본 글에서는 명일동 삼익그린맨션2차 아파트 재건축 단지의 노후도·시세·사업성·리스크까지 최신 데이터를 교차검증해 알아보겠습니다. 삼익가든(서울 강동구 고덕로 210)은 1983년 12월 준공된 42년차·2,400세대·18동의 중대형 단지로, 5호선 명일·고덕 더블역세권·단지 내 고명초를 품은 학세권 입지입니다. 현 용적률 171%로 재건축 여력(법상 상한 299.82%)이 크고, 2025년 5~6월 정비계획(3,353세대·40층) 공람까지 마쳐 사업 탄력이 붙었습니다. 향후 사업시행인가(목표 2026)와 관리처분인가(목표 2027)를 거쳐 2034년경 입주를 목표로 하고 있습니다.
1. 명일동 삼익그린맨션2차 단지 정보
명일동 삼익그린맨션2차는 18개동·중층 스케일과 준도심 더블역세권·학세권 삼박자를 갖추어 실거주 수요가 두텁습니다. 용적률이 171 %로 3종 일반주거지역 법정상한 대비 128.8%p 여유가 있어 사업성은 양호하나, 낮은 세대당 대지지분(약 16평)과 혼합 복도식 구조는 추가 분담금 부담 요인이 될 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 삼익그린맨션2차 |
| 소재지 | 서울 강동구 고덕로 210(명일동 15) |
| 준공연도 | 1983.12.17 (42년차) |
| 세대수/동수 | 2,400세대 / 18동 |
| 층수/구조 | 지상 15층·철근콘크리트·복도·혼합식 |
| 용적률/건폐율 | 171 % / 14 % |
| 주차대수 | 2,300대(세대당 0.95) |
| 난방방식 | 중앙난방(도시가스) |
| 학군·교통 | 고명초 단지 내·5호선 명일역 420 m |
| 연면적 | 221,766.3 ㎡ |
2. 삼익그린맨션 재건축 요건 및 노후도
정비구역 지정 이후 조합 내 갈등이 해소되며 2024.09 총회에서 새 집행부가 재신임됐습니다. 부지 전체가 3종 일반주거지역으로 법적 상한(299.82 %)까지 인센티브 활용 시 40층 고밀 개발이 가능해, 안전진단 통과만 확보하면 행정 리스크는 비교적 낮다는 평가입니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 42년(법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2021.03 예비안전진단 통과, 정밀진단 준비 |
| 용적률 여력 | 現 171 % → 계획 299.82 %(+128.8%p) |
| 정비계획 현황 | 2018.10 정비구역 지정, 2025.06 계획변경 공람 완료 |
| 종합 평가 | 노후도·용적률·주민동의 모두 재건축 조건 충족 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가(2025.6-7)
| 전용(㎡) | 최고가(억) | 평당가(만원) |
|---|---|---|
| 42 | 9.95 | 7,836 |
| 54 | 12.03 | 7,349 |
| 66 | 15.60 | 7,800 |
| 84 | 15.34 | 6,029 |
| 107 | 18.35 | 5,658 |
| 128 | 20.60 | 5,311 |
전용 66㎡가 15.6억(역대가)으로 신고되며 소형 주택형 주도 거래가 활발합니다. 84㎡는 6월 평균 15.3억으로 신고가 대비 1.6% 하락, 평당가가 단지 평균을 뒷받침합니다. 대형(107·128㎡)은 거래 희소성으로 평당가가 상대적으로 낮지만 유동성은 제한적입니다. 실거래 가격 지표는 단기 급등 후 숨 고르기 구간에 진입한 모습입니다.
4. 삼익그린 아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| KB시세 | 5,425 | 4,150 | 25.06.28 66㎡ 15.6억 |
| 네이버 | 5,496 | 3,960 | 25.06.27 66㎡ 15.0억 |
| 호갱노노 | 5,496 | – | 25.06.24 66㎡ 15.3억 |
KB·네이버·호갱노노 모두 평당 5,400만~5,500만원 선으로 수렴하며 실거래 추정 분포(±2 %) 이내입니다. 전세가율은 26~30 %로 낮아 갭투자 유인은 제한적이지만, 재건축 기대에 따른 프리미엄이 유지되고 있습니다. 단기 거래량은 월평균 16.7건으로, 유동성은 강동구 평균 대비 18 % 높게 나타납니다.
5. 삼익그린맨션2차 예상 건축비·총사업비(추정)
| 시나리오 | 평당 건축비(만원) | 총 연면적(㎡) | 공사비(조원) | 총사업비* |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 900 | 446,687 | 1.22 | 1.40 |
| 기준 | 1,000 | 〃 | 1.35 | 1.56 |
| 상향 | 1,100 | 〃 | 1.49 | 1.71 |
최근 서울 정비사업 공사비가 평당 1,000만 원 안팎으로 형성되며 삼익그린2차 역시 기준 1.0 천만 원/평, 고급화 반영 시 1.1 천만 원/평까지 상승 여지가 있습니다. 총 연면적 44.7만㎡ 적용 시 전체 공사비만 1.35~1.49조 원이 소요되며, 금융·이주비 등을 포함한 총사업비는 1.41.71조 원으로 추산됩니다.
