일원동 개포한신 아파트 재건축 단지는 강남구 일원동 615-1, 1984년 3월 준공(현재 42년차) 4개동 364세대, 최고 13층의 중층 단지입니다. 대청역(3호선) 도보권과 삼성서울병원 생활권, 기존 용적률 179%로 재건축 여력이 확인됩니다. 2017 정비구역 지정 이후 2021 사업시행인가, 2023 관리처분인가, 2025.1 서울시 통합심의 최종 통과 및 2025.7 정비계획 변경 고시로 고도 35층·약 482~483세대 체계가 확정 단계입니다. 공사비 급등 국면(평당 900~1,150만원)과 금리 변수 속에서도 일정이 앞당겨지며 사업 추진 동력이 커졌습니다.
1. 일원동 개포한신 아파트 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 일원동 개포한신 |
| 소재지 | 서울시 강남구 일원동 615-1 (개포로110길 43) |
| 준공연도 | 1984.03.10 (42년차) |
| 세대수/동수 | 364세대 / 4개동 |
| 층수/구조 | 최고 13층 / 계단식 |
| 용적률/건폐율 | 179% / 17% |
| 주차대수 | 292대(세대당 0.8대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 3호선 대청역 269m(도보 4분), 분당선 대모산입구역 542m(8분) / 서울일원초 333m(도보 5분) |
| 연면적 | 42,259.1㎡(용적률산정연면적 37,487.9㎡) |
일원동 개포한신 아파트는 중형 위주 364세대 소단지로 주차 여유는 부족(0.8대/세대)하나, 대청역 초역세권 및 삼성서울병원 인접 등 입지 장점이 큽니다. 기존 용적률 179%·건폐율 17%는 정비를 통한 고밀·고도화에 유리하며, 계단식 구조·노후 설비는 교체 필요성이 높습니다. 학교·공원·병원 접근성은 재건축 후 분양 경쟁력에 긍정적입니다.
2. 개포한신 아파트 노후도 및 재건축 요건
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 42년차(1984.03.10 사용승인). |
| 안전진단 상태 | 2012년 정밀안전진단 D등급 통과(재건축 요건 충족). |
| 용적률 여력 | 기존 179% → 정비계획 변경 후 상한 299.99% 추진. |
| 정비계획 현황 | 2017.7 정비구역, 2018.11 조합설립, 2021.8 사업시행인가, 2023.11 관리처분인가, 2025.1 통합심의 최종 통과, 2025.7 정비계획 변경 고시. |
| 종합 평가 | 안전진단·인허가를 대부분 완료, 통합심의까지 통과해 착공 전 단계로 평가됩니다. 고도 35층·약 482~483세대 체계와 상향 용적률은 사업성 개선에 유리하나, 공사비·금융비·부담금 변수 관리가 관건입니다. |
일원동 개포한신 아파트 재건축 단지는 법적 연한을 충분히 충족했고, 2012년 안전진단 D로 재건축 추진 요건을 확보했습니다. 2017~2025년 단계별 인허가가 신속히 진행돼 이주·철거·착공만 남은 국면입니다. 다만 최근 평당 공사비 1,000만원 내외와 금융비 부담, 재건축부담금 가능성은 비용 리스크로 관리가 필요합니다. 하우징헤럴드 강남구청 Chosunbiz
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| 전용면적(㎡) | 최근 거래일 | 거래가(억원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|
| 82.3 | 2025-07-14 | 26.4 | 10,586 |
| 82.3 | 2025-06-03 | 22.7 | 9,102 |
| 107.6 | 2025-07-09 | 29.9 | 9,170 |
| 107.6 | 2025-06-27 | 29.3 | 8,986 |
| 84.5 | 2025~현재 | 최근 실거래 부재(표본 없음) | – |
주력형인 전용 82.3㎡는 2025년 3~7월 19.4~26.4억원에서 거래, 단기 변동폭이 큽니다. 107.6㎡는 29억대 후반까지 형성되며 면적 확대 대비 평당가는 9천만~9.2천만원대로 안정적입니다. 84.5㎡는 최근 표본이 적어 단정은 어렵지만, 인접 대체재 가격대와 비교해 상·중층 기준 25~30억원대 수요가 확인됩니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 개포한신 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 집품(국토부) | 82.3㎡ 기준 9,100~10,600 | 최근 월세 5,000/100 표시 | 25.07.14 26.4억(82.3㎡) |
