본 보고서는 대구 범어동 궁전맨션 재건축 단지를 인근 신축 단지의 시세 및(참고) 용적률을 비교·검증한 뒤, 정비계획(안)의 주거부 허용 용적률(262%)을 기준으로 총사업비·분담금·수익성을 산정했습니다. 궁전맨션은 1988년 사용승인, 538세대·5개동, 최고 15층의 중대형 위주 단지입니다. 용적률 209%·건폐율 16%, 세대당 주차 0.76대(총 413대)로 주차 여력이 부족합니다. 범어역 생활권의 중심 입지로 신축(수성범어W, 힐스테이트범어센트럴, 범어아이파크1차)과 직접 경쟁하는 구도입니다. 본 단지는 정비구역 지정 고시가 진행되었고, 2022.6 추진위원회 승인 이후 조합설립 단계 진행 중으로 확인됩니다.
본 보고서는 2025년 9월 5일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다.
1. 대구 범어동 궁전맨션 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 궁전맨션(일괄) |
| 소재지 | 대구광역시 수성구 동대구로 274 (범어동 371) |
| 준공연도(연차) | 1988.06 / 37년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 538세대 / 5동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 계단식, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 209% / 16% |
| 주차대수 | 413대(세대당 0.76대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 2호선 범어역 생활권, 범어 학원가·상권 인접(지하철·초중고 밀집) |
| 연면적 | 용적률산정연면적 약 69,122㎡ / 대지면적 약 32,961㎡ |
대구 범어동 궁전맨션은 범어역·범어상권 핵심 입지에 자리한 중대형 위주(전용 84.96·108.99·131.16㎡ 중심) 단지입니다. 1980년대 말 건설로 설비 노후·주차 부족 이슈가 있으나, 대지 3.3만㎡ 규모와 낮은 현 용적률(209%)은 재건축 시 공간 효율·주차·커뮤니티 체계 개선 여지를 제공합니다. 다만 도심 상업·주거 혼합 권역 특성상 초고밀 주상복합(주변 신축) 평균 용적률을 그대로 적용하기 어렵다는 한계가 있어, 본 보고서는 정비계획(안) 주거부 허용치(262%)를 기준으로 보수적으로 산정합니다.
2. 궁전맨션 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 37년차(1988.06 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 정비구역 지정 후 추진위 승인(2022.06), 조합설립 단계 진행 중(공개 자료 기준) |
| 용적률 여력 | 현 209% → 정비계획(안) 주거부 허용 262%(상업부 820% 별도) |
| 정비계획 현황 | 정비구역 지정 관련 고시·지형도면 공고, 추진위 승인(2022.06.21), 조합설립 총회 개최 공지(2025.06) |
| 종합 평가 | 공식 절차 진입(정비구역·추진위)로 사업성 검토 유효. 다만 조합설립 인가 지연·동의율 확보가 핵심 리스크. |
궁전맨션 재건축 단지는 법정 연한을 충족하고 정비구역 지정·추진위 승인 단계를 거친 만큼, ‘사전 검토’ 수준을 넘어 공식 절차 구간에 있습니다. 다만 조합설립 인가 지연과 동의율 확보가 관건으로, 지연 시 정비구역 기한 연장·절차 보완이 필요합니다. 정비계획(안)은 주거·상업 부문을 분리해 주거부 262%/상업부 820% 허용을 제시하며, 본 보고서의 원가·분담금 추정은 주거부 허용치(262%)를 기준 용적률(고정)로 적용합니다.
3. 최근 실거래가
(최다 세대 107A 계열, 전용 108.99㎡ 중심, 최근 5건)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평) |
|---|---|---|---|
| 108.99 | 2025-06-23 | 103,000 | 약 3,281 |
| 108.99 | 2025-03-18 | 95,000 | 약 3,026 |
| 108.99 | 2025-01-23 | 98,000 | 약 3,122 |
| 108.99 | 2025-01-17 | 102,000 | 약 3,249 |
| 108.99 | 2025-06-21 | 103,000 | 약 3,281 |
전용 108.99㎡(구 107A 축약 표기)는 약 33평형으로, 2025년 체결가는 9.5~10.3억원 박스권입니다. 최근 5건 평균 약 10.02억원(평당 약 3,192만원)으로 산정되며, 저층·고층·리모델링 여부에 따라 편차가 존재합니다. 권리가액 산정은 최근 5건 단순평균을 기준선으로, ±2~3% 범위의 보수·상향 레인지를 병행 적용하는 것이 안전합니다.
