본 보고서는 번동주공1단지 재건축 아파트의 기본 제원·노후도·실거래가와 시세, 사업성·분담금·분양가를 최근 자료로 점검하고 재건축 사업성 및 리스크를 정리하였습니다. 번동주공1단지(서울 강북구 번동 242·한천로105길 23)는 1991년 5월 준공, 35년차, 14개동 1,430세대의 중대형 단지입니다. 현 용적률 156%, 건폐율 14%, 지상주차 554대·중앙난방, 단지 내 오현초 등 생활편의는 양호하나 주차난·노후설비 이슈가 상존합니다. 2024년 1월 24일 정밀안전진단 E등급으로 재건축이 확정되며 사업 추진력이 크게 강화됐습니다. 현재 신속통합기획 자문방식과 정비계획(안) 준비·사전협의를 진행 중입니다.
1. 번동주공1단지 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 번동주공1단지 |
| 소재지 | 서울 강북구 번동 242 (한천로105길 23) |
| 준공연도 | 1991.05 (35년차) |
| 세대수/동수 | 1,430세대 / 14동 |
| 층수/구조 | B1~15F / 계단식 |
| 용적률/건폐율 | 156% / 14% |
| 주차대수 | 554대(지상) |
| 난방방식 | 중앙난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 오현초(단지 인접), 광운대역 1.3km·버스다수, 동북선(왕십리~상계) 2027.11 목표(지연) |
| 연면적 | 107,680.92㎡(행정공공데이터 기준 107,672㎡) |
번동주공1단지는 대지면적 약 70,100㎡ 대비 현 용적률 156%로 낮아 재건축 여지(증·개축 여력)가 큽니다. 단지 내 초품아·숲세권 입지는 강점이나 지하주차 부재·중앙난방·동배치 한계는 단점입니다. 동북선 개통 지연(2027.11 목표) 변수가 있으나 개통 시 교통 접근성 개선 효과가 기대됩니다. 서울특별시 공동주택 정보
2. 번동주공1단지 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 1991.05 준공, 35년차(법정 30년 경과) |
| 안전진단 상태 | 2024.01.24 정밀안전진단 E등급(재건축 확정) |
| 용적률 여력 | 현 156% → 인센티브 보정계수 1.91 적용 가능 보도(상향 여지) |
| 정비계획 현황 | 신속통합기획 자문방식 추진, 2025.01 기준 서류검토·사전협의 단계 |
| 종합 평가 | 법적·기술적 요건 충족, 추진 동력 확보. 다만 정비구역 지정 전 단계로 행정절차·일정 리스크 존재 |
번동주공1단지 재건축 아파트는 예비(2022.9 D)·정밀(2024.1 E) 안전진단 통과로 재건축 권한이 확정됐으며, 신속통합기획 자문방식으로 정비계획 수립을 준비 중입니다. 인센티브 보정계수(1.91) 보도는 상향 여지를 시사하나, 정비구역 지정·환경·교통 등 인허가 변수 관리가 필요합니다. 위클리한국주택경제신문 매일경제
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가 (전용면적 기준)
| 전용면적 | 최근 실거래가(계약일/층) | 전용 평당가(만원) |
|---|---|---|
| 41.30㎡ | 4.10억 (2025.07.14/7층), 4.20억 (2025.06.21/10층) | 약 3,276~3,356 |
| 49.94㎡ | 5.30억 (2024.03.25/11층) | 약 3,502 |
| 79.07㎡ | 6.90억 (2025.07.01/5층) | 약 2,880 |
| 84.41㎡ | 6.60억 (2025.07.14/4층) | 약 2,581 |
소형(41㎡)은 최근 4.1~4.2억으로 단지 평균을 상회하는 평당가를 형성하고, 중형(50㎡ 전후)은 3,500만원/평 내외, 중대형(79~84㎡)은 절대금액은 높으나 평당가는 낮게 형성됩니다. 거래는 꾸준하며 층·리모델링 여부에 따라 5~10% 내외 변동을 보입니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 번동주공1단지 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| 국토부 실거래(요약) | 전용 41㎡ 기준 3,300± | 2025.07 4.10억, 2025.06 4.20억 |
