본 보고서는 창동 주공19단지 재건축 아파트의 현황·시장가격·사업성·분담금·리스크를 최신 실거래·공시·언론 자료로 교차 검증해 제시합니다. 창동 주공19단지(서울 도봉구 노해로70길 19)는 1988년 11월 준공된 37년차 단지로 1,764세대·12개동(지상 9~15층) 규모입니다. 용적률 164 %, 연면적 17만6,236㎡로 GTX-C 창동역(예정)·1·4호선 더블역세권 입지를 갖추고 있습니다. 2023년 9월 정밀안전진단 D등급 후 ‘적정성 검토 불필요’ 판정을 받으며 재건축이 확정됐고, 2025년 3월 추정 분담금 설명회까지 열려 추진 속도가 빨라졌습니다.
1. 창동 주공19단지 기본 정보
창동 주공19단지 아파트는 대단지 규모와 역세권·초등학교 인접 입지는 재건축 일반분양 흥행에 우호적입니다. 다만 주차장 부족과 복도식 비율은 가구당 프리미엄 실현에 제약 요인으로 평가됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 창동 주공19단지 |
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 노해로70길 19 |
| 준공연도 | 1988 년 (37 년차) |
| 세대수/동수 | 1,764세대 / 12동 |
| 층수/구조 | 9~15층 / 복도·계단식 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 164 % / – |
| 주차대수 | 1,073대(세대당 0.6대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 서울월천초 도보 3분, 창동역 도보 8분 |
| 연면적 | 176,236.33㎡ |
2. 창동 주공19단지 재건축 요건 및 노후도
창동 주공19단지 재건축 아파트는 안전진단 면제로 법적 재건축 요건을 모두 충족했고, 기본계획 수립 단계만 남았습니다. 용적률 잔여 136 %p와 GTX-C 호재가 결합돼 사업성은 우수하나, 주차 기준 강화와 주민 간 평형 배분 이슈가 변수로 지적됩니다. 서울경제
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 37년(법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2023.09 D등급 → 적정성검토 면제, 재건축 확정 |
| 용적률 여력 | 현 164 % → 법정 최대 300 % 추정 |
| 정비계획 현황 | 2025.03 추정 분담금 주민설명회 개최 |
| 종합 평가 | 규제완화 수혜·용적률 여력 충분, 추진 탄력 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용면적 | 2025 년 하반기 실거래가(억원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|
| 59 ㎡ (23평) | 7.13 (2025-07-07, 12층) | 3,100 |
| 68 ㎡ (26평) | 8.20 (2025-07-05, 5층) | 3,154 |
| 84 ㎡ (32평) | 9.60 (2025-06-18, 9층) | 3,000* |
23 ~ 32평형 모두 평당 3,000만~3,150만원대에 형성돼 있으며, 지난 1년간 등락폭 ±5 % 이내로 가격 안정성이 양호합니다. 대형 평형 유동성은 다소 낮아 매도 시 소요기간이 길 수 있습니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 창동주공19단지 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 평당 전세가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| KB부동산 | 3,050 | 1,450 | 8.2억(68㎡, 25-07-05) |
| 네이버부동산 | 3,080 | 1,480 | 7.1억(59㎡, 25-07-07) |
| 호갱노노 | 2,778 | 1,430 | 7.13억(59㎡, 25-07-07) |
평당 매매가는 평균 3,000만원 선, 전세가는 1,450만원 내외로 전세가율 약 48 %를 유지합니다. 최근 3개월 거래량은 16건으로 유동성은 중간 수준이며, 재건축 확정 후 호가 상승에도 실거래는 보합세를 보이고 있습니다.
