수원 동신아파트 재건축 단지(동신2차)는 경기도 수원시 장안구 정자동 395-3(장안로 211)에 위치한 1988년 5월 사용승인, 38년차(2025년 기준) 1,992세대·15개동 복도식 대단지입니다. 용적률 232%, 건폐율 16%, 지역난방(열병합)과 세대당 주차 0.9대(총 1,800대)가 등록돼 있으며, 전용 43·63·69·84㎡(공급 57·84·92·112㎡ 등) 다양한 타입이 존재합니다. 최근 신탁방식 재건축 추진위가 동의서를 징구 중이며(2025.1 보도), 지상 39층·2,528세대(추진 목표) 구상이 공개됐습니다.
1. 수원 동신아파트 기본 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 수원 정자동 동신2차 |
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 정자동 395-3 (장안로 211) |
| 준공연도 | 1988.05 사용승인 (38년차, 2025년 기준) |
| 세대수/동수 | 1,992세대 / 15동 |
| 층수/구조 | 12~15층 / 복도식 |
| 용적률/건폐율 | 232% / 16% |
| 주차대수 | 약 1,800대 (세대당 0.9대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 정자초 배정(도보 약 6분), 화서역(1호선) 인근, 광역버스 다수 |
| 연면적 | 약 166,725㎡(관리/집계자료 기준) |
수원 동신아파트(동신2차)는 2천 세대급의 대단지로 생활 인프라·공원(만석공원 등) 접근성이 양호하며, 화서역·수원역 생활권을 공유합니다. 용적률 232%로 중고층 복도식 노후단지이며, 난방·주차 등 설비는 구축 수준입니다. 주차대수는 네이버 1,800대, 호갱노노 1,349대로 표기 차이가 있어 관리방식·지상/지하 산정에 따른 편차로 보입니다. 연면적은 관리·집계 시스템 수치(166,725㎡)를 인용합니다.
2. 수원 동신아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 38년(1988.05 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 공식 완료·통과 공고 미확인(언론·공개자료 범위 내) |
| 용적률 여력 | 현 용적률 232%. 용도지역 상한(정확 상한은 지구·계획변경 결정 필요) 대비 여력은 ‘미확정’ 단계 |
| 정비계획 현황 | 신탁방식 추진위 구성(코람코신탁과 MOU, 2022.9)·동의서 징구 중. 2025.1~2 보도에서 동의율 36% 언급 |
| 종합 평가 | 노후·대단지로 재건축 필요성은 높으나, 정비구역 지정·안전진단·계획 상한 확정 등 핵심 절차는 선결 과제 |
수원 동신아파트 재건축 단지는 법정 연한(30년) 경과로 노후도 요건은 충족합니다. 다만 안전진단·정비구역 지정 등 절차는 아직 공식 확정 단계가 아니며, 신탁방식 추진위가 동의서 징구 중입니다. 용적률 상한과 도시계획 세부는 수원시 정비기본계획 변경 및 지구지정 시점에 확정되므로, 현재는 ‘추진 초기’로 평가됩니다. 다음 뉴스 수원시청
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가 (전용면적 기준)
전용면적별 최근(2025.6~8) 실거래가 확인 결과
| 전용면적(㎡) | 공급(㎡) 표기 | 최근 실거래가(층/일자) |
|---|---|---|
| 43.02 (≈13.01평) | 57.21 | 2.30억(1층/25.08.11), 2.35억(5층/25.07.11), 2.32억(4층/25.07.23) |
| 약 63 (≈19.06평) | 84 | (최근 3개월 내 확정 거래 미확인) |
| 약 69 (≈20.89평) | 92 | (동일) |
| 약 84 (≈25.41평) | 112 | (동일) |
최근 확정 거래는 주로 전용 43㎡(공급 57㎡, 약 13평형)에 집중됩니다. 2025년 6~8월 체결가가 2.30~2.35억 수준으로 형성되며, 전용 기준 평당 1,770~1,810만원대입니다. 중대형 타입(공급 84·92·112㎡ 등)은 최근 3개월 확정 건이 적어 표본 부족으로 직전기 대비 동향 판단에 주의가 필요합니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노(실거래 집계) | 전용 43㎡ 기준 환산 약 1,770~1,810 | 전세 1.3~1.5억(최근 7월~8월) | 25.08.11 2.30억(1층), 25.07.11 2.35억(5층) |
| KB부동산(단지) | (전용 43㎡ 기준) KB 일반가 2.2억 내외 → 환산 약 1,690/평 | 전세가 1.3~1.5억대 | 25.07.23 2.32억(4층) 등 시세 카드 |
| 네이버부동산(매물/단지) | 매물 최저가 2.2~2.4억대(동일 타입 기준) | 전세 매물 1.3~1.5억대 | 단지정보·시세/실거래 탭 참조 |
전용 43㎡(13평형) 기준 실거래는 2.3억대 중심, 전세는 1.3~1.5억대에 분포해 갭 8천만~1억원 수준입니다. 거래는 주로 저층·중층 위주로 발생하며 호가와 실거래의 괴리는 1~2천만원 범위로 제한적입니다. 단기적으로 유동성은 준수하나, 중대형 평형 거래 표본은 부족하여 평균치 왜곡 가능성이 있습니다.
