본 리포트는 노원구 상계주공 10단지 아파트 재건축 단지의 최근 실거래가·시세·사업성·분담금·리스크를 종합적으로 검증 및 분석하였습니다. 서울 노원구 노원로 564(상계동 666)에 위치한 상계주공 10단지는 1988년 9월 사용승인, 38년차 2 654세대·27개동의 대단지입니다. 현 용적률 169 %·최고 15층으로 지역난방을 사용하며, 7호선 마들역 도보 4분·4호선 노원역 도보 15분의 더블역세권 입지와 서울동일초(도보 5분)를 품고 있습니다. 노후도 심화, 주차 0.47대/세대, 평면 협소 등 구조적 한계로 2024년 말 정밀안전진단 통과 후 2025년 7월 신속통합기획(신통기획) 신청을 완료하며 재건축 필요성이 급격히 부각되었습니다.
1. 노원구 상계주공 10단지 아파트 정보
노원구 상계주공 10단지 아파트는 2,600세대가 넘는 구(舊)대한주택공사 대단지답게 단지 규모는 크지만 주차, 수직동선, 커뮤니티가 현행 기준에 미달합니다. 반면 역세권·학군·생활편의는 양호하여 재건축 후 가치 상승 여력이 큰 입지로 평가됩니다. 용적률이 170 %에도 못 미쳐 법정상한(주거3종 300 %±α) 대비 약 130 % 여유가 남아 있어 사업성 측면에서 유리한 기초 조건을 갖춥니다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 상계주공 10단지 |
| 소재지 | 서울 노원구 노원로 564 (상계동 666) |
| 준공연도 | 1988.09.07 (38년차) |
| 세대수/동수 | 2 654세대 / 27동 |
| 층수/구조 | 지상 5 ~ 15층, 계단식+복도식 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 169 % / 14 % |
| 주차대수 | 1,270대(0.47대/세대) |
| 난방방식 | 지역난방 · 열병합 |
| 학군‧교통 | 서울동일초 304 m, 7호선 마들역 283 m, 4·7호선 노원역 976 m |
| 연면적 | 197 224.44 ㎡ |
2. 상계주공 10단지 재건축 요건 및 노후도
법정 연한 초과와 안전진단 통과로 법적 요건은 완비됐습니다. 2025년 7월 서울시 신통기획 접수로 기획·심의 단축이 예상되며, 용적률 인센티브(최대 40 %) 적용 시 일반분양 비중 확대→분담금 경감 효과가 기대됩니다. 다만 신탁방식(예비시행자 한국토지신탁) 특성상 초기 자금 부담은 낮지만, 향후 설계·시공사 선정 경쟁에 따라 공사비 변동성이 상존합니다. 한국경제TV
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 38년(법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2024-12 정밀안전진단 D등급 통과 |
| 용적률 여력 | 현 169 % → 신통기획안 300 %±α 가능 |
| 정비계획 현황 | 2023-12 한국토지신탁 예비시행자 선정, 2025-07 신통기획 신청 완료 |
| 종합 평가 | 추진속도 ‘신통기획 Fast-Track’ 구간, 법적·물리적 요건 충족 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적별 최근 실거래가(매매)
| 전용면적 | 거래일 | 거래가(억) | 평(공급) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 59.9㎡(60A) | 2025-06-07 | 4.45 | 18.2 | 2 447 |
| 64.8㎡(공급 ≈ 64) | 2025-06-03 | 5.60 | 19.6 | 2 887 |
| 82.0㎡ | 2025-07-08* | 5.70 | 24.9 | 2 294 |
가장 수요층이 두꺼운 60A형(18평대)이 4.3~4.5억에 연속 거래되며 시세를 형성합니다. 전용 65㎡ 이상 중형은 5.5~5.8억선으로 가격대가 넓게 분포해 있으나 거래량은 제한적입니다. 평당 2,400~2,900만 원 레인지로 상계·노원 평균(약 2 200만) 대비 10 % 이상 웃도는 수준이며, 2023년 저점 대비 평균 7 % 회복했습니다. 하반기 금리 인하 기대감에도 거래 건수는 월 3‧4건에 불과해 유동성은 낮은 편입니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 상계주공 10단지 시세 및 시장 동향
KB 시세 일반가 기준 평당 2 950만 원으로, 작년 동기(2 700만) 대비 9 % 상승했습니다. 전세가는 매매 대비 47 % 수준으로 갭 1.5~2.2억이 유지돼 전세 레버리지 투자는 제한적입니다. 거래량(국토부 확정분) 2024년 22건→2025년(1~6월) 14건으로 회복세이지만 여전히 연평균 30 % 낮은 수준입니다. 금리·분양가 상승 기대감이 매매가 하방을 지지하나, 유동성 부족으로 단기 급등 가능성은 낮습니다.
