용인 수지삼성4차 재건축 아파트는 1994년 사용승인된 1,137세대, 9개동의 중대형 단지로, 최고 15층 복도식 구조·지역난방(열병합) 체계를 갖추고 있습니다. 현행 용적률은 약 208%, 건폐율은 약 18%, 세대당 주차 0.59대(총 671대)로 주차 여유는 제한적입니다. 신분당선 수지구청역 도보권(약 15분/약 967m)이며, 풍덕초 등 학군·생활 인프라 접근성이 양호합니다. 2025년 2월 “수지1구역(수지삼성4차) 재건축 정비계획·정비구역 지정(안) 재공람” 공고가 확인되었고, 지역 방송 보도에서도 추진위원회 구성 승인이 언급되는 등 재건축 추진 여건이 성숙 단계로 진입하고 있습니다. 다만 공사비 인플레이션·분양가 심사·금리 및 PF 여건은 사업성의 핵심 변동요인으로 판단됩니다.
본 보고서는 2025년 9월 2일 기준으로 작성되었습니다. 권리가액, 예상 분양가, 용적률 및 사업성 가정치는 추후 조건 변화에 따라 달라질 수 있으며, 실제 사업이 공식 절차에 진입하면 반드시 다시 산정이 필요합니다.
1. 수지삼성4차 아파트 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 수지삼성4차 |
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 663-1 (수풍로 90) |
| 준공연도(연차) | 1994년 / 31년차(2025.09 기준) |
| 세대수/동수 | 1,137세대 / 9동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 복도식, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 약 208% / 약 18% |
| 주차대수 | 671대(세대당 0.59대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 신분당선 수지구청역 도보권(약 967m/15분) |
| 연면적 | 약 89,958㎡(추정) = 대지 43,249㎡×용적률 208% |
수지삼성4차 아파트 단지는 1990년대 중반 조성된 중대형 단지로, 역세권·생활편의·학군 등 입지 장점이 뚜렷합니다. 반면 복도식 동 배치와 세대당 주차 0.59대 수준은 현재 주거 트렌드 대비 개선 여지가 큽니다. 현재 용적률이 208%로 비교적 낮아 재건축 시 주차·커뮤니티·평면 성능을 대폭 개선할 수 있는 잠재력이 있습니다.
2. 수지삼성4차 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 31년차(1994.12.20 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 안전진단 단계 표기(2022.04.21) — 세부등급·고시문 공개 전(플랫폼 표기 기준) |
| 용적률 여력 | 현 208% → 인근 신축 평균 약 304%(아래 5장 평균) |
| 정비계획 현황 | 2025.02.27 용인시 공고: “수지1구역(수지삼성4차) 재건축 정비계획·정비구역 지정(안) 재공람” |
| 종합 평가 | 노후·저밀 대비 역세권 장점으로 사업성 잠재력 양호, 다만 공사비·분양가·금리 리스크 관리 필요 |
수지삼성4차 재건축 단지의 법정 재건축 연한(30년) 초과이며, 시 공고(재공람)와 지역 보도의 추진위 승인 언급이 확인됩니다. 현 용적률(208%)은 인근 신축 평균(약 304%) 대비 낮아, 도시계획 여건과 시장 수요가 담보될 경우 물량·커뮤니티·주차 등 주거 성능 향상폭이 큽니다. 다만 향후 정비구역 지정 고시→사업시행인가→관리처분까지 행정절차와 안전진단 결과, 주민동의율 확보, PF 조달·분양가 심사 등 외생변수에 따른 일정·사업성 변동을 유의해야 합니다.
3. 최근 실거래가
(가장 많은 평형 전용 59.76㎡[공급 82.77㎡, 25평] 기준)
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래(계약일) | 가격(만원) | 평당(만원/평)* |
|---|---|---|---|
| 59.76 | 2025-07-30 | 64,750 | 약 2,580 |
| 59.76 | 2025-07-11 | 63,000 | 약 2,510 |
| 59.76 | 2025-07-05 | 65,300 | 약 2,600 |
| 59.76 | 2025-06-30 | 62,500 | 약 2,490 |
| 59.76 | (국토부 추가조회 필요) | — | — |
최근 2개월(6~7월) 25평형(공급 82.77㎡) 위주로 6.25~6.53억원대의 거래가 확인됩니다. 표의 4건은 호갱노노 단지 화면의 국토부 연동 실거래를 기준으로 추출했으며, 거래취소 건은 제외했습니다. 동일 면적의 추가 1건은 국토부 시스템에서 기간 확대·필터링으로 확인 가능합니다.
