이번 글에서는 여의도 한양아파트 재건축 단지에 대한 사업성을 알아보겠습니다. 서울 영등포구 국제금융로 79(여의도동 42)에 자리한 ‘여의도 한양아파트’는 1975년 11월 준공돼 올해 51년차를 맞은 8개동 588세대 단지입니다. 12층 저밀도지만 3종→일반상업지역 종상향으로 용적률 600%까지 허용돼 최고 57층, 992세대(아파트 + 임대 164) 복합단지 ‘디에이치 여의도퍼스트’로 재탄생을 추진 중입니다. 2017년 안전진단 통과 후 서울시 신속통합기획(2021), 추진위 승인(2022. 8), 시공사 선정(현대건설·2024. 3) 등 절차가 속도감 있게 진행되어 2032년 준공을 목표로 합니다. 최근 34평형 실거래가가 29.5억(25.05.08)으로 신고가를 다시 쓰며 재건축 기대감이 가격을 견인하고 있습니다.
1. 여의도 한양아파트 단지 정보
여의도 한양아파트는 핵심업무지구와 더현대·IFC몰에 인접해 생활·교통 인프라가 뛰어납니다. 대지지분 평균 17.9평, 주차 1:1 확보로 재건축 후 고급 주거·업무 복합단지로의 가치 상승 여력이 큽니다. 기존 용적률이 낮아 추가 개발 잠재력이 매우 우수합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 여의도 한양아파트 |
| 소재지 | 서울 영등포구 국제금융로 79 (여의도동 42) |
| 준공연도 | 1975년 11월 (51년차) |
| 세대수/동수 | 588세대 / 8개동 |
| 층수/구조 | 지상 12층 / 계단·복도식 혼합 |
| 용적률/건폐율 | 기존 237% / 44.6% |
| 주차대수 | 총 588대(세대당 1.0대) |
| 난방방식 | 지역난방 (열병합) |
| 학군 및 교통 | 여의도초‧여의도중, 5·9호선·신림선 샛강역 도보 8분 |
| 연면적 | 약 22.5만 ㎡ |
2. 여의도 한양아파트 재건축 요건 및 노후도
법정 연한을 크게 넘겨 구조‧설비 노후도가 심각하며 이미 안전진단을 통과했습니다. 종상향으로 용적률을 2.5배 이상 끌어올릴 수 있어 경제성이 매우 높습니다. 서울시 신속통합기획과 신탁방식 채택으로 인허가 리스크를 최소화해 사업 추진 가능성이 높다는 평가입니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 51년(법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2017년 조건부 D등급 통과 |
| 용적률 여력 | 현 237% → 계획 600% |
| 정비계획 현황 | 2024.12 통합심의 통과, 2025.06 사업시행인가 신청 |
| 종합 평가 | 요건 충족, 신속통합기획으로 진행 속도 빠름 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
34평형이 8,600만 원대 평단으로 신고가를 경신하며 강세 흐름을 주도합니다. 대형 48‧63평형은 거래량이 적지만 호가가 30억 후반40억대까지 상승, 평단은 6,400~6,800만 원 수준으로 중대형 수요 집중도가 높습니다. 평형별 갭이 완만해 재건축 후 프리미엄 기대감이 반영된 가격 구조입니다.
| 전용면적(㎡)/평형 | 최근 거래가(억원) | 거래일 | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|
| 112A / 34평 | 29.5 | 25-05-08 | 8,676 |
| 159B / 48평 | 30.9 | 24-11-06 | 6,438 |
| 210C / 63평 | 43.0 | 24-03-12 | 6,825 |
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 한양아파트 시세 및 시장 동향
2023년 말부터 거래량이 회복되며 2025년 상반기 총 6건이 체결되었습니다. 평당 매매가는 1년 새 15%↑, 전세가는 약보합으로 전세가율 25% 수준을 유지합니다. 대형평형 위주 구성으로 매매-전세 괴리가 크지만 유동성은 꾸준해 실수요 및 투자 수요가 혼재합니다.
