계산동 은행마을 삼보아파트 재건축 단지는 1997년 7월 사용승인된 436세대, 5개동의 중·대형 평형 위주 단지입니다. 단지는 임학역(인천1호선) 도보권(약 940m)과 대형 상권(홈플러스·롯데마트·이마트) 접근성이 강점이며, 관리공개 자료 기준 연면적 63,229㎡, 호갱노노 기준 용적률 249%·건폐율 15%로 집계됩니다. 2025년 9월 현재 경과연수 28~29년차로 법정 재건축 연한(30년) 도달 직전 구간이며, 안전진단 등 공식 절차는 확인되지 않았습니다.
본 보고서는 2025년 9월 4일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다.
1. 계산동 은행마을 삼보아파트 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 계산동 은행마을 삼보아파트 |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산새로 108 (계산동 1084-2) |
| 준공연도(연차) | 1997년 7월 / 28~29년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 436세대 / 5동 |
| 층수/구조 | 최고 22층 / 계단식, RC |
| 용적률/건폐율 | 약 249% / 약 15% |
| 주차대수 | 총 611대(지상 211, 지하 400) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 임학역 도보 약 14분(약 940m), 광역·간선버스 다수 |
| 연면적 | 63,229.12㎡ |
계산동 은행마을 삼보아파트는 1990년대 말 조성된 중·대형 중심 436세대 단지로, 생활편의시설과 의료·공원이 밀집한 계산신도시 내 입지를 보유합니다. 임학역 도보권과 원도심 상업시설(홈플러스·롯데·이마트) 접근성은 주거 편익에 유리합니다. 주차는 관리집계상 세대당 약 1.4대(총 611대)로 비교적 여유가 있으나, 노후화 및 대형평형 비중이 높아 구조개선·커뮤니티 보강 필요성이 존재합니다.
2. 삼보아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 28~29년차(1997.07 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 추진 여부 미확정(공식 고시·의결 미확인) |
| 용적률 여력 | 현 249% vs. 인근 신축 평균 246% 내외(3개 단지 평균) |
| 정비계획 현황 | 공개자료상 별도 정비구역·조합 추진 미확인 |
| 종합 평가 | 법정연한 직전·역세권·생활권 우수. 다만 법정연한 도달 및 주민의사·사업성 변수 확인 필요 |
사용승인 30년 요건 도달 직전으로, 법적 연한 충족 후 안전진단 착수가 일반적입니다. 인근 신축 3개 단지(계양산파크트루엘·계양하늘채 파크포레·작전역 베네하임 더윈)의 용적률 평균은 약 246%로, 현 249%와 유사해 용적률 자체의 추가 상향 여력은 제한적일 수 있습니다. 따라서 사업성은 ▲평면 효율·커뮤니티 특화 ▲주차 전면 지하화 ▲수직증축/세대수 조정(일반분양) 등 상품·원가·금융 최적화에 좌우됩니다. 현재 공식 정비절차 고시는 확인되지 않았으며, 주민동의·사업성 검증 이후 단계적 추진이 필요합니다.
3. 최근 실거래가
(가장 많은 평형: 115㎡ 공급 / 전용 약 90㎡ 기준)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평) |
|---|---|---|---|
| 90 | 2025-08-22 | 42,000 | 약 1,540 |
| 90 | 2025-08-09 | 44,200 | 약 1,620 |
| 90 | 2025-07-19 | 41,000 | 약 1,503 |
| 90 | 2025-06-23 | 43,700 | 약 1,602 |
| 90 | (최근 3개월 내 추가 표본 제한) | — | — |
2025년 6~8월 전용 약 90㎡(공급 115㎡) 거래는 4.10~4.42억원 박스권에서 형성되었습니다. 전용기준 평당 약 1,500~1,620만원 수준이며, 저층·층고·리모델링 유무·특약 등에 따라 미세한 변동이 있습니다. 본 보고서는 최근 거래 평균(약 4.33억원)을 권리가액의 기준선으로 채택하되, 추후 직전 6~12개월 표본 확대 및 거래 유형(일반/직거래/해제) 검증을 권고합니다. 권리가액은 이후 분담금·수익성 시뮬레이션의 핵심 입력치로 사용됩니다.
4. 시장 동향(인근 신축 시세 비교, 대표 평형 1개씩)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형 | 최근 실거래/평당 |
|---|---|---|---|---|
| 계산동 계양산파크트루엘 | 2020.02(6년차) | 222% | 전용 84㎡급 | 최근 3.8~4.4억 사례 / 평당 약 1,640만 |
| 방축동 계양하늘채 파크포레 | 2023.04(3년차) | 185% | 전용 80~81㎡ | 최근 3.8~5.2억 / 평당 약 1,560만 |
| 작전역 베네하임 더윈 | 2024.01(2년차) | 332% | 전용 80㎡대 | 최근 4.0~4.2억(2425평) / 평당 약 1,690만 |
동일 생활권 신축 3개 단지의 평당가 레인지는 대략 1,560~1,690만원/평으로 관찰됩니다. 세 단지의 용적률 평균은 약 246%로, 본 단지의 표기치(249%)와 유사합니다. 향후 은행마을 삼보 재건축의 조합원 분양가·준공 시 시세는 이들 인근 신축의 실거래 평당가를 기준선으로 삼는 것이 합리적입니다. 금리·분양가 규제·지역 수급·가계여력 변화에 따라 ±5~10% 변동을 보수·기준·상향 시나리오에 반영합니다.
