본 보고서는 개포우성4차 재건축 아파트 현황, 노후도·요건, 실거래가, 시세 동향, 사업비와 분담금·분양가 추정, 사업기간/리스크를 체계적으로 정리하였습니다. 개포우성4차 아파트는 서울 강남구 도곡동 465(언주로 117)에 위치한 1985년 사용승인, 41년차(2025년 기준) 중층 단지로 8개동 459세대로 구성되었습니다. 저밀·중대형 위주, 양재천·매봉역 생활권, 타워팰리스 인접 입지 등이 특징입니다. 최근 재건축은 2022.4 서울시 정비계획·정비구역 지정 고시 이후 2023.9 조합설립인가로 본격화되었습니다. 향후 사업시행인가·관리처분인가 등 주요 인허가와 시공사 선정이 남아 있으며, 공사비 급등과 분양가 규제, 금융비용이 핵심 변수입니다.
1. 개포우성4차 아파트기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 개포우성4차 |
| 소재지 | 서울 강남구 도곡동 465 (언주로 117) |
| 준공연도 | 1985.12.26 (현재 41년차, 2025년 기준) |
| 세대수/동수 | 459세대 / 8개동 |
| 층수/구조 | 최고 9층 / 계단식(일부 자료 ‘혼합식’ 표기) |
| 용적률/건폐율 | 용적률 149% / 건폐율 17% |
| 주차대수 | 약 599대(세대당 1.31대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 매봉역(3호선) 인접, 구룡초·대치중·숙명여중고, 중대부고 등 생활권 |
| 연면적 | (기존) 약 73,088㎡ |
개포우성4차 아파트는 중대형(113·151·180㎡) 위주의 459세대, 9층 저밀 중층단지로 현 용적률 149%로 재건축 여력이 큽니다. 지상주차임에도 세대당 1.31대가 확보되어 거주 편의가 양호하며, 매봉역 접근·양재천·학군 수요가 안정적 수요를 지지합니다. 구조 표기는 출처별 상이하나(계단식/혼합식), 거주 편의성엔 큰 차이는 없습니다.
2. 개포우성4차 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 41년차(1985.12 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 재건축 정비계획·정비구역 지정 고시 완료(2022.4) 후 조합설립 인가(2023.9) 단계 → 안전진단·정비계획 요건 충족 전제로 사업 진행 중 |
| 용적률 여력 | 현 149% → 계획 300% 범위 내 재건축 추진(서울시 공개자료) |
| 정비계획 현황 | 2022.4 ‘정비계획 수립·정비구역 지정’ 고시, 조합설립 인가 2023.9(동의율 90.74%) |
| 종합 평가 | 법정 연한·노후도·용적률 여력·입지 우수. 공사비·분양가 규제·금융비용이 핵심 변수 |
개포우성4차 재건축 단지는 2022년 정비구역 지정 고시 및 2023년 조합설립 인가로 재건축 법정 절차의 핵심 관문을 통과했습니다. 현 용적률 149% 대비 계획 300% 범위로 발표되어 물리적 사업 여력이 크며, 주민 동의율도 높습니다. 이후 사업시행인가·관리처분·이주·착공 단계로 진행될 전망입니다. 서울시 정비사업 정보+1
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| 전용면적(㎡) | 공급면적(㎡) | 통상 평형 | 최근 실거래가(계약일/층) | 평당가(공급기준, 만원/평) |
|---|---|---|---|---|
| 84.60 | 113.23 | 34평대 | 28.30억 (2024-05-29 / 8층) | 약 8,248 |
| 126.46 | 151.21 | 45평대 | 36.00억 (2024-08-21 / 1층) | 약 7,857 |
| 152.74 | 180.25 | 54평대 | 42.00억 (2025-02-06 / 4층) | 약 7,689 |
2024~2025년 실거래는 34·45·54평대 모두 확인됩니다. 최근 54평대 42억 체결로 대형의 강세가 유지되며, 34평대는 희소성·환금성을 반영해 평당가가 더 높게 형성됩니다. 저층·층고·리모델링 여부에 따라 체감 가격 편차가 존재하므로 면적대별 실거래 라인 확인이 중요합니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| 호갱노노 종합 | 약 8,001 (단지 평균) | 단지 페이지 종합지표 |
| KB부동산 | (54평) 실거래 환산 약 7,689 | 42억(2025-02-06, 4층) |
| 국토부(파생집계) | (45평) 약 7,857, (34평) 약 8,248 | 36.0억(2024-08-21), 28.3억(2024-05-29) |
개포우성4차의 평당 매매가는 7,600~8,200만원대 범위로 형성되었습니다. KB 기준 대형 전세 15억 체결로 전세수요도 유지되며, 거래는 저층·리모델 여부 등 개별요인이 강하게 작용합니다. 재건축 기대감과 공사비·금리 변수의 힘겨루기로 단기 변동성은 존재하나, 중장기 유동성은 양호합니다.