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| KB(2025-07-25) | 2 950 | 1 380 | 5.6억(64㎡, 6/3) |
| 호갱노노(최근 1개월 평균) | 2 444 | 1 200 | 4.45억(60A, 6/7) |
| 네이버 부동산 호가 | 3 000~3 100 | 1 300 | 5.9억(64㎡, 7/25 매물) |
5. 예상 건축비·총사업비 시나리오
| 구분 | 하향(평당 800만) | 기준(평당 900만) | 상향(평당 1 000만) |
|---|---|---|---|
| 가정 연면적 | 50만 ㎡ | 50만 ㎡ | 50만 ㎡ |
| 순공사비(억) | 12 100 | 13 600 | 15 100 |
| 설계·관리·이주(20 %) | 2 420 | 2 720 | 3 020 |
| 금융비(6년, 年4 %) | 1 520 | 1 710 | 1 900 |
| 총사업비(억) | 16 040 | 18 030 | 20 020 |
주거환경연구원 발표 서울 평균 정비 공사비(평당 843만 원)와 최근 강남권 입찰 사례(평당 990만 원)를 기준으로 3-Step을 산정했습니다. 연면적은 신통기획(49층·약 4 000가구 안) 기준 50 만㎡로 단순 추계했습니다. 총사업비는 1.6 ~ 2.0조 원 범위로, 공사비 10 % 변동 시 사업비가 약 1 800억씩 출렁여 분담금 민감도가 높습니다.
6. 상계주공10단지 재건축 분담금 추정(백만 원)
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 60 A(18평) | 72 | 85 | 99 |
| 64 ㎡(19.6평) | 82 | 97 | 113 |
| 82 ㎡(24.9평) | 102 | 122 | 143 |
분담금은 총사업비에서 일반분양 수입(평균 3.8억/가구 가정) 차감 후 기존 지분율로 배분해 산출했습니다. 일반분양가 상승·용적률 인센티브 확보가 이익 방향, 공사비·금리 상승이 비용 방향 변수입니다. 향후 설계·시공사 입찰 가격과 금융 조건에 따라 ±15 % 오차 가능성을 염두에 둬야 합니다.
7. 예상 분양가 및 수익성(전용 84㎡ 기준)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익(만원) | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 3,500 | 4,000 | 500 | 14 % |
| 기준 | 3,800 | 4,300 | 500 | 13 % |
| 상향 | 4,200 | 4,700 | 500 | 12 % |
동북권 최신 분양 사례(서울원 아이파크 평당 3 805만)와 HUG 민간분양가 통계(서울 평균 4 720만)를 기준으로 시나리오를 설정했습니다. 분양가가 10 % 올라가도 준공 시 예상 시세가 동반 상승한다고 가정하면 평당 4~5백만 원 차익이 유지돼 수익률은 12 % 전후로 수렴합니다. 다만 분양가 상한제 적용 범위, 인근 입주 물량, 금리 변수가 수익률을 좌우합니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 |
|---|---|
| 추진위 승인~조합 설립 | 2023 Q4 ~ 2026 Q2 |
| 시공사 선정·사업시행인가 | 2026 Q3 ~ 2028 Q2 |
| 관리처분인가 | 2028 Q3 ~ 2029 Q4 |
| 이주·철거 | 2030 ~ 2031 |
| 착공~준공 | 2032 ~ 2035 |
| 총기간 | 약 12 년 |
신통기획 적용으로 초기 1.5-2년 단축 효과가 있지만, 조합설립 승인‧총회 일정·재건축 초과이익 환수 심의 등 절차가 남아 있어 총 12년 소요를 보수적으로 잡았습니다. 연 4 % 이자·연차별 인출 가정 시 금융비는 총사업비 대비 약 9~11 %로 반영됩니다. 조선일보
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 인상 | 원자재·인건비 급등 → 분담금 추가 | 경쟁입찰·공공지원으로 공사비 억제 |
| 분양가 규제 | 상한제 적용·HUG 심사 강화 | 시장 상승·상한제 탄력 적용 |
| 금융환경 | 금리 반등·PF경색 | 금리 인하·정책 금융지원 |
| 주민 합의 | 조합설립 지연 | 높은 동의율·신탁 방식 효율 |
| 도시계획 | 용적률 인센티브 축소 | 신통기획 승인·고층 스카이라인 |
가장 큰 리스크는 공사비·분양가·금리 3대 변수입니다. 반면 신통기획에 따른 인허가 단축, GTX-C(창동역) 개통 가시화 등 입지·교통 호재가 기대수익을 지지합니다. 사업비 대비 일반분양 비중(예상 30 %→40 %) 확대 여부가 분담금 변동의 열쇠로 꼽힙니다.
