여의도 대교아파트 재건축 단지(서울 영등포구 여의도동 41, 국제금융로7길 20)는 1975년 9월 사용승인, 50년차(2025년 기준) 4개동 576세대, 최고 12층, 중앙난방·복도식이 주요 특성입니다. 최근 신속통합기획 기반 통합심의(2025‑02‑27) 통과 후 49층, 4개동, 총 912세대(공공임대 144 포함) 안으로 사업시행계획인가 공람에 착수했고, 2025‑10‑18 시공사 총회 예정 등 절차가 빠르게 진행 중입니다. 재건축 필요성(노후·주차절대부족·열악한 설비)과 한강 조망·업무지구 입지가 맞물리며 사업성이 부각된 단지입니다.
1. 여의도 대교아파트 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 여의도 대교아파트 |
| 소재지 | 서울시 영등포구 국제금융로7길 20 (여의도동 41) |
| 준공연도 | 1975.09.29 (50년차) |
| 세대수/동수 | 576세대 / 4개동 |
| 층수/구조 | 최고 12층 / 복도식 |
| 용적률/건폐율 | 약 205% / 17% (네이버 단지정보) |
| 주차대수 | – |
| 난방방식 | 중앙난방 / 도시가스 |
| 학군 및 교통 | 서울여의도초 도보 약 6–8분, 5호선 여의나루역 약 558m, 9호선 샛강·여의도역 700–820m |
| 연면적 | (정비계획 기준 추정치) 획지 B3 26,869.5㎡ × 정비계획용적률 369.9% ≈ 약 99,900㎡ (사업시행인가시 확정) |
대지 활용도는 낮고 주차는 사실상 전무해 노후·편의성 측면이 취약합니다. 반면 여의도 업무지구·상업시설·학교·지하철(5·9호선)에 모두 근접한 입지 가치는 높습니다. 신축 시 용적률 상향(정비계획 369.9%, 법정상한 469.99%)과 공공기여를 통한 고층화가 가능해 사업성에 우호적입니다.
2. 대교아파트 재건축 요건 및 노후도
법정 연한을 크게 초과했고 안전진단 D등급으로 재건축 요건을 충족합니다. 신속통합기획 자문 및 통합심의 통과로 도시계획 리스크가 낮아졌고, 공람공고까지 도달해 절차적 가시성이 높습니다. 용적률 상향과 준주거 적용(비주거 5% 내) 등 계획이 명확해 사업추진 동력이 견조합니다. 연수원 포털
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 50년차(1975.09.29 사용승인) |
| 안전진단 상태 | 2017‑06‑22 조건부 재건축(D등급) 완료 |
| 용적률 여력 | 현황 약 205% → 정비계획 369.9%(법정상한 469.99%) |
| 정비계획 현황 | 2024‑04 정비계획(변경) 구의회 보고, 2025‑02‑27 통합심의 통과, 2025‑07‑24~08‑08 사업시행계획인가 공람 진행 |
| 종합 평가 | 노후도·주차취약 뚜렷, 신속한 인허가 진행과 고용적률 수혜로 재건축 성사 가능성 높음 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
전용면적별(대표형) 최근 실거래
| 전용면적 | 최근 거래(계약일/층) | 거래가 | 평형(3.3㎡) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 95.50㎡ | 2025‑06‑27 / 12층 | 31.80억 | 28.94평 | 10,988 |
| 95.50㎡ | 2025‑05‑01 / 12층 | 28.10억 | 28.94평 | 9,710 |
| 95.50㎡ | 2025‑04‑30 / 3층 | 28.00억 | 28.94평 | 9,675 |
| 151.74㎡ | 2025‑04‑08 / 1층 | 32.00억 | 45.98평 | 6,958 |
주력 30평형(전용 95.5㎡)은 2025‑06 신고가 31.8억으로 평당 약 1.10억원까지 상승했습니다. 대형(151.74㎡)은 절대가는 높으나 평단은 7천만원대 중후반으로 30평형 대비 할인되어 체결되는 구조입니다. 저층·특정 동·리모델링 여부에 따라 체결가 변동폭이 큽니다. Chosunbiz
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(최근/타입) | 최근 실거래 사례(일자·금액·면적) |
|---|---|---|---|
| 국토부 실거래(요약 기사) | 95㎡ 기준 평균 27,563 / 133㎡ 32,575 / 151㎡ 33,750 | — | 2025‑06‑27, 31.8억, 95㎡(12F) |
| KB부동산 | (매물 평균가 기준 환산) 30평형 약 10,915 | 100㎡ 전세 5.55억(2025‑07‑25) | 최근 매물평균 31.58억(100㎡) |