4. 시장 동향(인근 신축 시세 비교)
| 단지 | 입주(연차) | 용적률 | 대표 평형(공급) | 최근 실거래/평당 |
|---|---|---|---|---|
| e편한세상 수지(풍덕천동) | 2017.12(8년차) | 약 443% | 112㎡(34평) | 13.35억(2025-08-16) / 약 3,930만/평 |
| 더샵 동천 이스트포레(동천동) | 2020.02(5~6년차) | 약 270% | 103㎡(31평) | 9.55억(2025-08-01) / 약 3,060만/평 |
| 래미안 수지 이스트파크(풍덕천동) | 2015.10(11년차) | 약 199% | 112~114㎡(34평) | 최근 1개월 평균 10.29억 / 약 3,030만/평 |
평균 용적률(3개 단지) ≈ 304% / 평당가 평균 ≈ 3,290만/평(공급평 기준).
동일 생활권 신축·준신축의 최근 평당가는 약 3,030~3,930만/평 범위입니다. 본 보고서는 이 3개 단지의 용적률 평균(≈304%)을 재건축 목표 용적률의 기준선으로, 평당가 평균(≈3,290만/평)을 준공시점 일반분양가 기준선으로 적용했습니다. 동천·풍덕천 축의 지하철 접근성과 학군·상권 결합으로 신축 수요가 견조하나, 금리·청약경쟁·분양가 심사 결과에 따라 ±5~10% 변동을 감안할 필요가 있습니다.
5. 예상 건축비 분석 (인근 신축 평균 용적률 고정 가정)
(1) 연면적 산정표
| 항목 | 값(㎡) | 산출 근거 |
|---|---|---|
| 대지면적(확인) | 약 43,249 | 집품·정보집계: 대지/건축면적 43,249/7,790㎡ |
| 기존 용적률 | 약 208% | 단지 기본정보(호갱노노) |
| 기준 용적률(평균) | 약 304% | 인근 3개 신축 평균(표 4) |
| 재건축 연면적(추정) | 약 131,477 | 43,249 × 3.04 |
캡션: 대지면적(집품)과 현 용적률(호갱노노)을 교차 적용해 기존 연면적≈89,958㎡, 인근 신축 평균 용적률(약 304%) 적용 시 재건축 연면적≈131,477㎡로 산정했습니다.
(2) 건축비 단가 및 총사업비(보수·기준·상향)
- 평당(3.3㎡) 건축비 단가(수지권 레퍼런스 반영)
- 보수: 750만/평 (수지 초입마을 리모델링 확정 715만/평 + 보수적 가산)
- 기준: 850만/평 (전국 재건축 평균 770만/평 상회, 경기권 가산)
- 상향: 1,000만/평 (물가·특화·고층화 리스크 상방)
- 재건축 연면적 ≈ 131,477㎡ = 39,842.0평
| 구분 | 보수(750만/평) | 기준(850만/평) | 상향(1,000만/평) |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 2,988.2억 | 3,386.6억 | 3,984.2억 |
| 설계·감리/운영(11%) | 328.7억 | 372.5억 | 438.3억 |
| 부대비(5%) | 149.4억 | 169.3억 | 199.2억 |
| 이주·보상(세대당) | 1,137.0억(1.0억) | 1,364.4억(1.2억) | 1,705.5억(1.5억) |
| 금융비(가정 7.5%) | 309.4억 | 356.3억 | 426.7억 |
| 예비비(4%, 공사비 기준) | 119.5억 | 135.5억 | 159.4억 |
| 총사업비 | 5,032.2억 | 5,784.6억 | 6,913.3억 |
캡션: 금융비는 연 5%·자금사용 3년·평균잔액 50%→7.5% 가정. 이주·보상은 세대당 1.0/1.2/1.5억 3시나리오. 단가·비율은 향후 시공·금융 제안에 따라 변동됩니다. (공사비 레퍼런스: 재건축 평균 770만/평, 지역 리모델링 확정 715만/평 기사)
수지삼성4차 아파트의 재건축 총사업비는 약 5,032~6,913억원(기준안 5,785억원)으로 추정됩니다. 공사비 비중이 가장 크며, 설계·감리/운영·부대·이주·금융·예비비 순으로 누적됩니다. 최근 원자재·인건비 상승과 특화 경쟁으로 평당 단가 상방압력이 지속되는 만큼, 시공사 선정 시 명세·원가 공개와 금융조건(브릿지·PF 금리/보증수수료) 최적화가 조합원 분담금에 결정적입니다. 이주 규모·기간은 금융비와 직결되므로 공정계획의 현실성이 요구됩니다.
