본 리포트는 도화현대1차 재건축 아파트의 노후도·시세·거래·사업성·분담금/분양가 추정까지 최신 데이터를 기반으로 정리하였습니다. 도화현대1차는 마포구 도화동 357, 1996년 9월 사용승인, 30년차(2025년 기준) 1,021세대·11개동의 중대형 혼합 단지입니다. 최고 16층, 용적률 266%, 건폐율 21%, 주차 738대(세대당 0.72대), 중앙난방·도시가스가 적용되어 있습니다. 공덕역(5·6·경의중앙·공항철도)과 마포역(5호선) 더블역세권에 이마트마포점 등 생활편의가 근거리에 위치합니다. 최근 단지 내 예비안전진단 통과 현수막 보도와 인근 도화우성 정밀안전진단 통과로 재건축 기대가 확대되었습니다.
1. 도화현대1차 아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 도화현대1차 |
| 소재지 | 서울 마포구 새창로 52 (도화동 357) |
| 준공연도 | 1996년 9월 (30년차) |
| 세대수/동수 | 1,021세대 / 11개동 |
| 층수/구조 | 최고 16층 / 계단식·복도식 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 266% / 21% |
| 주차대수 | 총 738대(지하 346, 지상 392) |
| 난방방식 | 중앙난방, 도시가스 |
| 학군 및 교통 | 서울마포초 통학권, 공덕역 5·6·경의중앙·공항철도 도보권 |
| 연면적 | 133,779.94㎡ |
도화현대1차 아파트는 1,000세대 규모의 중대형 단지로, 용적률 266%·주차 0.72대 등 물리적 지표는 양호하나 세대당 주차여력은 제한적입니다. 공덕·마포 더블역세권과 대형마트·업무지구 접근성이 뛰어나 실수요 기반이 견고합니다. 구조·설비는 30년차로 노후화가 뚜렷하여 설비교체·커뮤니티 확충 니즈가 큽니다.
2. 도화현대1차 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 30년차(1996.09 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 예비안전진단 ‘통과’ 현수막 보도(2024.01), 정밀안전진단 단계 공적 고시 미확인 |
| 용적률 여력 | 현 266%로 3종일반주거 통상상한(사례상 300% 내외) 대비 여지 제한적 |
| 정비계획 현황 | 정비구역 ‘미지정’(서울시·마포구 공개자료 기준), 추진준비위 구성 보도 |
| 종합 평가 | 역세권·대단지 장점, 다만 용적률 여력과 구역지정 전 단계로 중장기 과제 |
법정연한(사용승인 30년 경과) 충족, 예비안전진단 통과 보도와 추진준비위 구성 등으로 주민 관심이 높아졌습니다. 다만 정비구역 미지정·정밀안전진단 결과 미공표 등 초기 국면이며, 용적률 266%로 상향폭이 크지 않아 일반분양 규모가 제한될 수 있습니다. 신통기획·절차단축 정책은 추후 속도 변수입니다. 아시아경제 큐어헤럴드
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👉 9page 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
전용면적별(주요 타입) 최근 실거래
| 전용(㎡) | 최근 거래가 · 일자 | 평당가(만원) |
|---|---|---|
| 54.72 | 11.45억 (2025-06-30) | 6,905 |
| 68.22 | 11.70억 (2025-06-14) / 12.30억 (2025-06-24) / 13.00억 (2025-07-26, 신고가 경신 보도) | 5,660~5,950 / 6,309 |
| 79.83 | 13.40억 (2025-08-03, 신고가 보도) | 5,539 |
| 112.09 | 14.40억 (2025-06-27, 신고가 보도) | 4,239 |
| 128.26 | 14.80억 (2025-05-22 보도) | 3,808 |
| 147.37 | (최근 1년 내 유의 거래사례 확인 어려움) | — |
2025년 들어 68·79㎡형이 신고가를 경신하며 중형 면적대의 가격지지가 확인됩니다. 반면 112·128㎡ 이상은 평당가가 낮게 형성되는 전형적 면적 역전 현상이 관찰됩니다. 최근 거래는 중저층 위주로 체결되며, 신고가 경신에도 체감 유동성은 면적별·층별로 차이가 큽니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 도화현대1차 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| KB부동산(일반가) | — | 6.65억(25.08.15) | 15.4억(25.06.06/11층) |
