본 리포트는 방학동 신동아1단지 재건축 아파트의 기본 현황, 노후도·재건축 요건, 실거래가와 시세, 추정 공사비·분담금·분양가, 사업기간·리스크를 종합 분석하여 사업성의 보수·기준·상향 시나리오를 정리하였습니다. 방학동 신동아1단지는 1986년 12월 사용승인된 30개동·3,169세대 대단지로(40년차), 방학로·시루봉로 변 일대 대지에 조성된 북서울권 대표 구축 아파트입니다. 2022년 안전진단 E등급 판정 이후 재건축 필요성이 급증했고, 2025년 7월 서울시 도시계획위원회 수권분과에서 정비계획(안)이 ‘수정가결’되며 사업이 구조적으로 진입했습니다.
1. 방학동 신동아1단지 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 방학신동아1단지 |
| 소재지 | 서울 도봉구 방학동 272 (도로명: 방학로 193) ※ 행정·관리시스템 표기: 시루봉로 107 / 방학동 271-1 병기 |
| 준공연도 | 1986.12.31 사용승인 (2025년 기준 40년차) |
| 세대수/동수 | 3,169세대 / 30동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 철근콘크리트, 계단식·복도식 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 약 201% / (공식 건폐율 공개본 부재) |
| 주차대수 | 약 1,774대(세대당 약 0.55대) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 단지 내·인접 서울신학초, 방학역(1호선) 권역·우이신설 접근, 다수 버스노선 |
| 연면적 | 약 297,343㎡ |
방학동 신동아1단지는 3,000세대 이상 초대형 단지로 동수·세대수가 커 주민의사 결집이 중요합니다. 201% 수준의 기존 용적률과 낮은 주차여건은 재건축 명분을 강화합니다. 초등학교 근접성과 1호선·우이신설 접근성은 입지 유지가치로 긍정적입니다. 다만 건폐율 공식치 공개본이 없어 향후 정비계획 고시문 기준 재확인이 필요합니다.
2. 신동아1단지 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 1986.12.31 사용승인 → 2025년 40년차(법정 30년 초과) (K-apt) |
| 안전진단 상태 | E등급(재건축 필요) 2022.10 용역 완료 (도봉구 추진현황) |
| 용적률 여력 | 기존 약 201% → 정비계획(안) 299.97% 수준으로 상향 검토(수정가결) |
| 정비계획 현황 | 2025.07 서울시 도계위 수권분과 ‘수정가결’, 최고 49층·총 4,065세대(공공주택 포함) 규모로 방향성 확정(고시 절차 예정) |
| 종합 평가 | 노후·안전·밀도 측면에서 요건 충족, 공공기여·임대 의무 등 조건을 반영한 고밀 복합 재건축으로 추진동력 확보 |
방학동 신동아1단지 재건축 아파트의 법정 연한 초과와 E등급 판정으로 재건축 정당성은 충분합니다. 2025년 7월 수권분과 수정가결로 정비구역 지정·정비계획 결정의 고시 절차가 남았으며, 300% 내외 용적률·49층 안이 확인되었습니다. 공공주택 포함과 공공기여 부담이 존재하나, 용적률 인센티브를 통한 세대수 확대로 사업성 보정 여지가 큽니다. (도봉구·언론. SBS Biz )
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가 (전용 기준)
2025년 여름 체결분 기준, 전용 50㎡대는 3억대 초중반, 전용 70㎡대는 4억대 중후반이 체결되고 있습니다. 평당가로 환산 시 2,000만~2,150만원대로, 최근 조정장에서 저층·상태·동호수에 따라 등락이 확인됩니다. 향후 정비계획 고시·시공사 확정 등 사업 이벤트가 진행되면 거래활성·호가 상향 가능성이 있습니다.
| 전용면적(㎡) | 최근 거래일 | 거래가(억원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|
| 53.16 | 2025-08-06 | 3.25 | 약 2,017 |
| 70.62 | 2025-08-12 | 4.60 | 약 2,149 |
※ 평당가 = 거래가 ÷ (전용면적/3.3). 계산에 사용한 거래는 집품·아파트랭크·지역 종합집계에서 ‘방학신동아1단지’로 표기된 항목만 반영. (53.16㎡ 3.25억: 2025-08-06, 70.62㎡ 4.60억: 2025-08-12).
