본 보고서는 노원구 월계동신아파트 재건축 단지 요건·노후도·실거래가와 사업성(건축비·분담금·분양가·기간)을 최신 데이터로 교차 검증해 정리하였습니다. 서울 노원구 월계동 436(광운로2나길 30)의 ‘월계동 동신아파트’는 1983년 사용승인(현재 43년차)된 7개동·864세대, 최고 12층 복도식 단지입니다. 1·6호선 석계역, 1·경춘선 광운대역의 더블역세권 입지와 대규모 정비구역(총 연면적 약 17.3만㎡)으로 재건축을 추진 중입니다. 2021.6 사업시행인가, 2023.9 관리처분계획인가 등 핵심 인허가를 마쳤고, 시공사는 HDC현대산업개발입니다. 공사비는 평당(3.3㎡) 657만원으로 증액 합의된 바 있습니다. 재건축 필요성이 커진 배경은 설비 노후·주차 부족·평면 한계와 더불어 광운대역세권 개발, 인근 장위뉴타운 분양가 등 외부 시세 레벨이 상승한 점입니다.
1. 월계동신아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 월계동신아파트 |
| 소재지 | 서울시 노원구 월계동 436 (광운로2나길 30) |
| 준공연도 | 1983년 (2025년 기준 43년차) |
| 세대수/동수 | 864세대 / 7개동 |
| 층수/구조 | 최고 12층 / 복도식 |
| 용적률/건폐율 | (사업시행인가상 계획) 용적률 249.67% / 건폐율 17.82% |
| 주차대수 | 432대(등록 기준) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군 및 교통 | 서울선곡초 통학권, 석계역(1·6호선) 도보권, 광운대역 도보권 |
| 연면적 | (사업시행인가상) 총 연면적 173,007.77㎡ |
역세권·생활편의가 양호하나, 80년대 복도식·주차 부족 등 구조적 한계가 뚜렷합니다. 계획 용적률 250% 내 재건축으로 동·세대·주차 규모가 대폭 개선되며 대지활용도 상승이 기대됩니다. 사업시행인가 기준의 연면적·용적률 수치(계획치)는 향후 설계변경에 따라 미세 조정될 수 있으나, 현 단계 사업성 판단의 핵심 근거로 활용됩니다.
2. 노후도 및 재건축 요건
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 43년차(1983년 준공) |
| 안전진단 상태 | 정비구역지정(2009.9) 후 재건축 절차 진행 |
| 용적률 여력 | 계획 용적률 약 250%(2종일반주거 범위 내) |
| 정비계획 현황 | 추진위 승인(2006.12) → 조합설립인가(2017.8) → 사업시행인가(2021.6) → 관리처분인가(2023.9) |
| 종합 평가 | 법정 연한 충족·핵심 인허가 완료로 사업확실성 높음. 공사비·금리 변수 관리 필요 |
월계동신아파트 재건축 단지는 법정 연한을 충족하고 정비구역 지정·조합 설립·사업시행·관리처분 등 핵심 관문을 통과했습니다. 계획 용적률 250%로 추가 상향 여지는 제한적이나, 역세권·대단지화에 따른 상품성 개선으로 수익성 보완이 가능합니다. 당면 과제는 공사비(자재·인건비 상승)와 금융여건입니다. 서울 정비사업 정보
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
전용면적별 최근(2025.6~7) 매매 실거래
| 전용(㎡) | 최근 거래가(만원) | 거래일 | 층 | 평(전용/3.3) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 71.83 | 65,000 | 2025-07-05 | 8 | 21.77 | 2,986 |
| 93.39 | 82,000 | 2025-07-12 | 10 | 28.30 | 2,898 |
| 106.70 | 76,000 | 2025-07-18 | 2 | 32.33 | 2,351 |
*평당가는 전용면적 기준 환산(만원/평). 출처: 국토부 실거래(집계사이트: wupur) 및 호갱노노·네이버 교차 확인.
20·30·34평형대 모두 2025년 6~7월 다수 체결이 확인됩니다. 전용 기준 평당 매매가는 71.83㎡ 약 2,990만원, 93.39㎡ 약 2,900만원, 106.7㎡ 약 2,350만원으로 평형이 커질수록 할인폭이 나타납니다. 직전 분기 대비 20평대가 상대적으로 견조하며, 중층·리모델링 여부·라인 특성에 따라 호가·체결가 편차가 있습니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 시세 및 시장 동향
2025년 6~7월 매매 거래가 연속 체결되며 유동성이 유지됩니다. 호갱노노 20평대 평당가(전용 기준 환산) 약 2,826만원, 국토부 실거래(전용별) 2,351~2,986만원 분포입니다. 전세는 관리처분 이후 이주 수요로 표본이 불안정해 단정이 어렵습니다. 인근 장위뉴타운 분양가 상승이 주변 매매 레벨 유지에 영향을 미칩니다.
