작전동 삼천리아파트 재건축 단지는 1988년 12월 사용승인된 540세대·10개동의 6층 저층 단지입니다. 현행 용적률은 약 134%, 건폐율은 약 23%로 저밀 개발 상태이며, 인천지하철 1호선 경인교대입구역·작전역 더블역세권 생활권에 위치합니다. 단지는 노후화·주차 여유 부족(세대당 약 0.23대) 등 개선 필요성이 뚜렷하고, 인근 2021~2024년 입주 신축(효성동 e편한세상 계양 더프리미어, 방축동 계양하늘채 파크포레, 작전역 베네하임 더윈)의 시세가 형성되어 있어 재건축 시 ‘신축 준거시세’가 비교적 명확합니다. 다만 대지 규모 대비 인근 신축 평균 용적률(약 256%)을 동일하게 적용해도 총 세대 증가폭이 크지 않아 일반분양 물량이 제한될 수 있고, 공사비 인플레이션·분양가 심사 및 금리 변수는 사업성 핵심 리스크로 판단됩니다
본 보고서는 2025년 9월 3일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다.
1. 작전동 삼천리아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 작전삼천리3차(삼천리아파트) |
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 34-5 (주부토로 470) |
| 준공연도(연차) | 1988.12 / 37년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 540세대 / 10동 |
| 층수/구조 | 최고 6층 / 계단식·철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 약 134% / 약 23% |
| 주차대수 | 총 127대(세대당 약 0.23대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 인천1호선 경인교대입구역·작전역 도보권 |
| 연면적 | 약 31,398㎡(용적률산정연면적 26,922㎡) |
작전동 삼천리아파트는 1980년대 후반 조성된 저층 중규모 단지로, 역세권 입지와 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 단지 스펙(세대수·동수·주차·용적률/건폐율 등)은 KB부동산과 단지 관리공개/집계사이트의 수치가 일치하며, 대지면적 약 20,211㎡·연면적 약 31,398㎡(용적률산정연면적 약 26,922㎡)로 확인됩니다. 용적률 134%는 인근 최근 신축들의 평균(후술) 대비 낮은 편이라 장래 용적률 상향 여지가 있으나, 대지 규모가 크지 않아 세대수 증분이 제한될 가능성이 있습니다. 주차 대수(세대당 0.23대)와 노후 설비 개선 수요가 재건축 필요성을 뒷받침합니다.
2. 작전동 삼천리아파트 재건축 요건
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 37년차(1988.12 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 공식 고시·의결 내역 미확인(주민 커뮤니티 내 재건축 관심·논의 수준) |
| 용적률 여력 | 현 134% vs 인근 신축 평균 약 256% |
| 정비계획 현황 | 공개 고시로 확인된 본 단지 개별 정비구역 지정 자료 미확인(계양구 정비사업 현황 공개자료 일반 참고) |
| 종합 평가 | 역세권·저밀·노후로 잠재력은 존재하나, 대지 규모상 세대수 증분과 일반분양 물량은 제한적일 수 있음 |
작전동 삼천리아파트 재건축 단지는 법정 재건축 연한(30년) 경과로 요건은 충족합니다. 다만 본 단지에 대한 ‘공식’ 안전진단·정비구역 지정 고시 문서는 확인되지 않았고, 주민 커뮤니티 단위의 재건축 기대·논의가 일부 포착되는 수준입니다. 도시계획·정비계획 측면에서 인근 신축 평균 용적률(약 256%)을 달성하더라도 대지면적 제약으로 총 세대 증가폭이 크지 않아 일반분양 비율은 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 이 점은 사업성(분담금) 민감도를 키우므로, 향후 행정절차 진입 시 구체 계획(평면·평형 구성·커뮤니티 면적 배치)을 통한 분양가능 물량 극대화 전략이 필요합니다.
