본 보고서는 상계주공 1단지 재건축 아파트의 실거래·시세·공시가격을 네이버부동산, 호갱노노, 집품, 국토부 실거래가 시스템 등에서 교차 확인한 최신 데이터를 기반으로 사업성 시나리오를 정리하였습니다. 서울 노원구 상계동 765, ‘상계주공 1단지’는 1988년 5월 사용승인된 38년차 대단지(2,064세대·24동, 최고 15층)입니다. 용적률 165 %·건폐율 16 %로 재건축 용적률 상향 여력이 크고, 중계역(7호선)·노원역(4·7호선) 도보권의 역세권 입지를 갖췄습니다. 2021년 정밀안전진단 D등급 조건부 통과에 이어 2023년 적정성 검토 E등급을 받으며 재건축이 확정 단계에 진입했습니다. 노원구·서울시가 추진 중인 ‘상계·중계 지구단위계획’ 변경안과 준주거 종상향 논의까지 더해져 사업 추진 필요성이 커졌으며, 이에 따른 사업성·분담금·수익성 분석이 요구됩니다.
1. 노원구 상계주공 1단지 기본 정보
노원구 상계주공 1단지는 대지면적 약 10만 ㎡에 24개동이 널찍이 배치돼 동간 거리·녹지율이 우수합니다. 용적률이 165 %로 동일 생활권 주공단지 중 가장 낮은 축에 속해 300 %±α까지 증축 여력이 있으며, 지하철 4·7호선 더블역세권·동북선 경전철(2026년 예정) 수혜가 예상돼 재건축 호재가 크게 작용합니다. 반면 세대당 주차 0.44대로 절대 부족하고, 복도식 비율이 높아 상품경쟁력이 떨어지는 점은 재건축 당위성을 강화합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 상계주공 1단지 |
| 소재지 | 서울시 노원구 동일로 213길 21 (상계동 765) |
| 준공연도 | 1988년 5월 (38년차) |
| 세대수/동수 | 2,064세대 / 24동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 철근콘크리트, 복도·계단 혼합식 |
| 용적률/건폐율 | 165 % / 16 % |
| 주차대수 | 927대 (세대당 0.44대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 서울상천초 399 m, 중계역 498 m, 노원역 843 m |
| 연면적 | 약 165,657 ㎡ |
2. 상계주공1단지 재건축 요건 및 노후도
법정 연한을 크게 초과했고, 적정성 검토 E등급으로 즉시 재건축 요건을 충족했습니다. 서울시 신속통합기획 대상지로 선정되면 도시계획 수립 기간이 단축될 전망이며, 역세권 준주거 종상향이 가시화될 경우 용적률 인센티브로 사업성이 대폭 개선될 가능성이 큽니다. 주민 설명회에서는 추진위원회 구성을 위한 동의율(30 %) 확보가 진행 중으로, 2025년 상반기 조합설립 인가가 현실적인 목표로 거론됩니다. 한국경제
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 38년차 (법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2021.10 D등급 조건부 통과 → 2023.01 적정성 검토 E등급 확정 |
| 용적률 여력 | 現 165 % → 법정 상한 300 %(준주거 상향 시 400 %까지 가능) |
| 정비계획 현황 | ‘상계·중계 지구단위계획’ 변경안 열람공고(2024.06) |
| 종합 평가 | 정비구역 지정을 위한 절차 요건 충족, 추진위·조합 설립 가능 단계 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용면적(㎡) | 거래일(2025) | 실거래가(만원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|
| 46 | 6.25 | 36,000 | 2,437 |
| 59 | 6.28 | 54,750 | 3,129 |
| 67 | 4.03 | 60,800 | 2,740 |
| 80A | 5.14 | 59,000 | 2,431 |
소형 46 ㎡는 3.3㎡당 2,400만~2,450만원, 실수요가 많은 59 ㎡는 3,100만원대에 형성돼 평형별 가격 격차가 뚜렷합니다. 올해 들어 거래량은 월 8-10건 수준으로 얕지만, 직전 저점(2024 Q4) 대비 5-7 % 회복세입니다. 재건축 확정 이후 투자 수요 유입이 크지 않아 가격 변동성이 제한적이지만, 조합 설립 가시화 시 수요가 재차 늘 가능성이 있습니다.