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|
| 호갱노노(20평대 기준) | 2,826 | 2025-06~07 76㎡ 6.1~7.2억 |
| 네이버부동산(개별 사례) | 2,986(71.83㎡ 6.5억 환산) | 2025-07-05 71.83㎡ 6.5억 |
| 국토부 실거래(집계:wupur) | 2,351~2,986(전용별) | 2025-07-12 93.39㎡ 8.2억 등 |
※ 전세 최근 실거래는 표본 부족으로 공신력 있는 최신치를 확인하기 어려움(전세 재계약·이주대기 영향). 매매는 월별 연속 체결로 유동성 양호.
5. 예상 건축비·분담금 분석 (추정)
월계동신의 공사비 기준점(657만원/평)은 공식 자료로 확인되며, 최근 서울 평균은 800만~850만원대로 상승했습니다. 이에 따라 총사업비는 4.3~6.2천억원 범위로 추정되며, 금융비용·이주비·설계변경 여부에 따른 변동성이 큽니다. 본 표는 보수적 가정(기타 25%)을 적용한 추정치입니다.
- 사업시행인가상 총 연면적: 173,007.77㎡(≈52,427평)
- 공사비 단가(3.3㎡): 하향 657만원(월계동신 합의치), 기준 842만원(’24~’25 서울 평균), 상향 950만원(시장 상단 가정)
| 시나리오 | 평당 건축비(만원) | 총 공사비(억원) | 기타비용(설계·감리·운영·이주·금융, 25% 가정) | 총사업비(억원) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 657 | 약 3,444 | 약 861 | 약 4,305 |
| 기준 | 842 | 약 4,414 | 약 1,103 | 약 5,517 |
| 상향 | 950 | 약 4,981 | 약 1,245 | 약 6,226 |
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정 (추정)
동아일보 보도(공사비 540→657만원 반영) 기준 전용 71㎡ 분담금 2.2~3.0억원 언급치를 기준점으로, 평형·공사비 시나리오에 비례 환산(전용면적 비율·공사비 배수 적용)한 매우 보수적 범위입니다.
| 평형(전용) | 하향(657만원/평) | 기준(842만원/평) | 상향(950만원/평) |
|---|---|---|---|
| 23평형(71.83㎡) | 약 2.6억 | 약 3.3억 | 약 3.8억 |
| 30평형(93.39㎡) | 약 3.37억 | 약 4.32억 | 약 4.88억 |
| 34평형(106.7㎡) | 약 3.86억 | 약 4.95억 | 약 5.59억 |
*산식 개요: 71㎡ 보도 중간값(≈2.6억) × (공사비 시나리오 배수) × (대상 전용/71.83). 실제 분담금은 권리가액(개별 세대 감정평가), 일반분양 수입, 무상지분율, 옵션·가산공사, 금융비용 정산에 따라 크게 달라집니다.
