이번 글에서는 송파 가락삼익아파트 가락삼익맨숀 재건축에 관해 사업성을 알아보도록 하겠습니다. 서울 송파구 송파동 166번지 일원 ‘가락삼익맨숀’은 1984년 12월 준공돼 올해로 41년차를 맞은 14동 936세대 단지입니다. 노후 배관-주차난, 낮은 용적률(179%) 등으로 재건축 기대가 크며, 2023년 11월 사업시행 인가까지 획득해 관리처분 인가를 앞둔 상태입니다.
1.가락삼익아파트 단지 정보
가락삼익아파트는 936세대·14동의 중대형 단지이나 세대당 주차 0.55대, 계단식 구조 등은 거주 편의가 낮습니다. 3개 노선 트리플 역세권·초중교 인접성이 장점이며, 용적률 179 %와 54 221㎡ 대지면적은 재건축 후 30층 이상 고밀개발이 가능한 유리한 물적 여건으로 평가됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 가락삼익맨숀 |
| 소재지 | 서울 송파구 오금로32길 5 (송파동 166) |
| 준공연도 | 1984.12 (41년차) |
| 세대수/동수 | 936세대 / 14동 |
| 층수/구조 | 지상 12층 / 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 179 % / 24 % |
| 주차대수 | 523대(세대당 0.55) |
| 난방방식 | 지역난방 · 열병합 |
| 학군 및 교통 | 서울중대초 도보 15분, 오금·방이·송파역 5호선·3호선·8호선 도보 10~14분 |
| 연면적 | 255 961㎡ |
2. 가락삼익맨숀 재건축 요건 및 노후도
법정 연한을 11년 초과해 안전진단을 이미 통과(C등급)했으며 정비구역 지정·조합 설립·사업시행 인가까지 마쳐 행정 리스크가 낮습니다. 다만 2025년 하반기 관리처분 인가와 초과이익환수 부담금 산정이 남아 있어 분담금 변동성이 존재합니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 41년(법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2013.10.14 통과(조건부 D→C) |
| 용적률 여력 | 기존 179 % → 계획 299 % |
| 정비계획 현황 | 2017.09 정비구역 지정, 2023.11 사업시행 인가 |
| 종합 평가 | 관리처분 인가 직전, 사업 추진 안정단계 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용(㎡) | 전용(평) | 최근 거래일 | 거래가(억원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 84.82 | 25.7 | 2025-07-04 | 22.45 | 8 835 |
| 108.33 | 32.8 | 2025-06-17 | 22.40 | 6 850 |
| 127.80 | 38.7 | 2025-05-22 | 21.25 | 5 493 |
| 148.51 | 45.0 | 2025-03-12 | 20.00 | 4 444 |
직전 4개월간 84㎡형이 신고가 22.45억을 기록하며 재건축 기대감이 즉각 가격에 반영됐습니다. 대형 127·148㎡형은 상대적으로 저가 형성돼 평당가 역전 현상이 뚜렷합니다. 거래 건수는 월 2~3건으로 유동성이 양호하며 신고-취소 사례는 확인되지 않았습니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 가락삼익맨숀 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노 | 7,242 | 3,653 | 84㎡ 22.45억 |
| Naver Land 1개월평균 | 7,330 | 3,700 | 84㎡ 18.67억 |
| KB부동산 AI예측 | 7,100 | 3,600 | 108㎡ 22.40억 |
평당 매매가는 7,100~7,300만원대, 전세가는 3,600만원대로 매매-전세 갭이 48 % 수준입니다. 2024년 대비 1년 상승률은 매매 4.2%, 전세 8.1%로 전세 회복세가 강해 LTV 활용 여력이 커졌습니다. 거래량은 2025년1~6월 18건으로 전년 동기 대비 22 % 증가했습니다.
5. 가락삼익아파트 예상 건축비·분담금 분석
최근 서울 재건축 공사비가 평당 1 000만원을 돌파한 추세를 반영해 850~1,050만원 3단계로 산정했습니다. 연면적 25.6만㎡, 사업비 8,061억~9,958억이 예상되며, 금융비 포함 총사업비는 건축비 변동률에 비례해 10 % 내외로 확대될 수 있습니다.