5. 예상 건축비·분담금 분석 (시나리오)
연면적 약 16.7만㎡ 기준으로 평당 공사비를 800/950/1,150만원 3단계로 가정했습니다. 간접·이주·금융비 등을 합산하면 총사업비는 약 5.6~8.2천억원 범위로 수렴합니다. 실제 분담금은 일반분양가, 가산비(커뮤니티·외장재), 공사범위(지하·주차), 금융비율, 공공기여 등에 크게 좌우됩니다. (출처: 단지 관리·집계자료, R114 분양가 통계·업계 동향)
- 기준 연면적: 약 166,725㎡(≈ 50,434평)
- 평당 건축비(순수 공사비) 가정
- 하향: 800만원/평
- 기준: 950만원/평
- 상향: 1,150만원/평
- 총 공사비(연면적×평당 공사비)
- 하향: 약 4,035억원 / 기준: 약 4,791억원 / 상향: 약 5,800억원
- 설계·감리·운영·각종 인허가·조경·간접비(약 12~15%), 이주비·철거비(단지 규모 감안 8~12%), 예비비·금융비(누적 6~10%)를 합산한 총사업비(개략)
- 하향: 5,600~6,200억원 / 기준: 6,300~7,000억원 / 상향: 7,200~8,200억원
※ 공사비 시세는 최근 분양가·원가 상승 흐름 및 기본형 건축비 추세(국내 평균 신규분양 3.3㎡당 2,063만원; 2024년 실측치)와 수도권 재건축 사례를 감안한 합리적 범위로 설정. (직접 분양상한 적용 여부·설계 스펙·지하시설 규모에 따라 편차 큼) 코리아차트 서울경제
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정 (개략·시나리오)
가정: 신축 배정형 평형 동일(동일 전용으로 재배정), 일반분양가(전용 기준 평당) ①하향 2,000만 ②기준 2,200만 ③상향 2,400만, 현재 시세(전용 43㎡: 2.3억, 63㎡: 표본희소·보수적 3.7억, 69㎡: 4.1억, 84㎡: 5.0억 가정) / 권리가액=현재 시세. 단순 산식으로 ‘조합원분양가–권리가액’의 개념적 분담금(이주보상·옵션 등 제외).
| 평형(전용) | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 43㎡(13.01평) | 약 1.3~1.6억 | 약 1.6~1.9억 | 약 2.0~2.3억 |
| 63㎡(19.06평) | 약 1.8~2.3억 | 약 2.2~2.8억 | 약 2.6~3.2억 |
| 69㎡(20.89평) | 약 2.0~2.6억 | 약 2.4~3.1억 | 약 2.8~3.6억 |
| 84㎡(25.41평) | 약 2.7~3.6억 | 약 3.2~4.2억 | 약 3.8~4.9억 |
※ 유의: 실제 분담금은 종전자산평가, 부담금 조정, 일반분양 수입, 추가 커뮤니티/가산비, 금융·이주비 조건에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 위 표는 ‘현재 시세·평당 분양가 가정’을 이용한 개념적 범위입니다. (주변 유사 분양가 레퍼런스: 수원권 재개발 예정단지 평당 2.0~2.8천만 보도·집계) 경인신문
전용 43㎡는 현재 권리가액이 낮아 상대 분담금 민감도가 큽니다. 중형(63~69㎡)은 분양가·일반분양 수입·가산비에 가장 민감하며, 84㎡는 커뮤니티 스펙·외장재·주차 계획 따라 상향 구간 폭이 확대됩니다. 실제 사업에서는 종전자산평가·권리가액 산정·일반분양 물량/가·금융구조가 핵심 변수입니다. 리치고경인신문
7. 예상 분양가 및 수익성 (전용 기준)
수원 장안권역 신축의 분양가·시세 밴드를 반영해 평당 2.0~2.6천만원 가정 시, 준공 시점의 평당 차익은 약 200만원 내외로 보수적 추정됩니다. 실제 수익률은 분담금·금융비·옵션비·프리미엄에 따라 달라지며, 분양가가 상한에 근접할수록 차익 폭은 축소됩니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 2,000 | 2,200 | +200 | +10% |
| 기준 | 2,200 | 2,400 | +200 | +9% |
| 상향 | 2,400 | 2,600 | +200 | +8% |
※ 준공 시 시세는 수원권 신축 평균 및 인근 재개발 분양가 보도 범위(2.0~2.8천만/평)와 R114 전국 평균(2,063만/평, 2024년) 대비 보수적 가정. 지역·상품성·분양가 규제 여부에 따라 상하 변동폭 존재.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용 (신탁방식 가정)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 추진위·동의서 확보 | ~1.5년 (동의율 목표치 달성까지) |
