본 리포트는 여의도 미성아파트 재건축 단지의 최신 공공·민간 데이터 교차검증을 통해 단지 현황, 시세·거래, 사업성, 분담금·분양가 추정치를 정리하였습니다. 여의도 미성아파트는 1978년 5월 사용승인된 5개동 577세대, 최고 13층 규모의 중·대형 평형 위주 단지입니다. 2025년 8월 기준 준공 47년차로 노후도가 상당하며, 5·9호선 여의도역 초역세권, 윤중초·윤중중 인접 등 입지 강점이 뚜렷합니다. 2022년 정밀안전진단 D등급으로 재건축 요건을 충족했고, 2025년 6월 5기 추진위원회가 재정비되어 조합 설립 추진 동력을 확보했습니다.
1. 여의도 미성아파트 재건축 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 여의도미성 |
| 소재지 | 서울 영등포구 여의도동 37-1 (의사당대로 110) |
| 준공연도 | 1978.05 (현재 47년차, 2025.08 기준) |
| 세대수/동수 | 577세대 / 5동 |
| 층수/구조 | 최고 13층 / 철근콘크리트, 계단·복도 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 약 188%* / 13% |
| 주차대수 | 약 692대(세대당 약 1.19대)* |
| 난방방식 | 지역난방 |
| 학군 및 교통 | 윤중초·윤중중 인접, 5·9호선 여의도역 도보 약 3~4분 |
| 연면적 | 70,062㎡ |
여의도 미성아파트 재건축 단지는 여의도역 초역세권·학군 인접으로 임차·자가 수요가 두텁습니다. 관리기반은 1970년대 단지 한계가 있으나 세대당 주차 1대 이상 확보로 여의도 구축 대비 우수합니다. 용적률은 업계·구청 인용자료에서 약 188%로 파악되며, 재건축 시 고밀 개발 여지가 큽니다. 서울특별시 공동주택 정보+1
2. 여의도 미성아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 47년 (1978.05→2025.08) |
| 안전진단 상태 | 2022.10 정밀안전진단 D등급(재건축 확정) |
| 용적률 여력 | 현행 약 188% → 여의도 아파트지구 지구단위계획상 특별계획구역·종상향 시 최대 400~800% 범위 가능(단지별 세부계획 확정 필요) |
| 정비계획 현황 | 2009 추진위 구성, 2025.06 5기 추진위원회 재출범·조합설립 추진, 2025.05 신속통합기획 자문 동의 수집 중 |
| 종합 평가 | 법적 연한 충족·안전진단 통과·용적률 여력 큼. 다만 추진주체 교체 이력으로 의사결정 리스크 상존 |
여의도 미성아파트 재건축 단지는 법적 연한과 안전진단 요건을 충족했고, 지구단위계획으로 종상향·용적률 완화가 기대됩니다. 2025년 5~7월에 추진위 재정비·신통자문 추진으로 동력이 복원됐으나, 주민의사 정족수 확보와 추진위 안정화가 관건입니다. (안전진단·계획: 한경·조선·서울경제 등) 한국경제 부동산 미디어 플랫폼 서울경제
📑 재건축 투자 체크리스트 PDF 무료 다운로드
👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용면적(㎡) | 계약일 | 층 | 실거래가(억) | 평형(전용) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 92 | 2025-07-23 | 6 | 25.9 | 27.83평 | 9,306 |
| 92 | 2025-04-03 | 8 | 22.0 | 27.83평 | 7,907 |
| 101.29 | 2025-03-26 | 저층 | 25.0 | 30.64평 | 8,159 |
2025년 들어 92㎡가 22~25.9억원, 101㎡가 25억원에 체결되며 면적대별 8,100~9,300만원/평 범위로 형성됩니다. 단기 구간 변동성은 있으나 역세권·학군 수요에 힘입어 저층·특수층을 제외하면 급락 없이 박스권을 유지합니다. (국토부 공개자료 보도 요약) Chosunbiz
📑 우리집 부동산 현재 시세 확인
👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 미성아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 국토부 실거래(요약) | 92㎡ 9,306 / 101㎡ 8,159 | — | 92㎡ 25.9억(2025-07-23), 92㎡ 22.0억(2025-04-03) |
| KB부동산 | (면적대 일반가 25.4억 기준*) → 약 9,100만원/평(92㎡ 환산) | 6.4억(25.08.15) | 98~108㎡형 시세·거래 이력 제공 |
| 호갱노노 | 평균 평당가 8,103만원(앱 집계) | 전월세 매물 참고 | 98B 23.5억(2025-03-25) 등 공급면적 표기 사례 |
| 디아파트 | — | — | 최근 1년 거래량 14건(회전율 2.43%) |
실거래는 전용 92·101㎡ 중심으로 8,100~9,300만원/평대에 분포합니다. KB 시세 일반가와 앱 집계는 실거래 상단 대비 소폭 낮게 추정됩니다. 전세가는 6억대 중반(KB 일반가)이며, 최근 1년 거래량은 14건으로 유동성은 보통 수준입니다.