| 구분 | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 평당 건축비(만원) | 850 | 950 | 1,050 |
| 총 연면적(평) | 77,428 | 77,428 | 77,428 |
| 공사비(억원) | 6,581 | 7,356 | 8,130 |
| 기타 비용* | 1,480 | 1,652 | 1,828 |
| 총사업비 | 8,061억 | 9,008억 | 9,958억 |
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정 (단위: 억원)
| 평형 | 하향 | 기준 | 상향 |
|---|---|---|---|
| 25평형(84㎡) | 2.8 | 3.2 | 3.6 |
| 33평형(108㎡) | 3.7 | 4.3 | 4.8 |
| 39평형(127㎡) | 4.4 | 5.1 | 5.7 |
| 45평형(148㎡) | 5.0 | 5.8 | 6.5 |
분담금은 종전자산평가액과 추가지분 확보 여부에 따라 편차가 크지만, 최근 송파권 감정평가(평당 4 000만)와 사업비 분담률(57 %)을 적용하면 84㎡ 기준 3억대 초반이 유력합니다. 고사양 마감재 선택이나 층·동·향 프리미엄은 시나리오 상향분에 포함했습니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 가락삼익맨숀 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당 차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 4,000 | 7,000 | 3,000 | 75 % |
| 기준 | 4,300 | 7,300 | 3,000 | 70 % |
| 상향 | 4,600 | 7,500 | 2,900 | 63 % |
송파구 대단지 신축 평균 분양가는 2024년 3,950만원(잠실래미안아이파크)~4,350만원(신천동)에 형성됐습니다. 2029년 준공 가정 시 인근 ‘래미안송파파인탑’과 3 년차 신축 시세를 기준해 평당 7,000만원 이상을 보수적으로 예상, 시나리오별 수익률은 63-75 %로 계산됩니다.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 관리처분 인가 | 2025. Q4 |
| 이주·철거 | 2026 – 2027 |
| 착공·일반분양 | 2027. Q4 |
| 공사(36개월) | 2028 – 2030 |
| 준공·입주 | 2031. H1 |
관리처분 후 이주·철거가 18개월, 착공~준공 36개월을 적용하면 총 6년이 소요됩니다. 금융비는 이주비·사업비 대출 6,500억 기준 연 4.3 % 가정 시 누적 1,800억 내외로, 건축비 상승보다 금리 변동 리스크가 크므로 금리헤지 전략이 중요합니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 공사비 | 평당 1 100만원 추가 상승 | 원자재 안정·VE 설계로 동결 |
| 초과이익환수 | 부담금 1.5억/세대 | 면제구간 내 추정가 하회 |
| 금리 | 5 % 이상 장기화 | 3 %대 복귀로 금융비 절감 |
| 분양시장 | 경기둔화·미분양 | 삼성동 C-BD 개발로 수요 확대 |
핵심 리스크는 공사비와 금리이며, 특히 평당 천만원 돌파가 현실화되면 분담금이 10 % 이상 뛰어 조합원 부담이 커집니다. 반면 ‘C-BD (잠실MICE)-위례’ 개발축 완성과 3개 노선 교통 호재는 준공 시 프리미엄을 견인할 잠재력을 제공합니다.
10. 가락삼익맨숀 아파트 재건축 평가
가락삼익맨숀 재건축은 행정 절차가 관리처분 인가만 남은 안정 단계이며, 대지지분·용적률 여력이 높아 사업성은 송파권 평균 대비 우수합니다. 다만 평당 공사비 950만원, 총사업비 9 008억, 84㎡ 기준 예상 분담금 3.2억, 예상 수익률 70 %가 베이스라인이며, 공사비·금리·초과이익환수 3대 변수에 따른 민감도가 큽니다. 사업기간 6년, 금융비 1 800억이 누적될 경우 분담금 상승 압박이 불가피하므로, 조합은 이주·착공 시점의 금리·원자재 헤지 전략과 시공사 VE 협상이 중요합니다. 전반적으로 입지·규모·계획 측면의 성공 요인이 리스크를 상쇄해 ‘투자 적정’ 등급을 부여합니다
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e관리처분 인가 이후 실제 착공-입주까지 얼마나 걸리나요?u003c/strongu003e
관리처분 인가는 2025년 4분기로 예상되며, 인가 확정 후 이주·철거에 약 18개월, 착공 후 공사 기간은 36개월 내외가 소요됩니다. 따라서 일반분양은 2027년 하반기, 준공·입주는 2031년 상반기가 목표 일정입니다. 다만 행정절차 지연, 공사비 협상, 금융시장 상황 등에 따라 6개월 정도 일정 변동이 발생할 가능성이 있습니다.
u003cstrongu003e조합원 분담금은 최종적으로 어떻게 확정되고, 어떤 변수가 가장 크게 영향을 미치나요?u003c/strongu003e
분담금은 관리처분 계획에서 종전자산평가액·추정사업비·추정분양가를 기반으로 1차 산정되며, 이주·착공 시점의 공사비 증감과 금융비 변동, 초과이익환수 부담금 확정치가 반영돼 최종 조정됩니다. 가장 큰 변수는 평당 공사비와 금리 수준으로, 공사비가 10 % 상승하면 분담금이 평균 7 % 내외 추가 증가합니다. 또한 분양가 상한액 변동과 추가 대지지분 확보 여부도 개인별 분담금 차이를 유발하므로, 조합원은 사업비 공개 내역과 감정평가 금액을 수시로 확인하는 것이 중요합니다.
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