| 정비계획(안)·구역지정 | 1.0~1.5년 |
| 사업시행인가·설계·심의 | 1.5~2.0년 |
| 관리처분인가 | 0.8~1.2년 |
| 이주·철거 | 1.0~1.5년 |
| 착공~준공 | 2.5~3.0년 |
신탁방식은 의사결정·자금관리의 투명성과 일정 단축 효과가 거론됩니다. 초기 동의율 확보·정비구역 지정이 속도를 좌우하며, 총 7~10년의 장기 사업으로 금융비용 누적이 크므로 선이주·선분양 전략·PF구조 최적화가 필요합니다. (유사단지 사업계획서·언론 보도 기준)
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 인허가·계획 | 정비구역 지정·안전진단 지연 | 신탁방식 컨트롤로 일정 단축 |
| 원가·분양가 | 공사비·금융비 상승, 분양가 규제 | 자재·금리 안정, 분양가 적정 확보 |
| 시장 수요 | 거래 위축·분양률 저하 | 인근 개발호재·수요 유입 확대 |
| 물리적 리스크 | 노후 시설 사고(싱크홀 등) 우려 | 재건축으로 안전·환경 대폭 개선 |
| 주민합의 | 동의율 정체·내부 갈등 | 대의원·입대의 협력·동의율 제고 |
핵심 리스크는 정비구역 지정·안전진단·분양가 규제와 원가 상승, 주민 동의율 정체입니다. 반면 신탁방식 추진, 장안권역 대단지 브랜드화, 인근 교통·상업·공원 인프라 개선 등은 사업성 개선 요인입니다. 단지 앞 싱크홀 등 안전 이슈는 ‘정비 필요성’을 부각시키는 변수로 작용합니다. 다음 뉴스
10. 수원 동신아파트 재건축 종합 평가
수원 동신아파트 재건축 단지(동신2차)는 38년차 대단지로서 재건축 필요성·체감도가 높습니다. 신탁방식 추진위가 2025년 초 기준 동의서 36%를 확보한 것으로 보도되었고, 지상 39층·2,528세대 구상안이 제시됐으나 이는 ‘추진 목표’ 단계입니다. 현재 실거래는 전용 43㎡ 중심 2.3억대(평당 1,770~1,810만원)로 확인되며, 전세 1.3~1.5억대의 안정적 밴드를 형성합니다. 총사업비는 연면적·원가·스펙에 따라 5.6~8.2천억원 범위로 추정되며, 조합원 분담금은 전용면적·분양가·일반분양 수입·금융구조에 의해 크게 달라집니다. 성공 요인은 동의율 확보, 정비계획·구역지정의 신속화, 합리적 분양가 책정과 원가 통제입니다. 리스크는 인허가 지연·원가 상승·시장 변동성이며, 장기 사업(7~10년) 특성상 금융비용 관리가 중요합니다. 본 보고서의 분담금·분양가 수치는 ‘주변 사례·시장 통계 기반의 보수적 시나리오’로, 향후 공식 문서(정비계획, 사업시행/관리처분 인가)에서 확정된 값으로 재산정돼야 합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
동신2차 재건축은 현재 어느 단계인가요?
2025년 1월 기준, 코람코신탁과 MOU를 체결한 신탁방식 추진위가 동의서를 징구 중이며, 보도에 따르면 동의율은 약 36%입니다. 안전진단·정비구역 지정은 아직 이뤄지지 않아 ‘추진 초기’ 단계로, 본격 사업화까지는 절차가 다수 남아 있습니다.
분담금은 얼마나 예상되나요?
전용 43㎡ 기준 1.3~2.3억, 전용 84㎡ 기준 2.7~4.9억 범위로 추정됩니다. 이는 주변 재건축 단지 분양가·권리가액을 기준으로 계산한 시나리오입니다. 실제 금액은 종전자산평가, 일반분양 수입, 공사비, 금융비 등에 따라 달라집니다.
u003cstrongu003e분양가는 어느 수준일까요?u003c/strongu003e
수원 장안권역 최근 신축·재개발 사례를 감안해 평당 2,000~2,600만원 범위를 가정합니다. 분양가상한제가 적용될 경우 하향될 가능성이 크며, 준공 시점 시세와의 차익은 약 200만원/평 수준의 보수적 전망이 가능합니다.
재건축 사업기간은 얼마나 걸리나요?
동의율 확보부터 준공까지 약 7~10년이 소요될 것으로 예상됩니다. 추진위 단계 1.5년, 구역지정 1.5년, 설계·심의·인가 2년, 이주·철거 1~1.5년, 공사 2.5~3년입니다. 금융비용 누적을 줄이려면 절차 단축과 자금계획이 중요합니다.
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