6. 조합원 분담금 추정 (가장 많은 평형: 전용 59.76㎡ 보유 가정)
| 평형(전용㎡) | 권리가액(만원/평) | 분담금(비례율=100%) | 분담금(90%) | 분담금(80%) | 비고(출처/가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 59.76㎡ → 59.76㎡ | 2,550 | 2,061만원 | 1,855만원 | 1,649만원 | 권리가액=최근 실거래 평균(약 6.39억)÷25.08평(공급) |
| 59.76㎡ → 84㎡ | 2,550 | 2억 5,380만원 | 2억 2,842만원 | 2억 304만원 | 84㎡는 공급 112㎡(33.94평) 가정 |
계산 근거(핵심, 모든 평당가는 공급평 기준):
• 일반분양 평당가(기준) = 인근 신축 3곳 평당가 평균 약 3,290만/평 → 조합원 분양가=80% → 약 2,632만/평.
• 권리가액(총액) = 최근 25평 거래 평균 6.39억(호갱노노/국토부 실거래) → 평당 약 2,550만.
• 분담금 = (조합원 분양가 총액 – 권리가액 총액). (59.76㎡는 25.08평, 84㎡는 33.94평 적용)
용적률→일반분양 비율 시나리오(참고) (세대당 평균 공급 100㎡, 연면적 전량 주거 가정)
| 가정 용적률 | 연면적(㎡) | 추정 세대수 | 일반분양 세대(=총–1,137) | 일반분양 비율 |
|---|---|---|---|---|
| 280% | 121,097 | 1,211 | 74 | 6% |
| 304% | 131,477 | 1,315 | 178 | 16% |
| 330% | 142,722 | 1,427 | 290 | 20% |
본 표는 권리가액(현재가) 대비 조합원 분양가 차액으로 분담금을 산출한 1차 추정치입니다. 평당가 기준·공급평 기준을 통일해 왜곡을 줄였으며, 비례율(100/90/80%), 목표 용적률 달성치에 따른 일반분양 비율, 공사비 수준 등에 따라 분담금이 민감하게 변합니다. 실제로는 일반분양 수입·조합원 분양수입과 총사업비의 상호작용으로 평균 분담금이 재산정되므로, 정비계획·평형구성·특화·금융조건이 구체화된 이후 업데이트가 필요합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성(신규 매수자 관점)
| 시나리오 | 조합원 분양가(만원/평) | 총투자금(권리가액+분담금+부대비*) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 총 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 59.76→59.76, 비례율 100% | 2,632 | 6.80억 | 3,290 | +658 | 약 21.4% |
| 59.76→59.76, 비례율 90% | 2,632 | 6.78억 | 3,290 | +658 | 약 22.0% |
| 59.76→59.76, 비례율 80% | 2,632 | 6.76억 | 3,290 | +658 | 약 22.6% |
| 59.76→84, 비례율 100% | 2,632 | 9.20억 | 3,290 | +658 | 약 21.3% |
| 59.76→84, 비례율 90% | 2,632 | 8.95억 | 3,290 | +658 | 약 24.7% |
| 59.76→84, 비례율 80% | 2,632 | 8.70억 | 3,290 | +658 | 약 27.9% |
“신규 매수자 기준 — 권리가액(매입가)+분담금+부대비 3%(권리가액+분담금 합계)”. 준공시 시세는 표 4의 인근 신축 평당가 평균(약 3,290만/평) 적용. (59.76㎡=25.08평, 84㎡=33.94평)
8. 사업기간 및 금융비용(타임라인)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단~추진위 | 6~12개월 |