4. 시장 동향(인근 신축 시세·용적률)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(전용) | 최근 실거래/지표 |
|---|---|---|---|---|
| 수성범어W | 2023.12(3년차) | 1,070% | 84.99㎡ | 14.65억(25.75평) → 평당 약 5,690만 |
| 힐스테이트범어센트럴 | 2022.01(4년차) | 779% | 109㎡급 | 9.3억(33.0평 가정) → 평당 약 2,820만 |
| 범어아이파크1차 | 2024(1~2년차) | 332% | 84.76㎡ | 12.70억(25.7평) → 평당 약 4,940만 |
범어 중심권 신축의 체감 평당가는 약 2,8~5,7천만원/평으로 편차가 큽니다. 이는 순수 주거형(아이파크)**과 초고밀 주상복합(수성범어W·힐스테이트)의 상품·용적률 차이에서 기인합니다. 정비계획(안)이 주거·상업을 분리해 주거부 262%를 허용한 점을 감안하여, 본 보고서의 조합원 분양가 산정은 인근 평균 평당가(약 4,480만/평)의 80%를 적용하되, 총연면적 산정은 ‘주거부 262%’를 고정해 원가를 계산했습니다. 하우징헤럴드
5. 예상 건축비 분석 (정비계획 주거부 용적률 262% 고정)
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 현 용적률산정연면적 | 69,122 | 건축물 집계(용적률산정연면적) |
| 현 용적률 | 209% | 지쁨/집계 |
| 대지면적(추정) | 32,961 | 69,122 ÷ 2.09 |
| 가정 용적률(주거부) | 262% | 정비계획(안) 주거부 허용 |
| 재건축 연면적(추정) | 86,148 | 32,961 × 2.62 |
(2) 평당 건축비 가정 및 총사업비(보수·기준·상향)
평당(3.3㎡) 공사비 가정: 보수 750만/평 · 기준 850만/평 · 상향 950만/평(최근 대형 재개발·재건축 수주가 8.5~9.0백만/평대 레퍼런스)
- 재건축 연면적 86,148㎡ = 26,105.5평
| 구분 | 보수(750만/평) | 기준(850만/평) | 상향(950만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 1,957.9억원 | 2,219.0억원 | 2,480.1억원 |
| 설계·감리/운영(11%) | 215.4억원 | 244.1억원 | 272.8억원 |
| 부대비(5%) | 97.9억원 | 110.9억원 | 124.0억원 |
| 이주·보상(가정) | 538.0억원(세대당 1.0억) | 645.6억원(1.2억) | 807.0억원(1.5억) |
| 금융비(가정) | 187.2억원 | 214.8억원 | 246.5억원 |
| 예비비(공사비 4%) | 78.3억원 | 88.8억원 | 99.2억원 |
| 총사업비 | 3,074.8억원 | 3,523.3억원 | 4,029.6억원 |
금융비는 연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50% → 총 7.5%를 (공사비+이주비)에 적용, 예비비는 공사비의 4%로 가정. 이주·보상은 세대당 1.0·1.2·1.5억원 3단계. (건축비 레퍼런스: 최근 대형 수주 공사비 8.5~8.9백만/평 사례) 하나증권
총사업비는 약 3,075~4,030억원(기준 3,523억원)으로 추정됩니다. 본 입지는 대지 대비 연면적 확대폭이 제한(262%)되어 공사비 외 이주·금융비 비중이 높게 나타납니다. 공사비는 시공자 선정·특화 수준·자재 스펙에 따라 ±10% 내외 변동이 가능하며, VE 설계/공정 최적화·보증·PF 조건 협상이 분담금 안정화의 핵심입니다. (레퍼런스: 수주 공사비 기사/리서치)
6. 조합원 분담금 추정 (보유: 108.99㎡ 가정)
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 108.99 → 108.99 | 3,192 | 약 1.83억 | 약 1.65억 | 약 1.46억 | 권리가액=최근 5건 평균 10.02억 / 33.03평 |
| 108.99 → 84.96 | 3,192 | –0.77억(환급) | –0.94억 | –1.11억 | 84.96㎡=25.75평(다운사이징 시 환급 가능) |
계산 근거(핵심):
- 일반분양 평당가(기준) = 인근 신축 3곳 평당 지표 평균 약 4,480만/평 → 조합원 분양가 = 80% = 약 3,584만/평(소수점 보정 3,592만/평 적용).
- 동일 평형 분양가 총액(108.99㎡) = 3,592 × 33.03평 ≈ 11.85억 → 분담금 = (조합원 분양가 – 권리가액).
- 84.96㎡(국민평형) 분양가 총액 = 3,592 × 25.75평 ≈ 9.25억 → 권리가액 차감 시 환급(음수).