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노 | 8,676 | 2,971 | 29.5억/34평(25-05-08) |
| KB시세 | 10,000(34억÷34평) | 2,382(8.1억÷34평) | 32억/(25-04-23) |
5. 예상 건축비·환급(분담)금 분석
상가·오피스텔 고가 분양수익이 평당 824만 원 공사비를 사실상 전액 충당해, 동일 평형 재입주 땐 조합원당 최대 2억 환급(마이너스 분담금)이 가능하다는 것이 신탁사·시공사 공통 분석입니다. 공사비가 10 % 상승해도 분담금 0 원 수준을 유지할 여력이 크다는 점이 핵심입니다.
| 구분 | 평당 건축비(만원) | 총 공사비(억원) | 동일 84㎡ 조합원 비용(억) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 하향(비관) | 740 | 6,960 | ±0 | 공사비 10%↓·분양가 7,000↓ |
| 기준 | 824 | 7,740 | -1.2 | KB신탁 추정·분양가 7,500 |
| 상향(낙관) | 900 | 8,460 | -2.0 | 분양가 8,000↑·오피스텔 고가분양 |
공사비는 시공사 선정총회(2024-03-23)에서 현대건설이 제시한 3.3㎡당 824 만원을 기준 삼았습니다. ZUM 뉴스매일신문
6. 전용평형별 조합원 환급/분담금 추정
84㎡·110㎡는 0.9~1.2억 환급, 149㎡는 약 0.3억 분담으로, 면적이 커질수록 환급폭이 줄거나 소액 분담이 발생합니다. 환급·분담금 규모는 일반분양·오피스텔 분양 성과, 공사비 변동, 금리 추이에 민감하므로 관리처분 인가 예정(2026 3Q)까지 지표를 면밀히 점검해야 합니다.
| 전용평형 | 하향 시나리오(억) | 기준(억) | 상향(억) |
|---|---|---|---|
| 84㎡ | 0 | -1.2 | -2.0 |
| 110㎡ | +0.2 | -1.0 | -1.8 |
| 149㎡ | +1.2 | +0.3 | -0.5 |
KB신탁 ‘추정분담금’(2024-03-19)과 두 시공사의 제안 조건(최대 환급 3억6000만·분담 0)을 교차 적용했습니다. 평수가 커질수록 환급 규모가 줄거나 소폭 분담금이 발생할 수 있습니다. 부동산 미디어 플랫폼ZUM 뉴스
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
조합원 환급을 반영하면 84㎡ 기준 실투입 자금이 14억→12.8억으로 줄어 예상 수익률이 40 % 내외로 상승합니다. 분양가 7,500만 원·입주 시 시세 1억 500만 원(평당) 가정 시 3,000만 원 차익이며, 미분양 대물인수와 분양가상한제 미적용이 유지될 경우 추가 이익 여지도 충분합니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익(만원) | 수익률(%) |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 7,000 | 9,000 | 2,000 | 28 |
| 기준 | 7,500 | 10,500 | 3,000 | 40 |
| 상향 | 8,000 | 11,500 | 3,500 | 44 |
동일 84㎡ 조합원 기준 환급 1.2억 반영 시, 실투입자금이 줄어 수익률이 40 % 내외로 상승합니다. 분양가상한제 미적용·미분양 대물인수(현대건설 책임) 조건이 그대로 이행될 경우 추가 upside가 있습니다. ZUM 뉴스매일신문
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 사업시행인가 ~ 관리처분 | 2025 H2 ~ 2026 Q3 |
| 이주·철거 | 2026 Q4 ~ 2027 Q4 |
| 착공·분양 | 2028 Q1 ~ 2029 Q4 |
| 준공·입주 | 2030 Q1 ~ 2032 Q1 |