공사비 인상과 일반분양 물량(≈1,004분양 중 조합원 818 제외) 구조상 조합원 분담금은 평형·권리가액·선택타입에 따라 차이가 큽니다. 본 표는 공식 보도치(71㎡ 2.2~3.0억)를 기준으로 공사비·면적 비례 환산한 범위 추정이며, 실제 금액은 관리처분 변경, 금융·이주 조건에 따라 달라집니다. 서울 정비사업 정보
7. 예상 분양가 및 수익성 (전용 기준, 추정)
인근 장위6구역 ‘푸르지오 라디우스 파크’(59㎡ 8.26~9.67억, 84㎡ 10.4~12.11억)와 서울원 아이파크(광운대역세권)(84㎡ 13.63~14.14억, 59㎡ 10.38억) 분양가를 전용 평당가로 환산해 시나리오를 설정했습니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원/평) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향(장위 하단) | 4,100 | 4,650(장위자이 거래수준) | +550 | +13.4% |
| 기준(장위 상단) | 4,700 | 5,000(중립 가정) | +300 | +6.4% |
| 상향(서울원 수준) | 5,500 | 5,600(보수적 +2% 가정) | +100 | +1.8% |
인접 시장의 분양·거래 레벨을 전용 기준으로 환산하면, 보수적 가정에서도 분양가 대비 소폭의 초과 수익 여지가 있습니다. 다만 금리·분양경기·일반분양 물량·분양가상한 규제 적용 여부에 따라 변동성이 크며, 상향 시나리오는 장기적 호재(광운대역세권 완성도)에 의존합니다. 땅집고
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용 (추정)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 이주·철거 | 6~12개월(관리처분 이후, 공정·협의 속도에 좌우) |
| 착공~상부공사 | 24~30개월(동·세대 규모 고려) |
| 준공·입주·청산 | 6~8개월 |
관리처분(2023.9) 이후 실제 철거·착공까지는 공사비 협상·이주 속도·금리 등 변수로 지연될 수 있습니다. 평균 공정 기준 착공 후 2.5년 전후, 전체 약 4년 내외가 일반적이며, 금융비용은 금리·분양률·중도금 조건에 따라 누적됩니다. 유사 정비사업 공사비 상승 사례는 사업기간 지연 시 금융비용 리스크 증대를 시사합니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비/원가 | 추가 상승(1000만원/평대 접근)로 분담금 확대 | 공사비 안정·VE로 원가 절감 및 표준자재 적용 |
| 분양시장 | 분양가 규제·수요 위축 시 일반분양 수입 위축 | 광운대·장위 일대 신축 수요 유입으로 흡수 원활 |
| 인허가/일정 | 설계변경·협의 지연 시 금융비용 증가 | 기존 인허가(시행·관처분) 완료로 일정 가속 |
| 금리/자금 | 고금리 지속 시 사업비 이자부담 확대 | 금리완화·PF 여건 개선으로 금융비용 완화 |
최근 조사치에 따르면 서울 정비사업 평균 공사비는 3.3㎡당 840만원대까지 상승했습니다. 공사비와 금리는 분담금·분양가를 직접 압박하는 핵심 변수입니다. 반면 광운대역세권·장위뉴타운 파급으로 입지 프리미엄이 강화될 경우 일반분양 흡수력 제고가 가능하며, 이미 관리처분을 득해 인허가 리스크는 낮은 편입니다.
10. 월계동신아파트 재건축 종합 평가
월계동신은 1980년대 복도식 중층 대단지의 구조적 한계를 해소하고, 2종주거 내 250% 용적률로 재탄생하는 프로젝트입니다. 정비구역·조합설립·사업시행·관리처분까지 완료해 제도 리스크는 낮습니다. 다만, 최근 서울 평균 공사비(전용 평당 800만~850만원대)와 금리 여건은 총사업비·분담금·분양가를 압박합니다. 본 보고서 추정치 기준 총사업비는 4.3~6.2천억원, 전용 71~107㎡ 조합원 분담금은 공사비 시나리오에 따라 약 2.6~5.6억원 범위입니다. 수익률은 분양가 책정·일반분양 흡수·광운대역세권 파급에 좌우되며, 인접 장위6·서울원 분양 레벨이 벤치마크가 됩니다. 향후 성공 요인은 △공사비 재확정 및 VE로 원가 안정 △이주·철거 속도 관리 △분양가 전략(전용/공급 기준 혼용 방지, 상품성 차별화) △금융비용 절감(금리·PF 구조화) △주민 합의력 유지입니다.
본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.”
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
월계동신아파트 재건축은 현재 어느 단계인가요?
2023년 9월 관리처분계획 인가까지 완료해 이주·철거를 앞두고 있습니다. 시공사는 HDC현대산업개발이며, 2025년 착공·2028년 입주를 목표로 하나, 이주 속도·공사비 협상에 따라 일정이 조정될 수 있습니다.
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인근 장위뉴타운, 광운대역세권 신축 분양가를 근거로 전용 평당 4,100만~5,500만원 시나리오가 가능합니다. 분양가 상한제 적용 여부와 일반분양 경쟁 단지 상황에 따라 상·하향 폭이 발생할 수 있습니다.u003cbru003e
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공사비 인상과 고금리가 핵심 리스크입니다. 평당 1,000만원대 접근 시 분담금이 급등할 수 있습니다. 반대로 금리 안정·광운대역세권 개발 가속 등은 분양성과 수익률 개선의 기회로 작용합니다.
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