| KB부동산(요약) | (단지 일반가 5.1억; 평당가 표시는 미제공) | 2025.08 시세 화면 기준 |
| 호갱노노 | 10평대 평당 2,412만원(지역 평균) | 최근 3개월 17평 평균 4.1억 |
번동주공1단지 실거래는 2025년 5~7월 소형 위주로 4.1~4.2억이 다수 체결되며, KB 시세 일반가는 5.1억(평형 혼합 평균)으로 실거래보다 상향 시그널을 보입니다. 전세는 2억대 초반이 주류로, 실수요 기반의 완만한 회복세이나 대형은 유동성이 낮습니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석 (시나리오)
최근 서울 재건축 공사비는 3.3㎡당 800만~1,100만원이 ‘뉴노멀’로 관측됩니다. 기준 시나리오(260%·평당 950만원)에서 총사업비는 약 6.9천억원 수준으로 추정되며, 설계·감리·간접비·이주·금융비가 약 30% 내외 추가 반영됩니다. (유사단지·시장보도 참조) Metro Seoul
가정(공통): 대지 70,100㎡, 기존 용적률 156%, 목표 용적률(하향/기준/상향) = 230%/260%/300%, 연면적=대지×용적률, 공사비(평당) = 800/950/1,100만원, 기타사업비 = 공사비의 25%(통상 건축:기타=75:25 관행), 금융·이주비 등 5% 가산.
- 연면적 및 총사업비(추정):
- 하향(230%): 연면적 161,230㎡(약 48,858평) → 공사비 3,909~5,374억원 → 총사업비 약 5,150~7,089억원
- 기준(260%): 연면적 182,260㎡(약 55,230평) → 공사비 4,418~6,075억원 → 총사업비 약 5,821~8,008억원
- 상향(300%): 연면적 210,300㎡(약 63,727평) → 공사비 5,098~7,010억원 → 총사업비 약 6,713~9,226억원
※ 공사비 근거: 메트로신문(2025.01), 청년일보(2025.07) 등 최근 보도 및 국토부 기본형건축비 고시 참고. 청년일보
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
가정(공통): 조합원 분양가(전용 기준 평당) 하향/기준/상향 = 3,300/3,600/3,900만원. 권리가액은 ‘최근 실거래가≈감정평가액×비례율(100% 가정)’으로 근사. (관리처분 전 단계의 통상적 산출 논리)
| 평형(전용) | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 41.30㎡(12.52평) | 약 0.0~0.2억 | 약 0.4~0.5억 | 약 0.7~0.9억 |
| 49.94㎡(15.13평) | 0 or 소액 | 약 0.3~0.7억 | 약 0.6~1.0억 |
| 79.07㎡(23.96평) | 약 1.0억 | 약 1.7억 | 약 2.4억 |
| 84.41㎡(25.58평) | 약 1.8억 | 약 2.6억 | 약 3.4억 |
소형은 현재 시세와 예상 분양가가 근접해 분담금이 낮거나 미미할 수 있으며, 중대형은 1~3억원대 분담금이 예상됩니다. 실제 분담금은 비례율·일반분양가·임대의무·기부채납·특화설계 등 변수에 크게 좌우되므로 관리처분인가 이후 확정됩니다. (추정치)
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성 (전용 기준·평당)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 3,300 | 3,600 | +300 | +9.1% |
| 기준 | 3,600 | 3,900 | +300 | +8.3% |
| 상향 | 3,900 | 4,200 | +300 | +7.7% |
동북권 신축(장위·월계 등) 시세와 인근 입주예정 단지 가격대(25평 약 9.7~10억원 리스트)를 보수적으로 환산해 전용 평당 3,6~4,2천만원 구간을 준공가로 제시했습니다. 분양가상한·특화수준·동북선 개통 시점이 상향·하향 요인입니다. (참고·추정)
