본 리포트는 신길동 삼성아파트 재건축 단지의 네이버부동산‧호갱노노‧KB시세‧국토부 실거래가 등 최신 데이터를 교차검증해 사업성·분담금·수익률을 분석한 내용입니다. 1984년 4월 입주, 42년차 384세대‧2개동의 저층 복도식 단지로, 7호선 신풍역까지 도보 7분인 역세권·생활권 입지가 강점입니다. 최근 25층 569세대 재건축 안이 서울시 심의 조건부 통과 뒤 조합 집행부 교체로 지연됐으나, 2025년 7월 총회에서 시공사 재선정 로드맵이 확정되며 정상화 기대가 커졌습니다.
1. 신길동 삼성아파트 단지 정보
신길동 삼성아파트는 소규모·저밀도로 주차 부족과 내진·단열 성능 열세가 두드러지나, 3종 일반주거지역·역세권·저용적률(169 %) 덕분에 용적률 추가 확보가 가능해 재건축 잠재력이 높습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 신길 삼성아파트 |
| 소재지 | 서울 영등포구 여의대방로 45 (신길동 4759) |
| 준공연도 | 1984년 4월 (42년차) |
| 세대수/동수 | 384세대 / 2동 |
| 층수/구조 | 지상 12층 / 복도식 |
| 용적률/건폐율 | 169 % / 18 % |
| 주차대수 | 254대(세대당 0.66대, K-APT 집계) |
| 난방방식 | 개별난방 (도시가스) |
| 학군 및 교통 | 서울대길초 307 m, 신풍역 435 m |
| 연면적 | 58,776 ㎡ |
2. 신길 삼성아파트 재건축 요건 및 노후도
신길 삼성아파트 재건축 단지 안전진단은 구조보강 없는 조건부 통과 가능성이 높고, 공공기여·임대주택 도입시 299.99 %까지 인센티브 활용이 가능합니다. 다만 학군(영신고) 일조권 협의 지연과 조합 집행부 교체로 행정 속도가 평균 대비 3 년 이상 늦어졌습니다. 디벨로퍼뉴스
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 42년 (법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 구조안전 D, 설비 E → 조건부 통과 가능성 높음 |
| 용적률 여력 | 법정상한 300 % 대비 잔여 131 % |
| 정비계획 현황 | 2015.08 정비구역, 2018.01 조합인가, 사업시행인가 절차 중 |
| 종합 평가 | 법·물리적 요건 충족, 행정절차 지연 리스크 존재 |
📑 재건축 투자 체크리스트 PDF 무료 다운로드
👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
| 전용면적 | 공급(㎡) | 최근 실거래(억원) | 평당가(만원) | 거래일 |
|---|---|---|---|---|
| 84㎡ (30평형) | 101 | 9.50 | 3,167 | 25.07.14 |
| 59㎡ (25평형) | 76 | 8.10 | 3,226 | 25.06.02 |
| 46㎡ (17평형) | 59 | 6.35 | 3,132 | 25.05.17 |
30평형 최근 거래가는 3.3 ㎡당 3,167만원으로 1년 전 대비 4.2 % 상승했으며, 17·25평형도 3,100만원 선에서 고른 호가를 형성해 면적별 가격 괴리가 크지 않습니다. 거래량은 상반기 26건(세대수 대비 6.7 %)으로 유동성은 양호합니다.
📑 우리집 부동산 현재 시세 확인
👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 삼성아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| KB시세 | 3,120 | 1,850 | 25.07 84㎡ 9.45억 |
| 호갱노노 | 3,167 | 1,900 | 25.07 101㎡ 9.50억 |
| 네이버부동산 | 3,140 | 1,880 | 25.06 76㎡ 8.10억 |
22~24년 하락장을 거치며 평당 2,900만원까지 밀렸으나 2025년 2분기부터 매수세 회복과 공급 희소성이 겹치며 3,100만원선을 재탈환했습니다. 전세가는 매매 대비 60 % 내외로 갭이 작아 보유 부담이 낮고, 금리 안정 시 추가 반등 여지가 있습니다.
5. 예상 건축비·총사업비 분석
| 구분 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 평당 건축비(만원) | 850 | 950 | 1,050 |
| 총 연면적(평) | 23,524 | 23,524 | 23,524 |
| 공사비(억원) | 2,000 | 2,235 | 2,470 |
| 설계·운영·이주비(15 %) | 300 | 335 | 370 |
| 총사업비(억원) | 2,300 | 2,570 | 2,840 |
강남권 재건축 공사비가 평당 1,000만원을 돌파한 가운데(25.07 기사), 비강남권인 본 단지는 최고 1,050만원을 상한으로 산정했습니다. 설계특화·이주비 금리 변동을 합산한 총사업비는 2.3~2.8조원 범위로 추계됩니다. 매일경제
6. 신길동 삼성아파트 조합원 분담금 추정
| 평형 | 하향(만원) | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 17평 | 9,800 | 11,200 | 12,400 |
| 25평 | 14,200 | 16,200 | 18,000 |
| 30평 | 17,600 | 20,100 | 22,400 |
대지지분(17 평 8.78 평, 25 평 12.72 평, 30 평 15.75 평)과 초과이익환수 부담금 6 % 가정 시, 평형별 분담금은 1.0~2.2억원대입니다. 금리 3.4 % 가정 시 이주비·추가부담이자 4,000만~6,000만원이 추가될 수 있습니다.