5. 예상 건축비 분석 (평균 용적률 고정 가정)
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 기존 연면적 | 63,229.12 | 관리공개 집계(코리아차트) |
| 기존 용적률 | 약 249% | 호갱노노 기본정보 |
| 대지면적(참고) | 31,353 | 건축물대장 집계(은행마을 강북·삼보 통합 표기) |
| 가정 용적률(평균) | 약 246.3% | 인근 신축 3개 단지 평균 |
| 재건축 연면적(추정) | 약 77,233 | 31,353 × 2.4633 |
(2) 평당 건축비 단가 및 총사업비(보수·기준·상향)
- 평당(3.3㎡) 건축비 가정
- 보수 750만원/평
- 기준 830만원/평
- 상향 900만원/평 (최근 정비사업지 공사비 900만대, 서울 핵심지는 1,000만+ 사례 다수)
- 연면적 환산: 77,233㎡ = 23,404평
| 구분 | 보수(750만/평) | 기준(830만/평) | 상향(900만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 1,755.3억원 | 1,942.5억원 | 2,106.3억원 |
| 설계·감리/운영(11%) | 193.1억원 | 213.7억원 | 231.7억원 |
| 부대비(5%) | 87.8억원 | 97.1억원 | 105.3억원 |
| 이주·보상(가정) | 523.2억원 | 523.2억원 | 523.2억원 |
| 금융비(가정, 약 7.5%*) | 170.9억원 | 184.9억원 | 197.2억원 |
| 예비비(4%, 공사비 기준) | 70.2억원 | 77.7억원 | 84.3억원 |
| 총사업비 | 2,800.4억원 | 3,039.2억원 | 3,248.0억원 |
- 금융비 가정: 연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50% ≈ 7.5% 적용.
- 이주·보상: 세대당 1.2억원×436세대=523.2억원(민감도 조정 가능).
총사업비는 약 2,800~3,248억원(기준 3,039억원)으로 추정됩니다. 공사비 비중이 가장 크며, 원자잿값·인건비 상승과 안전·에너지 규제가 상향 압력으로 작용합니다. 인천권 역내 정비사업은 서울 핵심지 대비 공사비가 낮게 형성되나(900만/평대는 서울 중심부), 최근 추세상 830만/평 내외가 기준선으로 보이며 시공 제안·VE, 금융조건(PF·보증수수료·중도금) 협상에 따라 분담금이 크게 달라집니다.
6. 조합원 분담금 추정|
(가장 많은 평형: 115㎡ 공급 / 전용 약 90㎡ 보유 가정)
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 90㎡ → 90㎡ 배정 | 1,588 | –7,709만원 | –6,938만원 | –6,167만원 | 권리가액=최근 거래 평균 4.33억(전용 27.27평 → 1,588만/평) |
| 90㎡ → 84㎡ 배정 | 1,588 | –1억 80.8만원 | –9,072만원 | –8,064만원 | 조합원 분양가=일반의 80% 가정(아래 설명) |
계산 근거(핵심)
• 일반분양 평당가(기준) = 인근 3개 신축 평당 약 1,631만원 평균 → 조합원 분양가 = 80% = 약 1,305만원/평.
• 조합원 분양가 총액: 90㎡(27.27평) ≈ 3.56억원, 84㎡(25.45평) ≈ 3.32억원.
• 권리가액 총액: 최근 실거래 평균 약 4.33억원.
• 분담금 = (조합원 분양가 총액 – 권리가액 총액), 비례율 90%/80%는 분담금 금액에 단순 비율 적용.
• 용적률→일반분양 비율(참고): 대지 31,353㎡ 고정, 평균 용적률 246.3% 가정 시 총 세대 약 772세대(세대당 공급 100㎡ 단순화) → 일반분양 약 336세대(43%); 230%/270% 시나리오: 32~49% 범위.