5. 예상 건축비·총사업비(시나리오)
- 가정(보수적): 현 용적률 188% 기준 역산 대지면적 ≈ 37,267㎡, 신축 허용 FAR(지구단위·특별계획) 350%/500%/650% 3안.
- 공사비 단가(평당): 하향 800만 / 기준 1,000만 / 상향 1,120만(여의도 한양 798만, 대교 1,120만 참고)
- 총사업비 = 직접공사비 × 1.3(설계·간접·이주·운영·예비비 30% 가정)
| 구분 | 가정 FAR | 예상 총연면적 | 연면적(평) | 직접공사비 | 총사업비(≈공사비×1.3) |
|---|---|---|---|---|---|
| 하향 | 350% | 130,435㎡ | 39,456평 | 3,156억(800만/평) | 4,103억 |
| 기준 | 500% | 186,335㎡ | 56,366평 | 5,637억(1,000만/평) | 7,327억 |
| 상향 | 650% | 242,236㎡ | 73,300평 | 8,210억(1,120만/평) | 1조 672억 |
총사업비는 허용 FAR·설계수준·기부채납 범위에 크게 좌우됩니다. 인근 한양(798만/평), 대교(1,120만/평) 입찰·예정가를 근거로 단가밴드를 설정했고, 간접비·이주·운영비를 30% 가산했습니다. 기준안 기준 총사업비는 약 7.3천억 수준으로 여의도 대교 예정가(7.7천억)와 유사한 스케일입니다. (근거: 기사·입찰 공고) 백배 SSD 포스코 뉴스룸 부동산 미디어 플랫폼 하우징헤럴드
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정(범위)
(여의도 재건축 평균 분담금 2~5억 언급 기사·인근 단지 공사비를 반영한 시뮬레이션, 실제는 기부채납·일반분양가·대지지분에 따라 변동)
| 평형(공급 기준) | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 29평(전용≈26~28) | 0.5~2.5억 | 2.0~3.5억 | 3.5~5.0억 |
| 33평(전용≈29~30) | 1.0~3.0억 | 2.5~4.5억 | 4.5~6.0억 |
| 38평(전용≈33~34) | 1.5~3.5억 | 3.5~5.5억 | 5.5~7.5억 |
| 47평(전용≈41~42) | 2.5~5.0억 | 5.5~7.5억 | 7.5~9.5억 |
| 53~55평 | 3.5~6.0억 | 6.5~8.5억 | 9.0~11.0억 |
인근 한양·대교의 공사비 밴드와 여의도 재건축 평균 분담금(2~5억) 보도값을 결합해 면적 가중으로 환산했습니다. 조합설립 후 정비계획·기부채납 규모·일반분양가·특화수준에 따라 ±1~3억 추가 변동 가능성이 있습니다. (참고 기사) 매일일보
7. 예상 분양가 및 수익성(조합원 환산, 평당)
(준주거~일반상업 종상향 가능성, 인근 계획 단지 가정 분양가 참고)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시장시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 보수 | 6,000 | 7,500 | +1,500 | +25% |
| 기준 | 7,000 | 8,500 | +1,500 | +21% |
| 상향 | 7,500 | 9,500 | +2,000 | +27% |
인근 시범 재건축 일반분양가 가정 7,500만원/평(보도)과 여의도 신축 기대 프리미엄을 반영했습니다. 향후 금리·분양가 심의·특화수준에 따라 분양가 상한·시장시세가 조정될 수 있으며, 분양가가 높아도 시세가 더 크게 오르면 조합원 수익성은 방어됩니다. 위클리한국주택경제신문
💳 나에게 맞는 분담금 대출 금리 조건 확인
👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용(추정)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 추진위 안정화·조합설립인가 | ~12개월 |
| 정비계획·사업시행인가 | 12~18개월 |
| 시공사 선정·설계·인가 | 12개월 |
| 관리처분인가·이주·철거 | 18~24개월 |
| 착공~준공 | 36개월 내외 |
2025년 추진위 재정비를 기점으로 보수적으론 총 7~9년을 가정합니다. 금리 고점·자재비 상승 구간엔 PF비용이 누적되므로, 신속통합기획·통합심의 활용과 조기 시공사 선정이 금융비용 절감에 유효합니다. (여의도 유사단지 추진 현황·정비계획 고시 참고)
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 주민합의·거버넌스 | 추진위 집행부 교체·갈등 반복, 일정 지연 | 5기 추진위 안착, 고속 의사결정·동의율 확보 |
| 인허가·도시계획 | 기부채납·높이·교통대책 강화, FAR 하향 | 특별계획구역 확정·종상향, FAR 400~800% 적용 |
| 공사비·금리 | 1,100만/평 이상 상향·PF금리 고착 | 원자재 안정·경쟁입찰로 단가 하향 |
| 분양시장 | 분양가 심의 보수적, 분양성 약화 | 여의도 프리미엄·희소성으로 분양 흥행 |
| 비교 사업장 | 타 단지 선행으로 수요 분산 | 인근 성공 레퍼런스→시세·분양가 정당성 확보 |
핵심 리스크는 거버넌스 안정화와 공사비 상향입니다. 반면 지구단위·종상향 적용과 인근 대형 사업의 선행 효과는 분양성·가격 형성에 긍정적입니다. 정책·금리 환경 변화는 민감 변수로 상시 점검이 필요합니다.
10. 여의도 미성아파트 재건축 종합 평가
여의도 미성아파트 재건축 단지는 안전진단 D등급 통과, 초역세권 학군 프리미엄, 지구단위계획에 따른 종상향 기대로 재건축 추진 명분과 수익 잠재력이 충분합니다. **총사업비는 4.1천억~1.07조(시나리오)로 추정되며, 조합원 분담금은 면적대별 2~8.5억(범위)가 합리적 밴드로 분석됩니다. 분양가 6,000~7,500만원/평, 준공 시 7,500~9,500만원/평 가정 시 평당 +1,5002,000만원(21~27%) 수익성 잠재력이 확인됩니다. 다만 추진위 안정화, 기부채납·특화수준, 공사비·금리, 분양가 심의 등 불확실성이 사업성에 직접 영향을 미치므로 의사결정의 일관성 확보와 비용 통제 전략이 핵심 성공요인입니다.
“※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
LH 고령자복지주택 대상 조회 및 신청
👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
여의도 미성아파트 재건축은 언제쯤 분양이 가능한가요?
현재 추진위원회 단계로 조합 설립까지 약 1년, 이후 정비계획·사업시행인가·관리처분·이주 등을 거쳐 분양까지 최소 5~6년 이상 소요될 전망입니다. 따라서 분양은 2030년 전후가 합리적 예상 시점입니다.
사업 추진에 가장 큰 리스크는 무엇인가요?
주민 동의율 확보와 추진위 안정화가 가장 중요합니다. 여의도는 용적률 상향 여력이 크지만, 교통·환경영향평가 및 기부채납 조건이 강화될 경우 사업성이 낮아질 수 있어 리스크 관리가 필요합니다.u003cbru003e
투자 관점에서 장점은 무엇인가요?
5·9호선 여의도역 초역세권, 학군·업무지구 밀착이라는 입지적 장점이 뚜렷합니다. 특히 용적률 상향 가능성과 여의도 전체 재정비 흐름 속에 있어, 장기적으로 새 아파트 희소성 프리미엄을 누릴 가능성이 높습니다.
인근 재건축 아파트 분석 보고서 보기
👉 관심 있는 아파트명 검색