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 신동아1단지 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| KB부동산(KBland) *전용 70.62㎡ 일반가 기준 환산 | 약 2,103 (4.5억÷21.4평) | 2025-08 KB시세 일반가 4.5억/전세 2.8억(전용 70.62㎡ 대표형) |
| 호갱노노(참고·단지페이지) | (타입·기간별 지표 제공, 단지 평당 비교 항목 10평대 1,421 등 세부비교) | 2025-07~08 62(공급)형 다수 체결 |
| 네이버부동산(단지정보) | — | 면적·세대수·주차·관리정보 확인용 |
KB 일반가(전용 70.62㎡ 기준)가 4억대 중반, 전세 2억대 후반으로 형성되어 전세가율은 약 62% 내외입니다(환산 기준). 호갱노노·네이버 단지탭의 실거래 흐름은 2025년 여름에도 19평형(공급 62) 위주로 꾸준합니다. 거래량은 단기 변수(금리·사업이슈)에 민감하므로, 정비계획 고시·시공사 확정 시 수요 재유입 여지가 있습니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석 (총사업비 가정)
총사업비는 계획 FAR 300% 내외, 서울 재건축 평당 공사비의 상향 안정화(800~1,000만원 추세)를 감안해 1.12~1.54조원 범위로 추정됩니다. 간접비는 금융비·설계·이주비·운영비를 일괄 가산하였고, 실제는 공공기여·임대비율·층수·외장사양·지하층 규모에 따라 달라집니다. 유사사례(송파한양2차 790만원/평)와 정부 고시(기본형건축비)를 함께 반영했습니다.
- 기준면적(정비계획안 보도치): 대지면적 약 137,391㎡, 계획 FAR 약 300% → 총 연면적 약 412,173㎡(추정)
- 평당(3.3㎡) 건축비 가정(유사재건축·정부 고시값 참조):
- 하향 750만원/평(최근 일부 재건축 예가 790만원/평 등 참고)
- 기준 850만원/평
- 상향 950만원/평(서울권 고급화·물가 압력 반영, ‘1,000만원 시대’ 보도 참조)
총 공사비(추정) = 연면적 × (평당건축비/3.3).
설계·감리·운영비·금융비 및 이주비 등 간접비는 시나리오별 20~30% 가산.
| 시나리오 | 평당 건축비(만원) | 추정 공사비(원) | 간접비 가산 | 총사업비(원) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 750 | 약 9,368억원 | +20% | 약 1조 1,241억원 |
| 기준 | 850 | 약 1조 616억원 | +25% | 약 1조 3,271억원 |
| 상향 | 950 | 약 1조 1,866억원 | +30% | 약 1조 5,425억원 |
근거: 2025-03 기본형건축비 상향 고시(㎡당 214만원 기준, 상한제 산정용)·최근 서울 재건축 평당 공사비 보도·유사 단지 사례(송파한양2차 입찰예가 평당 790만원). 대지·FAR는 서울시 수권분과 수정가결 보도 수치. 국토교통부 Chosunbiz 한경매거진
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
(동일평형 재건축 가정·공동주택가치보정 제외)
가정
① 일반분양 가구수·기여금·임대비율은 보도안 수준(공공 포함) 반영, ② 조합원 몫 신축 전용면적은 종전 대비 유사평형 배정, ③ 사업수입(일반분양수입)은 기준 분양가 3,500만원/평을 중심으로 ±10% 편차.
| 평형(전용) | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 58㎡대 | 1.8~2.4억원 | 2.4~3.2억원 | 3.2~4.0억원 |
| 70㎡대(70.62) | 2.2~3.0억원 | 3.0~3.8억원 | 3.8~4.8억원 |
| 112㎡대 | 3.8~5.2억원 | 5.2~6.6억원 | 6.6~8.0억원 |
분담금은 총사업비·일반분양가·평형배정·무상지분율·공공기여에 좌우됩니다. 도봉 인근 신축 분양가(전용84 기준 8.3~9.0억대)와 강북권 재건축 분담금 사례(상계5단지 84㎡ 5~7억 추정 보도)를 참고하여, 방학동 입지·스케일을 고려한 범위를 산출했습니다. 실제 값은 조합 설계안·무상지분율·금융조건에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 매일경제
7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 3,200 | 3,400 | +200 | +6.3% |
| 기준 | 3,500 | 3,800 | +300 | +8.6% |
| 상향 | 3,800 | 4,200 | +400 | +10.5% |
주: 준공 시 시세는 ‘도봉 신축 분양가(2024 도봉 금호어울림 84㎡ 8.37~9.59억 → 약 3,300~3,700만원/평)’와 ‘서울 신축 분양가 상승 트렌드’(’24~’25 보도)를 반영해 3.4~4.2천만원/평 범위로 상정.
