본 글에서는 송파 한양2차 아파트 재건축 사업성·리스크·분담금 등 핵심 변수와 최신 실거래 시세를 분석합니다. 송파 한양2차는 1984년 10월 준공, 42년차 · 10개동 · 744세대 중대형 단지로 8·9호선 더블역세권(석촌·송파역 도보 10분)과 학군(중대초·가락중) 및 석촌호수 녹지 접근성이 강점입니다. 노후화·주차난이 심화돼 2017년 안전진단 D등급을 받아 재건축 필요성이 급부상했고, 2024년 말 서울시 도시계획위 심의 통과로 용적률 299.99%·최고 29층 1,346세대 재건축안이 가시화되었습니다.
1. 송파 한양2차 아파트 단지 정보
송파 한양2차 아파트는 중형 이상 평형 비중이 높아 대지지분(평균 22.3평)과 조경 여유가 크지만, 주차 1.0대·계단식 구조로 거주 편의성이 낮습니다. 역세권·학군·공원 등 생활 인프라는 강남 3구 평균 이상으로, 재건축 시 고층·대단지 프리미엄 반영 여지가 큽니다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 송파한양2차 |
| 소재지 | 서울 송파구 가락로 192 (송파동 151) |
| 준공연도 | 1984.10.23 (42년차) |
| 세대수/동수 | 744세대 / 10동 |
| 층수/구조 | 지상 12층 · 지하 1층 / 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 165% / 20.0%(현행) |
| 주차대수 | 744대(세대당 1.0대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 중대초 600m, 송파역·석촌역 ≈ 650~800m |
| 연면적 | 98,678㎡ |
2. 송파 한양2차 재건축 요건 및 노후도
송파 한양2차 재건축 단지는 법정 연한 초과로 재건축 요건은 충족됐으며, 신속통합기획 적용으로 구역지정·심의가 병행돼 행정 기간이 단축되고 있습니다. 용적률을 300%로 상향해 추가 가구 확보가 가능해 사업성에 긍정적으로 작용합니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 42년(법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | D등급(2017 년 조건부 통과) |
| 용적률 여력 | 현 165% → 계획 299.99%(여유 135%) |
| 정비계획 현황 | 2024.12 도시계획위 가결, 특별계획구역2 확정 |
| 종합 평가 | 신속통합기획 대상, 행정 리스크 낮음 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용면적(㎡) | 평형 | 거래일 | 실거래가(억) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 64 | 19평 | 2025-07-08 | 16.20 | 8,350 |
| 84 | 25평 | 2025-06 평균 | 16.97 | 6,667 |
| 108 | 33평 | 2025-06-11 | 18.00 | 5,500 |
| 108 | 33평 | 2025-07-16 | 21.50 | 6,569 |
| 126 | 38평 | 2025-04-07 | 19.60 | 5,158 |
소형(64㎡)은 희소성으로 평당 8,000만원대에 형성돼 전체 평균을 상회하고, 30평대 이상은 5,000~6,500만원선으로 거래 안정성이 유지됩니다. 실거래 건수는 최근 6개월 월평균 3건으로 유동성은 양호합니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 송파 한양2차 시세 및 시장 동향
평당 매매가는 4,900~5,700만원, 전세가는 2,800~3,200만원 수준으로 갭이 45% 내외입니다. 강남권 상승세에 동반해 매매가가 2025년 들어 8% 상승했으며, 전세는 거래량 회복으로 안정세를 보입니다. 거래 활성도는 인접 헬리오시티 대비 낮지만 평형별 수요가 고르게 분포합니다.