4. 상계주공 1단지 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 네이버 | 2,400~3,200 | 1,650~1,900 | 46㎡ 3.6억 (25.06) |
| 호갱노노 | 2,427 (14평 평균) | 1,720 | 59㎡ 5.475억 (25.06) |
| KB (AI 예측) | 2,550 | 1,800 | ― |
평당 매매가는 2,400만~3,200만원, 전세가는 1,700만 안팎으로 갭 약 40 % 수준입니다. 2024년 금리 고점 후 저점 대비 매매-전세 동반 반등세가 확인되며 유동성 회복 조짐이 있지만, 거래량이 연간 평균의 60 %로 아직 얕습니다. 시세 반등은 재건축 기대감이 선반영된 결과로 보이며, 조합 설립 인가 시점에 추가 프리미엄 발생 가능성이 있으나 단기 급등은 제한적일 전망입니다. 한국경제
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기5. 예상 건축비·총사업비 시나리오
| 구분 | 평당 건축비(만원) | 총 연면적(평) | 공사비(억) | 기타(설계·이주 등 20 %) | 총사업비(억) |
|---|---|---|---|---|---|
| 하향 | 700 | 90,909 | 6,364 | 1,273 | 7,637 |
| 기준 | 850 | 90,909 | 7,727 | 1,545 | 9,272 |
| 상향 | 1,000 | 90,909 | 9,091 | 1,818 | 10,909 |
연면적은 용적률 300 % 적용(추정). 공사비 단가는 최근 강북권 재건축 사례·기본형건축비 고시치 참고 MT News 땅집고
강북권 신규 공사비는 평당 7700만~1,000만원으로 급등세입니다. 총사업비는 7,637~10,909억원 규모로 추산되며, 공사비 외에 이주비·운영비가 20 % 내외 반영됐습니다. 강북 외곽단지 특성상 시공사 경쟁이 제한될 경우 상향 시나리오 현실화 가능성을 배제할 수 없으며, 공사비 인상분은 곧바로 분담금 압박으로 이어집니다.
6. 상계주공1단지 분담금 추정
| 평형 | 하향(억) | 기준(억) | 상향(억) |
|---|---|---|---|
| 46㎡ → 59㎡ | 2.2 | 3.0 | 3.8 |
| 59㎡ → 84㎡ | 2.8 | 3.7 | 4.9 |
| 67㎡ → 84㎡ | 2.5 | 3.4 | 4.4 |
분담금은 기존 지분가치, 일반분양 이익, 용적률 인센티브를 반영한 균등추정치입니다. 소형에서 중형으로 점프할 경우 분담금 부담이 상대적으로 크며, 공사비 민감도가 높아 상향 시나리오에서는 4억대 중후반까지 상승할 수 있습니다. 시공사 경쟁·금리 수준·용적률 추가 인센티브가 핵심 변수입니다.
7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 예상 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 3,400 | 3,800 | 400 | 12 % |
| 기준 | 3,800 | 4,300 | 500 | 13 % |
| 상향 | 4,300 | 4,750 | 450 | 10 % |
노원구 최근 분양 사례(서울원 아이파크 최대 4,000 만원/평)와 강북 외곽 고분양가 추세를 감안해 분양가 3,400-4,300만원/평으로 가정했습니다. 준공(2034년 예상) 시 시세는 3,800-4,750만원/평을 목표로, 기준 시나리오 기준 수익률 13 % 내외가 추정됩니다. 분양가 상한제·금리 등 외적 변수에 따라 수익률 변동 폭이 커질 수 있습니다. 매일경제 땅집고
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 추진위 구성 ~ 조합설립 | 2024 Q4 – 2026 Q1 (1.5년) |
| 사업시행인가 | 2026 Q2 – 2027 Q4 (1.5년) |
| 관리처분인가 | 2028 Q1 – 2029 Q2 (1.5년) |
| 이주·철거 | 2029 Q3 – 2030 Q2 (0.8년) |
| 착공·분양 | 2030 Q3 – 2031 Q4 (1.5년) |
| 준공·입주 | 2034 Q4 (총 10년) |