| KB부동산 | 107.6㎡ 기준 9,000대 | 전세 5~6억(’25.07 표본) | 25.07.09 29.9억(107.6㎡) |
| 호갱노노 | 26평 ‘최근가’ 26.4억 표기 | – | 국토부 동기화(면적=공급 87 표기) |
’25년 상반기 이후 82.3㎡ 실거래가가 19억 후반→26억 중반까지 단기간 상승했습니다. 전세는 5~6억원 박스권으로 갭은 크게 벌어져 매도·매수 간 눈치싸움이 존재합니다. 인접 재건축 준신축(개포·일원 일대)의 신고가 갱신이 심리 개선을 자극하나, 거래량은 단기 변동성이 높습니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석
전용 합계 37,113.82㎡(관리처분 인가 도면의 주택규모별 합계 기준)로 가정 시, 전용 평당(3.3㎡) 공사비에 따른 공사비 총액과 총사업비 추정은 아래와 같습니다. 일원개포한신 관리처분인가
| 구분 | 평당 건축비(만원) | 전용 합계(㎡) | 공사비 총액(억원) | 총사업비(억원) (공사비/비중) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 900 | 37,113.82 | 약 1,012 | 약 1,350 (공사비 75% 가정) |
| 기준 | 1,000 | 37,113.82 | 약 1,125 | 약 1,607 (공사비 70% 가정) |
| 상향 | 1,150 | 37,113.82 | 약 1,293 | 약 1,990 (공사비 65% 가정) |
- 공사비 레퍼런스: 개포주공6·7 예정 평당 890만원, 강남권 다수 현장 1,000만원 전후 진입, 일부는 1,150만~1,300만원 제시 사례. 총사업비에서 공사비가 65~75% 비중이라는 연구·보고 기준 적용. 아르유 뉴스 매일경제 한국건설산업연구원
- 일반분양 물량: 관리처분 인가상 일반분양 70세대, 전용 합계 약 3,972.46㎡(44A·59A·74A·84B·103A 조합). 파일 저장소
총사업비는 공사비(평당 900~1,150만원)와 설계·감리·운영·금융·이주비를 포함해 약 1,350~1,990억원으로 추정됩니다. 개포6·7·압구정2·신반포22 등 유사단지의 평당 공사비와 최근 조달여건을 반영했습니다. 일반분양 70세대(전용 약 3,972㎡) 수입은 사업비 상계의 핵심 변수이며, 공사비·금리·특화 설계 반영 정도에 따라 분담금 민감도가 커집니다.
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
(동일·근접 평형 배정 가정)
| 평형(전용) | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 82.3㎡ | 약 3.0~3.6억 | 약 3.6~4.2억 | 약 4.6~5.6억 |
| 84.5㎡ | 약 3.1~3.8억 | 약 3.8~4.5억 | 약 4.8~5.9억 |
| 107.6㎡ | 약 3.9~4.7억 | 약 5.0~6.0억 | 약 6.5~7.8억 |
- 근거·가정: ① ’23년 보도된 조합원 분양가 평당 6,060만원 통지와 전용 84㎡ 기준 3~4억원 추가분담 추정치를 기준축으로 삼고(’23, 뉴스웨이), ② ’25년 평당 공사비 900→1,150만원, 금리·특화비용 반영에 따른 ±1~2억원 민감도 적용. (정확한 분담금은 조합 고시·정산에 따름) 뉴스웨이 Chosunbiz
표의 분담금은 관리처분 인가 이후 통지된 기준치(’23) 와 최근 공사비 레벨을 합성해 산출한 보수적 추정 범위입니다. 대출 조건·일반분양가·특화 공사비·재건축부담금·무상옵션 범위에 따라 ±1~2억원의 추가 변동 가능성이 있습니다. 확정치는 조합 분양가·정산 공고를 최종 기준으로 확인해야 합니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
(일반분양 기준·전용 평당)
강남권 신축 국평 시세 밴드(평당 1.16~1.53억)를 근거로 분양가 1.3~1.55억/평, 준공가 1.45~1.65억/평을 가정했습니다. 시장 국면·분양가 규제·특화수준에 따라 차익/수익률은 크게 달라지며, 상향 시나리오에선 고가 분양가가 수익률을 제약할 수 있습니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 13,000 | 14,500 | 1,500 | +11.5% |