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 국토부 C-APT (7 월) | 5,735 | 3,200 | 108㎡ 18.0억 |
| 호갱노노 실시간 | 4,906 | 2,850 | 31평 17.0억 |
| RichGo 자동평가 | 5,200 | 2,900 | 45평 19.9억 |
5. 예상 건축비·총사업비 시나리오
| 구분 | 평당 건축비(만원) | 순공사비(억원) | 설계·운영·이주비 15% | 총사업비(억원) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 750 | 4,253 | 637 | 4,890 |
| 기준 | 790 | 4,479 | 672 | 5,151 |
| 상향 | 850 | 4,819 | 723 | 5,542 |
조합이 제시한 3.3㎡당 790만원(공사비 6,856억, 부대비 포함) 자료를 기준값으로 삼고, 자재가·금리 변동을 반영해 ±5% 범위로 하향·상향 시나리오를 산출했습니다. 인근 헬리오시티·가락루미스타와 유사한 물량 기준이며, 추가 특화설계 도입 시 상향 비용이 현실화될 수 있습니다. 한경매거진 땅집고
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정(억원)
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 2.8 | 3.0 | 3.3 |
| 74㎡ | 3.2 | 3.4 | 3.7 |
| 84㎡ | 3.3 | 3.44 | 3.8 |
| 108㎡→114㎡ | 4.5 | 4.82 | 5.3 |
정비계획 고시안에 제시된 84㎡ 동일평형 분담금 3.44억(평당 1,370만원)을 기준으로 공사비 변동률을 적용했습니다. 평형 증가 시 분담금이 체증하며, 금융이자·이주비 조건에 따라 ±5~10% 추가 변동 가능성이 존재합니다. 헤럴드비즈니스 다음
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 4,800 | 6,300 | 1,500 | 31% |
| 기준 | 5,184 | 6,800 | 1,616 | 31% |
| 상향 | 5,800 | 7,400 | 1,600 | 28% |
조합이 내부 시산에 반영한 평균 분양가 5,184만원/평(전용 84㎡ 분양가 13.8억)을 기준으로, 인근 ‘더샵 송파루미스타’ 및 헬리오시티 신축 거래가(평당 6,200~7,500만원)를 적용해 준공 시 시세를 추정했습니다. 분양가 상한제 적용 여부에 따라 차익 폭이 달라지나, 기준 시나리오에서도 30% 내외 수익률이 기대됩니다.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 시공사 선정·협약 | 2025 Q3 |
| 사업시행인가 | 2026 Q2 |
| 관리처분인가 | 2027 Q2 |
| 이주·철거 | 2027 Q3 ~ 2028 Q3 |
| 착공·분양 | 2028 Q4 |
| 준공·입주 | 2032 Q1 |
신속통합기획 단지 평균 공정(조합→착공 6년 이내)을 적용하면 전체 사업기간은 약 6.5년, 금융비용(이주비·중도금·사업비 차입금 이자)은 총사업비의 8~10% 수준(400~550억)으로 추정됩니다. 금리 3.8% 유지 시 추가 금융 부담은 제한적이나, 인허가 지연은 비용을 가중시킬 수 있습니다. 매일경제
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 인플레 | 자재가 상승·특화설계 확대 | 건설 경기 둔화로 입찰 경쟁 격화 |
| 금리 및 금융 | 정책금리 4% 상회 | 2026년 이후 기준금리 인하 |
| 인허가 | 교통영향평가 보완 요구 | 신통기획 병행 심사로 단축 |
| 분양시장 | 고분양가 심사 강화 | 위례·잠실 신축 프리미엄 유지 |
| 대외 변수 | 주택세제 강화 | 용산정비창 등 대체 공급 지연 |
핵심 리스크는 공사비·금리 변동과 고분양가 규제이며, 신통기획·대단지 프리미엄·역세권 입지가 반사이익을 제공하는 구조입니다. 시공사 금융지원 조건에 따라 조합원의 이주·분담 부담을 완화할 여지도 존재합니다. 다음
10. 송파한양2차 재건축 종합 평가 (확장판)
송파한양2차 재건축은 용적률 300% 확보·1,346세대 대단지화로 스케일 메리트가 크고, 신속통합기획에 따른 행정 리스크가 낮습니다. 총사업비는 기준 5.1조원(공사비 4.5조원+간접비 0.6조원) 규모로, 조합원 분담금은 84㎡ 기준 3.4억 수준에 머무르고 예상 분양가는 평당 5,184만원으로 산정되었습니다. 준공 후 평당 6,800만원 이상 거래가 가능한 입지·규모·학군 프리미엄을 고려하면 평균 30% 내외 수익률이 기대됩니다. 다만 공사비 인플레·고분양가 심사·금리 방향성은 불확실 요소이며, 원활한 주민 합의와 시공사 금융 조건이 성패를 좌우합니다. 전략적으로는 특화설계 과다투입보다 공사비 효율·중형 평형 공급 확대가 사업성 방어에 유리합니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e조합원 분담금은 향후 추가로 늘어날 가능성이 있나요?u003c/strongu003e
분담금은 공사비·금리·이주비 조건에 직접 연동돼 변동 여지가 있습니다. 공사비가 10% 오르면 84㎡ 기준 분담금은 약 3.8억 수준까지 상승할 수 있으므로, 시공사 계약 시 확정가 방식과 금융지원 조건을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수적입니다.
u003cstrongu003e분양가상한제가 적용되면 수익성이 크게 낮아지나요?u003c/strongu003e
송파한양2차는 공공 택지가 아닌 민간 재건축이지만, 고분양가 심사로 실질적 상한 효과를 받을 수 있습니다. 예상 분양가가 사업성 임계치인 평당 4.8만원 이하로 떨어지면 수익률이 20%대 초반까지 축소되므로, 조합은 인근 시세 검증자료로 분양가 적정성 확보에 주력해야 합니다.
u003cstrongu003e사업기간이 지연될 주요 변수와 대응 방안은?u003c/strongu003e
교통영향평가·환경영향평가 보완 요구, 서울시 심의 추가 조건 등이 대표적 지연 요인입니다. 신통기획 절차를 활용해 부처 협의를 병행하고, 초기 설계 단계에서 도로 확폭·공공기여안을 선제 제시하면 평균 6.5년 일정을 유지할 가능성이 높습니다.
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