5. 예상 건축비·분담금(총사업비) 분석
공식 사업개요의 연면적·용적률을 토대로 최근 서울 정비사업 공사비(평균 843만/평, ‘천만원 시대’ 기사 흐름)를 적용했습니다. 간접비·이주·철거·금융비는 유사단지 계획서 관행 범위를 가정해 총사업비를 산출했습니다. 시공사 제안·설계특화 수준·금리와 기간이 총사업비의 핵심 민감도입니다.
- 전제 데이터(공식): 정비구역 면적 46,064.9㎡, 계획 연면적 191,335㎡(≈ 57,980평), 계획 용적률 300%, 최고 지상 35층(사업개요 표기), 임대 128세대(사업개요 표기). 조합원 수 495명. 서울시 정비사업 정보
- 평당 건축비 가정(최근 통계·기사)
공사비(연면적 57,980평 기준)
- 하향 약 4,938억 / 기준 약 5,798억 / 상향 약 6,668억
설계·감리·용역(약 10% 가정) + 이주·철거(약 4% 가정) + 금융비(약 10% 가정) 를 더한 총사업비(추정)
- 하향 약 6,100억 내외, 기준 약 7,200억 내외, 상향 약 8,300억 내외
※ 위 비율은 유사 정비사업 일반적 범위에 근거한 가정치이며, 실제는 설계특화/지하공간/커뮤니티/공공기여·임대비율/금리·사업기간에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
6. 전용평형별 조합원 분담금 추청
주의: 아래 금액은 **“공사비 몫(=평당 공사비 × 배정평수)”**만을 단순 추정한 값입니다. 일반분양 수입 배분, 공공기여, 금융·세무 처리, 기존자산 평가 등에 따라 실제 ‘순분담금’은 크게 달라질 수 있습니다.
| 평형(공급/전용) | 하향(850만/평) | 기준(1,000만/평) | 상향(1,150만/평) |
|---|---|---|---|
| 34평(113.23/84.60㎡) | 약 2.92억 | 약 3.43억 | 약 3.94억 |
| 45평(151.21/126.46㎡) | 약 3.90억 | 약 4.58억 | 약 5.27억 |
| 54평(180.25/152.74㎡) | 약 4.64억 | 약 5.46억 | 약 6.28억 |
개포우성4차 재건축 사업비 중 순수 공사비 몫을 평형별 배정평수로 나눈 보수적 추정치입니다. 향후 일반분양이익 배분·용적률 인센티브·상품특화·공사비 협상 결과에 따라 조합원 실분담금은 위 금액보다 낮아질 가능성이 있습니다. 정확한 추정은 사업시행계획(세대수·주택형·분양면적) 확정 후 가능하며, 조합 공식 고지 확인이 필요합니다. 서울시 정비사업 정보
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
강남권 분상제 재건축의 실제 분양가 레벨(6,000후반/평)을 기준으로, 완공 프리미엄을 보수적으로 가정했습니다. 시장·금리·분양가 심사, 상품특화 수준에 따라 분양가·시세는 달라질 수 있으나, 최근 강남권 분양‧시세 갭을 감안하면 분양가 대비 30% 내외 수익 여지의 가능성이 관측됩니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원/평, 가정) | 평당 차익 | 수익률(분양가 대비) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 6,000 | 8,000 | +2,000 | 약 +33% |
| 기준 | 6,500 | 8,500 | +2,000 | 약 +31% |
| 상향 | 7,000 | 9,000 | +2,000 | 약 +29% |
- 분양가 근거: 인근 도곡삼호 ‘래미안 레벤투스’ 6,480만/평 확정, 강남권 주요 재건축(디에이치 방배 6,496만/평, 청담르엘 7,209만/평) 사례 참조.
