본 리포트는 여의도 목화아파트 재건축 단지 기본·시세·실거래·정비계획·사업성까지 최신 정보로 종합 정리하였습니다. 여의도 목화아파트(영등포구 여의도동 30, 여의나루로 126)는 1977년 10월 사용승인된 2개동 312세대, 최고 12층의 복도식 단지입니다. 준공 연한 48년차(연도 기준 49년차 표기)로 노후도가 높고, 2021년 정밀안전진단 E등급으로 재건축 필요성이 확정적입니다. 현재 신속통합기획(신통기획) 절차 하에 정비계획(변경)안이 주민공람을 거쳤으나 2025년 5월 21일 서울시 도시계획위원회에서 ‘보류’ 결정되어 재상정이 과제로 남았습니다.
1. 여의도 목화아파트 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 여의도 목화아파트 |
| 소재지 | 서울 영등포구 여의도동 30 (여의나루로 126) |
| 준공연도 | 1977.10.18. (2025년 기준 48년차* / 플랫폼 표기 49년차) |
| 세대수/동수 | 312세대 / 2개동 |
| 층수/구조 | 최고 12층 / 철근콘크리트·복도식 |
| 용적률/건폐율 | 기존 용적률 약 212% / 건폐율 약 21.5% |
| 주차대수 | 156면 (세대당 약 0.5대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 여의도초·여의도중·여의도고 배정권역 / 5호선 여의나루역 인접 |
| 연면적 | (기존) 공식 수치 대외공개 자료 부재 — 구청 공람도서 열람 필요 |
여의도 목화아파트는 312세대 소규모(2개동)로 주차여건(0.5대/세대)이 취약하고 복도식 구조로 주거 효율이 낮습니다. 여의나루역 접근성과 한강변 입지는 매우 우수하나, 높은 기존 용적률(약 212%)과 소규모 대지(정비구역 11,570㎡)는 사업 설계의 제약 요인입니다. 향후 상업지역 종상향 및 600% 내외 용적률 적용이 가능해질 경우 상부 스카이라인·상품성 개선 여지는 있으나, 공공기여 비율과 커뮤니티·공원 연계 계획이 수익성에 직접 영향을 줍니다.
2. 목화아파트 노후도 및 재건축 요건
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 사용승인 1977.10. → 2025년 기준 48년차(연도표기로 49년차) |
| 안전진단 상태 | 2021년 정밀안전진단 E등급(재건축 판정) |
| 용적률 여력 | 기존 약 212% → 신통기획 정비계획(안)에서 600% 목표(49~60층 구상) |
| 정비계획 현황 | 2024.11 주민공람 공고, 2025.5.21 도계위 ‘보류’(재상정 필요) |
| 종합 평가 | 노후·주차·구조 취약으로 재건축 필요성 매우 높음. 다만 도계위 보류로 일정 유동성 존재. |
여의도 목화아파트 재건축 단지는 법정 연한을 충족했고 안전진단 E등급으로 요건이 명확합니다. 신통기획(자문)으로 600% 내외 용적률 상향·초고층(49~60층) 시나리오가 검토되었으나, 2025년 5월 도계위에서 ‘보류’되어 정비계획 보완·재상정이 관건입니다. 주민 동의율·조합 성립은 확보되었으나 상업지역 종상향에 따른 공공기여·경관 규정 충족이 승인 핵심 변수입니다. 머니S ydptimes.com
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
전용면적별 최근 실거래(확인 가능한 면적 위주)
| 전용면적 | 거래일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 49.75㎡(53A) | 2025-07-05 | 5층 | 20.70억 |
| 49.75㎡(53A) | 2025-05-27 | 9층 | 21.00억 |
| (기타 전용형) | — | — | 최근 거래확인 불가 |
평당가(전용기준): 49.75㎡ = 15.08평 → 21.00억 ÷ 15.08평 ≈ 13,900만원/평.
전용 49.75㎡(53A형)은 2025년 5~7월 18.9~21.0억 구간에서 체결되어 단기 변동성이 존재하나, 한강변 입지·재건축 기대가 하단을 지지합니다. 84㎡급(공급 97A)의 최근 매매(29억)는 ‘공급형’ 기준 공시로 전용 환산 교차확인이 필요해 본 표에는 배제했습니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 목화아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 국토부/네이버 실거래(전용49.75㎡ 기준 산출) | 약 13,900 | 5.04억(’25.07.15 전세) | 매매 21.0억(’25.05.27, 9층) |
| KB부동산(단지 일반가) | —(면적 혼재) | 5.40억(’25.08.08 일반가) | 매매 최근 29억(’25.05.31) |
전용 49.75㎡ 실거래 환산 평당가는 약 1.39억/평으로 나타나며, 전세는 5억 내외에서 체결됩니다. KB 단지 일반가(매매 28.25억, 전세 5.40억)는 면적 혼재 평균치로 평당 환산에 주의가 필요합니다. 단기간 거래량은 제한적이지만 여의도 재건축 모멘텀이 유지되는 구간에서 급락 위험은 제한적이며, 도계위 심의 진척 여부가 유동성 확대의 관건입니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석
(가정) 정비구역 11,570㎡, 용적률 600% 시 용적률산정 연면적 ≈ 69,420㎡(≈ 21,066평).