3. 최근 실거래가
(가장 많은 평형 54㎡(전용 약 41.88㎡) 기준)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평) |
|---|---|---|---|
| 41.88 | 2025-08-14 | 12,500 | 약 985 |
| 41.88 | 2025-07-03 | 15,500 | 약 1,222 |
| 41.88 | 2025-03-08 | 17,000 | 약 1,340 |
| (참고) 35.71 | 2025-06-26 | 9,500 | — |
| (참고) 기타 | — | — | — |
단지 내 최다 세대수 평형인 54㎡(전용 41.88㎡)의 최근 거래는 2025년 3~8월 구간에서 1.25~1.70억원으로 분포합니다. 동일 면적이라도 층·리모델링 상태·채광·특약 등에 따라 가격 차가 있으므로, 권리가액 산정 시 최근 6~12개월 거래의 중앙값과 저층/고층 보정치를 병행해 보수·기준·상향 레인지를 정하는 접근이 바람직합니다. 본 보고서의 권리가액(평당)은 아래 분담금 파트에서 최근 3건 평균(약 1.5억) 기준으로 산출했습니다.
4. 시장 동향
(인근 신축 시세 비교 — 대표 평형 1개씩)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(공급) | 최근 실거래/평균 수준(억원) |
|---|---|---|---|---|
| 작전역 베네하임 더윈(작전동) | 2024.01(2년차) | 332% | 80㎡대 | 4.05 내외(사례) |
| 계양하늘채 파크포레(방축동) | 2023.04(3년차) | 185% | 80~81㎡ | 3.75~5.20 |
| e편한세상 계양 더프리미어(효성동) | 2021.10(5년차) | 250% | 65㎡(전용 59㎡대) | 5.4(매물 사례) |
동일 생활권 신축 3개 단지의 최근 거래·매물 수준을 보면 80㎡급 기준 3.7~5.2억원 박스권, 60㎡급(전용 59㎡)은 5억대 중반 매물 사례가 확인됩니다. 이들 단지의 용적률 평균은 약 256%로, 본 단지(134%) 대비 고밀 개발이 일반적입니다. 재건축 후 준공 시점의 분양·시세 가정치는 위 신축 실거래 구간을 기준선으로 삼되, 분양가 심사·금리·지역 수요에 따른 ±5~10% 변동을 감안하는 보수/기준/상향 시나리오 적용이 필요합니다.
5. 예상 건축비 분석
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 대지면적 | 20,211 | 관리공개/집계 자료 |
| 기존 연면적 | 31,398 | 관리공개/집계 자료 |
| 용적률산정연면적 | 26,922 | (=용적률 134% × 대지면적) |
| 가정 용적률(평균) | 약 255.7% | 인근 3개 신축 평균 |
| 재건축 연면적(추정) | 약 51,673 | 20,211 × 2.5567 |
(2) 건축비 단가 및 총사업비(보수·기준·상향)
- 평당(3.3㎡) 건축비 단가 가정
보수: 700만원/평 · 기준: 770만원/평(전국 재건축 평균 보도치) · 상향: 900만원/평(고급화·물가 상방 구간) - 연면적 환산: 51,673㎡ = 15,657평
| 구분 | 보수(700만/평) | 기준(770만/평) | 상향(900만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 1,095.997억 | 1,205.597억 | 1,409.139억 |
| 설계·감리/운영(11%) | 120.560억 | 132.616억 | 155.005억 |
| 부대비(5%) | 54.800억 | 60.280억 | 70.457억 |
| 이주·보상(가정) | 648.000억 | 648.000억 | 648.000억 |
| 금융비(연 5%·3년, 평균잔액 50% ≈ 7.5%·차입기반)** | 130.800억 | 139.020억 | 154.285억 |
| 예비비(4%, 공사비 기준) | 43.840억 | 48.224억 | 56.366억 |
| 총사업비 | 2,093.996억 | 2,233.736억 | 2,493.252억 |
이주·보상은 세대당 1.2억원×540세대=648억원 가정(보수 1.0억, 상향 1.5억 민감도 가능). 금융비는 공사비+이주비 차입의 평균잔액 가정(연 5%×3년×50%). 단가·비율은 향후 제안·금융조건에 따라 조정됩니다. 건축비 기준치는 최근 보도·업계 평균치를 인용했습니다.
