동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 혼합식(계단·복도) |
| 용적률/건폐율 | 298% / 21% |
| 주차대수 | 총 219대(세대당 약 0.45대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 1호선 작전역 약 354m(도보 5분) 등 |
| 연면적 | 용적률산정연면적 44,019.6㎡ (관리비부과면적 46,318.05㎡) |
작전동 미도아파트는 480세대 규모의 역세권 단지로 생활편의·교통 여건이 강점입니다. 다만 주차여력 부족(0.45대/세대), 배관·단열 등 노후설비 한계가 거주 효용을 제약합니다. 특히 용적률 298%로 이미 고밀 상태여서 재건축 시 용적률 상향 여지가 작고, 평균 신축 수준(약 256%)을 적용하면 오히려 가용 연면적이 감소합니다. 즉, 일반분양 비율이 사실상 미미하여 분담금 민감도가 커질 수 있습니다.
2. 미도아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 36년차(1990.11 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 추진 여부 미확정(공식 통과·고시 이력 미확인) |
| 용적률 여력 | 현 298% ↔ 인근 신축 평균 ~256% (평균 적용 시 연면적 감소) |
| 정비계획 현황 | 정비구역·추진위·조합 공식 자료 미확인(자치구 고시 확인 필요) |
| 종합 평가 | 고밀·역세권으로 상품성은 있으나 용적률 여지 매우 제한 — 비용·금융·계획 인센티브 확보가 핵심 |
미도아파트 재건축 단지는 법정 재건축 연한은 충족했으나, 공식 안전진단·정비구역 단계 진입 근거는 확인되지 않습니다. 현 용적률 298%는 인근 신축 평균(약 256%) 대비 높아 통상적 상향 여력이 작습니다. 따라서 일반분양 물량 확보가 쉽지 않아 총사업비 대비 조합원 분담금 부담이 커질 위험이 있습니다. 도시·건축계획 인센티브, 공공기여·특화계획, 주차계획 고도화가 사업성 좌우 변수입니다.
3. 최근 실거래가 (대표 평형: 전용 81.48㎡ / 공급 97.93㎡)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평) |
|---|---|---|---|
| 81.48 | 2025-06-08 | 29,000 | 약 1,176 |
| 81.48 | 2024-11-29 | 27,000 | 약 1,094 |
| 84.95 (참고) | 2024-12-24 | 29,200 | 약 1,137 |
| 84.95 (참고) | 2025-07-30 | 27,000 | 약 1,057 |
| 72.14 (참고) | 2025-08-30 | 28,500 | 약 1,300 |
대표 타입 81.48㎡(전용)의 최근 거래는 2.7~2.9억원 박스권이며, 2025-06 거래가 2.9억원입니다. 동일 타입 표본이 제한적이어서 84.95㎡ 등 인접 평형을 보조지표로 포함했습니다. 전용 81.48㎡ 기준 평균 권리가액(최근치 단순 평균)은 약 2.8억원(평당 약 1,134만원)으로 산정되었습니다. 향후 권리가액 산정 시에는 최근 6~12개월 동·층·리모델링 상태별 분포를 추가 반영하는 것이 바람직합니다.
4. 시장 동향(인근 신축 시세·용적률)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(전용) | 최근 지표(실거래/매물) |
|---|---|---|---|---|
| 힐스테이트자이계양(작전동) | 2024.03(2년차) | 274% | 84㎡급 | 최근 매물 평당 ~1,800~2,100만 |
| e편한세상 계양 더프리미어(효성동) | 2021.10(5년차) | 250~274% | 59~84㎡ | 최근 평당 ~1,900~2,000만 |
| 작전역 베네하임 더윈(작전동) | 2024.01(2년차) | ~333% | 84.7㎡ | 2024.12 4.05억(84.7㎡), 평당 ~1,580만 |
| 계양하늘채 파크포레(방축동) | 2023.04(3년차) | 185% | 59~84㎡ | 단지정보 평당 ~2,000만 |
- 위 3~4개 단지 용적률 평균 ≈ 256%.
동일 생활권 신축들의 평당 지표는 ~1,58~2,00천만원/평 범위이며, 용적률은 185~333%로 다양합니다. 단순 평균 ~256%는 계양구 신축의 ‘중간값’ 성격을 띠며, 본 보고서는 사업성 계산의 기준 용적률로 이를 고정해 총연면적·총사업비를 산정했습니다. 다만 미도아파트 현 용적률 298%와 비교 시 평균치 적용은 보수적(감액) 가정임을 전제합니다.