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
기준 시나리오 기준 84㎡ 조합원 분담금은 2.65억 내외로, 2025년 7월 실거래권리가액(13.36억) 대비 19.8 % 수준입니다. 건축비·분양가 변동 ±10 %를 적용하면 분담금도 유사 폭으로 등락하며, 대지지분이 낮은 소형 평형일수록 추가 부담률은 완만합니다.
| 평형 | 하향(억) | 기준(억) | 상향(억) |
|---|---|---|---|
| 59㎡ | 1.76 | 1.95 | 2.14 |
| 74㎡ | 2.19 | 2.43 | 2.67 |
| 84㎡ | 2.38 | 2.65 | 2.91 |
| 100㎡ | 2.65 | 2.95 | 3.25 |
| 120㎡ | 3.13 | 3.48 | 3.83 |
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성(전용 84㎡ 기준)
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 5,000 | 6,000 | +1,000 | 20 % |
| 기준 | 5,500 | 6,500 | +1,000 | 18 % |
| 상향 | 6,500 | 7,500 | +1,000 | 15 % |
조합이 제시한 일반분양가 가이드(5,500만/평)를 기준으로, 올림픽파크포레온(입주권 평당 6,600만) 시세를 준공 시 비교지표로 삼으면 84㎡ 기준 약 2.5억~2.7억의 잠재 차익이 예상됩니다. 분양가가 상향되더라도 강동권 최고 시세 갱신 가능성이 커 수익률은 15 % 이상을 유지할 것으로 분석됩니다.
8. 사업기간 및 금융비용(예상)
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 정비계획 변경 공람 | 2025.05-06 |
| 사업시행인가 | 2025.10-2026.12 |
| 관리처분인가 | 2027 |
| 이주·철거 | 2028-2029 |
| 착공·분양 | 2030-2031 |
| 준공·입주 | 2034 |
서울시 평균보다 1.2년 지연된 사업시행인가만 마무리되면 이후 단계별 평균 기간(관리처분 1년·이주 1.5년·공사 3년)을 고려해 2034년 입주가 현실적인 시나리오입니다. 장기화에 따른 금융비용(추정 이주비 6,000억, 이자율 4 %)이 총사업비의 8~10 %를 차지할 전망이므로 금리 변동 리스크 관리가 중요합니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 1,100만/평 돌파, 분담금↑ | 원자재 안정·VE로 900만/평 |
| 행정 절차 | 심의·안전진단 재검 요구 | 신속통합기획 가점 적용 |
| 금융시장 | 금리 4 %대 장기화 | 금리 하락·PF 조달비용↓ |
| 분양가 승인 | HUG 통제 강화 | 둔촌 사례로 고분양 허용 |
| 시장 사이클 | 강동 공급 과잉 | 동남권 대표 대단지 프리미엄 |
핵심 리스크는 고공행진하는 공사비와 금리·HUG 규제로 인한 분양가 압박입니다. 반면 3,353세대 초대형 단지·더블역세권·학세권 시너지가 완공 시 시세상단을 확장할 기회를 제공합니다. 사업 지연 리스크 대비 유동성·조달금리 모니터링이 관건입니다.
10. 명일동 삼익그랜맨션2차 아파트 재건축 종합 평가
명일동 삼익그린맨션2차는 노후도·용적률·입지 삼박자가 맞물린 동남권 핵심 재건축 단지입니다. 총사업비 1.4~1.7조 원, 84㎡ 기준 분담금 2.65억, 예상 수익률 15~20 % 범위로 수익-리스크 균형이 양호합니다. 변수는 공사비 급등과 금리·분양가 규제이지만, 대단지 브랜드 가치·역세권·학세권 프리미엄이 이를 상쇄할 가능성이 큽니다. 향후 사업시행인가(2026)와 관리처분인가(2027) 획득 여부가 사업성과 시점 결정의 분수령이 될 것입니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e재건축 분담금이 앞으로 더 늘어날 가능성이 있나요?u003c/strongu003e
현재 84㎡ 기준 분담금 2.65억은 공사비·금리·분양가가 좌우합니다. 공사비·금리 10 %↑, 분양가 5 %↓ 복합 시 3.0억까지 늘 수 있으니 VE 설계, HUG 협의, 대지지분 매입 여부를 면밀히 살펴야 합니다.
u003cstrongu003e사업기간이 2034년 이후로 지연될 리스크는?u003c/strongu003e
안전진단 보완이나 교통영향평가 재심으로 사업시행인가가 1년 밀리고, PF 약정 지연 6개월까지 겹치면 18개월 지연이 가능합니다. 이때 금융비 900억 증가로 평형당 분담금 0.11억이 추가될 수 있어 조합의 자금·행정 관리가 핵심입니다.
u003cstrongu003e가장 큰 리스크와 방어 전략은 무엇인가요?u003c/strongu003e
공사비 급등과 금리 4 %대 장기화가 최대 변수입니다. 공사비는 조기 통합발주·원자재 공동구매로 3 % 이상 절감이 가능하고, 금리는 착공 전 장기 고정금리 PF·중도금 대출 보증을 확보해 이자 부담을 분산하는 전략이 효과적입니다.
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