| 호갱노노(20평대 지표) | 4,917(최근 1개월 평균) | — | 22평대 최근 평균 10.82억 |
| 국토부 실거래(로봇기사) | — | — | 68㎡ 13.0억(25.07.26), 79㎡ 13.4억(25.08.03), 112㎡ 14.4억(25.06.27) |
| 네이버부동산(요약) | — | 4.65억(25.08) | (단지 월별 요약지표) |
KB 기준 전세 최근 실거래는 6.5억 내외로, 매매 대비 전세가율은 40%대 중후반입니다. 호갱노노 20평대 평당 4,900만원대, 국토부 실거래는 68·79㎡ 신고가 갱신으로 중형대 상승 탄력이 확인됩니다. 다만 거래량 자체는 면적·층·상태에 따라 간헐적이며 호가-실거래 괴리는 여전합니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석
서울 정비사업 공사비는 2024~2025년 평균 3.3㎡당 842만원(서울 평균)1,000만원대 ‘뉴노멀’로 상승, 국지적으로 1,150~1,550만원 사례도 확인됩니다. 본 단지는 비강남권 핵심입지로 900~1,300만원/평 범위를 가정했고, 여기에 설계·운영·이주·금융비를 30% 수준으로 보수 적용해 총사업비를 산출했습니다(상세는 조합 설계안·시공제안서 확정 시 재산정 필요). 하우징헤럴드+1 Metro Seoul
- 가정①: 현 연면적(133,779.94㎡ ≒ 40,539평)을 기준으로 단순 재건축 공사비 산정
- 가정②: 평당 공사비(3.3㎡) 하향/기준/상향 = 900/1,050/1,300만원
- 총공사비(추정): 3,649억 / 4,256억 / 5,270억
- 설계·감리·운영·이주·금융 등 기타비(공사비×30% 가정) 반영 총사업비: 4,743억 / 5,534억 / 6,851억
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
(참고 시나리오: 정비구역 미지정·계획안 미확정 상태로, 추정치이며 실제 분담금은 종전자산평가·일반분양 수입·기부채납·금융비 등에 따라 크게 달라집니다. 보수적으로 분담금 상한에 가까운 범위로 제시)
가정
- 조합원 배정면적: ‘소형/중형은 소폭 확대(≈+20%)’, 중대형 동일 또는 소폭 확대 가정
- 조합원 분양가(평당): 하향/기준/상향 = 4,300 / 4,500 / 4,800만원 (HUG 서울 평균 4,543만원 참조)
- 현재 시세(2025년 6~8월 실거래 중심) 차감 방식의 보수 추정치(상한 관점)
| 평형(전용) | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 54.72→(가정)59㎡ | 0~1억 | 0~2억 | 0~3억 |
| 68.22→84㎡ | 0~2억 | 0~3억 | 1~4억 |
| 79.83→99㎡ | 1~3억 | 2~4억 | 3~5억 |
| 112.09→130㎡ | 3~5억 | 4~6억 | 5~7억 |
| 128.26→148㎡ | 4~6억 | 5~8억 | 6~9억 |
HUG 서울 평균 분양가(평당 4,543만원)를 앵커로 하여 분양가±(–/+) 범위를 두고, 최근 실거래·면적 증액 가정에 따른 보수 상한형 분담금을 제시했습니다. 소형은 기존 시세가 높아 분담금이 작거나 ‘0’에 수렴할 여지가 있으나, 중대형은 면적 확대 시 3~6억대 부담 가능성이 큽니다(실제치는 종전자산평가·일반분양수입에 의해 낮아질 수 있음). 이투데이
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
서울 평균 분양가(평당 4,543만원)를 기준으로 마포 핵심 입지 프리미엄을 8~11% 가정 시, 평당 400~500만원의 스프레드가 가능합니다. 금리·공사비·분양가 규제 변수에 따라 분양가 상단이 높아질수록 절대 차익은 유지되나 수익률은 둔화됩니다. 인근 신축 분양사례 확정 시 재보정이 필요합니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 4,300 | 4,700 | +400 | +9.3% |
| 기준 | 4,500 | 5,000 | +500 | +11.1% |
| 상향 | 4,800 | 5,300 | +500 | +10.4% |