신탁방식은 자금집행이 투명해 평균보다 6~8개월 단축 효과가 있다는 분석입니다. 총 6.5~7년을 가정할 경우, 이주비 · 중도금 이자 비용은 세대당 0.6~0.9억이 예상됩니다. 금리 4% 기준 변동 시 1%p당 금융비용이 약 700억 변동해 분담금 민감도가 높습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 인플레이션 지속, 1,200만원/평 돌파 | 강재·시멘트 가격 안정, 900만원/평대 |
| 금융비 | 기준금리 4% 고착 | 기준금리 3% 하향 |
| 분양가 규제 | HUG 고분양가 통제 강화 | 상한제 완화·신속 분양 승인 |
| 초과이익환수 | 부담금 1억/세대↑ | 부담금 감면·완화 입법 |
| 수요·가격 | 여의도 물량 경쟁 심화 | GTX-B·신안산선 개통, 금융 특화지 부각 |
공사비와 금리, 분양가 규제가 핵심 변수입니다. 여의도권 재건축 물량이 동시다발로 분양될 경우 공급 부담이 불거질 수 있으나, GTX-B 개통‧신안산선 환승 등 광역교통 호재가 가치를 상쇄할 가능성이 큽니다. 초과이익환수제 완화 여부도 수익성을 좌우합니다. 서울경제비즈워치
10. 한양아파트 재건축 단지 종합 평가
여의도 한양아파트 재건축는 용적률 600 % 초고층 복합개발, 신탁방식 자금관리, 현대건설의 미분양 책임 인수 조건에 힘입어 동일 평형 재입주 기준 분담금 0 원 ~ 최대 2 억 환급이 가능한 전국에서도 드문 사례입니다. 파크원·여의도 금융지 중심이라는 입지 메리트와 오피스텔·상가 고가 분양수익이 공사비(평당 824 만 원) 대부분을 상쇄해 예상 수익률 40 % 내외가 기대됩니다. 다만 공사비가 10 % 상승하거나 금리가 1 %p 오르면 환급액이 급속히 축소될 수 있고, HUG 고분양가 심사·초과이익환수제·분양가상한제 등 규제 변수에 따라 일부 대형 평형은 소액 분담금 전환 위험이 존재합니다. 사업기간 6.5 년 동안 자재 가격·금리·인허가 일정을 면밀히 모니터링해 리스크를 관리한다면, 2032년 입주 시 여의도 랜드마크로 자리매김하며 장기적으로 안정적인 자본차익이 실현될 가능성이 높습니다.
“※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.”
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e관리처분계획 인가 전에 분담금(혹은 환급금)이 변동될 가능성은 얼마나 되나요?u003c/strongu003e
관리처분계획 인가(예정 2026 3분기) 전에는 공사비 조정·금리·분양가 규제 등 변수가 남아 있어 ±10 % 내외의 변동 여지가 존재합니다. 다만 신탁방식 특성상 자금 운용이 투명하고, 현대건설이 미분양 물량을 책임 인수하기로 계약했기 때문에 공사비 급등 + 분양 부진이 동시에 발생하지 않는 한 동일 평형 재입주 기준 ‘0 원 또는 환급’ 기조가 깨질 가능성은 낮습니다. 추정분담금표가 업데이트될 때마다 세 단계 교차검증(신탁사·시공사·조합)을 통해 변동 폭이 바로 공개되므로, 분기별 자료를 확인하면 리스크를 상당 부분 관리할 수 있습니다.
u003cstrongu003e분양가상한제나 HUG 고분양가 심사가 강화되면 조합원 환급 구조가 무너질 수 있나요?u003c/strongu003e
분양가상한제가 적용되면 일반분양 수익이 줄어 조합원 환급금이 감소하거나 일부 평형에서 소액 분담금이 발생할 수 있습니다. 다만 여의도 한양아파트는 상가·오피스텔 고가 분양수익이 전체 사업비의 25 % 이상을 보전하도록 설계돼 있어, 상한제 적용 시에도 ‘환급 → 0 원’ 수준으로 완충할 여력이 있습니다. 또 HUG 심사는 여의도권 시세(아크로리버뷰·시범) 대비 105 % 내외를 허용하는 관례가 있어, 평당 7,000만 ~ 7,500만 원 수준까지는 큰 제약 없이 통과된 사례가 다수입니다. 결과적으로 규제가 강화되더라도 환급 규모가 일부 줄어드는 정도에 머물 가능성이 높습니다.
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