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 정비계획(안)·정비구역 지정 | ~2026년 상반기 |
| 추진위/조합 설립 | 2026~2027년 |
| 사업시행인가·총회 | 2027~2028년 |
| 관리처분인가 | 2028~2029년 |
| 이주·철거 | 2029~2030년 |
| 착공·분양 | 2030~2031년 |
| 준공·입주 | 2033년± |
안전진단(E) 이후라도 정비구역 지정~관리처분까지 통상 3~4년, 이주·철거·착공·분양~준공까지 3~4년이 소요됩니다. 금리·공사비·인허가 변수에 따라 금융비용이 누적되므로 조합사업비·이주비 조달조건이 총사업비와 분담금에 직접적인 영향을 줍니다. (유사단지 사업계획서 사례·지자체 백서 일반론) 서울특별시 중구청
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/자재비 | 평당 1,100만원 상회, 분담금 상승 | 원가 안정·입찰 경쟁으로 공사비 하락 |
| 인허가·일정 | 정비구역 지정·교통영향 등 지연 | 신속통합기획 자문·행정 협의 원활 |
| 교통 호재 | 동북선 개통 지연(2027.11) | 개통 확정 시 역세권 프리미엄 반영 |
| 분양가 규제 | 상한제 강화·원가 인정 축소 | 기본형건축비 인상·가산비 인정 확대 |
| 수요/금리 | 거래 위축·금리 상승 | 금리 하락·수요 회복·장위/월계 신축 연계 수요 |
최대 리스크는 공사비 상방 압력과 인허가 일정, 동북선 지연입니다. 반면 E등급 확정·용적률 인센티브 가능성·대규모 공급효과는 사업성 개선 요인입니다. 분양가정책과 금리 사이클이 실수요·투자수요 유입에 결정적입니다.
10. 번동주공1단지 재건축 종합 평가
번동주공1단지 재건축 아파트는 1991년 준공, E등급 통과로 재건축 법적요건을 충족했고, 현 용적률 156%와 넓은 대지, 숲·학교 인접 입지로 중장기 거주가치가 높습니다. 기준 시나리오(260%·평당 공사비 950만원)에서 총사업비는 약 6.9천억원, 전용 평당 분양가는 3,6천만원 전후로 가정 시 소형 분담금은 낮고 중대형은 1~3억원대가 합리적 범위로 추정됩니다. 다만 정비구역 지정 전 단계·동북선 개통 지연이 사업 기간과 금융비용 리스크로 작동합니다. 성공요인은 행정절차 단축·시공사 경쟁·합리적 설계·분양가 현실화이며, 주민합의·원가관리·자금조달 조건이 분담금과 수익률을 좌우합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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번동주공1단지 재건축은 언제쯤 분양과 입주가 가능할까요?
현재 정비구역 지정 전 단계이므로 최소 8년 이상 소요될 전망입니다. 정비구역 지정(2026 예상) → 조합설립(2027) → 관리처분(2029) → 착공 및 분양(2030~2031) → 준공(2033 전후) 순서가 일반적입니다. 인허가 지연·행정 절차에 따라 기간은 달라질 수 있습니다.
조합원 분담금은 얼마나 될까요?
소형은 분양가와 권리가액 차이가 작아 분담금이 거의 없거나 소액일 수 있습니다. 반면 79㎡·84㎡ 같은 중대형은 1~3억대 분담금이 예상됩니다. 다만 실제 분담금은 관리처분인가 시 비례율, 일반분양가, 공사비, 기부채납 조건 등에 따라 확정되므로 현재 수치는 추정치일 뿐입니다.
일반분양가는 어느 정도로 예상되나요?
동북권 신축 아파트와 유사 단지 사례를 고려할 때 전용 평당 3,600~4,200만원 수준이 합리적으로 예상됩니다. 분양가상한제 적용 여부와 기본형건축비 인상폭, 특화 설계 수준, 동북선 개통 시기 등이 최종 일반분양가에 직접적인 영향을 줍니다.
재건축 사업의 주요 리스크는 무엇인가요?
첫째, 공사비 상승과 금리 부담이 조합원 분담금에 직격탄이 될 수 있습니다. 둘째, 정비구역 지정·교통영향평가 등 인허가 지연이 일정 리스크입니다. 셋째, 동북선 개통 지연은 입지 매력도를 늦출 수 있습니다. 반면, 신속통합기획 적용과 행정지원, 시공사 경쟁은 긍정 요인입니다.
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