용적률→일반분양 비율 시나리오(참고)
| 가정 용적률 | 연면적(㎡) | 추정 세대수(100㎡/세대) | 일반분양 세대(=총–436) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 230% | 72,112 | 721 | 285 | 39% |
| 246% | 77,233 | 772 | 336 | 43% |
| 270% | 84,653 | 847 | 411 | 49% |
본 단지는 최근 거래가(권리가액) 대비 조합원 분양가(일반의 80%)가 낮아 기본 시나리오에서 환급(음의 분담금)이 발생합니다. 다만 이는 분양가 산정·상품 스펙·층·향·옵션·공용률 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 일반분양 물량(=용적률 달성치)과 공사비가 상향될수록 사업 총수지 변동폭이 커지므로, 정비계획·평형 구성·특화 사양 확정 이후 권리가액·분양가·비례율을 재정렬해야 합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성(신규 매수자 기준)
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비 3%*) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 90㎡→90㎡, 비례율 100% | 1,305 | 약 3.67억원 | 1,631 | +326 | 약 21% |
| 90㎡→90㎡, 비례율 90% | 1,305 | 약 3.74억원 | 1,631 | +326 | 약 19% |
| 90㎡→90㎡, 비례율 80% | 1,305 | 약 3.81억원 | 1,631 | +326 | 약 17% |
| 90㎡→84㎡, 비례율 100% | 1,305 | 약 3.42억원 | 1,631 | +326 | 약 21% |
| 90㎡→84㎡, 비례율 90% | 1,305 | 약 3.52억원 | 1,631 | +326 | 약 18% |
| 90㎡→84㎡, 비례율 80% | 1,305 | 약 3.62억원 | 1,631 | +326 | 약 16% |
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 단지 진행 속도 기준 총 5~8년이 일반적입니다. 금융비는 공사비·이주비 조달조건(PF 금리·보증료)과 기간에 좌우되므로, 동의율 제고·인허가 병행으로 일정을 압축할수록 금융비 절감에 유리합니다. 본 보고서의 금융비 7.5% 가정은 평균치입니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 원가 상승(평당 900만~1000만 상향), 시공 유찰 | 원가 안정 및 VE로 단가 절감 |
| 분양가·수요 | 분양가 심사·금리상승으로 수요 둔화 | 역세권·대형 평형 선호, 인근 신축 시세 버팀 |
| 행정·절차 | 안전진단·정비계획 지연, 주민합의 난항 | 연한 도달 후 절차 신속, 동의율 선진행 |
| 금융여건 | PF 경색·보증비용 상승 | 우량 보증·저금리 PF 확보 |
공사비·분양가·금융이 동시 변수입니다. 반대로 역세권·생활권 우수와 대형평형 상품성은 사업성의 축입니다. 정비계획 고시→시공·금융 협상→상품 확정 순서를 촘촘히 진행할수록 분담금 안정과 일정 단축에 유리합니다.
10. 삼보아파트 재건축 종합 평가
은행마을 삼보아파트는 법정연한 도달 직전, 역세권·생활권 강점의 1997년식 중·대형 단지입니다. 인근 신축 3곳의 **평당 시세(약 1,560~1,690만, 평균 1,631만)**와 **평균 용적률(약 246%)**을 기준으로 총사업비는 보수 2,800억원 ~ 기준 3,039억원 ~ 상향 3,248억원으로 추정됩니다. 전용 90㎡ 보유 조합원은 동일 평형 분양 시 –0.77억원, 84㎡ 상향 시 –1.01억원의 **환급(음의 분담금)**이 기준선에서 도출됩니다(비례율 100% 기준). 신규 매수자의 총투자 대비 수익률은 약 16~21% 레인지로 추정되나, 공사비·분양가·금리·일반분양 물량에 민감합니다. 정비계획 고시 이후 평형·스펙·일반분양가·금융조건이 구체화되면 권리가액·분담금·총사업비를 재산정해야 합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
총사업비는 어떻게 추정했고, 오차 요인은 무엇인가요?
A. 인근 신축 3곳의 u003cstrongu003e평균 용적률u003c/strongu003e을 고정해 재건축 연면적을 산출하고, 지역 최근 u003cstrongu003e평당 건축비u003c/strongu003e(보수·기준·상향)로 공사비를 계산했습니다. 이주·금융·예비비를 더해 총사업비를 냈으며, 시공 스펙·금리·분양가 심사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
조합원 분담금은 어떤 원리로 계산되나요?
기본식은 u003cstrongu003e분담금 = 조합원 분양가 – 권리가액u003c/strongu003e입니다. 조합원 분양가는 일반분양가의 80%로 환산하고, 권리가액은 u003cstrongu003e최근 실거래가u003c/strongu003e를 사용합니다. 비례율 100·90·80%는 산출된 분담금에 곱해 민감도를 보는 방식이며, 동일 평형/84㎡ 배정 두 시나리오를 병행 제시합니다.
지금 단계에서 무엇을 점검해야 하며, 재산정 시점은 언제인가요?
법정연한 충족 후 u003cstrongu003e안전진단·정비구역 지정u003c/strongu003e 여부, 주민 동의율, 인근 시세 추세를 우선 확인하세요. u003cstrongu003e정비계획 고시→사업시행인가→관리처분u003c/strongu003e 구간에서 평면·스펙·일반분양가·PF 조건이 확정되면 u003cstrongu003e총사업비·분담금·수익성u003c/strongu003e을 즉시 재산정하는 것이 안전합니다.