| 조합설립~사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분~이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공·입주 | 2~3년 |
유사 단지 및 지역 보도 기준 총 5~8년 레인지가 일반적입니다. 추진위 승인·정비계획 재공람 등 초기 행정 단계가 확인된 만큼, 동의율 확보·절차 병행이 기간 단축과 금융비 절감에 핵심입니다. 금융비(본 보고서 7.5% 가정)는 공사비·이주비 조달조건에 좌우됩니다. 용인시청
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재 | 평당 1,000만~1,300만 상향, 시공 리스크 확대 | 원가 안정·VE로 단가 억제, 공정 최적화 |
| 분양가·수요 | 분양가 심사·시장 둔화로 일반분양가 하향 | 역세권·학군 선호로 신축 프리미엄 유지 |
| 행정·절차 | 정비구역 고시 지연·주민합의 난항 | 추진위·정비계획 신속 가시화, 인허가 병행 |
| 금융여건 | 금리·PF 경색으로 금융비 부담 확대 | 우량보증·PF 경쟁 유도, 금리 하향 국면 |
공사비 상방·분양가 심사·금융 여건이 3대 리스크입니다. 반면 역세권·저밀 노후단지라는 출발점은 사업성의 탄탄한 축입니다. 정비계획 고시→평면·스펙 확정→시공·금융 조건 협상을 정교화할수록 분담금 안정과 일정 단축이 기대됩니다.
10. 수지삼성4차 재건축 아파트 평가
수지삼성4차 재건축 아파트는 현 용적률 208%·역세권 입지·정비계획 재공람(2025.02) 등으로 추진 여건이 양호합니다. 인근 신축 기준 평균 용적률≈304%, 평당가≈3,290만을 적용하면 총사업비는 보수 5,032억 ~ 기준 5,785억 ~ 상향 6,913억 수준으로 추정됩니다. 25평 보유 기준 동일 평형은 분담금 약 0.21억(비례율 100%), 84㎡ 상향은 약 2.54억으로 1차 도출되며, 일반분양 비율(약 6~20%)과 공사비·금융비에 따라 변동될 수 있습니다. 신규 매수자 관점 총투자 수익률은 약 21~28% 범위로 추정되나, 공식 단계 진입 시 평면·스펙·일반분양가·금융조건 확정에 따라 재산정이 필수입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
재건축 추진 현황은 어디까지 진행되었나요?
2025년 2월 용인시에서 u003cstrongu003e정비계획·정비구역 지정(안) 재공람u003c/strongu003e을 고시했으며, 추진위원회 승인도 언급되었습니다. 아직은 초기 단계이며, 정비구역 지정 고시 후 조합설립 절차로 이어집니다.
예상 분담금은 어느 정도인가요?
25평 기준 동일 평형 재분양 시 약 u003cstrongu003e0.2억~0.5억u003c/strongu003e, 84㎡ 상향 시 약 u003cstrongu003e2억~2.5억u003c/strongu003e으로 추정됩니다. 다만 공사비·금융조건·분양가 심사에 따라 ±20% 이상 변동 가능성이 있습니다.
준공 후 시세 전망은 어떻게 보나요?
인근 신축 아파트 시세(평당 약 u003cstrongu003e3,030~3,930만u003c/strongu003e)를 감안하면, 준공 시 수지삼성4차 역시 u003cstrongu003e평당 3,200만 전후u003c/strongu003e 시세 형성이 합리적입니다. 다만 금리·시장 수급 여건에 따라 변동폭이 클 수 있습니다.
사업기간은 얼마나 걸리나요?
유사 단지 사례 기준 5~8년이 일반적입니다. 안전진단추진위 1년, 조합설립사업시행인가 2년, 관리처분이주·철거 2년, 착공준공 2~3년이 소요될 수 있습니다. 절차 병행 여부에 따라 단축도 가능합니다.