- 비례율 90/80%는 관리처분 단계에서 보정된 배분계수 가정. (시세·용적률·실거래: 표4/표3 참조)
용적률→일반분양 비율(개략, 주거비율 80%, 평균 공급 65㎡/세대 가정)
| 가정 용적률 | 총연면적(㎡) | 판매가능 주거(㎡) | 추정 세대수 | 일반분양 세대(=총–538) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 262%(기준) | 86,148 | 68,918 | 1,060 | 522 | 49% |
| 300% | 98,883 | 79,106 | 1,217 | 679 | 56% |
| 350% | 115,363 | 92,291 | 1,420 | 882 | 62% |
본 단지는 주거부 262% 고정에서도 일반분양 물량이 약 49%로 산출되어, 총사업비의 상당 부분을 일반분양 수입으로 충당 가능합니다. 다만 분양가 심사·마케팅 전략에 따라 수입 민감도가 높고, 조합원 분양가를 신축 평균의 80%로 적용할 경우 같은 108.99㎡는 1.5~1.8억원대 분담금, 84.96㎡ 다운사이징은 환급이 예상됩니다. 평형 재편·특화 수준·금융조건에 따라 결과가 달라지므로, 관리처분 전 단계에서 세부 분양가·비례율을 재산정해야 합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비3%) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 108.99→108.99, 비례율 100% | 3,592 | 약 10.62억 | 4,480 | +888 | 약 17% |
| 108.99→108.99, 90% | 3,592 | 약 10.44억 | 4,480 | +888 | 약 19% |
| 108.99→108.99, 80% | 3,592 | 약 10.25억 | 4,480 | +888 | 약 21% |
| 108.99→84.96, 100% | 3,592 | 약 9.30억 | 4,480 | +888 | 약 24% |
| 108.99→84.96, 90% | 3,592 | 약 9.12억 | 4,480 | +888 | 약 26% |
| 108.99→84.96, 80% | 3,592 | 약 8.93억 | 4,480 | +888 | 약 28% |
8. 사업기간 및 금융비용(타임라인)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 완료/경과(과거) |
| 조합설립~사업시행 인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 역세권 재건축을 감안하면 총 5~7년이 일반적입니다. 금융비는 PF·보증 조건과 일정 단축에 좌우되므로, 동의율 관리·인허가 병행이 곧 이자 절감입니다. 본 보고서 금융비(7.5%)는 평균 가정치입니다. 하우징헤럴드
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 공사비 9.5~10백만/평 상단 진입, 입찰 유찰 | VE·표준화로 8.5백만/평대 관리 |
| 분양가/수요 | 분양가 심사·금리 부담, 고가 분양 위축 | 범어역 핵심 입지·학군 프리미엄 방어 |
| 행정·절차 | 조합설립 인가 지연·동의율 미달 | 단계 조기 마무리·일정 단축 |
| 금융여건 | PF 경색·보증비 상승 | 저금리 PF·보증조건 개선, 금융비 절감 |
공사비·분양가·금리 3중 리스크가 공존합니다. 반면 범어 핵심 입지·학군·브랜드화 여지는 분양 경쟁력을 높입니다. 단계별로 분양가 전략·특화 수준·금융조건을 치밀하게 조정하면 분담금 안정과 수익성 제고가 가능합니다.
10. 궁전맨션 재건축 종합 평가
궁전맨션 재건축은 정비구역 지정·추진위 승인을 거쳐 조합설립 단계에 있으며, 범어역 핵심 입지라는 강점을 보유합니다. 주거부 용적률 262% 고정을 적용한 결과 총사업비 약 3,075~4,030억원(기준 3,523억원)으로 추정되었습니다. 조합원 분양가는 인근 신축 평균의 80%(평당 약 3,592만원)로 환산했고, 108.99㎡ 보유 시 동일 평형 분담금 1.5~1.8억원, 84.96㎡ 다운사이징 시 환급 가능으로 나타납니다. 신규 매수자 기준 총투자 수익률은 약 17~28% 범위이나, 이는 공사비·분양가 심사·금융·사업 속도에 민감합니다. 정비계획·사업시행인가 단계에서 평형 구성·특화·금융조건이 구체화되는 즉시 총사업비·분담금·분양가를 재산정해 의사결정의 정확도를 높이는 것을 권합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
분담금은 어떤 요인에 가장 민감하게 변동되나요?
공사비(자재·특화수준), 이주·보상비, 금융비(PF 금리·기간), 일반분양가·물량, 비례율(관리처분 시) 순으로 민감합니다. 특히 용적률 262% 고정 시 일반분양가와 공사비가 분담금의 핵심 결정변수입니다.u003cbru003e
조합원 분양가는 왜 ‘일반분양가의 80%’로 잡나요?
인근 신축 평당가 평균을 기준으로 조합원가는 통상 70~85% 범위에서 정해지며, 보수적 추정치로 80%를 적용합니다. 최종 비율은 분양가 심사·사업성·평형 구성 확정 후 관리처분에서 결정됩니다.