시나리오별 평당(3.3㎡) 건축비 및 총공사비(지상부 기준, 부대·간접비 별도):
- 하향: 900만원/평 → 약 1,896억원
- 기준: 1,100만원/평 → 약 2,317억원
- 상향: 1,300만원/평 → 약 2,739억원
설계·감리·운영 5%, 철거·이주 5%, 금융비용 8%, 기타(조경·커뮤니티·공공기여 일부) 7%를 가산 시 총사업비 대략:
- 하향: 약 2,300~2,450억원
- 기준: 약 2,800~3,000억원
- 상향: 약 3,300~3,600억원
최근 서울 대단지·고층 정비사업 공사비는 3.3㎡당 1,000만원 내외가 ‘뉴노멀’이며, 여의도 대교 재건축은 입찰 예정가 1,120만원/평을 제시했습니다. 목화는 49~60층급 고층·상업지역 혼합 가능성, 공공기여 부담을 고려해 1,100만원/평 내외를 기준치로 보되, 고급 사양 시 1,300만원/평 접근 가능성을 열어둡니다. 총사업비는 기부채납 규모·공동주택 성능요구 수준에 따라 변동 여지가 큽니다. (공사비 레벨·유사단지 사례 인용). Metro Seoul MT뉴스
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형(전용 기준 가정) | 하향 시나리오 (7,000만원/평) | 기준 시나리오 (8,500만원/평) | 상향 시나리오 (10,000만원/평) |
|---|---|---|---|
| 49.75→84㎡ 배정(25.45평) | 분양가 17.8억 vs 권리가 20.7억 → -2.9억 | 21.6억 vs 20.7억 → +0.9억 | 25.5억 vs 20.7억 → +4.8억 |
| 84→84㎡ 동일배정(25.45평) | 17.8억 vs 권리가 29.0억 → -11.2억 | 21.6억 vs 29.0억 → -7.4억 | 25.5억 vs 29.0억 → -3.5억 |
| 84→99㎡ 확장(30.0평) | 21.0억 vs 29.0억 → -8.0억 | 25.5억 vs 29.0억 → -3.5억 | 30.0억 vs 29.0억 → +1.0억 |
전용 49.75㎡ 소유자가 84㎡로 상향 신청할 경우 분양가 가정치에 따라 환급~수억원 분담금까지 폭이 큽니다. 반면 84㎡ 보유자는 동일배정 시 분담금보다는 환급 가능성이 크지만, 실제 사업에서는 비례율·공공기여·일반분양수입·고급화 비용 등에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 위 표는 ‘조합원 분양가와 최근 실거래 권리가액’만 단순 비교한 참고치로, 최종 분담금은 조합 확정 사업비·비례율 확정 후 산정됩니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
(전용 기준·조합원 분양가 가정치)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원/평, 주변 레퍼런스) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 7,000 | 9,000~10,000 (대교·시범 레벨 하단) | +2,000~3,000 | +29~43% |
| 기준 | 8,500 | 10,000~11,000 (여의도 신축 평균) | +1,500~2,500 | +18~29% |
| 상향 | 10,000 | 11,000~12,000 (하이엔드 접근) | +1,000~2,000 | +10~20% |
여의도 신규 주거 레퍼런스(아크로 여의도 더원 약 1억원/평, 시범·한양 재건축 분양가 시뮬레이션 6천만원대 보도)를 감안하면, 목화는 상품·스펙·공공기여 수준에 따라 7천만~1억원/평 범위에서 가격 결정을 전망할 수 있습니다. 준공 시 신축 프리미엄이 유지되면 평당 1천만~3천만원 차익이 기대되나, 분양가 상향 시 수익률이 빠르게 낮아집니다. acro.co.kr 다음
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 정비계획 보완·재상정(도계위) | ~6–12개월(보완 범위에 따라) |
| 정비구역 지정 고시 | ~2–3개월 |
| 공람·사업시행인가·통합심의 | ~12–18개월 |
| 관리처분인가·이주·철거 | ~18–24개월 |
| 착공~준공 | ~34–40개월 |