10. 상계주공 10단지 재건축 종합 평가
상계주공 10단지 재건축 단지는 신속통합기획을 통한 행정 패스트트랙·용적률 인센티브가 확보되면 강북권 대표 재건축 랜드마크로 도약할 잠재력이 큽니다. 총사업비 1.6-2.0조 원, 예상 분담금(전용 60형 기준) 0.8-1.0억, 준공 후 수익률 12-14 % 수준이면 사업성은 ‘보통 이상’으로 판단됩니다. 다만 공사비 상승·분양가 상한제·금리 리스크가 상존하므로, 시공사 입찰가와 HUG 분양가 심의 결과를 면밀히 주시해야 합니다. 주민합의율이 높고, 신탁방식으로 초기 절차는 빠르게 진행 중이지만, 향후 일반분양가와 분담금 산정이 합리적으로 조정돼야 사업 추진 동력이 유지될 것입니다.
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u003cstrongu003e재건축 사업기간이 12년보다 더 빨라질 수도 있나요?u003c/strongu003e
신속통합기획이 승인되면 초기 행정 절차가 1.5~2년가량 단축될 수 있습니다. 다만 조합 결의, 안전·환경 심의, 시공사 협상 등 대외 변수도 많아 10년 이내 준공은 낙관적 시나리오에 가깝습니다. 일정은 시·구청 및 국토부 인허가 속도, 법원 소송 여부에 따라 달라지므로 조합은 단계별 일정관리 용역을 통해 리스크를 상시 점검해야 합니다.
u003cstrongu003e분담금이 추가로 늘어날 가능성은 어느 정도인가요?u003c/strongu003e
공사비·금리·원자재 가격이 분담금의 핵심 변수입니다. 최근 3년간 서울 재건축 공사비 지수는 연평균 7 % 안팎으로 올랐으며, 이 추세가 유지되면 분담금도 5~10 % 추가 상승 여지가 있습니다. 반대로 일반분양가가 예상보다 5 %만 높아져도 늘어난 수입이 분담금을 상당 부분 상쇄합니다. 따라서 조합은 시공사와 GMP(총액보장) 계약, 금융사는 고정금리 대출을 활용해 상승 리스크를 헤지해야 합니다.
u003cstrongu003e분양가상한제가 적용되면 수익성이 크게 떨어지나요?u003c/strongu003e
상계동은 주거지역 평균 분양가가 아직 HUG 고분양가 관리 기준을 넘지 않아, 상한제가 적용돼도 평당 3,800만~4,200만 원 수준이면 사업성이 유지됩니다. 다만 택지비·가산비 인정 폭이 예상보다 낮을 경우, 분양가를 3,500만 원 이하로 조정해야 할 가능성도 존재합니다. 이때 분담금 상승 압력이 생길 수 있으므로, 조합은 예정가격 산정 단계에서 세부 공사비 및 품질 확보 계획을 명확히 제시해 인허가 기관의 가산비 인정을 이끌어내야 합니다.
u003cstrongu003eGTX-C·동북선 등 교통 호재가 실제 시세에 미칠 영향은?u003c/strongu003e
GTX-C(창동역)와 동북선 경전철 개통은 2030년 전후로 예상되며, 마들·노원역 접근성이 대폭 개선됩니다. 수도권 평균을 보면 광역철도 개통 2년 전부터 준공 시점까지 인근 아파트 시세는 누적 10 ~ 18 % 상승하는 경향이 있습니다. 상계주공10단지는 재건축 후 준공 시점이 GTX 완공 시기와 유사하게 맞물릴 가능성이 높아, 교통 프리미엄이 분양가·분담금 부담을 상쇄하는 핵심 요인이 될 것입니다.
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