본 리포트는 창동주공3단지 재건축 아파트의 안전진단·정비계획 현황, 면적·실거래가, 시세, 사업성(건축비·분담금·분양가), 사업기간·리스크를 동일 정리하였습니다. 본 단지는 1990~1991년 사용승인(동별 상이)으로 현재 34~35년차, 총 2,856세대·32개동의 대단지입니다. 저층(5층)과 고층(최고 15층)이 혼재하며 지역난방, 세대당 주차 0.5대 수준입니다. 최근 재건축 필요성은 노후도 심화, 주차난·시설노후, 인근 정비사업(삼환도봉 등) 가속, GTX‑C(창동역) 추진 등으로 커졌습니다.
1. 창동주공3단지 아파트 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 창동주공3단지(해등마을) |
| 소재지 | 서울 도봉구 해등로 50 (창동 347) |
| 준공연도 | 1990.09~1991.05 사용승인 (현재 34~35년차, 동별 상이) |
| 세대수/동수 | 2,856세대 / 32동 |
| 층수/구조 | 저층 5층·고층 15층 혼재 / 복도식·계단식 |
| 용적률/건폐율 | 175% / 15% |
| 주차대수 | 총 1,516대(세대당 약 0.5대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 창원초·창일초·창일중 인접, 1·4호선 창동역 도보권(약 8~9분) |
| 연면적 | 약 238,813㎡(≈72,368평) |
창동주공3단지 아파트는 2,800세대 이상 대단지로 역세권(창동역)과 생활편의가 양호하나, 세대당 주차 0.5대·노후 시설은 재건축 유인 요소입니다. 용적률 175%로 여력은 있으나 구체 상향은 정비계획 수립 이후 판단됩니다
2. 창동주공3단지 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 1990~1991년 사용승인 → 34~35년차(2025년 기준) |
| 안전진단 상태 | 도봉구청 공지에 따르면 ‘안전진단 추진 중’ 구역에 포함(창동주공1·2·3·17단지 등) |
| 용적률 여력 | 현 175%로 인근 정비계획(타 단지) 300~370% 사례 존재(참고치) |
| 정비계획 현황 | 창3단지 자체는 ‘안전진단 단계’로 공식 정비계획 고시 전 단계 |
| 종합 평가 | 법적 연한 충족·주차난 등 정성 요건 충족, 다만 안전진단·정비구역 지정 등 초기과정 진행 필요 |
창동주공3단지 재건축 아파트는 법정 연한 충족 및 생활여건 노후로 재건축 필요성은 높습니다. 다만 도봉구청 공식 현황상 ‘안전진단 추진 중’으로, 정비계획 수립·구역지정·추진위/조합설립까지 절차가 남았습니다. 용적률 상향 가능성은 인근 사례 참고 수준입니다. 도봉구청
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👉 9page 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
| 전용면적(㎡) | 최근 실거래가(층/계약일) | 평(3.3㎡) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|
| 49.94 | 5.75억 (12층, 25.07.26) | 약 15.13평 | 약 3,800 |
| 58.01 | 5.96억 (15층, 25.07.26) | 약 17.58평 | 약 3,392 |
| 59.39 | 6.25억 (4층, 25.08.01) | 약 18.00평 | 약 3,472 |
| 61.52 | 6.20억 (10층, 25.07.18/27) | 약 18.64평 | 약 3,330 |
2025년 7~8월 체결 기준 전용 50~62㎡대가 5.75~6.25억원, 평당 약 3,300~3,800만원대에서 형성됩니다. 같은 단지 내 동·층·리모델링 유무에 따라 변동폭이 존재하며, 59㎡ 전용은 거래가 꾸준히 관측됩니다
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 창동주공3단지 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| 네이버부동산(단지) | (매물 기준) 3,300~3,800 내외 환산 | 6.0~6.5억 매물 다수(25.7~8월) |
| 호갱노노 | 단지 평당가 2,510(표시 기준) | 58A 다수 신고(25.03~07) |
| KB부동산 | 58㎡대 5.8~6.3억대 | 58㎡ 5.96억(25.07.26) 반영 |
| 집품(국토부 연동) | 3,300~3,800(환산) | 49.94㎡ 5.75억, 59.39㎡ 6.25억(25.07~08) |