서울시는 신통기획 ‘단계별 처리기한제’로 구역 지정까지 평균 2~2.5년, 조합설립 이후 착공까지 평균 8.5년 → 6년 이내 단축을 목표로 합니다. 목화는 도계위 ‘보류’ 보완이 선행 과제로, 보완·재상정 후 통합심의·사업시행인가 속도가 금융비용(브리지·중도금·PF)에 직접 영향을 줍니다. 초고층·상업지역 전환 시 설계·심의·기부채납 협의로 기간이 추가될 수 있습니다. 하우징헤럴드 아시아경제
출처: 서울시·영등포구 공식 안내(신통기획 처리기한제·평균 기간), 여의도 대교 사업 진행사례 참고.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 인허가 | 도계위 추가 보류/조건부 통과로 일정 지연 | 보완 후 조기 재상정·가결 |
| 공사비 | 공사비 1,200만~1,300만/평 상향·스펙 고급화 | 1,000만~1,100만/평 내 관리·VE 최적화 |
| 분양가 | 고분양가 규제·수요 둔화 | 여의도 프리미엄·한강 조망가치로 1억/평 근접 |
| 기부채납 | 공공기여 과다로 일반분양 축소·수익성 저하 | 합리적 조정·상업지역 메리트로 사업성 보완 |
| 금융 | 금리상승·PF 조달 경색 | 금리 안정·우량 시공 컨소시엄로 조달 개선 |
핵심 리스크는 도계위 보류로 인한 인허가 리스크와 공사비·기부채납 확대입니다. 반면, 여의나루역 초근접·한강변·여의도 업무지구 수요는 분양성과 준공가치의 핵심 기회입니다. 분양가·공사비·기부채납 삼각변수의 균형에 따라 수익성은 크게 달라지며, 조기 재상정과 합리적 스펙·VE가 성패를 좌우합니다.
10. 여의도 목화아파트 재건축 종합 평가
여의도 목화아파트 재건축 단지는 노후도(E등급)·입지(여의나루역·한강변) 측면에서 재건축 필요성과 시장수요가 확실합니다. 다만 정비계획(변경)안은 2025.5.21 도계위 ‘보류’로 보완·재상정이 필요하며, 상업지역 종상향·용적률 600% 수준의 초고층 계획은 공공기여·경관·교통대책 등 추가 협의가 불가피합니다. 총사업비는 평당 공사비 1,100만원 전후, 용적률산정연면적 약 2.1만평 가정 시 2.8~3.0천억원대가 합리적이며, 고급화·공공기여 확대 시 3.3~3.6천억원까지 상승 여지가 있습니다. 조합원 분담금은 최종 비례율·일반분양 규모·공사비·분양가에 좌우되며, 49.75→84㎡ 상향은 0.9~4.8억(+), 84→84㎡ 동일은 환급 가능성(-)이 관측됩니다(단순 비교치, 실제 산정과 차이 가능). 여의도 프리미엄·한강 조망은 수익성의 핵심 동력이지만, 고분양가 국면에서는 수익률 둔화가 불가피하므로 인허가 일정·사양 수준·기부채납 협상을 면밀히 모니터링해야 합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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여의도 목화아파트 재건축이 도계위에서 ‘보류’된 이유는 무엇인가요?
서울시 도시계획위원회는 2025년 5월 회의에서 목화아파트 재건축 정비계획안에 대해 교통영향, 공공기여 수준, 경관·스카이라인 조정 필요성을 이유로 보류 결정을 내렸습니다. 주민 반대 때문은 아니며, 보완 후 재상정 가능성이 큽니다.
조합원 분담금은 실제로 얼마나 나올까요?
분담금은 공사비, 분양가, 일반분양 물량, 공공기여 규모에 따라 크게 달라집니다. 현재 단순 추정치로는 소형 소유자는 수억 원 추가 부담이, 대형 소유자는 환급 가능성이 존재합니다. 최종 분담금은 관리처분인가 시 확정되므로 현재는 가정치로만 참고해야 합니다.
목화아파트 재건축 후 예상 공급 세대수는 얼마나 되나요?
신통기획 정비계획안에서는 용적률 600%를 적용해 49~60층급 고층 단지로 개발하는 방안이 논의되었습니다. 현재 312세대에서 약 800~1,000세대 규모로 늘어날 수 있다는 관측이 있으나, 공공기여 규모와 상업시설 비율에 따라 최종 세대수는 달라질 수 있습니다.
목화아파트 재건축이 주변 여의도 아파트 가격에 미칠 영향은?
여의도 내 재건축 단지들은 서로 가격 레퍼런스로 작용합니다. 목화가 본격 착공 단계에 들어서면 인근 대교·시범·한양 등의 재건축 사업 추진 동력에도 긍정적 영향을 줄 수 있습니다. 반대로 일정 지연 시 전체 여의도 재건축 시장의 기대감이 다소 약화될 가능성도 있습니다.
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