신길우성2차 아파트 재건축 단지는 1986년 9월 준공된 40년차 단지(7개 동 · 725세대)로, 7호선 신풍역과 보라매공원 인접 입지를 갖추고 있습니다. 현 용적률 180%·건폐율 17%이며 세대당 주차 1.2대 수준입니다. 2020년 정비구역 지정 이후 신탁방식 통합재건축(신길우성2차 + 우창 214세대) 으로 전환돼 2024-11-14 사업시행인가를 완료했습니다. 2023-08 고시된 정비계획 변경안에 따르면 최종 공급 1,212세대(지하2 ~ 지상32층, 용적률 299.98%)·연면적 203,556㎡로 조정되었으며 관리처분인가를 준비 중입니다. 재건축 구체화로 실거래가가 빠르게 상승, 투자 및 거주 수요 모두 주목하는 상황입니다.
1. 신길우성2차 아파트 단지 정보
대지지분 평균 14평으로 도심 재건축치고 우수한 토지 가치를 보유합니다. 역세권·초품아 입지, 저층 위주 배치, 여유 주차가 장점이며, 40년 노후화로 구조·설비 교체가 필수입니다. 현 용적률이 낮아 인·허가 측면에서 증축 여력도 충분합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 신길우성2차 |
| 소재지 | 서울 영등포구 대방천로 180 |
| 준공연도 | 1986년 (40년차) |
| 세대수/동수 | 725세대 / 7동 |
| 층수/구조 | 13 ~ 15층 / 계단·복도식 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 180% / 17% |
| 주차대수 | 870대(세대당 1.2) |
| 난방방식 | 개별난방(도시가스) |
| 학군·교통 | 서울대길초 240 m, 7호선 신풍역 322 m |
| 연면적 | 기존 112,400㎡(공공자료) |
2. 신길우성2차 재건축 요건 및 노후도
법적 연한과 안전진단을 충족했고, 통합 신탁방식으로 행정 속도가 빠릅니다. 상한용적률 299.98%를 적용해도 공개공지 등 기부채납 여지가 충분해 도시계획 리스크는 제한적입니다. 사업 주요 변수는 ▲관리처분 통과 시점 ▲분양가 산정 – 상한제 적용 여부입니다
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 40년(법정 30년 초과) |
| 안전진단 | 2018년 통과(구청 보고) |
| 용적률 여력 | 법정상한 299.98% 대비 현 180% |
| 정비계획 현황 | 2020-07 정비구역 → 2024-11 사업시행인가 |
| 종합 평가 | 관리처분인가 준비 단계 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
20평형 신고가가 6월 평균가를 3% 이상 상회하며 상승 압력을 주도합니다. 30·40평형은 월간 거래 3건 내외의 박스권이지만 실거래가가 꾸준히 신고가 근처에서 체결돼 가격 하방 경직성이 강합니다. 재건축 기대감이 실거래 지표에 확연히 반영된 모습입니다.
| 전용면적 | 최근 실거래가(2025) | 평당가(만원) |
|---|---|---|
| 53㎡ (20평) | 9.60 억 (7-06) | 5,950 |
| 64㎡ (26평) | 10.00 ~ 10.30 억 (5-30) | 5,100 ~ 5,250 |
| 84㎡ (32평) | 12.20 억 (6-23) | 4,770 |
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 신길우성2차 시세 및 시장 동향
KB·호갱노노·국토부 모두 2025년 들어 평당 4,300만원 선을 유지하며 연초 대비 6% 상승했습니다. 전세가율이 31% 내외로 낮아 매매자금 중 자기자본 비중이 큰 편이지만, 거래량은 월 4~6건으로 유동성 양호합니다. 금리 안정과 재건축 모멘텀이 결합된 ‘가격 견인형’ 흐름입니다.
| 출처 | 평당 매매가 | 전세가 | 최근 거래 |
|---|---|---|---|
| KB (7-18) | 11.1 억 / 31평 → 3,580만원 | 3.5 억 | 84㎡ 12.2 억 |
| 호갱노노(7-06) | 22평 평균 9.6 억 | 3.2 ~ 3.7 억 | 동일 |
| 국토부(7-14) | 64㎡ 12.0 억 | 3.5 억 | 64㎡ 12.0 억 |
5. 예상 건축비·총사업비(3·3㎡당)
| 구분 | 하향(55 백만원) | 기준(62 백만원) | 상향(70 백만원) |
|---|---|---|---|
| 총 연면적(203,556㎡) | 3,392 억원 | 3,823 억원 | 4,318 억원 |
| 설계·운영비(5%) | 170 억 | 191 억 | 216 억 |
| 이주·보상비(추정) | 1,050 억 | 1,050 억 | 1,050 억 |
| 총사업비 | 4,612 억 | 5,064 억 | 5,584 억 |
2023-08 고시된 지출 추정 3,769 억원(평당 6,100만)과 최근 서울 시공 견적(평당 5,5 ~ 7,0백만)을 대입해 3-track 시나리오를 산출했습니다. 재료비·인건비 변동폭이 큰 만큼 기준 대비 ±13% 범위에서 총사업비가 조정될 가능성이 높습니다.