신고가 기준 평당 3,300~3,800만원대가 주력입니다. 전세는 3억원대가 관측되어 전세가율은 약 45~55% 수준입니다. 거래량은 2025년 7~8월 소폭 회복세이며, 매물과 실거래 간 괴리는 동·층·상태에 따라 상이합니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석
- 기준 연면적(현황): 약 238,813㎡(≈72,368평)
- 공사비(평당·3.3㎡) 가정: 하향 800만 / 기준 900만 / 상향 1,000만원
- 총공사비(현 연면적 기준):
· 하향: 약 5,789억원 / 기준: 약 6,513억원 / 상향: 약 7,237억원 - 총사업비(공사비가 총사업비의 70% 가정):
· 하향: 약 8,271억원 / 기준: 약 9,304억원 / 상향: 약 10,339억원 - 포함 항목: 공사비 + 설계·감리·운영 + 이주비·금융비(비중 가정)
서울 정비사업 평균 공사비(’24) 3.3㎡당 842만원, ’25년 주요 사업장 800~1,000만원 상승 국면을 반영했습니다. 공사비가 총사업비의 65~75% 내외라는 산업 보고를 근거로 총사업비를 역산했습니다. 실제 사업비는 정비계획(용적률·세대수), 일반분양가·가산비용, 금융조건에 따라 변동될 수 있습니다. (근거: 주거환경·국토부 기본형건축비 고시·산업 보고) Housing Herald 청년일보 국토교통부
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
가정: 조합원 분양가는 전용 기준 평당 3,600/4,000/4,500만원(하향/기준/상향), ‘비례율 100%·옵션·발코니 별도·금융비 별도’의 단순 민감도(=조합원 분양가 – 현재 시세).
| 평형(전용㎡) | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 약 15평(49.94㎡) | ~0원(≈ –0.3억) → 0 처리 | 약 0.30억 | 약 1.06억 |
| 약 17.6평(58.01㎡) | 약 0.37억 | 약 1.07억 | 약 1.95억 |
| 약 18.0평(59.39㎡) | 약 0.23억 | 약 0.95억 | 약 1.85억 |
| 약 18.6평(61.52㎡) | 약 0.51억 | 약 1.26억 | 약 2.19억 |
위 표는 ‘현재 거래가’ 대비 ‘가정한 조합원 분양가’의 단순 차이를 제시한 민감도 분석입니다. 조합원 분양가·비례율·감정평가(종전자산/종후자산)·일반분양 물량·가산비용에 따라 분담금은 크게 달라질 수 있습니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
(일반분양 가정, 전용 기준)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 3,600 | 3,900 | +300 | 약 +8% |
| 기준 | 4,000 | 4,400 | +400 | 약 +10% |
| 상향 | 4,500 | 5,000 | +500 | 약 +11% |
서울 평균 분양가(평당 약 4,535만원, ’24~’25 흐름)와 강북권 신규 재건축 사례를 감안해 민감도를 제시했습니다. GTX‑C·정비사업 속도·금리·공사비 추이에 따라 분양가/시세 모두 달라질 수 있으며, 분양가상한제 적용·가산비용 반영 여부도 핵심 변수입니다. 조선일보
8. 사업기간 및 금융비용(일반적 범위)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단(현 단계) | 0.5~1.5년 |
| 정비계획 수립·구역지정 | 1~2년 |
| 추진위 승인·조합설립 | 0.5~1년 |
| 사업시행인가 | 1~2년 |
| 관리처분인가 | 0.5~1년 |
| 이주·철거 | 1~2년 |
| 착공~준공(사용승인) | 3~4년 |
유사 단지(상계5단지, 삼환도봉) 진행표와 공공자료를 근거로 한 통상 범위입니다. 금융비용은 금리·이주·일반분양 시점에 좌우되며, 단계 지연 시 누적 비용이 증대됩니다. 현재 창3단지는 ‘안전진단 단계’로 초기 구간의 기간 변동성이 큽니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재비 | 평당 1,000만원 이상 지속 상승 → 분담금 확대 | 공사비 안정·입찰경쟁 회복 → 분담금 완화 |
| 인허가/일정 | 안전진단·정비계획 지연 | 신통기획·절차 간소화로 기간 단축 |
| 분양가/수요 | 상한제·고금리로 분양가 제한·미분양 리스크 | 금리안정·GTX‑C 모멘텀으로 수요 확대 |
| 일반분양 물량 | 일반분양 축소 시 수지 악화·분담금 증가 | 일반분양 확대·가산비용 인정 → 수지 개선 |
최대 리스크는 공사비·금리·일정 지연이며, 최대 기회는 GTX‑C·역세권 프리미엄·정책 지원(용적률 인센티브·가산비용 반영)입니다. 도봉권 내 재건축 가속(삼환도봉 등)은 긍정적 신호이나, 실제 수지는 일반분양 물량·분양가 확정에 좌우됩니다.