| 호갱노노(국토부 연동) | 30평형 1개월 평균 31.8억 → 평당 10,988 | — | 2025‑06‑27, 31.8억, 100(=전용95.5) |
2025년 2분기 이후 거래가 재개되며 30평형 신고가(31.8억)가 등장했습니다. 전세는 KB 표준가 기준 보수적으로 집계되나, 실제 시장 호가는 리모델링·층·향에 따라 차이가 큽니다. 공람·시공사 선정 이슈로 단기 유동성은 양호하나, 대출규제·보유세 변수에 따른 체결 속도 둔화 가능성은 유의해야 합니다. 한국경제
5. 예상 건축비·분담금 분석
- 기준 가정
- 정비계획 기준 대지(획지 B3) 26,869.5㎡, 정비계획용적률 369.9% → 추정 연면적 ≈ 99,900㎡(≒ 30,287평)
- 조합 공고 평당 공사예정가 1,120만원(하반기 입찰 공고) → 직접공사비 ≈ 3,392억원
- 간접비(설계·감리·조합운영·인허가·마케팅) 10~12%, 이주·철거 8~10%, 예비비 3~5%, 금융비(착공 전 포함) 6~9% → 총사업비 계수 1.25~1.35배
- ⇒ 총사업비(기준) ≈ 4,240~4,580억원 (직접공사비 × 1.25~1.35)
- 동종 사례 레퍼런스: 압구정2구역 평당 1,150만원대 거론(비교 기준), 여의도 대교 자체 공사예정가 1,120만원/평. 매일경제
- 건축비/총사업비 시나리오 표
| 구분 | 단가(만원/평) | 직접공사비(억원) | 총사업비(억원, 계수) |
|---|---|---|---|
| 하향 | 1,000 | 3,029 | 3,790~4,080 |
| 기준 | 1,120 | 3,392 | 4,240~4,580 |
| 상향 | 1,250 | 3,786 | 4,730~5,110 |
총사업비는 조합이 제시한 평당 공사예정가(1,120만원)를 기준으로 간접비·이주/철거·예비·금융비를 가산해 산정했습니다. 공공기여(복합문화체육센터·노인·청소년시설 등)와 비주거 5% 반영에 따른 비용 증감, 금리·물가에 따른 자금비용 변동이 핵심 변동요인입니다. 최종 값은 사업시행인가 이후 설계·원가검증 과정에서 확정됩니다. 연
공공기여·시설 내역(요지): 체육시설(수영장 포함), 노인복지·청소년문화시설, 지하주차장, 공공보행통로 등. 연수원 포털
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
공통 전제(가정)
① 조합원 576세대, 계획 912세대(임대 144) → 민간분양 768세대, 일반분양 192세대 (배치·평형 구성 확정 전) ② 일반분양가(평당) 하향 9,000 / 기준 10,000 / 상향 12,000만원 ③ 일반분양 물량 평균 35평 가정(총 6,720평). ④ 비례율·권리가액·가산비 등은 평균치로 환산. ※ 조합 공식비례율·평형배분 전이므로 ‘범위 추정’입니다. 뉴시스
- 산식 개요(요지):
분담금 ≈ {총사업비 − (일반분양가×일반분양면적) − 기타수입} ÷ 조합원 총 분양지수 × 개별지수.
본 표는 평균지수 가정에 따른 “평형당 범위” 제시입니다.
| 평형(전용) | 하향 시나리오 (공사↑/분양가↓) | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 (공사↓/분양가↑) |
|---|---|---|---|
| 30평(95.5㎡) | 2.5~5.5억 | 0~3.0억 | 0원~무상(소액 환급 가능성) |
| 41평(133.65㎡) | 3.5~7.0억 | 1.0~4.5억 | 0~2.0억 |
| 46평(151.74㎡) | 4.0~8.0억 | 1.5~5.5억 | 0~3.0억 |
분담금은 일반분양 수입·비례율·가산비에 크게 좌우됩니다. 대교는 일반분양(추정 192세대)이 많지 않지만, 분양가가 평당 1억원 수준이면 기준 시나리오에서 30평형은 0~3억원 수준까지 낮아질 수 있습니다. 반대로 분양가 하향·금리상승 시 분담금 상향 가능성을 염두에 두어야 합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성 (추정)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원/평) (가정) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 9,000 | 9,500~10,500 | +500~+1,500 | +5.6~+16.7% |
| 기준 | 10,000 | 10,500~12,000 | +500~+2,000 | +5.0~+20.0% |
| 상향 | 12,000 | 12,000~13,500 | 0~+1,500 | 0~+12.5% |