5. 예상 건축비·총사업비 시나리오
| 구분 | 평당 건축비(만원) | 총 연면적(㎡) | 공사비(억원) | 총사업비* (억원) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 850 | 322,383 | 830 | 996 |
| 기준 | 950 | 322,383 | 928 | 1,114 |
| 상향 | 1,050 | 322,383 | 1,026 | 1,231 |
최근 서울 재건축 공사비가 평당 900만~1,150만원까지 치솟은 것을 감안해 3단계 시나리오를 설정했습니다. 하향 기준은 2024년 반포 삼호가든5차(990만원) 이하, 상향 기준은 2025년 여의도 대교(1,120만원) 수준을 반영했습니다. 매일경제
6. 창동 주공19단지 조합원 분담금 추정 (단위: 억원)
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 59 ㎡ | 1.3 | 1.8 | 2.3 |
| 68 ㎡ | 1.5 | 2.1 | 2.6 |
| 84 ㎡ | 1.8 | 2.4 | 3.2 |
추정 분담금은 총사업비 – 일반분양 수익(936세대 가정)·기존 토지가치 환원액을 감안해 산출했습니다. 평형이 클수록 추가 지분율이 높아 분담금이 더 늘어나며, 향후 용적률 인센티브·금리 변동이 최대 변수가 됩니다. 청년일보
7. 예상 분양가 및 수익성 (3.3㎡ 기준)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 예상 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 3,300 | 3,700 | 400 | 12 % |
| 기준 | 3,600 | 4,200 | 600 | 17 % |
| 상향 | 3,900 | 4,600 | 700 | 18 % |
도봉구 최근 분양 단지 및 서울 평균 민간분양가(4,607만원)를 참조해 산정했습니다. 분양가 상한제 적용 시 하향 시나리오가 유력하나, 상향 시나리오라도 지역 평균 대비 경쟁력은 유지된다는 분석입니다. 조선비즈
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 추진위 → 조합설립 | 2025 H2 ~ 2026 H1 (12 개월) |
| 정비계획·지구지정 | 2026 H2 ~ 2027 H1 (12 개월) |
| 건축심의·사업시행인가 | 2027 H2 ~ 2028 H2 (18 개월) |
| 관리처분·이주 | 2029 ~ 2030 (18 개월) |
| 착공·준공 | 2030 H2 ~ 2034 H1 (42 개월) |
총 8.5년 일정 가정 시 평균 금융비용은 분담금의 8 ~ 12 %를 추가로 유발할 수 있습니다. 사업 지연 시 1년당 금융비 부담이 세대당 약 1,200만~1,500만원 증가하는 만큼 속도 관리가 핵심입니다. (유사: 방학신동아1단지 사업계획서) housingwatch.co.kr
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 1,050만원/평 초과 인상 | 900만원/평 이하 안정 |
| 금리 | 5 % 고착·PF비용 증가 | 3 %대 하락·이주비 절감 |
| 규제 | 분양가 상한제 유지 | 상한제 탄력 적용·가격 현실화 |
| 교통 | GTX-C 지연 | 2028 년 개통·가치 상승 |
공사비와 금리는 분담금 변동의 최대 요인이며, GTX-C 개통 여부가 준공 시점 시세에 직접 영향을 줍니다. 반면 상한제 탄력 적용 시 일반분양가 상승으로 조합원 부담이 경감될 수 있습니다.
10. 창동 주공19단지 재건축 종합 평가
창동 주공19단지 재건축 아파트는 안전진단 면제·역세권·용적률 여력이라는 ‘3대 유리 카드’를 보유해 사업성이 우수합니다. 총사업비 1.0 ~ 1.2조원, 세대당 분담금 1.3 ~ 3.2억원, 분양가 대비 예상 수익률 12 ~ 18 %가 합리적 범위로 추정됩니다. 변동비(공사비·금리) 관리와 조합 내부 합의가 성공요인이며, GTX-C 지연·공사비 급등·분양가 규제는 주요 리스크입니다. 투자자는 금융비·기간 리스크를 감안해 보수적 분담금 시나리오를 기준으로 의사결정할 필요가 있습니다. 서울경제
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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u003cstrongu003e조합설립은 언제 완성되나요?u003c/strongu003e
조합설립총회 목표 시점은 u003cstrongu003e2025년 12월u003c/strongu003e이며, 법정 동의율 75 % 확보가 관건입니다. 현재 약 58 %로 파악되며, 하반기 온라인 서명 재징구·권역별 설명회를 통해 70 %대 진입이 예상됩니다. 동의율만 달성하면 2026년 상반기 인가 절차는 큰 장애 없이 완료될 전망입니다.
u003cstrongu003e분담금이 늘어나는 핵심 요인은 무엇인가요?u003c/strongu003e
세대당 분담금은 공사비·금리·일반분양가·용적률 인센티브 네 축에 좌우됩니다. 공사비가 평당 100 만원 오르면 분담금은 1,800만~2,200만원 증가하지만, 분양가가 평당 300 만원 상승하면 부담이 1,400만~1,700만원 줄어듭니다. 시장 금리·분양가 규제 방향이 최대 변수입니다.
u003cstrongu003e일반분양 경쟁률은 얼마나 될까요?u003c/strongu003e
창동역 더블역세권과 u003cstrongu003eGTX-Cu003c/strongu003e 호재로 일반분양 평균 경쟁률은 u003cstrongu003e35대 1 이상u003c/strongu003e이 전망됩니다. 도봉구 최근 5년 평균(28.7대 1)을 웃돌며, 59㎡ 이하 중소형에 수요가 집중될 가능성이 큽니다. 분양가 상한제 적용 여부가 최종 경쟁률을 가를 결정적 변수입니다.
u003cstrongu003eGTX-C 지연 시 시세 영향은?u003c/strongu003e
GTX-C 창동역이 3년 이상 지연되면 준공 시 예상 시세가 평당 u003cstrongu003e200만~250만원u003c/strongu003e 하락할 수 있습니다. 반대로 2028년 정상 개통 시 광역 접근성 개선으로 평당 300만~350만원 추가 프리미엄이 붙을 가능성이 큽니다. 보수적 분담금 계획과 금융비 관리로 리스크를 대비해야 합니다.
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