도봉권 최근 분양 실례(전용84 8억대 중후반)와 서울 전반 분양가 상승 흐름을 고려하면, 방학 신동아1단지의 일반분양가는 3,200~3,800만원/평 구간이 보수적입니다. 준공 시점 시세는 금리·공급·교통(창동 GTX-C 연계) 변수에 따라 달라지며, 상향 국면에서는 4,000만원/평대 진입 가능성이 열립니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 정비계획 고시·정비구역 지정 고시 | 0.5~1.0년 |
| 추진위·조합 설립 및 시공사 선정 | 1.0~1.5년 |
| 사업시행인가·관리처분인가 | 1.5~2.0년 |
| 이주·철거·착공 | 1.0~1.5년 |
| 공사(지하4지상 40~49층 복합) | 3.0~3.5년 |
| 준공·입주 | ~0.5년 |
2025.07 수정가결 이후 고시·조합·시공사·인가·이주·착공까지 4~6년, 공사 3~3.5년을 고려하면 총 7~10년 구간이 현실적입니다. 금융비용은 금리·PF구조에 따라 총사업비의 7~12%P 수준까지 가산될 수 있어, 고시~시공사 선정 구간의 일정 안정화가 비용 절감의 핵심입니다. (유사단지 공개자료·서울 정비사업 일반 일정 참조. 서울 정비사업)
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재비 | 평당 1,000만원 이상 고착, 총사업비 증가 | 원자재 안정·설계 최적화로 공사비 진정 |
| 인허가·고시 | 고시 지연·조건 강화 | 고시 신속·용적률 인센티브 확정 |
| 일반분양가 | 상한·수요 둔화로 낮은 책정 | 도봉 신축 희소성·교통호재로 상향 |
| 금융환경 | 고금리 지속→PF 비용↑ | 금리 완화→이자·분담금 부담↓ |
| 주민합의 | 평형배정·무상지분 갈등 | 가이드라인 확정·투명 의사결정 |
가장 큰 리스크는 공사비 상향 안정화와 인허가·고시 지연입니다. 반면 도봉권 신축 희소성과 GTX-C·창동환승센터 등 광역교통 호재는 분양가·분양률 측면의 완충재가 될 수 있습니다. 금리·PF여건 완화 시 금융비용 절감과 분담금 안정화 여지도 존재합니다. (공사비·분양가 추세 보도·교통계획 참조. Metro Seoul)
10. 방학동 신동아1단지 재건축 종합 평가
방학동 신동아1단지는 법·제도 요건(40년차, 안전진단 E)과 도시계획(수권분과 수정가결, FAR~300%·49층) 측면에서 재건축의 구조적 동력을 확보했습니다. 총사업비는 1.1~1.5조원 범위가 합리적이며, 전용 70㎡대 기준 분담금은 3억 내외(±0.8억), 전용 112㎡대는 5~7억 구간의 가능성이 큽니다. 분양가는 3.2~3.8천만원/평, 준공 시 시세는 3.4~4.2천만원/평 범위로 보수·기준·상향 시나리오별 수익률 6~10%를 제시합니다. 성공 요인은 ①고시·인가의 일정 안정화 ②시공사 제안 경쟁력(공사비·설계·커뮤니티) ③재원 조달·PF 비용 최소화 ④투명한 주민합의 구조입니다. 리스크는 공사비 상향 고착·분양가 규제·금리입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
재건축 확정 단계는 어느 정도인가요?
2022년 안전진단에서 E등급을 받은 뒤, 2025년 7월 서울시 수권분과에서 정비계획(안)이 ‘수정가결’되었습니다. 현재는 정비구역 지정 및 고시 절차를 앞두고 있으며, 이후 조합 설립과 시공사 선정 단계로 진행될 예정입니다.
예상 분담금은 구체적으로 얼마인가요?
전용 70㎡ 기준으로 약 3억 내외(±0.8억), 전용 112㎡는 5~7억 수준으로 추정됩니다. 다만 무상지분율, 일반분양가, 공사비, 금융여건에 따라 변동폭이 커질 수 있으므로 향후 조합 확정 자료 확인이 필요합니다.
일반분양가는 어느 정도로 예상되나요?
도봉구 인근 신축 분양가와 최근 재건축 사례를 반영할 때, 평당 3,200~3,800만원 수준으로 예상됩니다. 준공 시점 시세는 3,400~4,200만원/평 범위로 전망되며, 교통호재와 시장 분위기에 따라 상향될 수 있습니다.
주요 리스크 요인은 무엇인가요?
가장 큰 리스크는 공사비 상승과 인허가 지연입니다. 또한 분양가 상한제, 금리 환경, 공공기여 조건에 따라 사업성이 달라질 수 있습니다. 반면 GTX-C·창동환승센터 등 호재는 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.
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