5. 예상 건축비 분석 (인근 신축 평균 용적률 고정 가정)
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 대지면적 | 14,730.8 | 집품(토지/건축정보) |
| 현 용적률산정연면적 | 44,019.6 | 집품(용적률 산정 연면적) |
| 현 용적률 | ~299% | 44,019.6 ÷ 14,730.8 |
| 가정 용적률(평균) | ~255.7% | 인근 신축 3~4개 단지 평균 |
| 재건축 연면적(추정) | ~37,662 | 14,730.8 × 2.5567 |
주: 집품·관리정보에 기재된 연면적·대지면적을 사용, 인근 신축 평균 용적률을 적용해 재건축 총연면적 추정.
(2) 평당 건축비 가정 및 총사업비(보수·기준·상향)
- 평당(3.3㎡) 건축비: 보수 670만/평, 기준 730만/평, 상향 900만/평 (최근 수도권 재건축·자재가 변동 반영).
- 재건축 총연면적 ~37,662㎡ = 11,412.8평
| 구분 | 보수(670) | 기준(730) | 상향(900) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | ~764.7억원 | ~833.1억원 | ~1,027.2억원 |
| 설계·감리/운영(11%) | 84.1억원 | 91.6억원 | 113.0억원 |
| 부대비(5%) | 38.2억원 | 41.7억원 | 51.4억원 |
| 이주·보상(가정) | 480.0억원 (1.0억/세대) | 576.0억원 (1.2억/세대) | 720.0억원 (1.5억/세대) |
| 금융비(가정) | 93.3억원 | 105.7억원 | 131.0억원 |
| 예비비(공사비 4%) | 30.6억원 | 33.3억원 | 41.1억원 |
| 총사업비 | ~1,490.9억원 | ~1,681.4억원 | ~2,083.6억원 |
금융비는 연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50%→총 7.5%를 (공사비+이주비)에 적용. 예비비는 공사비의 4%. 이주·보상은 시나리오별 1.0/1.2/1.5억·세대를 가정. (건축비 수준: 호갱노노/업계 기사 종합)
현 용적률 대비 평균 용적률 적용 시 총연면적이 감소하여, 공사비 절대액은 줄지만 일반분양 여지 축소로 이주·금융비 비중이 상대적으로 커집니다. 기준 시나리오 총사업비는 약 1,681억원이며, 상향 단가(자재·특화) 적용 시 ~2,084억원까지 상승합니다. 초기 단계에서 VE 설계·스펙 레벨링·PF조건 협상이 분담금 안정의 핵심입니다.
6. 조합원 분담금 추정 (대표: 전용 81.48㎡ 보유 가정)
- 권리가액(최근치 평균): ≈ 2.80억원 (2024.11·2025.06 81.48㎡ 2건 평균) → 평당 ≈ 1,134만원.
- 조합원 분양가 산정: 인근 신축 평당가 평균 ≈ 1,851만원/평(e편한세상·계양하늘채·베네하임 실거래/지표 단순 평균) → 조합원 분양가 = 일반의 80% ≈ 1,481만원/평.