| 기준 | 14,000 | 15,500 | 1,500 | +10.7% |
| 상향 | 15,500 | 16,500 | 1,000 | +6.5% |
- 준공 시 시세 레퍼런스: 인접 준신축 래미안개포루체하임 84㎡ KB시세 약 29.5억(평당 11,589만), 개포자이프레지던스 84㎡ 신고가 39억(평당 15,321만) 등을 바탕으로 2029년 준공가를 보수·중립·공격으로 나눠 설정.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 이주·명도 | ’25 하반기~’26 상반기(약 6~12개월) |
| 철거·착공 | ’26년(허가 완료 즉시) |
| 본공사 | 약 34~40개월(35층 규모 기준) |
| 준공·입주 | ’29년 목표(조합·언론 기준) |
강남구 공지와 업계 기사에 따르면 ’25.1 통합심의 통과, ’25말 이주 목표, ’29 준공 목표 흐름입니다. 정비사업은 금융비용 누적이 크므로 CD 또는 코픽스+스프레드와 트랜치 구조가 분담금에 영향합니다. 인접 개포우성7차 사례처럼 조달금리 제안(CD+0%)은 수백억원 절감 효과가 가능해, 조달 조건 확보가 핵심입니다. 강남구청 하우징헤럴드
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 평당 1,150만 이상 고착 → 분담금↑ | 원가 안정·VE로 평당 1,000만 내외 유지 |
| 금융 | 조달금리 상승·PF비용 증가 | 우량 신용·CD 연동 저금리 조달 |
| 분양·시세 | 분양가상한·시장 둔화 | 강남 신축 희소성에 분양 흥행 |
| 규제·부담금 | 재건축부담금 부과 확대 | 부담금 경감·특례 확대 |
| 일정 | 이주·철거 지연 | 통합심의 통과, 행정·설계 조율 빠름 |
핵심 리스크는 공사비 상향·금융비 증가·부담금이며, 반대로 저금리 조달·특화 최적화·분양 흥행은 수익성에 유리합니다. 통합심의 통과·정비계획 변경 고시로 행정 리스크는 다소 낮아졌으나, 이주·철거·착공 전환 구간의 변수 관리가 중요합니다.
10. 일원동 개포한신 재건축 종합 평가
일원동 개포한신은 역세권·병원권·학교 접근성과 상향된 도시계획(최고 35층·상한용적률 299.99%)을 기반으로 한 재건축 사업성이 양호합니다. 인허가 체계(정비구역→사업시행→관리처분→통합심의)가 정리되어 이주·철거·착공 대기 단계에 진입했습니다. 공사비는 평당 900~1,150만원, 총사업비는 약 1,350~1,990억원 구간이 합리적이며, 조합원 추가분담금은 전용 84㎡ 기준 3~4억원(’23 기준)에서 원가·금리 상황에 따라 ±1~2억원 변동 여지가 있습니다. 인접 준신축의 평당 1.16~1.53억원 시세 밴드를 고려할 때 일반분양의 수익성은 분양가 책정·특화수준·시장 사이클에 좌우됩니다. 성공 요인은 원가·금융 최적화, 일정 관리, 합리적 품질·특화 의사결정이며, 리스크는 공사비·금융비·부담금입니다. 최종 수치 확인은 조합 공고/정산·분양승인 문서가 기준입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
언제 실제 이주와 철거가 시작되나요?
2025년 초 통합심의 최종 통과 후, 조합은 2025년 하반기부터 이주를 시작해 2026년 상반기 철거·착공을 목표로 하고 있습니다. 다만 주민 협의, 이주 지연, 철거 인허가 절차에 따라 일정이 최대 6~12개월가량 변동될 수 있습니다.
조합원 분담금은 얼마나 예상되나요?
2023년 기준 조합 통지에서 전용 84㎡ 기준 3~4억원의 분담금이 언급되었습니다. 하지만 최근 공사비 상승(평당 1,000만~1,150만원)과 금리 변수에 따라 전용 82~107㎡는 약 3억~7.8억원까지 추정됩니다. 확정치는 최종 분양가 승인과 정산 이후 확정됩니다.
일반분양가는 어느 정도 책정될까요?
주변 개포·일원 신축 아파트의 거래가를 고려하면 평당 1.3억~1.55억 수준에서 분양가가 책정될 가능성이 큽니다. 다만 정부 분양가 규제, 특화 설계 수준, 금융환경에 따라 달라질 수 있으며, 상한제를 적용받는 경우 조합원 부담 경감 효과가 발생합니다.
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