※ 준공 시 시세는 분양가 대비 8~11% 프리미엄 가정(마포 핵심지 신축 프리미엄 보수 적용). 구체 분양가·시세는 분양가심사·시장 국면에 좌우.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 안전진단·정비구역 지정 | 1.5~2.5년(신통기획 적용 시 2년 목표) |
| 추진위·조합설립 | ~1년(단축 정책 적용 시) |
| 사업시행·관리처분 인가 | 4~6년 |
| 이주·철거·착공·준공 | 3~4년 |
| 합계(보수) | ~13년 내외(서울시 단축정책 기준) |
서울시는 2025.7 발표에서 평균 18.5년 소요기간을 13년 수준으로 5.5년 단축하는 방안을 제시했습니다. 구역지정 2년, 조합설립 1년, 사업시행~관리처분·이주 6년 목표로 병행·처리기한제를 도입합니다. 금융비용은 금리·이주비 한도 변화에 따라 변동성이 커 조합 재무계획의 민감도 분석이 필수입니다. 동아일보
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비·자재 | 평당 1,100~1,300만원 이상 고착, 분담금 증가 | 공사비 안정·입찰경쟁으로 단가 안정 |
| 용적률·계획 | 여력 제한(266%→상향폭 제한), 일반분양 적음 | 신통기획·특례로 합리적 상향·평형 재조정 |
| 금융여건 | 금리·이주비 규제 강화 시 사업성 저하 | 금리 완화·보증·기금지원 확대 시 부담 경감 |
| 수요·분양 | 고분양가 규제·수요 위축 시 분양성 리스크 | 공덕·마포 핵심입지 신축 선호로 흡수 양호 |
| 절차·갈등 | 정비구역 미지정·합의 지연 시 장기화 | 주민합의·행정지원으로 일정 단축 |
핵심 리스크는 공사비 상방·용적률 여지 제한·금융규제입니다. 반면 교통·업무·생활 인프라가 우수한 입지는 분양성·준공가 방어에 유리합니다. 조합 출범 전 단계에서 정보 비대칭이 큰 만큼, 신통기획·구역지정과 동의율 관리, 시공제안 조건 비교가 사업성의 분수령이 됩니다.
10. 도화현대1차 재건축 종합 평가
도화현대1차는 공덕·마포 더블역세권과 대규모 생활권을 배경으로 중형 중심 체감 수요가 견조하며, 2025년 들어 68·79㎡ 신고가 경신으로 가격지지가 확인되었습니다. 반면 용적률 266%로 상향폭이 제한적이고 정비구역 미지정인 초기 국면이어서 일반분양 물량·사업 수지의 보수적 접근이 필요합니다. 공사비는 평당 1,000만원대 ‘뉴노멀’에 근접, 연면적 기준 총공사비 3,649~5,270억원·총사업비 4,743~6,851억원 범위가 합리적입니다. 분담금은 면적 확장 여부·분양가·일반분양 수입에 크게 좌우되며, 소형은 0~수억원·중형 이상은 3~6억원대 가능성이 열려 있습니다(상세치는 계획 확정 후 재산정 필수). 성공요인은 주민합의·시공 제안의 경쟁성·분양가 심사 리스크 관리이며, 정책상 절차단축 기조는 긍정적입니다. 결론적으로 입지·시장성은 강하나, 사업성은 ‘보수적·선별적’ 접근이 적절합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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도화현대1차는 재건축 확정 단지인가요?
아직 정비구역 지정 전 단계라 ‘확정’은 아닙니다. 다만 2024년 예비안전진단 통과와 추진준비위원회 구성이 보도되며 주민들의 관심이 본격화된 상태입니다. 향후 정밀안전진단과 구역지정 고시가 이루어져야 재건축 사업이 공식 궤도에 오릅니다.
분담금은 실제로 얼마나 나올 가능성이 있나요?
분담금은 종전자산평가, 일반분양가, 금융비에 따라 크게 달라집니다. 추정치로는 소형은 부담이 거의 없거나 1억 내외, 중형은 2~4억, 대형은 5~7억 수준이 예상됩니다. 다만 이는 보수적 상한치이며, 일반분양 수입이 늘면 실분담금은 더 낮아질 수 있습니다.
준공 후 예상 시세와 수익성은 어떻게 되나요?
현재 마포 핵심 신축 아파트 시세를 감안할 때, 준공 시 평당 5,000만원 내외의 시세 형성이 합리적으로 추정됩니다. 분양가 대비 약 8~11%의 프리미엄을 기대할 수 있어 투자자 입장에서는 안정적 수익 구조가 예상됩니다. 다만 금리·분양가 규제가 변수가 됩니다.
재건축 완료까지 얼마나 걸릴까요?
서울시 발표에 따르면 평균 18.5년 걸리던 재건축 기간을 신속통합기획과 처리기한제 도입으로 약 13년까지 단축하는 것이 목표입니다. 도화현대1차는 현재 초기 단계이므로 빠르게 진행되더라도 2035년 전후 입주가 현실적입니다. 절차 지연 시 더 길어질 수 있습니다.
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