이번 글에서는 압구정 현대아파트 재건축에 관한 내용을 알아보도록 하겠습니다. 1976년 6월 준공돼 올해로 50년차를 맞는 압구정 현대아파트 1·2차는 총 960세대·13개동·최고 15층 규모로 한강변 조망권과 3호선 압구정역 도보권 입지를 동시에 갖춘 대단지입니다. 건폐율 19%·용적률 224%로 녹지와 동간 거리가 넉넉하지만, 노후 배관·주차난(세대당 0.75대) 등 한계로 재건축 추진 동력이 커졌습니다.
현재 단지는 ‘압구정 아파트지구 특별계획구역 3구역’의 핵심(1·2차 960세대 포함 3,946세대)으로, 2018년 추진위 승인 후 2021년 4월 조합설립 인가를 받아 사업시행인가 단계(6단계)에 진입해 있습니다. 향후 최고 70층·5,175세대 신축을 목표로 하나, 최근 서울시·현대건설 지분 정리 문제 등 변수도 상존합니다.
1. 압구정 현대아파트 단지 정보
압구정 현대아파트는 한강변·백화점(현대·갤러리아)·도심업무지구 접근성이 우수해 입지 경쟁력이 높습니다. 다만 1기 신도시보다 오래된 50년차 노후 단지로 주차·난방·배관 시설 개선이 시급하며, 낮은 용적률로 재건축 후 추가 용적 확보 여지가 큽니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 압구정 현대아파트 1·2차 |
| 소재지 | 서울특별시 강남구 압구정로 29길 71 (압구정동 369-1) |
| 준공연도 | 1976년 6월 (50년차) |
| 세대수/동수 | 960세대 / 13동 |
| 층수/구조 | 12 ~ 15층 / 계단식 RC |
| 용적률/건폐율 | 224 % / 19 % |
| 주차대수 | 720대(세대당 0.75대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 서울압구정초 도보 6분, 3호선 압구정역 도보 11분 |
| 연면적 | 약 18,897㎡ (건축물대장 기준) |
2. 압구정 현대아파트 재건축 요건 및 노후도
도시정비형 특별계획구역으로 묶여 개별 안전진단을 거치지 않고 일괄 정비가 가능하며, 300~360% 수준의 상한용적률이 논의 중입니다. 추진위·조합 단계는 완료됐으나 사업시행인가가 4년째 지연돼 일정 리스크가 존재합니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 50년 (법정 재건축 연한 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 안전진단 면제* → 특별계획구역 일괄 정비* |
| 용적률 여력 | 법정상한(주거 300 %·준주거 400 %) 대비 76 ~ 136 % 추가 |
| 정비계획 현황 | 특별계획구역 3구역, 2021.04.19 조합설립 인가 |
| 종합 평가 | 재건축 요건 충족, 사업시행인가 진행 중 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용면적 | 거래일 | 거래가 | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|
| 131.48㎡(42평) | 2025-03-21 | 62억 | 15,561 |
| 160.28㎡(49평) | 2025-04-01 | 83억 | 17,089 |
| 196.8㎡(59평) | 2025-02-18 | 89.5억 | 15,008 |
| 198㎡(60평) | 2025-04-28 | 118억 | 19,667 |
최근 2년간 전용 131㎡는 55→62억, 160㎡는 75→83억으로 10%대 상승세입니다. 대형 198㎡는 118억 신고가를 기록, 한강변 동·고층 선호가 두드러집니다. 평당가는 1억5천만~2억 수준으로 강남 최고가 라인을 유지하고 있습니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 현대아파트 시세 및 시장 동향
매매 평단가는 1억6천만 내외로 1년 새 8 % 상승하며 강남 평균(+5 %)을 상회했습니다. 전세-매매 갭은 1:4.5 수준으로 실수요보단 자산가 매수 비중이 높습니다. 토지거래허가제 완화‧재건축 기대감이 거래량을 견인하고 있습니다.
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노 | 16,444 | 3,600 | 42평 62억(25.3) |
| KB부동산 | 16,215 | 3,500 | 59평 90억(25.4) |
| 네이버부동산 | 16,000 | 3,400 | 60평 118억(25.4) |
5. 예상 건축비·총사업비 (3.3㎡ 기준)
강남권 고급화 추세에 따라 기준 건축비는 평당 1,000만원, 상향 시 평당 1,150만원을 적용했습니다. 연면적은 신속통합기획(용적률 ~360 %)안 기준으로 산정했으며, 설계·운영·이주비를 15% 가산했습니다. 공사비 상승·금리 변동이 총사업비의 핵심 변수로 작용합니다.