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정 (억 원)
| 전용 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 0.64 | 1.19 | 1.75 |
| 84㎡ | 1.43 | 2.15 | 2.87 |
| 114㎡* | 3.94 | 4.85 | 5.76 |
분담금은 조합원 분양가 – (종전자산×비례율 72.11%) 로 산정했습니다. 건축비 변동이 ±10%면 분양가가 약 ±7% 움직여 59㎡ 기준 분담금이 6,400만 ~ 1.75억까지 달라집니다. 평형 확장은 분담금이 급등하므로 재원 조달 계획이 필수입니다. 하우징워치
7. 예상 분양가(일반분양) 및 수익성 – 전용 84㎡ 기준
| 시나리오 | 분양가(평당) | 준공 시 시세(예상) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 6,100 만 | 6,500 만 | +400 만 | 6.6 % |
| 기준 | 6,600 만 | 7,000 만 | +400 만 | 6.1 % |
| 상향 | 7,100 만 | 7,400 만 | +300 만 | 4.2 % |
상한제 적용 시 일반분양가는 6.1 ~ 7.1천만/평 범위로 추정됩니다. 2030년 준공 후 시세를 인근 신축 대비 5% 할인해 산정한 결과, 수익률은 4-7%로 무난한 수준입니다. 초과이익환수제 부담은 비례율·일반분양 물량이 낮아 큰 폭으로 늘 가능성은 제한적입니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 |
|---|---|
| 관리처분인가 | 2025. Q4 |
| 철거·착공 | 2026. Q2 ~ Q4 |
| 골조 완료 | 2028. Q3 |
| 준공·입주 | 2030. Q1 |
| 청산 | 2031 |
신탁방식 특성상 시공·분양 의사결정이 빠르며, 관리처분인가 이후 약 54개월이 소요될 것으로 예상됩니다. 금융비용은 연 5.5% 가정 시 총 1,050 억(총사업비 대비 20%) 규모로, 공사비 인플레이션보다는 금리 경로가 비용 변동의 핵심 변수입니다. 한국경제
9. 리스크 및 기회 요소
가장 큰 변수는 분양가 규제와 금리 수준입니다. 초과이익환수제가 현행 유지되더라도 비례율 70% 초과·일반분양 200세대 내외 구조라 부담금 규모는 제한적입니다. 반면 서울 서남권 공급이 급감해 희소가치 프리미엄을 기대할 수 있습니다.
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 분양가 상한제 | 상한가 인하, 일반분양 수익 감소 | 상한제 완화 시 분양가↑ |
| 금리·PF | 금융비 증가, 분담금 상승 | 금리 안정 시 이자 절감 |
| 초과이익환수 | 부담금 부과 시 수익률↓ | 환수제 완화 논의 |
| 공급경쟁 | 인근 신축 동시분양 | 공급절벽, 희소가치↑ |
10. 신길우성2차 아파트 재건축 종합 평가
신길우성2차 재건축은 토지 지분·용적률 여력·신풍역 역세권 3박자를 갖춘 사업성 우수 단지입니다. 2024-11 사업시행인가 완료로 인허가 리스크는 사실상 해소되었으며, 관리처분인가 이후 5.5년 내외 준공이 현실적인 일정입니다. 기준 시나리오 기준 총사업비 5.06 조 → 평당 분담금 6,600만 원 / 예상 수익률 6% 수준으로, 금융·분양가 규제 변화가 핵심 변수입니다. 주민동의율·신탁 방식 추진력이 높아 일정 지연 위험은 상대적으로 낮지만, 금리 급등·건축비 인플레이션은 주기적으로 점검이 필요합니다
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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u003cstrongu003eu003cstrongu003e조합원 분담금이 앞으로 얼마나 달라질 수 있나요?u003c/strongu003eu003c/strongu003e
현재 기준 시나리오로 59㎡ 1.2억, 84㎡ 2.2억 수준이지만 ▶건축비가 ±10% 변동하면 분담금은 약 ±5,000만 원 ▶분양가상한제 조정폭 7% 내외면 분담금 ±3,000만 원 규모로 움직입니다. 또한 비례율이 72.1%에서 2%포인트만 내려가도 분담금이 평형별 1,000만~2,000만 원 증가하므로, 공사비 인플레이션·금리 경로를 분기마다 체크하고 예비비 10% 이상을 확보하는 것이 안전합니다.
u003cstrongu003e초과이익환수제가 실제 부담으로 이어질까요?u003c/strongu003e
우성2차는 비례율 70%대, 일반분양 약 200세대 구조라 예상 개발이익이 3,000억 원 이하로 추산됩니다. 법정 공제(사업기간·추진비용 등) 후 남는 초과이익이 1,000억 원을 넘지 않으면 환수액은 0원입니다. 서울타운하우스(동작구) 사례처럼 분담금 산정 시점에 조정될 수 있지만, 현재 구조라면 가구당 100만 원 이하 혹은 ‘0’에 수렴할 가능성이 크다는 것이 조합·신탁사의 공통 견해입니다.
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