준공 시 시세 가정: 여의도 신축 주거상품 거래 수준(평당 1억원 내외) 및 입지·브랜드 프리미엄을 반영한 범위 가정. 땅집고
인근 신축·주거복합 상품의 평당 1억원 내외 레벨이 확인됩니다. 분양가가 1억원/평 전후로 책정될 경우, 입지·조망·브랜드·설계특화(해외설계 참여) 프리미엄을 감안해 준공 시 1.05~1.2억원/평 범위의 시세 형성이 기대됩니다. 다만 분상제·금리·공급 동향에 따라 변동폭이 큽니다. 땅집고
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 사업시행계획인가 공람(2025‑07‑24~08‑08) | 0.5개월 |
| 시공사 선정 총회(예정 2025‑10‑18) | — |
| 사업시행인가 → 관리처분 | |
| 이주·철거 | 12~18개월 |
| 착공(언론: 2029 계획) → 준공 | 공사 36~42개월 |
공람·통합심의 통과로 인허가 막바지 국면입니다. 조합은 2025년 하반기 시공자 선정, 연내 사업시행인가를 목표로 하며, 이후 관리처분·이주·철거를 거쳐 착공·준공까지 금융비용이 누적됩니다. 금리 수준과 분양 시점에 따른 PF조달 조건이 총사업비와 분담금에 직접 영향을 미칩니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 인허가 | 교통·교육·경관 조건 재협의로 일정 지연 | 통합심의 통과·공람 완료로 연내 시인인가 가능 |
| 원가·금리 | 공사비·금리 상승 → 총사업비·분담금 ↑ | 공사비 안정·금리하락 → 분담금 ↓ |
| 분양가 | 분상제·수요둔화로 분양가 하향 압력 | 신축 희소성·조망·특화설계로 분양가 방어 |
| 설계/브랜드 | 특화비용 과다 → 원가상승 | 해외설계·스카이커뮤니티 등 랜드마크화 |
| 시장 유동성 | 거래 위축 시 청약/일반분양 지연 | 여의도 재건축 벨트 상승 사이클 동조 |
핵심 리스크는 공사비·금리와 분양가 규제입니다. 반면 통합심의 통과, 공람개시, 고용적률·고층화, 해외설계 참여 등은 프리미엄 요인입니다. 여의도 내 동시다발 재건축의 경쟁·상호보완 효과가 공존하며, 분양 시기·상품기획이 수익성의 승패를 좌우할 전망입니다.
10. 여의도 대교아파트 재건축 종합 평가
여의도 대교아파트 재건축 단지는 안전진단 D등급, 주차제로에 가까운 물리적 한계 등으로 재건축 타당성이 높고, 2025‑02 통합심의 통과→2025‑07 공람으로 인허가 가시성이 확보되었습니다. 정비계획상 정비계획용적률 369.9%(법정상한 469.99%), 49층/4개동/총 912세대 규모, 공공기여시설 확충이 핵심 골자입니다. 조합 공고 평당 공사예정가 1,120만원은 고사양 전략을 시사하며, 분양가가 평당 1억원 전후일 때 중·대형 조합원 분담금은 0~수억원 범위의 상당히 민감한 함수로 추정됩니다. 총사업비는 4.2~4.6천억원(기준 가정) 수준으로 추산되며, 분양가·금리·원가·일정에 따라 ±10~20% 변동 여지가 있습니다. 성공 요인은 ▲한강 조망·업무지구 인접 ▲고층·특화설계 ▲인허가 속도이며, 리스크는 ▲원가·금리 ▲분양가 규제 ▲동시 재건축 경쟁입니다. 조합 공식 비례율·평형배분·일반분양가 확정 전에는 보수적 재원계획이 필요합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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u003cstrongu003e여의도 대교아파트 재건축이 다른 여의도 단지보다 빠른 이유는?u003c/strongu003e
대교아파트는 2017년 안전진단 D등급을 받았고, 신속통합기획을 적용해 통합심의까지 통과했습니다. 2025년 7월 사업시행계획인가 공람까지 완료해 행정절차가 속도감 있게 진행되고 있습니다. 용적률 상향과 고층 설계로 사업성이 높아 주민 동의율도 높습니다.
조합원 분담금이 ‘0원~수억 원’까지 차이 나는 이유는?
분담금은 일반분양가, 비례율, 건축비, 금리에 따라 크게 달라집니다. 평당 분양가가 1억 원 이상이면 중소형은 무상에 가깝고, 분양가가 하락하거나 공사비·금리가 오르면 수억 원까지 오를 수 있습니다. 평형과 배정 위치도 변수입니다.
분양가 규제가 적용되면 수익성이 떨어지나?
분양가상한제가 적용되면 분양가가 낮아져 일반분양 수입이 줄어듭니다. 이 경우 조합원 분담금이 늘어 수익률이 하락할 수 있습니다. 다만 여의도 입지와 한강 조망, 특화 설계가 반영된 경우 분양가 방어가 가능할 여지가 있습니다
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