| 구분 | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 평당 건축비 | 900만원 | 1,000만원 | 1,150만원* |
| 총 연면적(예상) | 360 % 적용 → 약 345,000㎡ | 동일 | 동일 |
| 공사비 합계 | 9,315억 | 10,350억 | 11,902억 |
| 설계·운영·이주비(15 %) | 1,397억 | 1,553억 | 1,785억 |
| 총사업비 | 1조 711억 | 1조 1,903억 | 1조 3,687억 |
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 42평 | 3.6억 | 4.0억 | 4.6억 |
| 49평 | 4.4억 | 5.0억 | 5.6억 |
| 65평 | 5.8억 | 6.5억 | 7.4억 |
분담금은 평당 건축비×전용평형에 관리·금융비 20 %를 가산, 조합안 공개치(3구역 34평 3.03억)와 유사한 비례율을 적용했습니다. 대형 평형일수록 지분율이 높아 분담금 부담이 가파르게 증가합니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성 (2025년 가치 기준)
최근 보도에서 “평당 3억 시대 임박”으로 평가되는 만큼 분양가 상한제 적용 후에도 2.7~3.3억 수준이 유력합니다. 준공(2033년 가정) 시 강남 신축 프리미엄(평당 +25천만원)을 감안하면 6 ~ 11 % 수익률이 예상됩니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 27,000 | 30,000 | 3,000 | 11 % |
| 기준 | 30,000 | 33,000 | 3,000 | 10 % |
| 상향 | 33,000 | 35,000 | 2,000 | 6 % |
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 사업시행인가 | 2025 ~ 2026 (1.5년) |
| 관리처분인가 | 2026 ~ 2028 (2년) |
| 이주·철거 | 2028 ~ 2029 (1년) |
| 착공·분양 | 2029 ~ 2031 (2년) |
| 준공·입주 | 2031 ~ 2033 (2년) |
총 8년 안팎이 예상되며, 이주비·중도금 등 금융비용이 평당 800만~1,000만원까지 누적될 수 있습니다. 설계사 교체·지분소송 등 변수 발생 시 일정이 더 늘어날 수 있습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 토지 지분 정리 | 소송 장기화로 사업시행인가 지연 | 서울시 중재로 2026년 내 해결 |
| 공사비 | 자재·인건비 상승 → 분담금 증가 | 대형사 수주 경쟁으로 단가 안정 |
| 금리 | 고금리 지속 → 금융비 증가 | 금리 인하로 이주·중도금 부담 완화 |
| 시장 시세 | 경기 둔화로 분양가 규제 강화 | 한강변 랜드마크 프리미엄 강화 |
지분등기 오류로 인한 소송, 공사비 인플레, 금리 리스크가 단기 변수입니다. 반면 서울시 신속통합기획, 한강변 최고 70층 스카이라인 조성, 강남권 희소성은 장기 호재로 작용합니다.
10. 압구정 현대아파트 재건축 종합 평가
압구정 현대아파트 1·2차는 50년차 노후·저용적 단지로 재건축 필요성이 명확합니다. 조합 설립 후 4년간 설계·지분 문제로 사업시행인가가 지연되고 있으나, 서울시 신속통합기획과 강남권 최대 규모라는 상징성이 추진력을 유지합니다. 총사업비는 1조 ~ 1.4조원, 세대별 분담금은 3.6 ~ 7.4억원이 추정되며, 분양가 상한제 하에서도 평당 3억원 내외의 신축 시세가 예상돼 6 ~ 11 % 수익률이 전망됩니다. 다만 공사비 급등·지분 소송·금리 향방이 핵심 리스크로, 조합은 설계·시공사 선정 과정에서 공사비 상한 및 금융구조를 체계적으로 관리할 필요가 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e조합원 분담금이 앞으로 크게 늘어날 수도 있나요?u003c/strongu003e
분담금은 ▲공사비 물가상승 ▲금리 ▲용적률·평형 배분 결과에 따라 달라집니다. 공사비가 평당 100만 원씩 오르면 세대당 4,000만 원 안팎이 추가 반영됩니다. 다만 시공사와 ‘고정가 계약’, 금융비 이자지원 프로그램 등을 활용하면 상승 폭을 일정 부분 상쇄할 수 있습니다. 조합이 사업비 상한선을 명문화해 입찰하고, 이주·착공 시기를 금리 하락 구간에 맞추는 전략이 중요합니다.
u003cstrongu003e토지거래허가제·분양가상한제가 사업성에 미치는 영향은?u003c/strongu003e
압구정동은 계속해서 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 전매 제한과 실거주 의무가 존재합니다. 이 제도는 투기 수요를 억제하지만, 반대로 준공 후 실거주 프리미엄을 높이는 요인이기도 합니다. 분양가상한제는 초기 분양가를 일정 수준으로 제한하므로 단기 분양수익은 줄지만, 입주 시 시세 차익을 키워 장기 수익률을 방어합니다. 향후 규제 완화 여부에 따라 초기 분양가와 프리미엄 구조가 다시 조정될 수 있습니다.
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