💳 나에게 맞는 분담금 대출 금리 조건 확인
👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 1,750 | 2,300 | 550 | 31 % |
| 기준 | 1,900 | 2,500 | 600 | 32 % |
| 상향 | 2,100 | 2,700 | 600 | 29 % |
동작 보라매역 프리센트 등 인근 신규분양(평당 1,620~1,730만원)을 감안, 분양가 상한제 적용 시 1,750만~2,100만원 수준이 유력합니다. 준공 시 예상 시세는 역세권 신축 프리미엄과 금리 하향 사이클을 반영해 2,300만~2,700만원으로 추정되며, 평균 30 % 안팎의 수익률이 기대됩니다.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 사업시행인가~관리처분 | 2.5년 |
| 관리처분~철거 | 1년 |
| 착공~준공 | 3년 |
| 총 사업기간 | 6.5년 |
조합은 2025년 하반기 사업시행인가 재접수 → 2026년 말 관리처분 인가를 목표로 잡고 있습니다. 총 6.5년 동안 연 3.4 % 이주비·중도금 이자를 반영하면 세대당 금융비용은 3,300만~5,500만원으로, 금리 변동이 최대 리스크입니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 행정절차 | 도시계획위 재심·일조권 재협의 | 2025년 말 사업시행인가 통과 |
| 공사비 | 1,100만원/평 돌파 | 원자재 가격 안정으로 950만원 유지 |
| 금융시장 | 기준금리 3 % 상단 고착 | 2026년 2 %대 재진입 |
| 분양가 | 상한제 폐지 지연 | 상한제 개선 + 역세권 특례 적용 |
행정 지연과 공사비 상승이 최대 변수이나, 용적률 인센티브·금리 하향·상한제 개선이 맞물릴 경우 분양가·수익률 상향 여력이 큽니다. 조합 내 갈등 최소화와 시공사 경쟁구도가 사업가치 제고의 관건입니다. 다음 위클리한국주택경제신문
10. 신길동 삼성아파트 재건축 종합 평가
신길동 삼성아파트는 저용적률‧역세권이라는 희소 입지와 131 %의 용적률 여유로 재건축 기대치를 충족합니다. 총사업비 2.3~2.8조원, 평형별 분담금 1.0~2.2억원, 예상 수익률 29~32 %로 수익성은 중상(★★★☆) 으로 평가됩니다. 다만 ▲사업시행인가 지연 ▲공사비 1,000만원/평 상회 ▲고금리 장기화가 리스크이며, ▲상한제 개선 ▲금리 인하 ▲시공사 프리미엄 경쟁은 upside 요인입니다. 조합은 2025년 하반기 인허가를 확정짓고, 2026년 관리처분·2029년 준공 시 스케줄 내 수익성을 확보할 수 있습니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
LH 고령자복지주택 대상 조회 및 신청
👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e예상 분담금은 얼마나 달라질까?u003c/strongu003e
평당 건축비·금리·용적률 인센티브 3가지가 핵심 변수입니다. 공사비가 10 % 오르면 평형별 분담금이 1,000만~2,400만 원 늘고, 금리 1 %p 상승 시 이주비 이자가 세대당 약 800만 원 추가됩니다. 대지지분·초과이익환수액 변동은 상대적으로 미미합니다.
u003cstrongu003e사업시행인가가 지연되면 어떤 비용 부담이 생기나?u003c/strongu003e
인가가 1년 늦어지면 총 사업기간이 6.5→7.5년으로 늘어나 세대당 금융비용이 600만~1,000만 원, 총사업비가 약 150억 원 증가합니다. 조합은 단계별 발주 분리와 인허가 전문 컨설턴트 투입으로 지연 리스크를 최소화할 방침입니다.
u003cstrongu003e분양가상한제 변화가 수익성에 미치는 영향은?u003c/strongu003e
현행 상한제 유지 시 예상 분양가는 평당 1,750만~2,100만 원, 초기 수익률은 29~32 %입니다. 제도 완화로 역세권 가산비가 인정되면 분양가가 8 % 내외 상승해 조합원 분담금은 약 5 % 줄고, 일반분양 수입이 350억 원 늘어 자금 여력이 커집니다.
u003cstrongu003e금리 변동이 투자수익률에 미치는 파급효과는?u003c/strongu003e
준공 시점 금리가 1 %p 하락하면 전세·매매 수요 회복으로 시세가 평당 100만 원 이상 상승해 수익률이 3 %p 개선됩니다. 반대로 1 %p 상승 시 분양·잔금 대출 금리와 매수 심리 위축으로 수익률이 최대 4 %p 낮아질 수 있어 금리 헤지 전략이 필요합니다.
인근 재건축 아파트 분석 보고서 보기
👉 관심 있는 아파트명 검색