10. 창동주공3단지 재건축 종합 평가
창동주공3단지 재건축 아파트는 2,800세대급 역세권 대단지로 입지·세대수 측면에서 정비사업의 기본 체력을 갖췄습니다. 다만 도봉구청 공식 현황은 ‘안전진단 추진 중’으로 아직 정비계획·구역지정 전 단계입니다. 최근 실거래는 전용 50~62㎡대 5.7~6.3억원(평당 3,300~3,800만원)에서 형성되고, 서울 정비사업 공사비는 평당 800~1,000만원 수준으로 상승했습니다.
현 연면적 기준 총사업비는 약 0.83~1.03조원으로 추정되며, 조합원 분담금은 ‘조합원 분양가(전용 기준) – 현재 시세’의 단순 민감도로 0~약 2.2억원 범위가 제시됩니다(옵션·금융비·비례율·일반분양 물량에 따라 달라짐). 분양가 민감도는 평당 3,600/4,000/4,500만원, 준공 시 시세는 평당 3,900~5,000만원 가정 시 8~11% 수익 여지가 관측됩니다. 성공 요인은 절차 신속화·적정 공사비·일반분양 물량 확보이며, 리스크는 공사비 상향·분양가 제한·일정 지연입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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창동주공3단지는 현재 어떤 단계인가요?
창동주공3단지는 현재 도봉구청 기준 ‘안전진단 추진 중’ 단계입니다. 정비구역 지정, 추진위 승인, 조합 설립까지는 아직 절차가 남아 있으며, 향후 주민동의율과 안전진단 결과가 관건입니다. 따라서 재건축 속도는 인근 단지와 비교해도 중장기적으로 접근해야 합니다.
예상 분담금은 얼마나 될까요?
실거래가와 조합원 분양가 차이를 단순 계산했을 때 전용 50~62㎡ 기준 약 0~2.2억원 수준의 민감도 범위가 추정됩니다. 다만 비례율, 일반분양 물량, 금융비용, 발코니 확장비 등 변수가 크기 때문에 실제 분담금은 사업계획 확정 이후에야 구체적으로 산출됩니다.
분양가는 어느 정도로 예상되나요?
서울 평균 분양가(평당 약 4,500만원)를 참고할 때, 창동주공3단지는 평당 3,600~4,500만원 수준에서 책정될 가능성이 있습니다. 분양가상한제 적용 여부, GTX-C 교통호재, 시장 수요에 따라 변동될 수 있으며, 준공 시점 시세는 평당 3,900~5,000만원이 예상됩니다.
사업 리스크는 어떤 점이 있나요?
가장 큰 리스크는 공사비 상승, 인허가 지연, 분양가 규제, 금융비용 증가입니다. 반면 기회 요인은 GTX-C 개통, 창동역세권 입지, 서울시 정비사업 지원 정책 등입니다. 결국 주민 합의와 정책 환경, 경기 상황에 따라 사업성은 크게 달라질 수 있습니다.
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