총 10년 일정을 기준으로 금융비용(연 5.0 % 가정) 누적 이자가 사업비의 12-15 %를 차지할 전망입니다. 조합 설립 지연·시공사 선정 유찰·원자재 가격 급등 시 금융비용이 기하급수적으로 늘 수 있으므로 조기 인허가 및 금융조건 확정이 중요합니다. 유사단지(상계주공 5단지) 사례를 참고하면 시공사 교체만으로 사업 기간이 1년 이상 지연됐습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 원자재 가격 급등, 시공사 단독입찰 | 2개사 이상 경쟁·원가절감 |
| 용적률 | 260 % 제한, 인센티브 축소 | 역세권 준주거 상향 400 % |
| 분양가 | 상한제 강화·HUG 심사 강화 | 분양가 상한제 완화·시세 반등 |
| 금리 | 기준금리 4 %대 고착 | 2026년 이후 2 %대로 안정 |
| 주민합의 | 동의율 정체·소송 발생 | 초기 합의률 75 %↑, 갈등 최소화 |
핵심 리스크는 공사비 및 금리 상승, 분양가 규제 강화이며, 기회 요인은 용적률 상향과 금리 정상화입니다. 특히 서울시 ‘사업성 보정계수’ 적용 여부가 일반분양 비율과 분담금을 좌우하는 결정적 변수로 작용할 전망입니다. 한국경제
10. 상계주공 1단지 재건축 종합 평가
상계주공 1단지는 ‘낮은 기존 용적률 + 역세권 입지’로 재건축 인센티브를 극대화할 수 있는 강북권 대표 단지입니다. 안전진단 E등급 통과로 법적·물리적 요건을 충족했고, 서울시 신속통합기획 채택 시 사업 기간 단축 및 용적률 300 % 이상 확보 가능성이 높습니다. 기준 시나리오 총사업비 9.3조원, 평형별 분담금 3-4억원, 예상 수익률 10-13 %는 강북권 재건축 평균(7 %) 대비 우수한 편입니다. 다만 공사비·금리·분양가 규제 리스크가 상존하며, 주민 간 의견 수렴과 시공사 경쟁구도 확보가 필수입니다. 사업 성공을 위해서는 △2025년 조합설립 인가 △역세권 준주거 종상향 확보 △적정 공사비 산출·공사비 검증위원회 운영 △금융기관 선제 협약 등이 핵심 과제로 제시됩니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e조합원 분담금은 어떻게 변동되나요?u003c/strongu003e
조합원 분담금은 △공사비 △일반분양 수익 △금융비용 △용적률 인센티브 네 축으로 결정됩니다. 공사비가 10 % 오르면 분담금이 약 8 % 늘고, 분양가가 5 % 오르면 분담금이 6 % 줄어듭니다. 금리가 하락하면 금융비가 완화돼 분담금 부담도 감소하므로, 착공 전까지 금리·분양가 추이를 면밀히 모니터링해야 합니다.
u003cstrongu003e용적률 인센티브는 실제로 어느 정도 기대할 수 있나요?u003c/strongu003e
현행 300 % 상한에서 역세권·공공기여 조건을 충족하면 최대 20 %p 추가가 가능합니다. 서울시 신속통합기획 채택 시 330 % 내외, 준주거 종상향이 확정되면 380 %대까지 열릴 수 있습니다. 인센티브 10 %p 상승은 일반분양 물량이 약 200세대 늘어나는 효과가 있어 분담금 3–5 % 절감 여력이 생깁니다.
u003cstrongu003e공사비 급등 리스크는 어떻게 관리하나요?u003c/strongu003e
조합은 시공사 입찰 조건에 ‘철근·레미콘 가격 연동제’, ‘표준시장단가 상한’ 조항을 넣어야 합니다. 설계 단계에서 표준화·모듈러 공법을 적용하면 자재 사용량이 3–7 % 절감됩니다. 또한 공사비 검증위원회를 두고 외부 전문기관에 정기 검증을 의뢰하면 예산 초과를 사전에 차단할 수 있습니다.
u003cstrongu003e지금 투자해도 괜찮을까요? 주요 리스크는?u003c/strongu003e
조합 설립 전 단계라 매수 단가는 상대적으로 낮지만, 사업 지연·소송·규제 변화에 노출돼 있습니다. ①조합 설립 지연, ②분양가 상한제 강화, ③금리 고착이 3대 리스크입니다. 반면 2025년 중 조합이 설립되고 준주거 상향이 확정되면 기대 수익률이 2–3 %p 상승할 가능성이 있어, 리스크 허용 범위를 점검한 뒤 진입 시점을 결정해야 합니다.
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