삼천리아파트 재건축 총사업비는 약 2,094~2,493억원(기준 2,234억원)으로 추정됩니다. 공사비 비중이 가장 크며, 설계·감리/운영·부대·이주·금융·예비비 순으로 누적됩니다. 최근 자재·노무비 상승으로 건축비 상방 압력이 지속되어 시공사 선정 시 원가구성의 투명화·VE와 금융조건(브릿지/중도금/PF, 보증수수료) 최적화가 필수입니다. 대지 규모 대비 연면적 한계로 일반분양 물량이 크지 않을 수 있어, 커뮤니티·주차 확충과 평면 효율화로 분양성·가치 극대화를 병행해야 합니다.
6. 조합원 분담금 추정
(가장 많은 평형 54㎡ 보유 가정)
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 54㎡ → 54㎡ 배정(전용 41.88㎡=12.69평) | 1,181 | 8,494만원 | 7,644만원 | 6,795만원 | 권리가액=최근 3건 평균 1.5억/12.69평, 조합원 분양가=일반분양가의 80% |
| 54㎡ → 84㎡ 배정(전용 84㎡=25.45평) | 1,181 | 2억 1,539만원 | 1억 9,385만원 | 1억 7,231만원 | 동일 산식(면적만 변경) |
계산 근거
- 일반분양 평당가(기준): 인근 신축 실거래/매물 평균을 보수적으로 환산해 약 1,793만/평 가정 → 조합원 분양가=80% ≈ 1,435만/평.
- 권리가액(총액): 전용 41.88㎡ 최근 거래 3건(1.25·1.55·1.70억) 평균 1.50억 → 평당 1,181만원.
- 분담금 = (조합원 분양가 총액 – 권리가액 총액). (54㎡ 분양가 총액=1,435만×16.36평≈2.348억 / 84㎡=1,435만×25.45평≈3.653억)
- 비례율 90·80%는 분담금에 단순 비율 적용.
용적률→일반분양 비율 시나리오(참고, 평균 공급 90㎡ 가정)
| 가정 용적률 | 재건축 연면적(㎡) | 추정 세대수(연면적/90) | 일반분양 세대(=총–540) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 230% | 46,485 | 516 | – | 0% (부족) |
| 256% | 51,673 | 574 | 34 | 6% |
| 280% | 56,591 | 629 | 89 | 14% |
본 단지는 대지면적이 크지 않아 용적률 256% 가정 시에도 총 세대수는 약 574세대로 추정되어 일반분양 비율이 낮습니다(약 6%). 이는 분담금에 불리하게 작용할 수 있습니다. 평형 구성(소형 비중 확대)·커뮤니티·주차 배치 최적화와 공사비·금융비 최적화가 사업성의 관건이며, 정비계획 단계에서 용적률·기부채납·특화계획의 균형이 필요합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성(신규 매수자 관점)
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비3%) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 54㎡→54㎡, 비례율 100% | 1,435 | 2.419억 | 1,750~1,793 | +315~+358 | 18~23% |
| 54㎡→54㎡, 비례율 90% | 1,435 | 2.331억 | 1,750~1,793 | +315~+358 | 23~26% |
| 54㎡→54㎡, 비례율 80% | 1,435 | 2.244억 | 1,750~1,793 | +315~+358 | 28~28% |
| 54㎡→84㎡, 비례율 100% | 1,435 | 3.762억 | 1,750~1,793 | +315~+358 | 18~19% |
| 54㎡→84㎡, 비례율 90% | 1,435 | 3.540억 | 1,750~1,793 | +315~+358 | 26~26% |