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 81.48 → 81.48 | 1,134 | ~8,566만원 | ~7,709만원 | ~6,853만원 | 조합원 분양가= 1,481만/평 × 24.69평 ≈ 3.66억, 권리가액 2.80억 차감 |
| 81.48 → 84 | 1,134 | ~9,691만원 | ~8,722만원 | ~7,753만원 | 1,481만/평 × 25.45평 ≈ 3.77억, 권리가액 2.80억 차감 |
- 용적률→일반분양 비율(개략) (주거비율 80%, 평균공급 65㎡/세대 가정)
| 가정 용적률 | 총연면적(㎡) | 판매가능 주거(㎡) | 추정 세대수 | 일반분양 세대(=총–480) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 230% | 33,881 | 27,105 | ~417 | 0 | 0% |
| 256% | 37,662 | 30,130 | ~463 | 0 | 0% |
| 280% | 41,246 | 32,997 | ~507 | ~27 | ~6% |
평균 용적률(≈256%) 적용 시 총세대가 480세대를 밑돌아 일반분양이 사실상 ‘0’으로 추정됩니다. 280%까지 가정해도 일반분양은 ~6% 수준에 그쳐 분담금 민감도가 큽니다. 조합원 분양가는 일반의 80%로 환산하여 동일 평형과 84㎡ 상향 배정 두 경우를 제시했습니다. 실제 권리가액·비례율은 정비계획·평면구성·특화수준·금융조건 확정 시 재산정이 필요합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성 (신규 매수자 관점)
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비3%) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 81.48→81.48, 비례율 100% | 1,481 | 약 3.73억원 | ~1,851 | ~370 | ~18% |
| 81.48→81.48, 90% | 1,481 | 약 3.64억원 | ~1,851 | ~370 | ~20% |
| 81.48→81.48, 80% | 1,481 | 약 3.56억원 | ~1,851 | ~370 | ~22% |
| 81.48→84, 100% | 1,481 | 약 3.88억원 | ~1,851 | ~370 | ~16% |
| 81.48→84, 90% | 1,481 | 약 3.78억원 | ~1,851 | ~370 | ~18% |
| 81.48→84, 80% | 1,481 | 약 3.69억원 | ~1,851 | ~370 | ~20% |
신규 매수자 기준 — 권리가액(매입가)+분담금+세금·인지·중개 등 부대비 3% 포함.” 준공 시 시세는 인근 신축 평당 평균 ≈ 1,851만/평을 적용.
**“재건축 투자 수익성은 분양가, 건축비, 비례율 등 주요 변수에 따라 달라질 수 있습니다.**
8. 사업기간 및 금융비용(타임라인)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 단지 기준 총 5~8년이 일반적입니다. 금융비는 **공사비·이주비 조달조건(PF·보증)**과 기간에 좌우되며, 동의율 관리와 인허가 병행으로 기간을 단축할수록 이자 절감 효과가 큽니다. 본 보고서의 금융비 **7.5%**는 평균 가정치입니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 평당 단가 상향(900만~1000만/평), 입찰 유찰 | 원가 안정·VE로 단가 최적화 |
| 분양가/수요 | 분양가 심사·금리 부담으로 수요 둔화 | 역세권·생활인프라 강점으로 실수요 방어 |
| 행정·절차 | 안전진단·정비구역 지정 지연 | 단계 조기 진입·동의율 선확보로 기간 단축 |
| 금융여건 | PF 경색·보증비용 상승 | 저금리 PF·보증조건 개선, 금융비 절감 |
용적률 여지 제한으로 일반분양이 작아 분담금 민감도가 큰 구조입니다. 반대로 역세권·생활편의는 상품성 측면의 기회입니다. 정비계획 고시→평면·스펙 확정→시공·금융조건 협상으로 이어지는 체계적 리스크 관리가 필요합니다.
10. 미도아파트 재건축 종합 평가
미도아파트 재건축 단지는 역세권·생활입지 우수라는 강점과 고밀(용적률 298%)에 따른 재건축 일반분양 한계가 공존합니다. 인근 신축의 평균 용적률(≈256%)과 평당 지표(≈1,851만/평)를 적용하면 총사업비 약 1,491~2,084억원(기준 1,681억원)으로 추정되며, 일반분양 비율은 0~6% 수준에 머물 가능성이 큽니다. 대표 타입(전용 81.48㎡) 기준 **분담금(기준선)**은 동일 평형 약 0.86억, 84㎡ 상향 약 0.97억이며 비례율·원가·금융 조건에 따라 가변적입니다. 사업성 제고를 위해선 계획 인센티브·스마트 주차·커뮤니티 특화·VE 등으로 비용/가치를 동시 관리해야 하며, 공식 단계(안전진단~관리처분) 진입 시 확정 스펙·금융/분양조건을 반영해 재산정할 것을 권합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
왜 평균 용적률 256%를 적용했나요?
인근 신축 3~4곳의 단순평균으로, 계양권의 ‘중간값’에 가까운 보수 기준이기 때문입니다. 미도는 현 298%로 더 높아 일반분양 여지가 작다는 점을 확인하려는 목적이며, 공식계획 확정 시 재산정합니다.
분담금이 가장 크게 흔들리는 요인은 무엇인가요?
‘일반분양 물량’보다 공사비·이주비·PF금리·공사기간·분양가 심사 결과가 더 민감합니다. VE 설계·스펙 조정, 금융조건 협상, 계획 인센티브 확보가 변동폭을 낮추는 핵심 수단입니다.