- 준공 시 시세(가정): 강남권 신축 완공 프리미엄·물가 상승을 감안한 보수적 범위(분양가 대비 +1,500~+2,000만/평 가정). 매일경제
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간(통상 범위) |
|---|---|
| 사업시행인가 | 조합설립 후 통상 6~18개월 |
| 시공사 선정·설계특화 | 6~12개월 |
| 관리처분인가 | 6~12개월 |
| 이주·철거 | 12~18개월 |
| 착공~준공 | 30~42개월 |
본 단지는 조합설립(2023.9) 이후 사업시행인가·관리처분 순으로 진행될 전망입니다. 금융비는 금리·사업기간·선투입 비용에 크게 좌우되며, 금리 하락 시 이자부담이 경감됩니다. 일정은 인허가·설계특화·공사비 협상에 민감하므로, 조합·지자체 공식 일정 공고를 수시 확인해야 합니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 평당 1,100만~1,150만 이상 고착 → 분담금 증가 | 원가 안정·입찰경쟁 심화로 평당 900만대 재진입 |
| 분양가 | 상한제 심사 보수적 → 분양가 하향 | 인근 고가 분양 레퍼런스 확산 → 합리적 상향 인용 |
| 금리·PF | 고금리 지속 → 금융비 증가 | 금리 안정 → 이자·자금집행 부담 완화 |
| 인허가·설계 | 설계특화·고층화 논의 지연 | 신속 행정·주민합의로 기간 단축 |
| 시장 유동성 | 강남권 거래 위축 | 학군·직주근접 프리미엄으로 수요 견조 |
최근 서울 정비사업 공사비는 평균 842만/평(’24)→‘천만원 시대’ 기사 흐름으로 상승 압력이 큽니다. 분양가 상한제 하의 심사 레벨과 금리, 설계특화 수준이 사업성의 핵심 민감도이며, 강남권 학군·입지 프리미엄이 하방을 방어합니다. 공사비 안정·분양가 합리화 시 수익성은 개선됩니다. 하우징헤럴드 Chosunbiz
10. 개포우성4차 재건축 종합 평가
개포우성4차 재건축 아파트는 정비구역 지정(2022.4)·조합설립인가(2023.9)를 마친 강남권 중층 재건축으로, 현 용적률 149% → 계획 300%의 물리적 여력과 매봉역·양재천·학군이라는 확실한 수요 기반을 갖추었습니다. 2024~2025년 실거래(34·45·54평대 28.342억)은 면적별 희소성과 저층·리모델 여부에 따라 평당 7,600~8,200만원대에서 형성되고 있습니다. 총사업비는 공사비 평균·상향 국면을 반영할 때 약 6.1~8.3천억(시나리오)로 추정되며, 공사비·분양가·금리·기간의 조합이 분담금과 수익성을 좌우합니다. 인근 레벤투스 6,480만/평 등 강남 재건축 분양 레벨을 감안할 때, 합리적 분양가 책정 시 분양가 대비 30% 전후의 수익 여지 시나리오가 가능합니다. 다만 정확한 조합원 ‘순분담금’은 일반분양 물량·주택형·분양면적·공공기여·금융 구조가 확정되는 사업시행계획 인가 이후에만 산정이 가능하므로, 조합 공식 공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
개포우성4차는 현재 어느 단계에 있나요?
2022년 정비계획 및 정비구역 지정 고시 이후 2023년 9월 조합설립 인가를 완료했습니다. 현재는 사업시행인가를 준비하는 단계로, 이후 시공사 선정과 관리처분인가, 이주·철거 절차를 거쳐 착공에 들어갈 예정입니다.
조합원 분담금은 어느 정도 예상되나요?
공식 수치는 아직 없지만, 최근 공사비 상승을 반영하면 34평형 기준 약 3억 전후, 45평형은 4억대 중후반, 54평형은 5억~6억대 수준의 공사비 부담이 추정됩니다. 다만 일반분양 이익 배분에 따라 실제 분담금은 더 낮아질 수 있습니다.
분양가는 어느 수준에서 책정될 가능성이 있나요?
인근 도곡삼호 ‘래미안 레벤투스’가 6,480만/평에 분양한 사례를 기준으로, 개포우성4차 역시 6,000만~7,000만/평 수준이 예상됩니다. 분양가 심사 및 상품특화 여부에 따라 달라질 수 있으며, 준공 시 시세는 분양가 대비 약 30% 이상의 프리미엄이 전망됩니다.
사업 추진 과정에서 가장 큰 리스크는 무엇인가요?
공사비 상승과 분양가 상한제 적용이 핵심 리스크입니다. 평당 공사비가 1,100만원 이상으로 고착되면 분담금이 급격히 늘어날 수 있습니다. 반대로 분양가 심사가 보수적으로 진행될 경우 예상 수익성이 낮아질 수 있어, 조합의 시공사 협상력과 금융여건이 중요합니다.
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