| 54㎡→84㎡, 비례율 80% | 1,435 | 3.319억 | 1,750~1,793 | +315~+358 | 34~34% |
신규 매수자 기준 — 권리가액(매입가)+분담금+세금·비용(3%) 포함”. 준공 시 시세는 인근 신축의 최근 실거래/매물 수준을 평균해 1,750~1,793만원/평 구간으로 적용. (54㎡=16.36평, 84㎡=25.45평)
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 저층 중규모 단지의 평균 진행 속도로 보면 총 5~8년 레인지가 일반적입니다. 금융비는 공사비·이주비 조달조건(PF 금리·보증)과 공정기간에 좌우되므로, 절차 간소화·동의율 확보·인허가 병행 전략이 중요합니다. 본 보고서 금융비 가정(연 5%·3년·평균잔액 50% ≈ 7.5%)은 보수적 평균치입니다. (지자체 공공데이터의 정비사업 리스트는 일반 참고자료로 확인)
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 평당 900만~1000만 상회, 시공사 유찰 | 원가 안정·VE로 단가 절감 |
| 분양가·수요 | 분양가 심사/시장 둔화로 분양성 저하 | 역세권·생활권 선호로 청약수요 견조 |
| 행정·절차 | 안전진단·정비구역 지정 지연, 동의율 난항 | 정비계획 조기 가시화·동의율 선진행 |
| 금융여건 | 금리·PF 경색, 금융비 급증 | 우량보증·저금리 PF·중도금 확보 |
대지 규모 제한으로 일반분양 몫이 작으면 분담금이 민감해집니다. 반면 역세권·저밀 노후 단지라는 출발점은 재건축 평면·커뮤니티 특화로 상품성을 끌어올릴 여지가 큽니다. 건축비·분양가·금리 변수의 동시 관리가 필수이며, 시공사 제안 경쟁구도와 PF/보증 조건의 개선 여부가 사업성의 승패를 좌우합니다.
10. 작전동 삼천리아파트 재건축 종합 평가
작전동 삼천리아파트 재건축은 낮은 현 용적률(134%), 역세권 입지, 인근 신축 준거시세 존재로 기본 여건은 무난하나, 대지 2만㎡ 수준에서 인근 신축 평균 용적률(약 256%)을 적용해도 총 세대 증가폭이 제한될 수 있다는 점이 핵심 변수입니다.
본 보고서의 평균 용적률·지역 건축비 가정으로 산정한 총사업비는 약 2,094~2,493억원(기준 2,234억원)이며, 54㎡ 보유 조합원 분담금(기준선)은 동일 평형 약 0.85억원, 84㎡ 상향 시 약 2.15억원으로 추정됩니다(비례율 90%/80% 적용 시 분담금 추가 경감).
신규 매수자 기준 총투자 대비 수익률은 약 18~34% 레인지 추정이며, 공사비·분양가 심사·금리·일반분양 비율이 실현치의 상하방을 결정합니다. 정비계획 고시 이후(사업시행인가·관리처분 단계)에는 평면·스펙·일반분양가·금융조건 확정치로 재산정이 필요합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
총사업비는 어떻게 산정했나요?
인근 신축 3곳의 평균 용적률(약 256%)을 적용해 재건축 연면적을 추정하고, 평당 건축비 보수/기준/상향(700/770/900만원)을 대입했습니다. 공사비에 설계·감리, 부대비, 이주비, 금융비, 예비비를 더해 범위를 제시했습니다.
분담금과 비례율은 무엇이며 어떻게 계산되나요?
분담금은 u003cstrongu003e조합원 분양가(일반분양가의 80%)−권리가액(최근 실거래 기반)u003c/strongu003e입니다. 54㎡ 보유 기준으로 동일 54㎡와 84㎡ 두 시나리오를 제시했고, 비례율 100/90/80%를 분담금에 단순 적용해 민감도를 보여드립니다.
사업기간과 핵심 리스크는?
유사 단지 기준 u003cstrongu003e총 5~8년u003c/strongu003e이 통상적입니다(안전진단~준공). 리스크는 건축비 상승, 분양가 심사, 금리·PF 여건, 일반분양 물량 제한 등이며, 평면 효율화·VE, 시공·금융 조건 경쟁 유도로 일부 상쇄가 가능합니다.
